Как устроено ЖКХ.
На сегодняшний момент совершенствование подходов к управлению городским коммунальным хозяйством является востребованной и важнейшей частью экономики муниципалитетов. Такое объясняется непрерывно растущей значимостью ЖКХ в формировании положений функциональной стабильности, а также подъемом экономической направленности территориальных участков. Все это непременно улучшит контролирующие действия за коммунальным обслуживанием со стороны потребителей и поставщиков.
В результате таких операций предполагается налаживание работы управления коммунальной службы отдельного города. Ведь не секрет, что регулирование той или иной области заведомо подразумевает воздействие контролирующего органа для успешного достижения определенной задачи.
Целью некоммерческих структур является неукоснительное выполнение возложенных на них обязанностей, а коммерческих – извлечение дивидендов. За отсутствием продуманных плановых мероприятий, для организации того и другого вида предпринимательства только и остается искать способы выживания и поднятия эффективности своего труда. Имеется в виду значительное снижение расходов и увеличение полезной деятельности предприятий.
Любое руководство включает в себя три составляющие:
- сбор информации о подчиняющем объекте во внешней среде;
- анализ полученных данных и разработка дальнейших мероприятий;
- способы влияния на управленческий объект.
Практика показывает, что координирование работы предприятий может носить провальный характер, если управленец не достигнет поставленных целей. Кроме этого, ожидаемый эффект может иметь низкий показатель. Это объясняется большими неоправданными расходами ресурсов и времени. И, наконец, самое оптимальное ведение функционала – это быстрое достижение положительного результата с минимумом затрат.
В условиях жесточайшей конкуренции в социально-экономической системе становится очевидным необходимость грамотного управления ЖКХ. Все сказанное выше напрямую имеет отношение как к коммунальной системе в целом, так и к руководству многоквартирными домами. Причем по мере увеличения факторов рыночной экономики контролирующая роль в социальной сфере только значительно поднимается.
Думается, что понятна разница между управлением целым домом и отдельной квартирой, хотя многие россияне ратуют именно за последний вариант. Подобное жилье не способно эксплуатироваться отдельно от построенного комплекса. Любое здание, имеющее на балансе отдельные квартиры, нуждается в грамотном управлении. Ведь без этого всякий дом не сможет правильно содержаться, да и жить в таком строении не представляется возможным. Поэтому задача руководящего аппарата – повысить комфортный уровень жильцов при минимальной квартплате.
Остановимся на понятии ЖКХ. Наверняка не существует такого человека, который не ведал бы о деятельности этого ведомства. Задачи хозяйственной структуры направлены на содержание жилищного фонда, включая все узлы и элементы, а также коммунальное обслуживание потребителей, не обходя вниманием другие организации и учреждения.
В деятельность ЖКХ входят следующие направления:
- Служба энергоснабжения.
- Жилищное ведомство.
- Области коммунального обслуживания.
- Отопление и поставка горячей воды.
- Снабжение водой и дренажные системы.
- Поставка газа.
- Сбор, транспортировка и уничтожение бытового мусора.
- Содержание и улучшение придомовых территорий, включая санитарную уборку.
- Насаждение деревьев, кустарников и других культур.
- Гостиничная сфера и бытовые услуги населению.
- Ритуальная служба.
- Ремонт и эксплуатация дорог и мостов.
Определив основную направленность ХЖК, попробуем сравнить ее с управлением работы коммунального обслуживания многоквартирными домами. Согласно нормативной документации к помещениям для проживания относятся:
- дом, квартира или их часть;
- отдельная комната.
Совокупность всех подобных строений является жилым фондом отдельного города или другого поселения. В России в частной собственности находится до 80% застроек под местожительство. Если сравнивать с зарубежными странами, то там картина представляется в другом виде. В двух словах можно сформулировать так: доля арендованного жилья практически равна количеству частных строений.
Отсюда легко просматривается важность уровня обеспечения российского населения услугами ЖКХ. Поэтому средства, выделенные из бюджета муниципальных служб, — прямое подтверждение комфортного проживания того или иного поселения.
Нельзя с уверенностью утверждать, что вновь возводимые многоквартирные дома имеют качественные показатели и удобства в эксплуатации. К тому же старый жилой фонд нуждается в непрерывном текущем ремонте и техническом поддержании. Это происходит ввиду старения и изношенности зданий, что является естественным процессом.
Работа управляющей компании.
