Коротко о главном: земельный участок под многоквартирным домом.
Вопросы от подписчиков относительно прав на земельный участок под многоквартирным домом.
А чья земля под нашим многоквартирным домом и могут ли ее чиновники продать?
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
В Москве именно город, как субъект владеет большинством земельными участком под домами и очень часто имеются случаи, когда кадастровые границы пересекают соседние дома и участки.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник (г.Москва) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2011 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Как и где узнать границы земельный участок под многоквартирным домом?
На примере города Москвы эта информация может содержаться:
1. Электронный атлас Москвы.
http://atlas.mos.ru/
Выборка по карте — Участки межевания жилых кварталов После ознакомления можно понять ответ на главный вопрос: Проведена или нет процедура утверждения проекта межевания квартала.
Также можно узнать предварительные данные распорядительного документа. Утверждением проекта занимается Департамент городского имущества города Москвы. Его конфигурацию можно сравнить на публичной кадастровой карте
2. Также на публичной кадастровой карте: http://pkk5.rosreestr.ru/
Земельный участок с границами выделен красным и соответствует почти всегда полностью поставленному во время строительства земельному участку и имеет кадастровый номер : 77:xx:yyyy:zzz
Насколько соответствует реальным границам и например имеющемуся забору не готов сказать, но если участок достаточно большой не стоит упускать возможность оформить его именно в таком виде. Мало кто в Москве может похвастаться придомовой территорией. А если не оформить в этих границах, то кто знает какие будут мысли у ДГИ и прочих чиновников по поводу свободной земли у дома.
Если проект межевания не готов, то резонный вопрос: С чего начать?
Необходимо обратиться в :
-Департамент городского имущества.
С вопросом — когда подготовят проект межевания территории квартала, где расположен многоквартирный дом. Получить от них ответ и на его основании ответа, делать выводы о дальнейших шагах.
Необходимо ли решение общего собрания собственников для оформления земельного участка в собственность?
В настоящее время мало у кого есть такое решение общего собрания об уполномоченном на подачу заявления о формировании границ и тем более решения о приобретении в собственность земельного участка.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
С одной стороны это не препятствует обратиться любому лицу с вопросом о формировании земельного участка, поскольку Конституционный суд (Постановление от 28.05.2010 г. N 12-П) разъяснил, что собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Но с другой стороны в любом случае на собрании все это необходимо донести до собственников. И если будет решение собрания, то лицо которое обратится в Департамент с вопросом о формировании земельного участка не будет потом самым главным виновным во всех бедах.
Тем более что в закон изменения так и не внесли.
С заявлением о постановке на кадастровый учет вправе обратиться лицо, уполномоченное на то решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 20 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Какова цена вопроса при оформлении земельного участка в собственность?
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5 ст. 16 Закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ).
Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения органа государственной власти или местного самоуправления, в г. Москве — Департамента городского имущества.
То есть фактически всем должен заниматься Департамент, но в беседе по телефону, а также у них на сайте разъяснено, что согласно п. 1 ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» постановка на государственный кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании межевого плана.
В связи с выходом поправок просим Вас обращаться к квалифицированному кадастровому инженеру по вопросу подготовки межевого плана для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
То есть со стороны Москвы будет готовиться только распоряжение, а все вопросы подготовки межевого плана уже за счет жителей (собственников).
По стоимости подготовки документации
100-150 тр. точная цена и порядок действий с межевым планом даст кадастровый инженер.
Реестр кадастровых инженеров размещен на официальном сайте Росреестра:
Кузьмин Д.Н. (юрист по вопросам ЖКХ)
Специально для телеграм-канала ЖКХ-24 и Яндекс.ДЗЕН
Как оформить земельный участок под многоквартирным домом.
Если вы думаете, что земельный участок – это земля около вашего дома вон до той дороги, вы не правы. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая границы и размер, установленные согласно законодательству (ст. 36 ЖК РФ). В данной статье читайте о том, как оформить земельный участок под многоквартирным домом.
Определите для себя выгоду
Определите, какой правовой статус у земельного участка на сегодняшний день. Проанализируйте, насколько это будет вам выгодно. Если вы пришли к выводу, что оформить земельный участок для вас выгодно, разработайте алгоритм действий:
- выберите, кто будет заниматься проблемой, определите его полномочия;
- обозначьте исполнительный орган, который поможет провести работы;
- поймите, когда наступит момент перехода права собственности – с этого момента у вас появятся новые права и обязанности;
- определите размер такого участка;
- проанализируйте возможные сложности и пути их решения.
Самое главное, что нужно сделать вначале – определить размер и границы земельного участка, чтобы уточнить его правовой статус.
Получите сведения по Публичной кадастровой карте
Удобнее всего узнать правовой статус с помощью Публичной кадастровой карты на сайте Росреестра: вы получите однозначный отчёт от государственного органа о том, сформирован ли земельный участок под вашим многоквартирным домом.
