Дом на самообслуживании.
От ветхих домов УК открещиваются
Напомним, существуют три формы управления домами: непосредственное управление собственниками (если квартир не более 30), управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом и с помощью управляющей организации. Понятно, что полный выбор имеют жители маленьких двухподъездников. С ними, по словам руководителей УК, и больше всех головной боли, так как многие такие дома построены еще пленными немцами и давно уже «дышат на ладан». К тому же большинство жителей разваливающихся лачуг – малообеспеченные или асоциальные граждане.
Есть, правда, и относительно новые малоквартирники – они-то, как правило, и отказываются от услуг УК, предпочитая собственноручно вести свое домохозяйство, без лишних переплат «стороннему дяде». «Наш дом построен в начале 2000-х годов, – говорит ивановка Евгения Голикова. – Долгое время у нас было непосредственное управление, которое полностью устраивало. А недавно администрация поставила нас перед фактом: выбрать УК или создать ТСЖ. Теперь, оказывается, непосредственное управление может быть лишь в домах, где не более 30 квартир, а у нас на парочку больше… Нам пришлось создать ТСЖ».
Евгении повезло и с домом, и с соседями, которые занимают активную позицию по содержанию и благоустройству. Разногласий практически не возникает: потекла крыша – скинулись, нашли подрядчика за разумные деньги и сделали. Также покрасили подъезды и даже забетонировали дорожку к дому. Сейчас жильцы хотят заменить окна в подъездах. «У нас нет отчетов, все друг друга знают и доверяют, – говорит Евгения. – А в управляющей компании нет ни прозрачности, ни адекватных цен, ни заинтересованности в качестве работ».
Найдется альтруист – будет вам счастье
Непосредственное управление означает, что обслуживание дома целиком лежит на всех жителях. Они самостоятельно заключают договоры с организациями по услугам горячего и холодного водоснабжения, тепло-, газо-, электроснабжения. Кроме того, они вольны выбирать: кто, что и на каких условиях будет ремонтировать (договоры заключаются как на отдельные работы по обслуживанию дома, так и целиком сразу на весь спектр – с любой организацией или частным лицом). В общем, если что-то сломается, делать всё придется самостоятельно либо с привлечением сторонних специалистов за свой счет.
В отношениях с третьими лицами от имени всех жильцов вправе действовать один из собственников (чаще всего, старший по дому). Представлять интересы жильцов может и посторонний человек, не являющийся собственником в этом доме, но для этого абсолютное большинство собственников должно уполномочить его своими доверенностями. Стоит учитывать, что обязанности эти не могут официально оплачиваться. В этом и состоит основное преимущество непосредственного управления – отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или связанных с привлечением к управлению управляющей компании.
Однако это и главный недостаток такого вида управления, особенно если в доме проживает достаточно большое количество жильцов. Ведь, чем больше дом, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе бесплатно решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших домах.
Потекла крыша – проси денег у соседей
Оплачивая коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям, жители отвечают только за себя и не могут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Если, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают (неплатежи не закладываются в ОДН).
Как уже отмечалось, не нужно тратиться на содержание штата управляющей организации, не нужно годами ждать необходимых работ по содержанию общего имущества дома.
Все действия, связанные с улучшением жизни, – исключительно добровольные. Так, если жители дома решат установить видеодомофоны, построить детскую площадку, проложить асфальт, но несколько человек откажутся сдавать деньги – заставить их будет нельзя. А значит, плата за данный вид работ с остальных жильцов увеличится.
Наиболее распространенная проблема – качество коммунальных услуг. Поставщики ресурсов не занимаются содержанием или ремонтом домовых инженерных систем. И если к жильцам верхних этажей не поступает вода, то им придется жаловаться не в «Водоканал», не в управляющую компанию, а идти на поклон к соседям и уговаривать их «скинуться» на необходимый ремонт внутридомовых сетей.
Еще один из минусов непосредственного управления – отсутствие возможности участия в государственных программах. Такие дома считаются почти списанными с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому возможность получения муниципальной или федеральной помощи исключается. То есть необходим пандус или детская площадка – жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом, если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все собственники.