Сфера ЖКХ, пожалуй, единственная отрасль экономики России, которая находится вне рыночных отношений. На протяжении последних 10 лет на различных уровнях государственного управления говорили о реформе ЖКХ, однако практическое движение к рынку жилищно-коммунальной отрасли осуществлялось крайне низкими темпами. И только в последнее время наметились серьезные изменения в этой сфере, обусловленные принятием и реализацией 185-го Федерального закона. Согласно ему, как известно, создан Фонд содействия реформированию ЖКХ, аккумулирующий средства, направляемые в регионы для капитального ремонта домов и расселения ветхого и аварийного жилья. Для того, чтобы получить эти средства регионы должны выполнить требование закона о том, чтобы не менее 50% домов управлялись частными управляющими компаниями, при этом доля муниципалитета в их акционерном капитале составляла бы не более 25%.
ОАО «Управляющая организация многоквартирными домами Фрунзенского района» стала первой в сфере ЖКХ Ярославля, ценные бумаги которой были выставлены на аукцион. Контрольный пакет акций бывшего ДЕЗа — 56,8% — приобрела компания «Новгородэнергосервис», имеющая солидный опыт работы в коммунальном бизнесе Великого Новгорода, Архангельска, Твери. После смены собственника начались изменения и в текущей работе Фрунзенского Управдома. Одним из основных направлений деятельности стало участие в работе по привлечению средств федерального Фонда и определению тех домов, которые остро нуждаются в капитальном ремонте. Нужно сказать, что работа, тем более в такие сжатые сроки, была не из легких – Управдом обслуживает 796 многоквартирных домов общей площадью 1 917 154,5 кв.м. Был проведен детальный анализ их технического состояния, составлены проектные сметы конкретных ремонтных работ. В результате уже в текущем году в 75 домах района будет произведен капитальный ремонт, средства на который придут из федерального Фонда.
Однако, руководство Управдома, решая тактические задачи, разрабатывает стратегию развития на несколько лет вперед, которая позволила бы не только эффективно управлять привлеченными средствами, каков бы ни был их источник, но и серьезно закрепиться на рынке, улучшая качество обслуживания, снижая издержки и работая по экономически обоснованным и прозрачным тарифам. Конечными целями Управдома, помимо получения прибыли, является расширение и диверсификация бизнеса, приобретение долгосрочных конкурентных преимуществ, увеличение объема жилищного фонда в управлении, удержание лидерства в отрасли. Этого можно достигнуть только за счет давно назревшей смены модели управления жилым фондом. Во главу угла нами ставится использование новых принципов в управлении жилыми домами. И здесь можно обозначить, как минимум, три таких принципа:
Клиентоориентированный подход.
Сфера ЖКХ должна повернуться, если можно так выразиться, лицом к жителям. Сервис, предлагаемый сегодня жилищно-коммунальными организациями города собственникам жилья, остается архаичным, крайне неразвитым. Здесь можно привести массу примеров: от грубого общения коммунальщиков с жильцами до абсолютной непрозрачности расценок на дополнительные, коммерческие услуги. Поэтому одним из многочисленных инструментов управления здесь может и должна служить четкая обратная связь с потребителями услуг, работа с их жалобами и обращениями. А конечным итогом качества проделанной нами работы должна стать оценка сами жильцами, нашими клиентами, качества этой работы. И как следствие хорошей оценки, — доверие, выражающееся в продлении договора на обслуживание дома.
Вовлечение жильцов в управление.
Без должного контроля за ходом и качеством оказываемых услуг обойтись невозможно. К тому же, по 185-му федеральному закону собственники жилья должны оплачивать 5% от стоимости работ по капитальному ремонту. Отсюда вполне логично, в том числе в развитие первого принципа, вовлечение наиболее активных граждан, старост домов, глав различных объединений местного самоуправления в процесс управления домами. Эта совместная работа с Управдомом выражается в определении перечня необходимых работ, составлении и обсуждении сметы, планировании, контроле и приеме сделанных работ.
В свою очередь, Управдом может добиться снижения издержек за счет проведения конкурсов среди подрядных организаций и четких договорных отношений с ними. Так, договор Управдома имеет жесткие экономические санкции на случай снижения качества обслуживания жилищного фонда. Договорные отношения могут быть прекращены управляющей компанией в одностороннем порядке в случае значительного снижения качества, ухудшения состояния жилищного фонда или возникновения аварийных ситуаций.
Управляющая компания — «хозяин» территории. Этот принцип связан с тем, что многие проблемы дома и придомовой территории могут и должны решаться в комплексе. Очень часто по-другому нельзя, да и люди просто не знают к кому обратиться за решением того или иного вопроса. Кроме того, управляющая компания, на наш взгляд, должна помогать жителям во всем, что связано с улучшением качества их проживания. Это подтверждается и изменением запросов со стороны жителей: от чисто технических требований к общественно значимым, социальным вопросам. Если в самом начале нашей деятельности в ходе опросов, население требовало привести в порядок подъезды, подвалы, сантехнику, то сейчас речь идет уже о более глобальных проблемах: озеленению территории, общественной безопасности в микрорайоне, обеспечении досуга молодежи и т.д.
