По закону и «понятиям» Кому принадлежат чердаки, подвалы и мансарды?.
Один из наиболее острых вопросов последнего времени, возникших в жилищной сфере (особенно при создании ТСЖ), касается использования общих помещений многоквартирных домов — чердаков, подвалов и мансард.
По закону , они должны находиться в общей долевой собственности владельцев всех приватизированных квартир, а при создании ТСЖ — переходить в собственность товарищества и приносить ему прибыль. Но на практике наблюдается совершенно иная ситуация: граждане вдруг выясняют, что привлекательная для потенциального использования собственность уже давно сдана городскими властями в аренду или передана «на инвестиционных условиях» с последующей продажей.
Иначе говоря, выясняется, что принадлежащее им имущество таковым уже не является. А когда люди начинают «качать права», им отвечают: да, город у вас это украл. Но теперь это наше — и Конституция гарантирует нам как собственникам судебную защиту.
Скажете, не может быть? Очень даже может.
Известно, например, что переоборудование питерских мансард в жилые помещения — один из самых выгодных для инвестора видов строительных работ. При минимуме затрат получается максимальная прибыль.
Однако если в доме имеются жилые помещения, находящиеся в частной собственности, то в соответствии с 290-й статьей Гражданского кодекса мансарды (как и подвалы, чердаки) находятся в общей долевой собственности всех владельцев. С марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс, в 36-й статье которого сказано еще более однозначно: общим имуществом в многоквартирном доме являются в том числе «технические этажи и подвалы». В случае, если часть квартир в доме осталась в собственности города, мансарды, подвалы и чердаки оказываются в совместном владении города и частных собственников квартир.
Имеется еще и решение Верховного суда России от 25 октября 2000 года , где констатируется: «чердаки и мансарды относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме». Что означает: ни одна мансарда, ни один чердак или подвал не могут быть переданы инвестору для реконструкции с последующей продажей, поскольку это нарушает права владельцев приватизированных квартир.
Но все это, как уже сказано, по закону. А «по понятиям» — совсем иначе. При этом «по понятиям» решают вопросы не «чисто конкретные предприниматели», а городские чиновники.
Вполне официальная позиция Комитета по управлению городским имуществом, которую он занимает уже достаточно давно, такова: все сделки с мансардами в многоквартирных домах, совершенные до создания в доме товарищества собственников жилья, являются легитимными. «Если мансарды были проданы на торгах или сданы в аренду до создания ТСЖ, то жильцам они не принадлежат», — неизменно заявляет первый заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов, по словам которого «создание ТСЖ не означает, что город лишился своей собственности».
В марте 2006 года г-н Чичканов направил в Жилищный комитет специальное разъяснение на сей счет, где черным по белому написано: все, что город объявил своей собственностью — даже в том случае, если это были общие помещения жилого дома, где на тот момент уже были приватизированные квартиры, — ей и останется. Поскольку все эти дома ранее были государственными (единственное исключение — ЖСК), то ни Гражданский , ни Жилищный кодексы — не в счет. Ибо, как указывает г-н Чичканов, «никто (включая публичные образования) не может быть лишен своего имущества иначе, чем по решению суда». И указанные нормы двух федеральных кодексов «не являются основанием для прекращения ранее возникшего права собственности Санкт-Петербурга и возникновения права общей долевой собственности домовладельцев на вышеуказанные помещения в многоквартирных домах».
Что же, Конституция действительно защищает права собственников. Но, во-первых, это относится к гражданам, а не к государству. А во-вторых, права тех, кто украл, на краденое имущество никакая Конституция защищать не может и не должна. Иначе все переворачивается с ног на голову, и каждый вор, вытащивший кошелек у прохожего и пойманный на месте преступления, будет иметь полное право взывать к Конституции и требовать защиты своего права собственности на только что украденное.
Но, увы: все эти доводы для питерского КУГИ — не в счет. И вот уже на заседании городского суда все тот же г-н Чичканов заявляет, что чердак является не помещением, а пространством между крышей, стенами и перекрытием верхнего этажа, а потому гражданам-де принадлежит только воздух в этом пространстве. Суд, правда, с такой замечательной логикой не согласился. Видимо, представив себе, что завтра кто-нибудь заявит, что и самому городскому суду принадлежит только воздух в судейских апартаментах, а само здание — городское имущество и ничто не мешает его продать какому-нибудь «инвестору».