Расходы на домоуправа покроет энергосбережение
В определенном смысле домом на самоуправлении может быть и объект, относящийся к ТСЖ. Главное, чтобы в нем был адекватный, грамотный и честный председатель. Штат ТСЖ в основном составляет пара-тройка человек, которые не слишком обременяют жильцов, скажем, стоквартирника своими зарплатами, зато снимают с самих собственников все заботы по решению насущных проблем.
«ТСЖ не работает на прибыль, – объясняет руководитель группы «Качество повседневной жизни» регионального Народного фронта Светлана Межирицкая. – У некоммерческой организации это не предусмотрено уставом. Оптимальная площадь дома, при которой необременительно содержать ТСЖ, на мой взгляд, – 40 тысяч квадратных метров». Однако есть примеры, когда и в пять раз меньшие дома эффективностью управления не только покрывают затраты на оплату содержания штата ТСЖ, но и обеспечивают существенную экономию жителей на коммунальных платежах, внедряя энергосберегающие технологии.
Новости ЖКХ.
Управляющие компании массово бросают обслуживание ветхих домов
Управляющие компании в Новосибирской области массово отказываются от обслуживания ветхих домов. Специалисты возлагают надежды на муниципальную управляющую компанию.
Год назад заработала новая правовая система — лицензирование деятельности, связанной с управлением многоквартирными домами (МКД). Согласно изменениям, внесенным в Жилищный кодекс РФ 1 сентября 2014 года, юридические лица и индивидуальные предприниматели были обязаны получить до 1 мая 2015-го лицензии, без которых деятельность в сфере управления МКД не допускается. Нарушителям грозит штраф в 250 тысяч рублей. Как считает начальник Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Новосибирской области Евгений Пономарев, сегодня можно подвести первые итоги этой работы.
Прежде всего, в Новосибирской области успешно справились с лицензированием почти все управляющие компании — таких 285, они обслуживают более 10,6 тысячи МКД. За это время две организации добровольно отказались от лицензий, и поступило еще семь заявлений на их получение.
— На рынок приходят новые игроки. Все чаще сами застройщики сами организуют УК в новых домах, — отмечает Пономарев.
В течение года было проведено почти 4,9 тысячи проверок и выявлено 2 187 нарушений. Наложено санкций более чем на 32 миллиона рублей.
В новой системе специалисты усматривают как плюсы, так и минусы. Если говорить о положительных моментах, то УК стали более открытыми и ответственными перед собственниками, и, как следствие, снизилось число жалоб от граждан и нарушений. В два раза меньше стало неисполненных управляющими компаниями предписаний, за невыполнение которых могут последовать штрафы. В числе минусов — длинная процедура отзыва лицензии. Как сообщил Евгений Пономарев, федеральные законодатели рассматривают изменения в Жилищном кодеке с тем, чтобы упростить процедуру и дать право ГЖИ исключать дома из лицензионного списка.
— Стали очевидны острые вопросы. Например, смена управляющей компании прописана в постановлении минстроя РФ № 938, а замена УК на ТСЖ не регулируется вообще, и это вызывает справедливые замечания, — подчеркивает руководитель ГЖИ. — Большее число обращений к нам касается споров между лицензиатами при переходе управления от одной УК к другой. Жильцы более 120 домов добровольно сменили управляющие компании, по сорока домам дела находятся в судах, то есть тридцать процентов споров не может разрешиться без вмешательства судей. В регионах складывается неоднозначная судебная практика.
В борьбе за дома управляющие компании порой используют незаконные методы — например, двойные платежные документы на одну услугу, когда одна УК оказывает ее, а другая — выставляет платеж. Между тем, по закону, управляющей компанией является та, у которой есть лицензия, и только она может выставлять начислять платежи. Специалисты уверены, что в ситуацию поря вмешаться правоохранительным органам — налицо нелегальная предпринимательская деятельность.
