Как захватить многоквартирный дом

Как захватили наш дом.

Я проживаю в городе Санкт-Петербург по адресу Гражданский пр. 36. У нас сложилась такая ситуация, что пару дней назад лица кавказской национальности, нанятые бывшими председателем и юристом/бухгалтером ТСЖ, избили диспетчера и захватили служебные помещения. При этом беспределе присутствовал лично директор ГКУ «ЖА Калининского района» Куралов С.П., полиция самоустранилась. Но обо всем немного подробнее.

В ночь с 25.08. на 26.08.2017 года лица кавказской национальности ворвались в диспетчерскую, избили женщину- диспетчера (сотрясение мозга), выгнали консьержей из всех парадных, остановили лифты и заняли помещение диспетчерской на постоянной основе. Как сообщил зам.генерального директора ЗАО «Сервис-Недвижимость» Никулин М.С., при этом бандитском беспределе присутствовал лично директор ГКУ «ЖА Калининского района» Куралов С.П. Законным представителям Управляющей компании «Сервис-Недвижимость» Куралов С.П. воспрепятствовал применять какие-либо действия по возврату помещения диспетчерской. Полиция присутствовала, но бездействовала.

ТСЖ «Гражданский 36» пришло к управлению домом в ноябре 2015 г. в результате судебной ошибки: Протокол голосования собственников не был подтверждён бюллетенями, их уничтожили под предлогом того, что нет места для хранения. В дальнейшем суд признал ошибку и вынес решение о передаче документов на управление домом от ТСЖ к УК ЗАО «Сервис-Недвижимость». УК ЗАО «Сервис-Недвижимость» в соответствии с решением суда (Протокол и бюллетени голосования собственников подтверждают БОЛЬШИНСТВО за УК), на основании Исполнительного листа, выданного судебным приставам, и в присутствии судебных приставов, с 24 июля 2017 года вновь приступило к управлению домом, лишив права ТСЖ на управление. Все апелляции ТСЖ отклонены Арбитражными судами всех уровней. Не смотря на это Рамазанова В.Р. и Цыплакова Е.Д – председатель бывшего ТСЖ, препятствуют исполнению решения суда, в т.ч. дошли до бандитских приёмов.

За период управления домом ТСЖ, около 2 лет, собственники неоднократно направляли письма в ГЖИ с просьбой провести комплексную проверку финансово-хозяйственной деятельности ТСЖ, т.к имели место многочисленные нарушения, в т.ч. приписки расхода воды, в квитанциях появилась строка НЕДОПЛАТА со значительными суммами, ничем необоснованная, отчеты собственникам ТСЖ не предоставляет в нарушении ЖК РФ.

В связи с тем, что суды ТСЖ постоянно проигрывало, а за домом стали появляться многомиллионные долги перед ресурсными организациями, подавляющее число собственников дома приняло решение прекратить оплачивать счета, опасаясь, что эти деньги идут в карманы представителей ТСЖ.

И ладно если бы дом благополучно существовал и процветал, но уборка межквартирных коридоров производилась не по утвержденному графику, а когда производилась — это было лишь формальностью. Газоны не стриглись. Круглосуточную консьержную службу в 1 парадной заменили на охрану, которая стала работать 10:00 — 22:00 (при этом в обязанности у них не входило спрашивать «в какую квартиру идем?» и открывать двери по звонку домофона). В 3 подъездах были круглосуточные консьержи, в 1 подъезде 12-часовая охрана, но стоимость подняли всем в квитанциях.

Начали перерезать провода тв/интернет собственникам квартир (причем не в щитках, а на входе в квартиру). Дабы ударить по больному, перед передачей дома обратно были поставлены пробки на водоснабжение во все квартиры где проживают новорожденные дети, квартиры были лишены горячей/холодной воды и как следствие канализации. Все это происходило без официальных уведомлений.

На техническом этаже площадью более 200 м2 было организовано помещение для проживания семьи техника/сантехника, который провел себе отопление, электричество и водоснабжение, надо ли говорить, что все это шло на «нужды дома» и он за это не платил. В помещении было как у нас всех в квартирах — полноценная кухня, кровати/диваны, плазмы, даже кабинет.

