Какие права имеет собственник жилого помещения в многоквартирном доме.
МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ:
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ И ЛЕНИГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ:
РЕГИОНЫ, ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НОМЕР:
Права жильцов и управляющей компании в многоквартирном доме
Жильцы в многоквартирном доме наделены правами и обязанностями. Помимо владельцев жилые площади могут заселяться другими гражданами, также обладающие ими. Подробности о правомочиях жильцов и их взаимодействии с управляющими компаниями рассмотрим далее.
Права собственников квартир
В Жилищном кодексе (ЖК РФ) прописано: помещения многоквартирного дома прежде всего предназначены для проживания. Права собственника жилого помещения в многоквартирном доме формулируются в виде следующих основных их видов.
- Владение: удерживание площади с ограничением доступа посторонним.
- Пользование: из помещения разрешено извлекать прибыль или просто проживать в нем.
- Распоряжение, возможность совершать сделки дарения, продажи и обмена.
Важно! Главный принцип при трудовой деятельности на дому — не задевать права и интересы других жильцов, соседей. То есть — запрещен шум, нельзя использовать ядовитые препараты.
Собственник имеет право сдать лишнюю площадь в аренду физическому или юридическому лицу лишь для проживания. При этом должно быть официально заключено соглашение.
Имеют место и другие запреты на действия без официального разрешения.
1. Нельзя демонтировать коммуникации. Некоторые работы проводят лишь специалисты из служб.
2. Запрещается изменять планировку квартиры. Иногда это может разрушить часть здания.
Права жильцов, не являющихся владельцами
Кроме собственника на площади квартиры могут проживать или находиться другие лица, не имеющие права владения (например, зарегистрированные члены семьи). Они имеют право на аналогичное владельцу пользование площадью. Но заниматься деятельностью, сдавать квадратные метры в аренду они могут только по согласию собственника.
У подобных жильцов есть и обязанности:
- оплата части площади и коммунальных услуг, кроме налога;
- содержание ее в порядке при использовании по назначению.
Внимание! Примером наличия права проживания, при котором гражданин не является членом семьи, является прекращение семейных отношений — развод с собственником жилья.
Супруг владельца не может претендовать на пользования квартирой. Но для такой ситуации есть определенные правила и запреты:
- несовершеннолетний ребенок не выселяется;
- право может быть восстановлено судом при отсутствии у гражданина другого жилья.
Права по отношению к общему имуществу
Жилищное законодательство относит к общему для жильцов имуществу:
- лестницы, площадки между ними, коридоры;
- лифты;
- крышу и чердак;
- подвал;
- придомовая площадь.
Все жильцы владеют этим имуществом. Права собственников нежилых помещений в многоквартирном доме включают возможность перепланировки, реконструкции. Например, делают пристройки. Жильцы решают, что будут размещено на придомовом пространстве. Решения принимаются на общем собрании с обязательным составлением протокола при согласии большинства, а иногда и с участием местной администрации. Голоса тех, кто не имеет права собственности, не учитываются.
Нельзя без согласования с остальными жильцами:
- передавать части придомовой площади в собственность конкретным лицам;
- самовольно строить гаражи, сажать растения, делать другие работы.
Управляющая компания
Права и обязанности управляющей компании многоквартирного дома включают:
- выполнение своих функций (контроль за качеством услуг, прием платежей, поиск исполнителей ремонтных работ, соблюдение безопасности);
- использование полномочий;
- предоставление доступа к информации заинтересованным лицам, извещение организаций о незаконных видах эксплуатации дома;
- взимание задолженностей;
- ограничение услуг при наличии долгов;
- пользование эксплуатационными резервами;
- требование возмещения за различный ущерб.
Можно перечислить следующие обязательства:
- по текущему и капитальному ремонту;
- содержанию придомовой территории;
- технический контроль;
- перерасчет оплаты за жилье и коммунальные услуги, а также их обеспечение;
- финансы: калькуляция, инвестиции, зарплата сотрудникам.
Обязанности регулируются законодательством, а именно: ЖК РФ, ГК РФ (Гражданским кодексом), ФЗ (Федеральным законом) № 210 от 20.12.2004 и Постановлением Правительства № 75 от 06.02.2006.
О нарушении прав
Неисполнение управляющей компанией обязанностей влечет нарушение прав собственников многоквартирного дома. Так при невыполнении «Правил оказания коммунальных услуг» против нарушителей предусмотрены санкции.
- Халатное отношение к имуществу — штраф до 50 000 рублей.
- Нарушение норм подачи коммунальных ресурсов — до 100 000 рублей.
- Нарушение пожарной безопасности -200 000 рублей.
- Вредящие действия или бездействие подлежат ответственности по ст. 44 ГК РФ.
Убытки жильцам должна возмещать управляющая компания.
