Как сменить управляющую компанию.

Рассказать друзьям

Предположим в вашем доме управляющая компания не справляется со своими профессиональными обязанностями или не выполняет их вовсе, а лишь занимается сбором денег с жильцов вашего дома.

Вариант№1. Чтобы заменить управляющую компанию стопроцентно по закону необходимо провести общедомовое голосование жильцов (собственников) этого дома.

В голосовании должны принять участие не менее 50% всех жильцов и проголосовать не менее 50% от собравшихся, т. е. если в вашем доме проживает, например, 100 человек, то это 25 человек. Такого количества людей, проголосовавших за смену управляющей компании по закону будет достаточно, чтобы вы навсегда избавились от услуг неугодной вам управляющей компании.

Инициаторами голосования могут быть любые жильцы (собственники) квартир, но, конечно, лучше всего, если в вашем доме имеется совет дома, который возьмёт на себя все организационные вопросы. В данном случае, выступая от лица всех жильцов, руководители совета дома смогут, в том числе, представлять ваши интересы в судебных органах.

Если же у вас нет совета дома, но вы просто сами по себе являетесь активным человеком, вы также можете провести эту работу внутри вашего дома.
Внимание! Будьте готовы к тому, что ваши действия вызовут негативную реакцию у людей, которые просто обирают ваш дом и стригут с вашего дома деньги. Эти люди попытаются либо договориться с вами, либо начнут вам угрожать, либо как это бывало неоднократно в нашей стране вам выключат газ и свет. Это не шутка!

Чтобы такого не произошло, постарайтесь скрыть свои намерения, т. е. если вы являетесь непосредственным зачинщиком данного переворота внутри дома, то постарайтесь сделать так, чтобы вашу деятельность была не сильно заметна. Наверняка в вашем доме имеются и другие активные жильцы, которые могут принять на себя, так сказать, часть удара со стороны управляющей компании. Всем угрожать не будут, всех подряд не смогут запугать физически и соответственно вы сможете провести данную процедуру наиболее простым и безболезненным путём для себя.

Вариант №2. Если управляющая компания, против которой вы начинаете свою деятельность криминализована и ей удалось выявить вас как зачинщика данного мероприятия и вам начали поступать угрозы. Вы можете сделать просто, рынок ЖКХ достаточно криминализован, на нём идёт активная борьба между управляющими компаниями.
Обратитесь в другую управляющую компанию, чтобы она помогла вам провести данный переворот внутри вашего дома. Пусть два бизнесмена уже друг с другом решают кому же достанется ваш дом. Безусловно, в данном случае вы хоть и будете являться инициатором такого голосования, но между тем удар от себя вы отведёте. Потому что более серьёзные люди, предприниматели либо политики, которые рулят данным бизнесом будут решать этот вопрос между собой. И сторонняя компания всячески поспособствует тому, чтобы проведение голосования в вашем доме состоялось.

Вариант №3. Если вы выходец из органов государственной власти или у вас имеются друзья, знакомые, родственники, которые работают в проверяющих органах, в органах полиции. Соответственно, вы можете попробовать привлечь их к данному действию. Речь не идёт совершенно о подкупе данных лиц, этого и не нужно. Просто объясните своим друзьям, знакомым, что вам нужна поддержка, юридическая помощь для проведения данного голосования. Думаем, что вам не откажут и на любой бизнес, а управляющая компания — это обычная бизнес-структура можно надавить. Ваши друзья могут напрямую пообщаться с руководителями управляющей компании, а могут и применить какие-либо другие методы. Например, провести несколько внеплановых проверок в результате которых данная компания просто разорится.

Штрафы за незаконную деятельность управляющих компаний, приписки, за кражу бюджета достаточно высоки и могут в отдельных случаях заканчиваться уголовным преследованием, вплоть до отсидки в тюремном заключении. Думаем, что руководителям управляющих компаний такие проблемы будут не нужны и они предпочтут отступиться от вашего дома, чем закончить это плохо для себя лично.

