1. Отношения по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.
Оплата жилых помещений и коммунальных услуг является одной из важнейших обязанностей как нанимателя, так и собственника жилого помещения. Указанным вопросам посвящен разд. VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги».
В юридической литературе отсутствует единое понимание правовой природы отношений по обеспечению граждан, проживающих в жилых помещениях, коммунальными услугами — коммунальных отношений.
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:
1) у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;
2) у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;
3) у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в данном случае имеется в виду договор коммерческого найма, регулируемого ГК РФ);
4) у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;
5) у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ).
Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору коммерческого найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
Граждане, признанные в установленном ЖК РФ порядке малоимущими гражданами и занимающие жилые помещения по договорам социального найма в муниципальном жилищном фонде, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (платы за наем) (ч. 9 ст. 156 ЖК РФ).
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме)*(259);
2) плату за коммунальные услуги.
Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Тариф познается в сравнении.
«Наша система ЖКХ схожа со странами Восточной Европы, где тоже было государственное субсидирование. И так же как и Россия, эти страны практически полностью от него уже отказались», — говорит координатор федерального проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Козлов.
Доля платежей за услуги ЖКХ в России меньше, чем в некоторых европейских странах. Пожалуй, лидером по высоким платежам является Великобритания, жители которой отдают 22 процента своего дохода за жилищно-коммунальные услуги. Средняя зарплата англичанина составляет 2065 долларов. Из нее на оплату света, воды и других ресурсов расходуется не менее 456 долларов, или 28,3 тысячи рублей. Основная статья расходов в этой стране — электроэнергия, так как большинство квартир обогревается электрическими обогревателями. При этом в Лондоне собственник может выбрать несколько поставщиков электричества. К примеру, один поставляет электричество днем по одному тарифу, а другой ночью — по-другому.
Жителям Латвии приходится платить 18,9 процента от своего дохода по счетам ЖКХ. Средний заработок в Латвии составляет 812 долларов, или 54 тысячи рублей. Примерно 153 доллара, или 10,1 тысячи рублей, в месяц уходит на «коммуналку».
Выше российских платежи во Франции и США. Средняя зарплата во Франции составляет 2886 долларов, платежи за услуги ЖКХ съедают 13,5 процента семейного бюджета — 389 долларов в месяц, или 23,5 тысячи рублей. Зарплата американца равна 3263 долларам, а затраты на коммунальные услуги в среднем составляют 350 долларов в месяц (23,2 тысячи рублей, или 12,9 процента месячного дохода). Самые дорогие ресурсы в этих странах — вода и газ. Квартплаты в США не существует, но есть налог на недвижимость, он составляет 13 процентов от стоимости жилья.
По России ситуация неоднородная. Наиболее весома доля «коммуналки» в семейном бюджете жителей Республики Тыва (24,5 процента) и Камчатского края (16,3 процента), меньше всего платят за услуги ЖКХ в Республике Северная Осетия — Алания (6 процентов) и Курской области (6,3 процента).
Для Москвы показатель составил чуть выше среднего по стране — 13,9 процента, при этом в Санкт-Петербурге услуги ЖКХ обходятся дешевле (10,7 процента).
«Проблема нашей системы ЖКХ не в высоких тарифах. Если сравнивать с другими странами, то тарифы в России по многим ресурсам ниже, — отмечает Александр Козлов. — Проблема в правильности расчета потребленных ресурсов и энергоэффективности. Для нашей страны, к примеру, до сих пор характерны перетопы, когда тепла в дом подается больше необходимого. В итоге жильцы дома выпускают лишнее тепло в форточку».
Во многом принцип начисления сумм за коммунальные услуги во всех странах одинаков. Но в Европе в общих затратах на услуги ЖКХ непосредственно коммунальные услуги (вода, газ, свет, мусор) занимают 40 процентов, остальные 60 процентов уходят на ремонт и обслуживание дома. В России, напротив, на эти цели тратится лишь 20 процентов платежа, остальное составляют ресурсы.
Более 80 процентов счетов за коммунальные услуги в России оплачиваются безналично. Лидирует здесь Ненецкий автономный округ, 95,9 процента жителей которого платят удаленно. Также не ходить в банк или на почту предпочитают в Калининградской и Сахалинской областях, республиках Дагестан и Тыва, Приморском и Камчатском краях, Ямало-Ненецком и Ханты-Мансийском автономных округах, Еврейской автономной области. В этих регионах доля безналичных платежей превышает 90 процентов.
В некоторых странах целиком или частично отсутствует плата за жилищно-коммунальные ресурсы. К примеру, местное население в Объединенных Арабских Эмиратах не платит не только за отопление (в нем просто нет необходимости), но и за свет и воду. Однако любой неместный житель обязан за них платить. Освобождены от оплаты по счетам жилищно-коммунальных служб также жители Кувейта и Ливии.
В Исландии нет управляющих компаний. У каждого дома есть свой фонд, в который все собственники отчисляют деньги. Из этого фонда оплачивается весь ремонт, который организует управляющий домом.
