Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 ст. 23 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соотвествии с пункотм 4 ст. 36 ЖК РФ -Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В данном случае государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
При этом, государственный регистратор, получив на государственную регистрацию документы о переходе прав на квартиру в многоквартирном доме по договору купли-продажи, требует в тексте догвоора указывать пункт о возникновении права общей долевой собственности на земельный участок с указанием размера такой доли. В случае если такого пункта в договоре купли-продажи квартиры не будет, то последует отказ в государственной регистрации права. Правомерно ли данное требование, если возникновение права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает в силу закона?
Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает с момента регистрации.
Добрый день, Галина! В настоящее время приобретение жилья автоматически делает покупателя совладельцем земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом — разумеется, если застройщик не допустил нарушений законодательства в ходе строительства. Как указано в части 5 статьи 16 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»: С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Кому принадлежит земля под многоквартирным домом?
Закона № 189-ФЗ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который не был сформирован до введения в действие ЖК РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.По общему правилу момент возникновения общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома совпадает с моментом государственной регистрации возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В п. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 г.
Оформление участков под многоквартирными домами в собственность
Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании правоустанавливающих документов, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.В случае если имущество находится в общей долевой собственности в ЕГРП должна быть внесена запись о размере доли в виде простой правильной дроби (п. 39 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. №219).
Права на земельный уч-к под многоквартирным домом
Право собственности на земельный участок под многоквартирным домом
Многоквартирный дом: что кому принадлежит
Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.Таким образом, право общей долевой собственности на земельный участок возникает в силу закона без дополнительного оформления перехода права и независимо от факта государственной регистрации права общей долевой собственности на такое имущество (Постановление КС РФ от 28.05.2010 N 12-П).В связи с отсутствием особого порядка государственной регистрации оформление права на такой земельный участок затруднено, так как в случае возникновения права собственности на земельный участок в порядке ст.
Земля под многоквартирным домом. в поисках решения
ГК РФ имущество может находиться в общей долевой собственности только с определением доли каждого из собственников в праве собственности. В соответствии со ст. 15 Закона № 189-ФЗ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Закона № 189-ФЗ решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
Однако орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе самостоятельно определять размеры долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Согласно ст. ст.
Сообщество «защита потребителей в сфере жкх»
С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка. Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е. разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД.
Земельный участок под многоквартирным домом
Министерством юстиции Российской Федерации, письмом от 21 апреля 2006 года № 04/3201-ЕЗ, были даны разъяснения, согласно которым если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их государственной регистрации (пункт 2 статьи 8 и статья 223 Гражданского кодекса РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер, а в случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом не с момента государственной регистрации (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.
Статьи по предмету гражданское право
Если земельный участок уже сформирован (есть кадастровый номер), то он УЖЕ принадлежит собственникам помещений МКД и законом не предусмотрено совершение каких-либо дополнительных действий по «межеванию», «приватизации», «регистрации» земельного участка. Если на земельном участке расположены несколько МКД и собcтвеники собственники помещений одного или всех домов могут провести межевание, т.е.
разделить один общий земельный участок на несколько по количеству МКД. Если собственникам помещений МКД совcем уж нечем занятmся, они могут даже зарегистрировать право собственности на земельный участок в ЕГРП: В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г.
Право на землю под многоквартирным домом.
Земельный участок под многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня вступления в силу Жилищного кодекса РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 № 13147/09).
Прошло уже пять лет с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ, а споры о том, нужны ли распорядительные документы органов власти для передачи сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома, не стихают.
Суды выработали две противоположные позиции по этому вопросу. Одни считают, что для перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома уполномоченный орган государственной власти должен издать отдельный акт (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.2008 № Ф04-6324/2008(13652-А67-28), от 21.08.2008 № Ф04-4551/2008(10115-А67-9), Уральского округа от 23.09.2008 № Ф09-6794/08-С6).
По мнению других судов, никаких документов издавать не нужно. Право общей долевой собственности на сформированный и поставленный на кадастровый учет земельный участок возникает у собственников помещений многоквартирного жилого дома с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ (постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 27.10.2009 № А32-20540/2008 и Волго-Вятского округа от 13.04.2009 № А28-10525/2008-269/31).
Точку в споре поставил Президиум ВАС РФ.
В суд обратился Департамент строительства и архитектуры с иском о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Было установлено, что общество владеет на праве собственности нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме. Департамент и общество в 2005 г. заключили договор аренды земельного участка, на котором расположен дом. Но государственная регистрация договора не проводилась. В 2006 г. общество перестало уплачивать арендную плату по договору, посчитав, что является собственником земельного участка на основании ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 189-ФЗ). Вместо арендной платы общество как собственник земельного участка уплачивало земельный налог.
Суды трех инстанций признали требования департамента обоснованными.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли является платным, а оплата землепользования осуществляется в форме земельного налога или арендной платы. Земельные участки, на которых расположены сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ). В статье 16 Закона № 189-ФЗ названы условия, но не определен порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном на данном земельном участке.
В то же время согласно ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Таким образом, по мнению судей, передача земельного участка в общую долевую собственность предусматривает издание уполномоченным органом местного самоуправления соответствующего ненормативного акта. Поскольку такой акт не издавался, земля оставалась в муниципальной собственности. Общество продолжало пользоваться не принадлежащей ему землей, и у него возникло неосновательное обогащение в размере неуплаченных сумм арендных платежей, исчисленных по ставкам, утвержденным мэром города.
Президиум ВАС РФ признал вывод судов не соответствующим нормам законодательства.
Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Участок, сформированный после введения в действие Жилищного кодекса РФ, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета (ст. 16 Закона № 189-ФЗ).
В рассматриваемом деле земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Значит, у общества с 1 марта 2005 г. (даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ) возникло право в общей долевой собственности на земельный участок. С этого момента общество обязано было уплачивать земельный налог, что оно и делало. Руководствуясь этими доводами, Президиум ВАС РФ отменил решения нижестоящих судов и отказал департаменту в иске.
Итак, никаких распорядительных документов органов власти для передачи земельного участка от государства собственникам помещений многоквартирного жилого дома не требуется. Он автоматически переходит в общую долевую собственность с момента формирования и постановки на кадастровый учет. Если эти процедуры проведены до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, право собственности возникло с 1 марта 2005 г.
Загрузка...