Еще одна большая проблема — ветхие дома, которые становятся обузой для управляющих компаний. Сейчас без постоянного управления в Новосибирске остается 176 домов, из них 137 назначены временные УК. Наибольшее число брошенных домов — в Центральном округе, Первомайском и Советском районах. Еще 243 в ближайшее время могут остаться без постоянного коммунального обслуживания.
— Мы наблюдаем рост числа домов, оставленных без управления. В УК говорят, что ветхие дома при тех требованиях по содержанию, которые к ним предъявляются, становятся для них обузой. За деньги, которые собирают с жильцов, эти дома нельзя содержать так, как того требует законодательство. И эта проблема будет нарастать, — уверен Евгений Пономарев. — О таких фактах мы проинформировали мэра Новосибирска, городскую и областную прокуратуру, потому что ситуация может в любой момент выйти из-под контроля и перейти в режим ЧС.
— Управляющие компании будут отказываться от старых домов, так как технически сложно в рамках закона и при установленных тарифах обслуживать их и обеспечивать безопасность жильцов. Чтобы довести эти дома до нормативного состояния, не хватит никаких тарифов. Проблема — и в том, что большинство их жильцов хочет переехать в новые квартиры, поэтому нам не разрешают делать ремонт. В свою очередь, за неисполнение нами обязательств у ГЖИ предусмотрены штрафные санкции. А если произойдет несчастный случай, то УК лишится лицензии на управление всеми домами, — отмечает генеральный директор управляющей компании «СПАС-Дом» Владимир Булычев.
Специалисты видят решение проблемы в создании муниципальной УК, которая могла бы «подхватывать» дома, от которых отказались частники. Правда, как утверждает министр ЖКХ и энергетики региона Евгений Ким, эта работа может быть возложена на уже существующие муниципальные предприятия, работающие в жилищно-коммунальной сфере. Создавать новые учреждения в министерстве считают нужным. Лучше предусмотреть особые экономические условия для тех, кто решит взять на себя обслуживание «нехороших» домов. Это могут быть имущественные или налоговые преференции. Кроме того, по словам Евгения Пономарева, при подготовке конкурсной документации необходимо указывать экономически обоснованный тариф на обслуживание ветхих домов. А если он оказывается выше среднего по городу, то предоставлять жильцам адресную социальную помощь.
Кстати
По данным министерства ЖКХ и энергетики Новосибирской области, в рамках действующей федеральной программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в 2016 году предстоит расселить 574 ветхих дома из 776, официально признанных аварийными до 31 декабря 2012-го.
Эксперты ОНФ: Муниципалитеты должны контролировать обслуживание ветхого жилья, оставшегося без управляющих компаний.
Управляющие организации не заинтересованы в обслуживании старых многоквартирных домов, где требуется большой объем ремонтных работ, а платежеспособность жильцов невысокая. В результате тысячи домов, износ которых составляет свыше 60–70%, остаются без коммунального обслуживания и ремонта. Эксперты ОНФ считают, что местным властям необходимо взять на себя контроль за обслуживанием такого жилья. Чтобы ветхий жилой фонд не остался без управляющих компаний, предлагается выставлять на конкурсы по техобслуживанию жилого фонда смешанные лоты, в которые будут включены как новые, так и старые дома.
Обращения граждан по поводу отказа управляющих организаций от обслуживания многоквартирных домов (МКД) с высоким процентом износа поступают в ОНФ из Башкортостана, Марий Эл, Хабаровского края, Саратовской, Кировской, Пензенской, Курганской, Нижегородской, Оренбургской, Омской и Новосибирской областей.
По мнению экспертов рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни», проблемы по обслуживанию старого и ветхого жилья начались в стране еще в 2014 г., после вступления в силу Закона о государственном регулировании предпринимательской деятельности по управлению МКД. Согласно ЖК РФ, если количество жалоб в ГЖИ превышает 15% от общей площади обслуживаемых домов, то управляющую компанию, в ведении которой они находятся, лишают лицензии.
Но загвоздка в том, что большинство обращений поступает именно от собственников старого и ветхого жилья. Любой, даже текущий, ремонт в таких домах по сути становится капитальным. Выполнить же его за счет средств, собранных жителями, зачастую невозможно. Сами жильцы, как показывает практика, ведут себя пассивно в выборе способа управления своего дома, а также имеют задолженности по счетам за квартиру.