Совет дома и председатель
В ст. 161.1 ЖК РФ изложены регламент относительно Совета многоквартирного дома, правила его избрания, в том числе для нескольких зданий. Этот орган участвует в деятельности управляющей компании. В ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ изложены права и обязанности председателя совета многоквартирного дома.
Это следующие функции:
- ведение переговоров по управлению и условиям договоров, сообщение собственникам их результатов;
- полномочия по управлению;
- контроль за выполнением обязательств и оказанием услуг;
- выступления в суде представителем по доверенности от собственников;
- участие в принятии решений по вопросам собраний.
По решению собрания председатель может получать вознаграждение вместе с членами совета.
Права жильцов многоквартирного дома в 2019 году в общем случае не изменились с 2008 года, момента появления. Однако, законодательство регулируется в региональном масштабе. Так, например, с 1 января 17 года в Москве принят Закон № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины». Правила проживания имеют предназначение гарантировать законные права жильцов.
Права и обязанности собственников жилья.
- Физических и юридических лиц;
- Государственных органов;
- Иностранных государств;
- Международных организаций;
- Физических и юридических лиц, которые являются гражданами других стран.
С другой стороны, в соответствии с 30 статьей действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник жилого помещения вправе:
- На законных основаниях владеть недвижимым имуществом;
- Использовать помещение по его целевому назначению;
- Распоряжаться жильём по своему усмотрению;
- Предоставлять жильё во временное пользование на основании договора;
- Регистрироваться самим и регистрировать на жилплощади родственников и посторонних граждан.
Однако любая жилая недвижимость должна быть признана пригодной для постоянного в ней проживания.
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!
Возникновение собственнических прав
У всех собственников жилья права возникают в результате каких-либо весомых законных оснований, которыми может служить:
- Самостоятельное строительство частного жилого дома на личном земельном участке;
- Право приобретательной давности (со сроком владения не менее пятнадцати лет);
- Бесхозяйственная недвижимость (когда владелец добровольно отказался от нее в должном порядке);
Узаконивание самовольного строительства через суд;- Заключение сделки с куплей-продажей квартиры, комнаты, дома;
- Подписание договора обмена жильём;
- Получение дарственной на безвозмездной основе;
- Пожизненная или бессрочная рента;
- Получение наследства в порядке законной очереди или по завещанию;
- Приватизация муниципальной жилплощади;
- Участие в жилищно-строительном кооперативе при полной выплате паевых взносов;
- Участие в долевом строительстве (новостройки).
Независимо от того, на каких основаниях было получено жильё, права собственности возникают исключительно после того, как владелец оформит государственную регистрацию. При этом берутся во внимание и случаи, когда подтверждать свои права приходится в суде. Кроме того, именно через суд часто приходиться подтверждать свои правомочия, как законного собственника недвижимого объекта.
Многоквартирные дома
Гражданам, являющимся владельцами жилья в многоквартирном доме, помимо стандартных полномочий, о которых выше упоминалось, предоставлено также право пользоваться общим имуществом. К совместной собственности в данном случае отнесены лестничные площадки, шахта лифта и лифт, коридор, подвальные помещения, чердак, крыша, технический этаж, придомовая территория и оборудованные на ней площадки, парковка. Полный список зафиксирован в 36-й статье Жилищного кодекса Российской Федерации.
Площадь придомовой территории определяется не самими жильцами, а требованиями градостроительного и земельного действующего законодательства. Возводить на ней какие-либо личные постройки запрещено. Нельзя и приватизировать часть этой территории, не говоря уже об ее отчуждении третьим лицам.
Поскольку правомочия собственников жилья в многоквартирном доме расширены благодаря общему имуществу, изменить его состав и размер, будь это в большую или меньшую сторону, невозможно без согласования между всеми владельцами. Таким образом, это ещё и возможность принимать участие в общих собраниях и влиять на принятые решения. Особенно это важно, когда речь идёт о передаче части придомовой территории в аренду, поскольку здесь затрагиваются интересы всех жильцов без исключения.
Не забывать об обязательствах
Не менее важно понимать, что собственник жилого помещения несет полную ответственность за него, а владельцы жилой площади в многоквартирном доме ответственны и за общее имущество в равной мере. Обобщая основные правила, можно выделить, что собственник жилого помещения обязан:
- Содержать жилое помещение – сохранность его надлежащего для проживания состояния, несение расходов на текущий ремонт и необходимые действия по уходу за помещениями. Бремя содержания жилья владелец несёт не полностью только тогда, когда речь идёт о муниципальной недвижимости. В таком случае за капитальный ремонт и содержание общей собственности ответственен муниципалитет и квартиросъёмщик не платит взносы на это;
Содержать общую собственность в многоквартирном доме – включая расходы, которые идут на проверку, ремонт, текущие потребности;- Содержать имущество, признанное совместным в квартире, в которой собственнику принадлежит только часть;
- Контроль недопущения эксплуатации жилья не по его целевому назначению (например, оборудование жилой квартиры под склад, цех, производственное помещение, для ведения коммерческой деятельности прочее).