Тем не менее, как признается Алексей Чичканов, в случае конфликта между гражданами и инвесторами власти «часто защищают права инвесторов». Мол, задача КУГИ при реконструкции мансард — «дать полную гарантию инвесторам провести реконструкцию без проблем и защитить их от собственников, которые хотят попрать права на мансарду». Яснее не скажешь: свою задачу городские чиновники видят не в том, чтобы защищать интересы граждан, а в том, чтобы защищать инвесторов от граждан. Заметим: это происходит не только при реконструкции мансард или подвалов.
Хотите верьте, хотите нет
К чему все описанное ведет на практике? Например, к тому, что уже более полугода наблюдает в своем доме на Казанской улице известный питерский художник-карикатурист и лауреат множества престижных премий Вячеслав Шилов. Несчастье художника в том, что его дом находится в самом центре Петербурга, в пяти минутах ходьбы от Исаакиевской площади. При этом, как почти во всех старых питерских домах, там имеется большой подвал и большой чердак, которые очень удобно превратить в мини-гостиницу, привлекательную для иностранных и российских туристов. Прибыли оказываются сказочными — между тем затраты на перестройку минимальны. И уже сегодня, если пройти по Питеру, можно обнаружить немало таких «отелей».
Осенью прошлого года соседи Шилова сверху — мать и сын Ершовы — начали активно перестраивать чердак. Вопрос о том, какие неудобства все это причинило квартире Вячеслава, сейчас рассматривается в суде, и потому не будем останавливаться на нем подробно. Упомянем о другом: выяснилось, что Адмиралтейская районная администрация заключила с Ершовой инвестиционный договор, где написано: «объект» площадью 90 кв. метров предоставляется «с целью создания жилого помещения» с последующей передачей в собственность инвесторам. За это Ершовы должны «отчислить на реконструкцию инженерной инфрастуктуры, благоустройство дома и придомовой территории» средства, объем которых рассчитан по утвержденной питерскими властями методике.
Методику эту, видимо, составляли выдающиеся специалисты: все, что Ершовым требуется внести в городскую казну, — пять тысяч рублей с копейками. За это, вложив небольшие деньги в реконструкцию, можно получить 90 квадратных метров жилья в центре Петербурга. Для справки: средняя стоимость жилья в этом квартале — около 2 тысяч долларов за метр.
Кто хочет, может, конечно, верить, что эти «инвестиции» были оформлены чиновниками районной администрации совершенно бескорыстно. И в этом, и во многих других случаях.
Кому принадлежат чердаки и подвалы.
Кому принадлежат чердаки и подвалыПочти каждого собственника многоквартирного дома интересует вопрос: кому принадлежат в его доме чердаки и подвалы? О том, как непосредственно он — собственник, может в определенной части самостоятельно распоряжаться данными нежилыми помещениями в доме и получать от них определенный доход или иную пользу, читайте в данной статье.
Не все чердаки и подвалы одинаковы
Во-первых, сразу стоит отметить, что не всегда чердаки и подвалы являются местами общего пользования, а соответственно, принадлежат на праве собственности собственникам дома, рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Так, на основании положений абз. 2 п. 2 ст. 235 и п. 1 ст. 290 ГК РФ, а также ст. 36 ЖК РФ общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, к общей долевой собственности Законом отнесены технические этажи, т.е. подвальные помещения, чердачные помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
При этом, если в нежилом помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения оборудование, а равно отсутствуют иные принадлежности, позволяющие отнести помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не может относиться к местам общего пользования и числится общим имуществом всех собственников многоквартирного дома. Само по себе расположение помещения в подвале или на чердаке еще не свидетельствует о его исключительно техническом и обслуживающем назначении.
Вторичный фонд
Однако, если мы берем вторичный фонд, то в большинстве случаев при получении выписок из Росреестра можно обнаружить, что подвалы и чердаки уже числятся в собственности определенных физических или юридических лиц. Как это возможно? Очень просто. В 90-ые годы во время тотальной приватизации, приватизации принадлежали и такие помещения, которые по действующему законодательству являются общим имуществом собственников всего дома. Однако, на тот момент законодательство было иным, а собственников было меньше (в силу большого количества муниципальных квартир). В дальнейшем приватизированные или выкупленные по договорам аренды нежилые помещения на чердаках и подвалах переоформлялись в собственность все новых и новых покупателей.