Чтобы получить сведения, зайдите на страницу Публичной кадастровой карты, выберите свой город и введите адрес. Или, если вы знаете координаты дома на географической карте, укажите их.
Найдя интересующий участок, кликните на него. Откроется окно, в котором будут собраны все доступные данные: точный адрес, площадь, кадастровая стоимость, форма собственности, юридический статус земельного участка и другие. Под статусом участка понимается его категория и вид разрешённого использования.
Эти данные нужно проверить, заказав выписку.
Кроме обращения к Публичной кадастровой карте есть ещё несколько способов узнать правовой статус земельного участка:
- запросить информацию в органах местного самоуправления,
- получить сведения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Сделать запрос может любой собственник помещений МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.
Если участок уже сформирован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Сформируйте земельный участок
Если земельный участок не сформирован, обратитесь за помощью к:
- федеральным органам исполнительной власти,
- исполнительным органам государственной власти субъекта РФ,
- органам местного самоуправления.
Для этого напишите заявление от собственников многоквартирного дома.
Кадастровые работы проводят кадастровые инженеры. Они делают их на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (либо заказчика).
Проекты планировки и межевания территории делаются для земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Такие проекты относятся к компетенции органов местного самоуправления.
Формирование земельного участка включает в себя:
- подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории,
- выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учёта земельного участка.
Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если вам не терпится скорее провести все необходимые работы, есть четвёртый вариант. Собственники могут самостоятельно произвести межевание земельного участка под многоквартирным домом и обратиться в органы власти с заявлением о согласовании межевого плана, формировании земельного участка и постановки его на кадастровый учёт.
При этом собственники понесут дополнительные финансовые потери, которые органы местного самоуправления не возместят.
Мы рекомендуем вам помнить, что межевание земельного участка – это обязанность органов власти. Вы можете сделать межевание самостоятельно, если уверены, что органы власти сделают это некорректно. Например, выделят минимальный земельный участок под отмостку дома.
Но, помимо того что собственники понесут большие затраты, органы власти могут в итоге не согласовать такое межевание. Тогда собственникам придётся отстаивать свои права в суде.
К слову, защищать свои права в судебном порядке собственники могут и в случае, они не согласны с межеванием, которое сделала администрация. Рекомендуем вам не терять свои деньги и не упускать возможности – напишите заявление о формировании земельного участка.
Напишите заявление о формировании участка
Написать заявление может любой собственник многоквартирного дома, группа инициативных собственников, уполномоченное лицо, управляющая организация или ТСН/ТСЖ, ЖК/ЖСК. Организации действуют по поручению собственников, то есть нужно провести общее собрание собственников, чтобы все желающие выразили своё согласие.
К заявлению нужно приложить следующие документы:
- копию протокола общего собрания собственников помещений МКД;
- копии документов, удостоверяющих личность уполномоченного лица;
- документ, удостоверяющий состав и размеры помещений МКД;
- при наличии – копии документов об отводе земельного участка.
Проведите общее собрание собственников
Общее собрание собственников понадобится только в том случае, если ни один собственник не захочет самостоятельно обратиться в орган власти с заявлением о формировании земельного участка, и собственники помещений в МКД захотят сделать это от имени всех собственников.
В этом случае вначале проводится общее собрание собственников, инициировать которое может любой собственник МКД, а затем в администрацию с заявлением обращается уполномоченное лицо.
Собрание проводится в порядке, описанном в статьях 45–48 Жилищного кодекса РФ. На повестку дня выносятся следующие вопросы:
- Принятие решения о необходимости формирования земельного участка под МКД.
- Выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений МКД в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под МКД, в общую долевую собственность.
Земельный участок переходит в общую долевую собственность
В общую долевую собственность собственников помещений земельный участок под многоквартирным домом переходит после того, как:
- органы государственной власти или органы местного самоуправления сформируют такой земельный участок,
- его поставят на государственный кадастровый учёт.
Специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка или государственной регистрации права общей долевой собственности на такой земельный участок получать не нужно.
Если есть разногласия – обращаетесь в суд
Если возникают разногласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом, рекомендуем вам подать в органы власти мотивированное возражение и предложения по урегулированию спора.
Подать возражение может любой собственник МКД, группа инициативных собственников, управляющая организация или ТСН.
Если согласия по расположению границ земельного участка под многоквартирным домом достичь не удастся, собственники имеют право отстаивать свои интересы в суде.
Недвижимость Пскова.
Мы специализируемся на покупке, обмене, продаже нежилых помещений, аренде недвижимости, операциях с земельными участками, подготовкой документов. Обращайтесь к нам по любым вопросам, связанными с недвижимостью.
добро пожаловать на сайт агентства недвижимости «ЧЕТЫРЕ УГЛА».
Как зарегистрировать земельный участок под многоквартирным домом
— Сколько нужно заплатить за то, чтобы приобрести участок земли под многоквартирным домом?
— За участок ничего платить не нужно. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ЖК РФ. И земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.
Собственники вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества данного дома.