По европейским меркам в Исландии сравнительно недорогие коммунальные платежи — около 200 долларов в месяц. И это в очень дорогой стране. Таких цен удалось добиться в том числе за счет использования при отоплении и водоснабжении домов подогретой горячими источниками воды.
При этом многие европейские города не имеют центрального горячего водоснабжения. Вода нагревается непосредственно в доме, а собственники не платят за горячую воду, только за холодную и за ресурс, с помощью которого она была нагрета, к примеру, за электричество.
Французы считают, что цены на услуги ЖКХ «кусаются», хотя в соседних странах тарифы значительно выше. Средняя французская семья из четырех человек выкладывает за потребляемую энергию в месяц от 80 до 100 евро. Эта статья расходов является самой дорогой. Единых тарифов на воду во Франции нет. Они устанавливаются на местном уровне. Средняя семья тратит на нее 330-340 евро. Счетчиками оборудованы все квартиры и частные дома. В некоторых департаментах страны действуют стимулирующие тарифы: первые 60-70 кубов оплачиваются по льготному тарифу, а далее сумма растет и, преодолев определенный потолок, тариф становится штрафным. Для семей с низкими доходами существуют особые расценки. Ими во Франции пользуется четыре миллиона семей.
На жителей многоквартирных домов в Италии ложится довольно серьезное материальное бремя в виде оплаты коммунальных услуг. Газ итальянцы покупают за рубежом, преимущественно в России, поэтому цены на него высокие. «Голубое топливо» используется в Италии не только для кухонной плиты, но и для отопления, и, в отдельных случаях, для горячей воды. В среднем на нужды квартиры в 70 квадратных метров потребуется газа на сумму 800 евро в год в зависимости от показаний счетчиков. Электричество также оплачивается в зависимости от потребления — в расчете на семью из трех человек эта статья расходов составляет около 500-600 евро в год. По счетчику оплачивается и потребление воды. В среднем на оплату воды уйдет около 200 евро в год. Есть интересный нюанс — для владельцев второй квартиры или дома стоимость ресурсов дороже. При этом для домашних хозяйств с низким доходом, то есть не превышающим 485 евро в месяц, в Италии предусмотрены скидки: Bonus luce 2018 — на оплату электроэнергии, Bonus gas 2018 — на оплату поставок газа, Bonus acqua 2018 — на оплату воды. На оплату стационарного телефона и подключения к интернету тратится примерно 350 евро в год. Кроме того, на Апеннинах предусмотрен налог на все принимающие электронные устройства (телевизор, радио). Он в среднем составляет 100 евро в год. Отдельной строкой идет оплата так называемого кондоминиума — освещение в местах общего пользования, содержание территории вокруг дома, содержание и ремонт лифтов. В среднем 850 евро в год, еще 150-200 евро уходят на оплату вывоза мусора и обслуживание канализации.
В Индии из-за климата список услуг, которые входят в разряд жилищно-коммунальных, значительно короче, чем в России. К ним, как правило, относятся электроснабжение, газовое обеспечение и водоснабжение, хотя в определенных районах активно используют собственные скважины. Схожая картина и с газом: подключение к центральным коммуникациям стоит дорого, многие горожане используют газ в баллонах, которые заправляют на каждом рынке. Основной статьей расходов в Индии является плата за электричество. Стоимость 1 кВт/ч колеблется от 3 до 8 индийских рупий (0,04-0,11 доллара). Электроэнергия расходуется не только на стандартные электроприборы, но и на масляные обогреватели, поскольку горячего водоснабжения в Индии нет, а также на кондиционеры. Причем кондиционеры и антенны спутникового телевидения не редкость даже в трущобах, жители которых покупают их в складчину на несколько квартир.
В Южной Корее цены за коммунальные услуги нельзя назвать запредельными, хотя это и не «копейки». Прежде всего, это касается среднего класса, к которому здесь себя причисляет большинство граждан. В Корее доход в размере 6-7 миллионов вон (около 5500-6400 долл. — Прим. ред.) на семью считается «нормальным» для работающей семьи, а счет за коммунальные услуги обычно составляет 150-300 тысяч вон (130-270 долл. — Прим. ред.). Понятно, что точные цифры зависят от размера квартиры, района проживания, а также различных дополнительных услуг, таких как круглосуточная охрана, но, как правило,»коммуналка» в 200-250 долларов считается приемлемой и обычной. Главная статья расходов различается в зависимости от сезона: в холодный сезон — это газ, который используется для подогрева воды и обогрева квартиры, а летом львиную долю обычно съедает электричество, так как жители начинают включать кондиционеры. Для некоторых категорий граждан предусмотрены льготы на коммунальные услуги. К ним относятся многодетные семьи, лица, получившие госнаграды и другие.
Статья 154 ЖК РФ. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги (действующая редакция).
1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также — коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
3) плату за коммунальные услуги.
1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;
2) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
5. В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами, в том числе плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Загрузка...