Кроме того, имели место такие отношения, в соответствии с которыми в домах осуществлялась реконструкция, а подвальные и чердачные помещения фактически переводились в жилые или нежилые помещения со специальным назначением, и данные части дома по документам уже не являлись местами общего пользования, а переходили в собственность тех инвесторов, что осуществляли реконструкцию.
Новостройки
Если рассматривать аналогичные примеры с новостройками, то в данном случае необходимо обращать внимание на проектную документацию нового дома. Именно из проектной документации органы БТИ составляют технические и кадастровые паспорта на все помещения в новом доме. Таким образом, если по проектной документации чердаки и подвалы являются именно таковыми, ни за кем не закреплены и не выведены под определенные цели, то они будут являться местами общего пользования. Если же данные помещения будут проходить как специализированные и отдельные с возможностью их отдельной эксплуатацией, то Застройщик сможет оформить право собственности на данные помещения непосредственно на себя и в дальнейшем ими распорядиться, или на стадии строительства дома переуступить права на указанные помещения третьим лицам.
Кому принадлежит подвал?.
Застройщик в новостройке в подвальном помещении строит сараи и продаёт их дольщикам дома. Мне сказали что он не имеет на это право, т.к. подвалы и чердаки и так уже принадлежат дольщикам. Т.е. можно получить участок подвала и самому построить сарай. Может кто сталкивался с такой ситуацией? Так ли это?
SAVRAS написал :
т.к. подвалы и чердаки и так уже принадлежат дольщикам.
Во-первых, читайте условия договора.
Во-вторых, пока вы не собственник Вам имущество не принадлежит. Не то что подвал, но и квартира.
Что касается собственников многоквартирного дома, то подвалы, чердаки и прочее принадлежит всем на праве общей долевой собственности.
Все зависит как оформлено долевое строительство. А пока застройщик являтся 100% владельцем недвижимости и он принимает решение о продаже площадей в доме. Вот когда ты оформишь квариру в собственность, то без тебя уже не могут принять решения о продаже. Хотя твое мнение могут не учитывать, если больше 50% проголосовало за продажу подвала.
Bizon написал :
Во-вторых, пока вы не собственник Вам имущество не принадлежит. Не то что подвал, но и квартира.
Nicholaj написал :
Все зависит как оформлено долевое строительство. А пока застройщик являтся 100% владельцем недвижимости и он принимает решение о продаже площадей в доме. Вот когда ты оформишь квариру в собственность, то без тебя уже не могут принять решения о продаже. Хотя твое мнение могут не учитывать, если больше 50% проголосовало за продажу подвала.
Я участник долевого строительства, который внёс уже ПОЛНОСТЬЮ свою долю. Застройщик взял эти деньги и на них строит дом. Так с какого ляда всё (на данном этапе) пренадлежит застройщику? Что имею Я сейчас, на данном этапе?
И вообще я подписывал договор после вступления в силу жилищного кодекса N 188-ФЗ от 29.12.2004
И предполагаю, что места общего пользования, оговаривать отдельно не надо было. Кто может сказать ТОЧНО, а не предполагая, может застройщик разделять места общего пользования. Те что не относятся к жилым помещениям?
Nicholaj написал :
Хотя твое мнение могут не учитывать, если больше 50% проголосовало за продажу подвала.
Читай внимательно.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ
Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ
В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Пункт 3
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Закон о долевом строительстве действует только на участки, которые были выделены после вступления закона. А если на этот участок было получено разрешение до вступление в силу закона, то именно на этот участок закон не действует.
Поэтому нужно читать договор, который Вы заключили при покупки новостройки.
Потом нужно знакомится с планом дома. Для Вас это подвал, а по документам это может быть нежилое помещение под офисы или другие подсобные нужды.
А так пишите претензию с просьбой признать все сделки купли/продажи не действительными
Nicholaj написал :
Для Вас это подвал, а по документоам это может быть нежилое помещение под офисы или другие подсобные нужды.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации
Так вот, коммуникации там имеются. Цитата из ЖК по моей ссылке сверху.
Под подсобные нужды помещения выделены. Подкачка, электрощитовая и т.д. Но застройщик пытается отвести 70% подвала под склады магазина на первом этаже, хотя по соотношению магазинам принадлежит только 20%, исходя из того что дом пятиэтажный, а магазины занимают только первый этаж.
Nicholaj написал :
Зокон о долевом строительстве действует только на участки, которые были выделены после вступления закона. А если на этот участок было получено разрешение до вступление в силу закона, то именно на этот участок закон не действует.
Это всё происходило в 2006году. Новый ЖК уже имел силу.
Загрузка...