Как следствие, управляющие организации, как коммерческие, так и муниципальные, отказываются от обслуживания ветхих домов. Так случилось в 2015 г. в Новосибирске, где более 170 МКД остались без постоянного коммунального обслуживания, в Хабаровске пострадали 744 дома. В Омске 700 домов были брошены управляющими компаниями прямо перед отопительным сезоном. В Саратове 88 многоквартирных домов остались без обслуживания из-за того, что управляющие компании просто не стали участвовать в конкурсах по их отбору.
Как свидетельствует официальная статистика сайта по проведению торгов, в 2015 г. из-за отсутствия участников не состоялись 8335 конкурсов по отбору управляющей организации. В частности, в Нижегородской области несколько домов проходят конкурсы по отбору управляющей организации уже в третий раз. Ситуацию на контроль взяли местные активисты ОНФ.
«По закону, по тем домам, где конкурс не состоялся, в случае если собственники сами себе не выберут управляющую компанию, в течение трех месяцев объявляется новый конкурс. Процедура затягивается на достаточно продолжительный срок, а дома стоят без обслуживания, и их состояние, и без того не самое лучшее, ухудшается» – рассказала член штаба ОНФ в Нижегородской области, руководитель региональной рабочей группы «Качество повседневной жизни» Елена Ленина, которая возглавляет областной профсоюз работников жизнеобеспечения.
Елена Ленина привела пример, как благодаря вмешательству активистов Народного фронта одну из муниципальных управляющих организаций, отказавшуюся от дома с большим процентом износа, по суду обязали продолжать его техническое обслуживание. А в Арзамасе, где управляющая компания отказывалась продлевать договор по управлению 181 МКД, «фронтовики» организовали круглый стол с участием всех заинтересованных сторон, и в результате договор был продлен.
Однако, чтобы пресечь тенденцию ухода управляющих организаций от обслуживания старого фонда жилья в масштабе страны, как считают эксперты ОНФ, необходимы коррективы в Жилищный кодекс и отдельные положения Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. При этом ведущую и координирующую роль по контролю и организации обслуживания многоквартирных домов, оставшихся без управляющих организаций, должна играть муниципальная власть.
Эксперты ОНФ, в частности, предлагают разработать методику, по которой муниципалитеты будут составлять смешанные лоты с включением МКД с низким, средним и высоким износом, чтобы исключить случаи, когда управляющие организации игнорируют конкурсы по обслуживанию изношенного фонда жилья.
Член рабочей группы ОНФ «Качество повседневной жизни» Светлана Калинина считает, что при проведении конкурсов по отбору управляющих компаний необходимо учитывать ценообразование и финансовые возможности граждан. «В данном случае было бы целесообразно в условиях конкурса разместить только перечень работ, необходимых для выполнения, без указания их стоимости. А управляющие организации при подаче заявки на конкурс будут сами предлагать цену за свои услуги, исходя из заявленного перечня работ и своих затрат. Таким образом, выиграет конкурс организация, предложившая наименьшую цену. Чтобы исключить претендентов, необоснованно завышающих стоимость работ, муниципалитетам также необходимо установить предельно возможную стоимость с учетом платежеспособности жильцов того или иного дома», – подчеркнула Калинина.
Обязательным для органа местного самоуправления эксперты также предлагают сделать проведение периодических проверок (например, один раз в полгода) качества выполнения управляющей компанией заявленных работ и, соответственно, установить ответственность за ненадлежащее обслуживание МКД, вплоть до расторжения договора и приостановления лицензии. Чтобы ветхие дома не оставались без управляющих компаний, планируется ввести алгоритм, по которому государственный жилищный надзор по реестру лицензий субъектов РФ будет отслеживать факты, когда дом остается без управляющей компании, и в этом случае экстренно обращаться к местным властям, чтобы те решали проблему.
Все перечисленные инициативы эксперты ОНФ планируют детально обсудить на ближайшем заседании рабочей группы «Качество повседневной жизни».
Загрузка...