Выше перечисленные принципы, без сомнения, должны быть подкреплены предельно ясными юридическими отношениями между управляющей компанией и жильцами, новыми стандартами. Причем здесь должны учитываться индивидуальные особенности каждого дома. Поэтому Управдомом разработан и предложен новый договор управления жилым домом, соответствующий действующему законодательству и защищающий, в первую очередь, интересы самих жильцов. В нем, в частности, оговариваются такие позиции, как:
Наша управляющая компания после смены собственника работает всего чуть более 3 месяцев. Однако за это время нами разработаны и уже начинают внедряться ряд специальных программ, направленных на повышение качества обслуживания и проживания. К ним относятся:
В заключение необходимо еще раз сказать о модели управления жилым фондом. Оплата труда коммунальных работников при существующей модели не зависит от объемов и качества выполняемых работ. Зарплата эффективного работника может быть равна заработной плате неэффективного работника. Коммунальщики получают зарплату и премию за регулярный выход на работу. Между тем уровень дохода большинства работников ЖКХ настолько низок, что квалифицированные кадры на работу в жилищно-коммунальные организации не идут. В среде коммунальщиков процветают поборы с жильцов, «левые» заработки в рабочее время, воровство материалов. По причине отсутствия заинтересованности в финансовых результатах предприятия, велика коррупция руководителей коммунальных предприятий при распределении сторонних подрядов и закупках материалов. Подряды получают не те фирмы, которые предлагают наилучшие условия, а те, которые более успешно лоббируют свои интересы.
Деятельность всей вертикали управления жилищным фондом в частном бизнесе зависит от результатов труда. Поэтому управленческий персонал заинтересован в повышении доходов, то есть, управленческом вознаграждении. Управдомы заинтересованы в повышении качества содержания и ремонта жилищного фонда, энергосбережении, отсутствии жалоб и обращений населения, т.к. их доход непосредственным образом от этого зависит. А непосредственные исполнители работ мотивированы качеством и объемами выполняемых работ.
Например, зарплата сантехника, находящегося в штате Управдома, может зависеть от количества квартир, которые он обслуживает, отсутствия жалоб и обращений жителей, а также от качества содержания подвалов. Ведь, если в подвале сухо и чисто, это непосредственным образом отражает удовлетворительную работу сантехнических систем.
Поэтому конкурентные отношения выстраиваются таким образом, что, если одно из составных звеньев управления жилфондом не выдерживает конкуренции, его заменяет более конкурентоспособное. Плохая работа Управдома выльется в замену его другим Управдомом. Плохой слесарь будет заменен более эффективным работником.
Стоит ли удивляться сегодня тому негативному отношению людей к системе ЖКХ, к жалобам на постоянный рост тарифов, не подкрепленный соответствующим увеличением качества услуг? Именно частные управляющие компании, обладающие и необходимыми опытом и ресурсами, на наш взгляд, готовы изменить тенденцию и вытянуть отрасль из глубокого кризиса.
Как организовать коммунальные услуги без ЖЭКа?
Уровень развития цивилизации можно определить не только по мастерству художников и развитию техники. Наглядным показателем может служить то, как эффективно и грамотно происходит утилизация отходов. Особенно важно это для частного дома.
Древние города Египта и Вавилона были оборудованы весьма внушительными очистными сооружениями. А римская система канализации была сконструирована практически безупречно, благодаря чему безотказно служила горожанам на протяжении многих веков. Современный владелец загородного дома, привыкший к городским удобствам, порой с удивлением обнаруживает, что эта малоприятная проблема требует к себе очень серьезного отношения.
Обойдемся без велосипеда
Используя ежедневно огромное количество жидкости, мы меньше всего задумываемся о том, куда уходит вся эта масса воды. Однако, когда за спиной нет ЖЭКа и все это «богатство» остается только в нашем распоряжении, закономерный образом встает вопрос, что со всем этим делать. Причем делать так, чтобы не причинять вред своему здоровью и окружающему ландшафту.