Безусловно, существуют и вполне законные юридические основания для того, чтобы жильцы вашего дома отказались от услуг не надлежаще исполняющие свои обязанности управляющей компании. В данном случае, всё достаточно просто инициируйте голосование, обращайтесь с его результатами в суд и проводите выборы новой управляющей компании. Конечно, маловероятно, что у вас всё пройдёт гладко и легко, но тем не менее надеемся, что именно в вашем случае всё будет хорошо.

Как поменять управляющую компанию.

Как поменять управляющую компанию

Благодаря новому Жилищному Кодексу Российской Федерации собственники помещений получили возможность выбора способа управления многоквартирным домом. Многие доверили свой дом на обслуживание управляющей компании. Но как быть, если данная организация плохо справляется со своими обязанностями: оказывает некачественные услуги или вообще ничего не делает? В таком случае собственники имеют полное право расторгнуть договор управления с недобросовестной УК и выбрать новую управляющую организацию. О том, как правильно подойти к решению этих вопросов, рассказывает начальник юридического отдела Филиала ГКУ «Дирекция ЖКХиБ ВАО» Юрий Геннадиевич Козионов.

— Юрий Геннадиевич, что в первую очередь необходимо сделать собственникам, чтобы поменять УК? И как определить, когда пришла пора это сделать?

В первую очередь, собственникам необходимо осознать, что только от них зависит дальнейшая степень комфорта проживания в доме. Если в нем все время протекает крыша, лопаются трубы, в подъездах грязь, а деньги на содержание и ремонт жители, тем не менее, исправно платят, то это весомый аргумент за смену управляющей организации. Не нужно бояться брать на себя ответственность за изменения.

— Допустим, решение у жильцов созрело. Что дальше?

Согласно статьям 44-48 Жилищного Кодекса РФ собственник вправе инициировать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора УК. Оно может быть проведено в форме очного и заочного голосования. Проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в очной форме (в форме собрания) предусматривает совместное присутствие собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование.
Заочное голосование проводится в случае, если на общем голосовании не достигнуто кворума и предусматривает прием решений собственников (на соответствующих бланках) по вопросам, поставленным на голосование, в специально определенном для этого месте в определенное время. Собрание в форме заочного голосования наиболее приемлемо для проведения общего собрания в условиях большого количества собственников в доме.

Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.

— Каким образом собственники многоквартирного дома должны быть проинформированы о проведении общего собрания?

Согласно п. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязан сообщать собственникам помещения данного дома о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении данного собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенным таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; форма проведения данного собрания; дата, время и место проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в заочной форме дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосовании, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; повестка дня данного собрания; порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании.

— Когда необходимо проинформировать УК о расторжении договора управления?

Уведомление прежней управляющей компании отправляется после проведения общего собрания жильцов, определения претензий к прежней управляющей компании и принятии решения о расторжении договора с данной компанией и о переходе в ведение другой.

— Какие документы должна передать старая управляющая компания?

Акты осмотра инженерных сетей за последние два года, акты на выполнение работ и оказание услуг за последний год, договор управления и обслуживания. Порядок передачи управления МКД при смене управляющей организации утверждена распоряжением Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 №05-14-316/6 «Об утверждении порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом независимо от их организационно-правовых форм»

В течение 30-ти дней управление домом должно быть передано новой, выбранной компании – путем передачи разделительного баланса и иных определенных законом документов (например, технического паспорта дома). Естественно, предварительно нужно достичь полной договоренности с новой управляющей компанией – готовы ли там взять данный дом, на каких условиях, знают ли его слабые места?

— Возможно ли расторжение договора до истечения срока действия договора управления?

Договор управления может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, если со стороны управляющей компании имеются нарушения: невыполнение условий договора управления; отказ в предоставлении информации о деятельности УК; оказание услуги не в полном объеме или ненадлежащего качества.

Желательно, чтобы в распоряжении собственников были документы, подтверждающие факт привлечения управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению многоквартирным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

— На что нужно обратить внимание при выборе новой управляющей компании?