Хочется придать огласке эту ситуацию, чтобы компетентные органы организовали проверку нашего дома и в рамках закона поставили точку, кто должен руководить домом ТСЖ или УК. Потому что мы, собственники, не знаем что делать и кому оплачивать квитанции (сейчас их 2 будет приходить). Все от нас отстраняются.

УК негаданно нагрянет.

Жилищно-коммунальная сфера давно уже превратилась в поле нешуточных боев. И порой жильцы оказываются «трофеем», даже не зная того. Как происходит рейдерский захват дома недобросовестной управляющей компанией и что делать в таких случаях собственникам?

Если покопаться в общероссийской практике, то можно обнаружить огромное количество «рейдерских» сценариев. Начиная от самовольного прихода на обслуживание дома и заканчивая захватом общего имущества собственников многоквартирного дома (подвалов, крыш, фасадов) и последующего его отчуждения (к примеру, чтобы сдавать в аренду и получать от этого доход). Суть у всех рейдерских захватов одинакова – получить контроль над домом, чтобы извлечь из этого материальную выгоду. При этом отсутствие сплоченности в среде жильцов, распри между соседями или просто инертное отношение к жилищно-коммунальному обслуживанию своего дома играют только на руку навязчивому «варягу».

Остановимся на самом популярном варианте, когда рейдерская УК подделывает документы (а именно Протокол голосования собственников, который является обязательным в соответствии с ст.46 ЖК РФ), тем самым вытесняя прежнюю обслуживающую организацию. «Это страшный вопрос в Новокузнецке, — говорит юрист Дмитрий Максаков, — потому что рейдерский захват домов происходит очень и очень часто. Проблема в том, что в городе много управляющих компаний и некоторые из них в борьбе за жилфонд порой используют незаконные методы».

Почему так происходит?

Законодательство разрешает менять обслуживающую организацию хоть каждый день, при условии соблюдения всех необходимых процедур. «Допустим, вывесили уведомление о проведении собрания с повесткой «Смена УК», — поясняет Дмитрий Максаков, — через 10 дней провели очное собрание, затем заочное голосование. Написали протокол, подписали договор на обслуживание с новой УК. А затем можно хоть на следующий день заново проводить выборы. При этом законодательство разрешает проводить у нас как очное, так и заочное голосование: инициаторы собрания проходят по квартирам и собирают подписи собственников (на практике у нас зачастую проходит именно заочное голосование жильцов). Таким образом, если УК-рейдер получает откуда-либо реестр собственников жилья, она не брезгует подделать подписи жильцов в свою пользу, имитируя заочное голосование. Это уже стандартный привычный сценарий».

Как захватывают дом?

Тут надо понимать, что конкуренция среди УК очень высока. Они готовы биться за каждый дом, приносящий прибыль. Кто-то пытается работать со старшими домов: предлагают им заманчивые тарифы, обещают идеальное обслуживание, возят на образцово-показательные дома – тем самым склоняя заключить договор с их организацией. А кто-то действует, выходя за рамки закона. «Допустим, УК-рейдер находит среди жильцов того, кто готов выступить инициатором собрания – а сделать это может каждый собственник, — рассказывает Дмитрий Максаков. – Таким жильцом может быть и крепко дружащий с алкоголем безработный, и обиженный на старшего дома сосед, и бабушка, которой наобещали золотые горы… И вот вывешивается объявление, что по инициативе данного собственника будет проведено собрание. Люди выходят – этот факт регистрируется УК. Подписи протокола потом подделываются, а документы о смене УК рассылаются по соответствующим инстанциям. Все просто. Расчет УК-рейдера, что жители молча стерпят такое их появление и начнут платить по новым счетам».

Как регулируются финансовые потоки?