Права родственников владельца
Следует заметить и то, что права собственника жилого помещения затрагивают и граждан, которые являются членами их семьи. Это касается и лиц, зарегистрированных на жилой площади, даже если у них отсутствуют родственные связи с владельцем. Так, например, дальние родственники и лица, признанные официально нетрудоспособными, по закону могут быть признаны членами семьи собственника жилой недвижимости. На них распространяются те же права и обязанности, такая же ответственность и требования к соблюдению правил и норм эксплуатации имущества.
Весомым нюансом служит и то, что при прекращении семейных связей с владельцем жилья, человек автоматически теряет право пользоваться его жильём. В качестве исключения могут быть разве что особые случаи, рассматриваемые в суде, а также заранее составленные письменные и утверждённые нотариально соглашения.
Когда бывший член семьи неспособен финансово обзавестись иной жилой площадью, суд оставляет за ними право проживать в квартире владельца определённое время или может обязать найти этому гражданину другой жилой объект.
Безусловные и условные жильцы
Основным правом владельца жилой недвижимости и членов его семьи является проживание. Ссылаясь на сказанное в предыдущем разделе, следует более детально остановиться на членах семьи владельца жилья.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения.
1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.
3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются сбор, транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.
Комментарий к статье 30 Жилищного Кодекса РФ
1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи собственник жилого помещения вправе:
владеть, т.е. фактически обладать им;
пользоваться, т.е. извлекать из него полезные свойства;
распоряжаться, т.е. определять юридическую судьбу этого помещения.
2. Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением, но с учетом ограничений, установленных настоящим Кодексом и другими законами. Права собственности на жилое помещение ограничены, прежде всего, его назначением. Согласно ст. 17 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ собственник должен использовать жилое помещение для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению является одним из оснований прекращения прав собственности на это имущество (см. ст. 293 ГК РФ).
О назначении жилого помещения и пределах его использования см. комментарий к ст. 17 ЖК РФ. Следует заметить, что права собственности могут быть ограничены в зависимости от оснований приобретения таких прав. Например: завещательный отказ и пожизненное содержание с иждивением.
3. Собственник жилого помещения в соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ вправе распорядиться своим имуществом — предоставить свое жилье во владение и (или) в пользование:
членам своей семьи;
гражданину — на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;
юридическому лицу — на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Жилищным кодексом РФ.
Предоставление жилого помещения данным лицам осуществляется только для использования ими таких помещений в соответствии с его назначением (для проживания граждан).
4. Часть 3 комментируемой статьи обязывает собственника содержать принадлежащее ему жилое помещение, а если это квартира, — то и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Собственник комнаты в коммунальной квартире помимо этого обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире (см. комментарий к ст. 43).
Согласно ст. 154 ЖК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме оплачивает расходы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (см. также комментарии к ст. 37 — 39).
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме несут также расходы по оплате коммунальных услуг.
Члены семьи собственника жилья солидарно с ним отвечают по обязательствам, вытекающим из пользования данным жильем (ст. 292 ГК РФ и ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).
5. Часть 4 ст. 30 устанавливает дополнительные, помимо бремени содержания, обязанности собственника:
поддерживать жилое помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии;
не допускать бесхозяйственного обращения с ним;
соблюдать права и законные интересы соседей;
соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Правила пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Исполнение обязательств по содержанию жилья обеспечивается нормами административного и гражданского законодательства.
Во-первых, порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ.
Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ (ст. 7.21 КоАП РФ).
Во-вторых, нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил их содержания и ремонта либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если это существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 40 до 50 МРОТ; на юридических лиц — от 400 до 500 МРОТ (ст. 7.22 КоАП РФ).
В-третьих, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они разрушают жилье, то назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК РФ).
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей необходимо понимать неоднократные действия собственника, ущемляющие жилищные права соседей: проведение ремонтных работ в неустановленном порядке, создание условий, в результате которых соседи будут лишены или ограничены в получении коммунальных услуг, и другие действия, приводящие к невозможности использовать свои жилые помещения.
Бесхозяйственное содержание жилья — это неисполнение обязанностей собственника по содержанию жилого помещения, действия, производимые собственником в нарушение технических регламентов, либо его бездействие, создание опасности жизни и здоровью рядом проживающих граждан, непринятие мер по устранению аварийных ситуаций в жилом помещении, непроведение текущих и капитальных работ внутри помещения, использование его не по назначению, нарушение правил пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ), правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ), захламление мест общего пользования, вандализм и другие действия, влекущие разрушение жилья.
Загрузка...