Во-первых, нужно обратить внимание на стаж работы УК: опыт работы обслуживающей организации на рынке ЖКХ должен быть не менее трех лет. Если компания работает меньше или начинает свою деятельность, то необходимо задуматься и собрать о ней более подробную информацию. Кроме того, компания должна обладать производственной, материально-технической базой, профессиональными кадрами (слесари, сантехники, строители), у нее должны быть договоры с поставщиками энергоресурсов. Обязательно нужно ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, примерная форма которого размещена на интернет-сайте ДЖКХиБ г. Москвы.

23.09.2010 года постановлением Правительства РФ №731-ПП утвержден Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Согласно Постановлению, все управляющие организации обязаны предоставить всю необходимую информацию об их деятельности: годовую бухгалтерскую отчетность; смету расходов по каждому дому; перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них; перечень многоквартирных домов в отношении которых договора управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления; перечень услуг и расценки на содержание и ремонт многоквартирного дома; все учредительные документы УК; контакты руководителей; договор управления; тарифы на ЖКХ текущего года.

Раскрытие информации может осуществляться на основании запроса жителей и в электронном виде, на сайте управы района или на собственном электронном сайте обслуживающей организации.

Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter

Не нравится управляющая компания от застройщика. Что делать?

По статистике, до 80 % собственников квартир в новостройках недовольны управляющими компаниями, навязанными им застройщиками. Можно ли заменить свою УК на новую?

Плюсы или минусы

В теории после сдачи дома и заселения жильцов выбор управляющей компании происходит посредством открытого конкурса, организованного органами местного самоуправления в срок до 20 дней после сдачи дома в эксплуатацию. Однако нередки ситуации, когда единственным участником конкурса оказывается дочерняя УК застройщика, а бланки заочного голосования, которые собственники получают вместе с другими документами и, не вдаваясь в подробности, подписывают, лишь подкрепляют позиции строительной компании. При этом представители застройщика утверждают, что впоследствии управляющую компанию можно будет без труда сменить – но на практике это возможно лишь после того, как дом будет заселен более чем наполовину.

Конечно, собственная управляющая компания от застройщика – это не всегда плохо, а в ряде случаев может оказаться наилучшим вариантом по соотношению цены и качества. Например, в элитных жилых комплексах часто имеются сложные и дорогостоящие инженерные коммуникации, эффективно эксплуатировать которые компания «со стороны» просто не сможет. Кроме того, не секрет, что многие дома сдаются с неполадками, порой существенными. Компания, связанная с застройщиком, сможет устранить проблемы в максимально сжатые сроки, тогда как для посторонней УК это окажется дороже и сложнее.

Завышенные платежи – одна из проблем, с которыми
сталкиваются клиенты недобросовестных УК

Однако гораздо чаще клиентам аффилированных с застройщиком управляющих структур приходится сталкиваться с их недобросовестностью. Такие УК создают всевозможные дополнительные сборы, необоснованно завышают платежи, требуют крупные суммы авансом, не отчитываясь впоследствии в их тратах. А вместо того чтобы оперативно устранять проблемы, связанные со строительным браком, «карманные» УК предпочитают прикрывать головную структуру, закрывая глаза на все жалобы жильцов, а порой принимают на баланс дом, на который отсутствует полная документация. Нет ничего удивительного, что уже через несколько лет жизни в «проблемной» новостройке, инициативные жильцы начинают поднимать вопрос о смене управляющей компании.

Как это происходит?

«Принятие решения о смене УК общим собранием собственников».

Все вопросы управления домом, в том числе и смена УК, лежат в юрисдикции собрания жильцов. Чтобы решение этого органа имело законную силу, необходим своего рода кворум (50 % плюс один голос собственников). При этом голоса подсчитывают по долям, равным площади квартиры (каждый голос равен одному метру жилплощади).

