Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?.
Опубликовано ср, 10/31/2018 — 13:12 пользователем spravpotreb
Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).
До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).
Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).
Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.
1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.
«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.
«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. № А06-5228/2008
3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.
«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015
4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.
«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17
5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.
«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015
Какой дом считается многоквартирным по закону.
Возвращаясь к вопросу о реновации, а именно- о компенсации собственникам, нельзя обойти вниманием вопрос земельного участка.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
То есть каждый собственник помещения (неважно- жилого или нежилого, собственник гражданин или юридическое лицо) имеет право собственности на долю земельного участка, на котором расположен дом.
Как определить долю принадлежащего собственникам имущества?
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Доля каждого собственника определяется, согласно § 5 Распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 23.08.2005 N 393, путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного код екса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного коде кса Российской Федерации ( ч. 2 ст. 16 Вводного закона).
В силу чч . 2 и 5 ст . 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.
Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
В силу ч. 3 той же статьи, в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В то же время согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, часть 3 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.
Постановлением установлено, что собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков. Такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
Таким образом, если земельный участок не сформирован (то есть границы его не определены и он не поставлен на кадастровый учет) любой собственник помещения в многоквартирном доме имеет право обратиться в соответствующие органы с заявлением о формировании земельного участка.
Проведение для этого собрания по закону не требуется.
Формирование земельного участка , на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 2010. N 6).
Как указывает Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)
При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.
Все вышеуказанное означает, что при определении суммы компенсации собственникам помещений необходимо оценивать и долю в праве собственности на земельный участок.
О новом порядке кадастрового учета многоквартирных домов.
Вниманию участников долевого строительства, не осуществивших постановку объекта долевого строительства на государственный кадастровый учет и не зарегистрировавших право до 01 января 2017 года!
В связи с вступлением в силу с 01.01.2017 г. Федерального закона от 13.05.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» порядок кадастрового учета многоквартирных домов изменился. Согласно ст. 40 (ч. 4) указанного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в т.ч. составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машиномест.
В соответствии со ст. 15 (ч. 2, п. 1) этого же Федерального закона с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета созданного объекта недвижимости вправе обратиться только уполномоченный орган местного самоуправления, которым было выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию. При этом, право обращения с заявлением об осуществлении кадастрового учета иным лицам, в т.ч. застройщику, кадастровому инженеру, участнику долевого строительства, указанным Федеральным законом не предусмотрено.
Таким образом, на сегодняшний день заявление о кадастровом учете многоквартирного дома вправе подать только орган местного самоуправления, выдавший разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию – Департамент градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми. Переходные положения в части применения указанных норм Федеральный закон от 13.05.2015 г. № 218-ФЗ не содержит, то есть установленный данным законом порядок применяется и к объектам долевого строительства, введенным в эксплуатацию ранее.
Однако в настоящее время возникли противоречия по толкованию данной нормы застройщиками и Администрацией города Перми. Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие иных правовых возможностей постановки на государственный кадастровый учет многоквартирных домов и входящих в их состав жилых и нежилых помещений (в т.ч. мест общего пользования), на текущий момент ведется работа совместно с Управлением Росреестра по Пермскому краю и Департаментом градостроительства и архитектуры Администрации г. Перми по поиску эффективного и оперативного решения.
Загрузка...