Конечно, перед тем как приступить к сооружению системы канализации, стоит поинтересоваться: есть ли поблизости местная централизованная канализационная сеть, возможно ли к ней подключиться. Если это реально, не стоит изобретать велосипед или пытаться сэкономить. Помимо того, что это пустая трата времени и денег, существует утвержденный законом порядок, согласно которому при наличии централизованной системы местные органы санэпиднадзора не выдадут вам разрешение на строительство индивидуальных очистных сооружений. А в случае, если вы решитесь обойтись без их согласия, испортят вам радость единения с природой штрафными санкциями.
Следующая попытка сэкономить, соорудив на участке допотопную выгребную яму, несет с собой еще более неприятные сюрпризы. Потенциальный обладатель такого «сокровища» должен понимать, что не только готовит себе встречу с неприятными запахами, но и загрязняет грунтовые воды, что может сказаться на его здоровье самым неблагоприятным образом. Кроме того, ваши соседи имеют полное право обратиться к возможностям российской судебной системы и подать на вас в суд за загрязнение окружающей среды.
Многих проблем можно избежать, если планировать канализацию как систему сбора и переработки отходов вплоть до их полной экологической безвредности. Поэтому среди владельцев загородных домов популярны установки с применением биологических методов очистки.
Если не вдаваться в технические подробности, работа биологического фильтра выглядит следующим образом: анаэробные и аэробные бактерии разлагают органику на безвредные неорганические вещества и возвращают их в природу. Как правило, очистка осуществляется в два этапа.
Предварительная очистка происходит в септике — резервуаре из высокопрочного полиэтилена. Здесь вода механически очищается лишь на 50%, после чего требуется ее доочистка. На выходе из септика может дополнительно устанавливаться фильтр из пуццолана (пористой вулканической породы). В таком случае степень очистки вырастает до 60-70%, но все равно окончательно проблема не решается. Возможности использования таких установок, особенно на подмосковных земельных участках, ограничены: в основном, грунты здесь обладают низкими фильтрующими свойствами. А сброс слабо очищенных вод быстро засоряет (заиливает) даже хорошие грунты. Поэтому для доочистки воды используются биологические фильтры, которые очищают сточную воду минимум на 90%. Очищенная таким образом вода практически не засоряет фильтрующий подземный слой и совершенно безвредна для окружающей среды.
Чистота — дело серьезное
Для эффективной работы системы необходимо грамотно подойти к вопросу ее проектирования. Без профессионального гидрогеологического исследования очень сложно определить тип очистного сооружения, подходящего именно для вашего участка. Кроме того, на выбор системы очистки влияют множество факторов: объем сточных вод, характер загрязнения, режим проживания и т. д. Лучше всего, чтобы эти вопросы рассматривали специалисты — придерживаясь их рекомендаций, вы сможете избежать в дальнейшем многих проблем.
Однако некоторые вопросы стоит решать самостоятельно. Например, вам предстоит согласовать точки сброса сточных вод в местных органах санэпиднадзора. Обязательно проверьте наличие гигиенического заключения на установку ЦГСЭН РФ и сертификата соответствия Госстандарту России. Без этих документов узаконить вашу систему очистки будет невозможно. Также не помешает проверить наличие лицензии на монтаж и обслуживание очистной установки у фирмы, которая выступает подрядчиком.
При выборе системы уточните, как повлияет на работу установки превышение объема стоков или неравномерная подача сточных вод. В реальных условиях эксплуатации такие проблемы могут возникать не единожды. Важным является и фактор сезонности. Фирма-поставщик обязана предоставить информацию о том, как повлияет на оборудование, например, вынужденный перерыв в работе. Эта проблема весьма актуальна: множество семей живет в коттеджах лишь в летний период.
При выборе установки лучше ориентироваться на простые конструкции. Чем больше датчиков, реле и контроллеров используется в системе, тем больше вероятность того, что они выйдут из строя. Внимательно изучите схему монтажа: все ответственные узлы должны быть доступны для ремонта и техобслуживания. Параллельно уточните стоимость и частоту замены расходных материалов, а также технического обслуживания: со временем эти показатели могут вас неприятно удивить. Установка должна быть простой и понятной в обращении, что может служить гарантом ее бесперебойной эксплуатации.
Следует помнить, что в индивидуальных очистных установках заложен биологический принцип очистки. То есть на вас работает не только современная техника, но и древнейшие живые организмы. Для поддержания оптимальных для них условий, а следовательно эффективной работы, вам придется ограничить применение в доме чистящих, моющих средств и прочих препаратов, содержащих повышенные концентрации хлора и других ядовитых веществ, способных уничтожить микроорганизмы. Для разных установок подобные ограничения могут иметь большее или меньшее значение. Поэтому обязательно ознакомьтесь с рекомендациями производителей, перед тем как сделать выбор.
Загрузка...