При этом на одном земельном участке может быть и несколько домов, это не противоречит законодательству. И такие случаи в нашем городе есть.
— Какой дом считается многоквартирным?
— Если в нем две и более квартиры .
— От чего зависит размер доли собственника в земельном участке под многоквартирным домом?
— От площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме. Кстати, это не обязательно могут быть жилые помещения. Если речь идет о нежилом помещении, его собственники тоже имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома.
— Обязательно ли регистрировать земельный участок под многоквартирным домом?
— На сегодня регистрация носит добровольный и заявительный характер. Фактически, ее проведение зависит от желания собственников.
— Кто определяет границы участка под многоквартирным домом?
— Границы земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства. Обязанность по формированию земельного участка ложится на органы власти, если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности считается возникшим с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право на него возникает в силу закона с момента проведения учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля находится в собственности публично-правового образования, но по закону собственник не вправе распоряжаться той землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Конечная стадия определения границ участка – его межевание и постановка на кадастровый учет.
— Я живу в многоквартирном доме. Могу ли я стать инициатором оформления участка под ним в собственность?
— Инициировать такое оформление может общее собрание собственников помещений в данном доме. Собрание принимается решение, выбирается лицо, которое будет действовать от лица вех собственников. Если выберут вас, то вы можете начать процедуру оформления в собственность.
— Как начать процесс формирование участка под многоквартирным домом?
— Если участок пока не сформирован, то, учитывая постановление Конституционного суда РФ от 25.05.2010 года № 12-П, собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом.
— Определены ли размеры участка под многоквартирным домом законодательством?
— ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть. Часть 1 статья 36 границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.
Следовательно, площадь участка всегда разная, она зависит от того, что на данном участке находится.
— Какие документы нужно предоставить, чтобы зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом?
— Заявление о государственной регистрации права (регистрация носит заявительный характер).
Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей с каждого.
Документ, удостоверяющий личность заявителя.
Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
Документы, подтверждающие полномочия председателя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ):
— устав ТСЖ,
— документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ,
— решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при госрегистрации участка под многоквартирным домом.
Документ о формировании земельного участка и об определении его границ.
Решение (протокол) общего собрания об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (с указанием паспортных данных собственников помещений).
При необходимости могут потребоваться и другие документы.
— Какие самые распространенные причины отказов и приостановлений при госрегистрации земельных участков под многоквартирным домом?
— Во-первых, непропорциональность размера доли размеру общей площади помещения. Во-вторых, когда представлены не все необходимые документы. В-третьих, если права на жилые помещения не зарегистрированы и не представлены соответствующие документы.
— В какой организации можно узнать, где конкретно проходят границы нашего участка? Рядом с домом находится несанкционированная парковка, и мы хотели бы ее официально оформить и благоустроить.
— Вам нужно уточнить границы земельного участка в кадастровой палате.
— Но участок не сформирован.
— Тогда о границах говорить рано – обращайтесь в органы местного самоуправления за формированием данного земельного участка. Определяйте границы, потом можно будет решать вопрос и с автостоянкой.
— Я председатель ТСЖ многоквартирного дома. Хочу поставить участок на кадастровый учет. Как мне это сделать?
— Вы хотите сформировать участок как общее имущество многоквартирного дома и зарегистрировать на него право общей долевой собственности?
— Наверное. Наш дом был построен в 2009 году, застройщику участок предоставлялся на праве аренды, сейчас договор аренды расторгнут.
— Вам для начала лучше обратиться в кадастровую палату, сменить вид разрешенного использования: застройщику участок выделялся, скорее всего, под строительство многоквартирного жилого дома, а у вас будет участок под многоквартирным жилым домом. Если этого не сделать, то государственная регистрация прав на участок не может быть проведена.
Учитывайте, что для строительства участок формируется, как правило, большей площади – потому что для строительства нужна большая площадь. А при формировании общего имущества, куда входит и земельный участок, его площадь может быть уменьшена.
— А если в состав участка войдет дорога — зачем тогда его вообще регистрировать?
— Если собственники помещений не настаивают, то этого можно и не делать. Но границы участка определяет администрация.
— Зачем нужна государственная регистрация общего имущества многоквартирного дома?
— Таким образом, собственники получают юридические гарантии в случае изъятия земли, так как земельные участки нередко изымаются для государственных нужд.
— Сколько стоит государственная регистрация общего имущества многоквартирного дома?
— 100 рублей – это размер государственной пошлины на каждого собственника. Если, например, приходит представитель от 10 собственников, то он платит, соответственно, 1000 рублей.
— Можно ли выделить свою долю в земельном участке под многоквартирным домом в натуре?
— Нет, выделить ее нельзя. И эта земля следует судьбе помещения, неразрывно связана с ним, на нее даже не выдается свидетельство, а вся необходимая информация содержится в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Таким образом, продавая квартиру, вы продаете ее вместе со своей долей земельного участка.
Загрузка...