Станет ли рейдерский захват успешным – это напрямую зависит от того, начнут ли жильцы платить новой УК. Как правило, старая УК тоже не хочет так просто уходить с дома. В итоге жильцы начинают получать две квитанции об оплате жилищных услуг. И вот здесь начинается самое интересное: всегда найдется тот, кто не станет особо вникать и заплатит УК-рейдеру. По незнанию или из-за нежелания тратить силы на разборки. Тем более, новая УК развивает «бурную» деятельность: присылает своих дворников, обновляет освещение в подъездах – в общем, наводит лоск. Хотя при этом в подвалах и на крышах остается все та же разруха. Вообще, вопрос о том, будет ли добросовестно работать компания, которая обманом пришла на дом, из разряда риторических…

«Дело в том, что счета как такового у дома не существует: есть счета компаний, на которых аккумулируются все платежи жильцов, — поясняет Дмитрий Максаков. – Поэтому, если у компаний счета в разных банках, они вполне могут одновременно получать платежи за один и тот же дом. Если в пункте оплаты ЖКХ видят, что на один дом приходится два счета разных УК, то там могут заморозить прием платежей. Поэтому мой совет в подобных ситуациях: не платить до тех пор, пока ситуация не прояснится. Конечно, в такой ситуации страдает сам дом: плановые работы не ведутся, новая УК может в принудительном порядке срезать все замки на дверях подвалов и чердаков. И в этой чехарде обслуживающих организаций собственники вообще могут оказаться без доступа к жилищным коммуникациям своего дома. Если же вы все-таки заплатили какой-либо из УК и после разобрались, что УК на тот момент не имела права собирать платежи с жильцов, то следует написать на имя директора компании заявление о возврате денег и приложить номер своего расчетного счета».

Как решить проблему?

По закону недопустимо, чтобы дом находился в обслуживании двух и более управляющих компаний либо ТСЖ. Однако ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников. Ни прокуратура, ни ГЖИ, ни ОБЭП. Поэтому разбираться с двумя УК придется все же самим собственникам в судебном порядке. Во-первых, можно обратиться в ГЖИ и попросить инспекторов проверить правомочность договоров с обслуживающими организациями: присутствуют ли все необходимые протоколы, подписи и прочее. Если же жилищная инспекция не выявляет нарушений и бумаги новой компании окажутся в порядке, жильцы должны будут решить, какая именно обслуживающая организация их устраивает больше: предыдущая, новая (рейдер) или вообще какая-либо третья. И уже на новом собрании в новом протоколе зафиксировать свое решение.

«По статистике, только в 35 процентах случаев жильцы избавляются от УК-рейдера. Причины могут быть разными: или собственники пустили ситуацию на самотек, или у них не хватило знаний и настойчивости избавиться от рейдера. Хотя сделать это достаточно просто, не прибегая даже к помощи суда. Собственники должны провести собрание и утвердить в правах именно ту управляющую компанию, с которой они желают сотрудничать. Расторжение договора на обслуживание дома происходит в одностороннем порядке. Собственники должны набрать более 50 процентов голосов в пользу смены УК, за 30 дней нужно уведомить прежнюю УК о расторжении отношений и проконтролировать, чтобы накопленные средства были переведены на счета новой компании и передана вся техническая документация по дому, а также ключи от подвалов и чердаков. Тут главное не опускать руки и не соглашаться на навязанные условия игры».

Что делать при рейдерском захвате дома?.

Добрый день! У нас дом новостройка с 2015 года, УК была выбрана не собранием, а по конкурсу. Компания нас устраивала, мы с ними слаженно работали своим Советом МКД (было проведено собрание!), но в последнее время, в ЖИ стали поступать документы о якобы прошедшем у нас в доме собрании по избранию новой УК. Подписи в них фальшивые, протокол списан с нашего раннего. Мы собрали подписи в поддержку нашей прежней УК и подписи собственников под заявлением о подделке и сдали в ЖИ. Но новая УК не сдается и снова решила нас захватить таким образом, опять подав документы в ЖИ. Мы пытались пойти в суд, но там нам посоветовали найти юриста для составления искового заявления. Мы связались со старой УК, но они за нас бороться не собираются — нерентабельно. Что вы посоветуете в этой ситуации?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 871 вопрос .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Мы связались со старой УК, но они за нас бороться не собираются — нерентабельно. Что вы посоветуете в этой ситуации?

Вам решать. Можете другую УК найти, собственники решают этот вопрос

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ | ст. 46 ЖК РФ
по законам по судебным решениям

Статья 46 ЖК РФ. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (действующая редакция)

Как захватить многоквартирный дом

Консультация юриста бесплатно

Похожие вопросы