Но собрать общее собрание далеко непросто. И хотя в бытовых разговорах соседи постоянно жалуются друг другу на коммунальщиков, в день собрания у большинства жильцов находятся неотложные дела. Чтобы собрание все-таки состоялось, квартиросъемщиков следует известить о повестке дня и планирующихся решениях не менее чем за 10 дней до мероприятия. В серьезных случаях можно прибегнуть к заказным письмам, но обычно инициативная группа ограничивается личным обходом квартир или объявлением в общем лифтовом холле.

Если необходимого количества участников все-таки не набирается, то по решению большинства присутствующих можно использовать заочную форму – инициативная группа совершает повторный обход квартир, чтобы «добрать» голоса жильцов. По результатам собрания составляется протокол. Если кто-то из жильцов не участвовал в голосовании или не согласен с принятым решением, он может в течение шести месяцев обжаловать его в суде.

Помещения общего пользования, чердаки, подвалы
и инженерные коммуникации находятся в общей
собственности дольщиков-собственников
апартаментов в ЖК «Адмирал», что гарантирует
соблюдение их прав при взаимодействии с УК

«Прекращение работы старой УК. Вариант 1»

Наиболее простой способ расстаться с управляющей компанией – дождаться срока истечения договора. Соглашение на обслуживание дома по закону заключается на срок от одного года до трех лет, при этом, если ни одна из сторон не выразила желания его расторгнуть, договор автоматически продлевается на следующий период. Если же жильцы хотят сменить управляющую компанию, они должны за 30 дней до истечения договора направить УК уведомление об отказе от ее услуг.

«Прекращение работы старой УК. Вариант 2»

Собственники могут отказаться от действующей УК в судебном порядке. Для этого необходимо доказать, что она ненадлежащим образом оказывает заявленные в договоре услуги.

Как правило, грубыми нарушениями считаются систематические перебои с водо-и теплоснабжением, отсутствие электричества, нерегулярный вывод мусора. Для того чтобы подтвердить эти факты, придется постараться. Результаты экспертизы, акты о нарушениях, отчеты, протоколы, свидетельские показания – порой чтобы «выжить» недобросовестную компанию из дома, жильцам приходится собрать многотомный архив.

Собственники апартаментов в борьбе с УК часто находятся в заведомо проигрышном состоянии. Ведь в отличие от жилых домов, в которых квартиросъемщикам на правах общей собственности принадлежат также коммуникации и места общего пользования, в коммерческой недвижимости права на эти площади нередко остаются за застройщиком, а значит именно он выбирает и управляющую компанию. Поэтому, приобретая апартаменты в жилом комплексе, следует внимательно изучить условия продажи.

Если требования жильцов правильно оформлены и подтверждены документами, суд, скорее всего, встанет на их сторону и расторгнет договор с «проштрафившейся» управляющей компанией. После этого она обязана передать новой эксплуатирующей организации пакет документов на дом, неизрасходованные средства на ремонт и средства на оплату коммунальных услуг.

С 1 мая 2015 года вступает в силу Федеральный закон №255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ», который предполагает обязательное лицензирование управляющих компаний. Согласно этому закону в нынешней редакции, компании, не прошедшие лицензирование, не будут допускаться до управления многоквартирными домами. Организация, которую в течение года дважды «уличили» в ненадлежащем исполнении своих обязанностей по какому-либо дому, будет отстранена от его обслуживания, а если количество таких домов в юрисдикции компании окажется более 15 %, у нее будет отозвана лицензия.

Однако до практического применения закона пока далеко, к тому же, уже сейчас ведется работа по смягчению его «карательной» части. Поэтому о том, насколько изменения в законодательстве упростят жизнь собственников, недовольных своей УК, судить пока рано.

Итак, смена управляющей компании – процесс далеко непростой. Однако главное препятствие на пути к успеху этому – не бюрократия и препоны со стороны действующей УК, а пассивность самих собственников квартир, которые предпочитают терпеть произвол коммунальщиков вместо того, чтобы активно защищать свои интересы.