Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
«Кто хозяин инженерных сетей в многоквартирных домах».
«Кто хозяин инженерных сетей в многоквартирных домах».
Юридическая актуальность: толкование норм Гражданского кодекса и подзаконных правовых актов по вопросу определения надлежащего субъекта, который должен выступать в договорных отношениях с энергоснабжающими организациями на получение электроэнергии многоквартирными домами.
Социальная значимость: затрагивает права и интересы энергоснабжающих организаций, организаций жилищно-коммунального хозяйства и граждан, проживающих в многоквартирных домах и упорядочивает отношения между ними в сфере энергоснабжения.
В основу положено постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.07.06 (Вх. Ф08-3303/06) по делу Арбитражного суда Ростовской области.
Правоотношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время получили бурное развитие. Это продиктовано и рыночными отношениями, и развитием частной собственности. Появляющиеся новые акты законодательства стремятся максимально упорядочить отношения, возникающие при оказании населению жилищно-коммунальных услуг, распределить обязанности между участниками с учетом гарантий прав и интересов, предусмотренных в Конституции Российской Федерации и Гражданском кодексе Российской Федерации. Однако технологические процессы непосредственной передачи и получения жилищно-коммунальной услуги порождают различные споры между участниками этих отношений.
По одному из дел муниципальное учреждение (далее — учреждение) обратилось в арбитражный суд с иском к энергоснабжающей организации (далее — предприятие) о признании недействительными заключенных между ними соглашений к договору энергоснабжения. Исковое заявление мотивировано тем, что по спорным соглашениям, заключенным на энергоснабжение многоквартирных жилых домов, абонентом является учреждение. Однако инженерные сети и сооружения в многоквартирных домах находятся в общей долевой собственности собственников квартир, которые, соответственно, должны самостоятельно участвовать в договоре энергоснабжения.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из того, что оспариваемые дополнительные соглашения не соответствуют требованиям гражданского и жилищного законодательства, поскольку собственники квартир в многоквартирных домах самостоятельно выступают в договорных отношениях по энергоснабжению как абоненты.
Постановлением апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд апелляционной инстанции указал, что энергоснабжение многоквартирных домов производится через сети и энергопринимающие устройства, находящиеся на балансе истца.
Учреждение обратилось в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа с кассационной жалобой. Оно привело следующие доводы:
— энергопринимающие устройства в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир, которые вправе иметь самостоятельные договорные отношения по снабжению электрической энергией;
— учреждение не является управляющей организацией, в обязанности которой входит предоставление коммунальных услуг.
Арбитражный суд кассационной инстанции признал доводы учреждениями ошибочными.
В оспариваемых соглашениях к договору энергоснабжения стороны определили конкретные многоквартирные дома (39 домов), энергоснабжение которых обязано производить предприятие.
По смыслу пункта 2 статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации договор энергоснабжения заключается с абонентом, имеющим отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство, присоединенное к сетям энергоснабжающей организации. Согласно данной норме закона признание лица абонентом (потребителем) по договору теплоснабжения связано с наличием у последнего энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям теплоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.
В соответствии с терминами, указанными в Правилах технической эксплуатации электроустановок потребителей (утверждены приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 13.01.03 № 6, зарегистрированы в Министерстве юстиции 22 января 2003 года № 4145), к энергопринимающему устройству относится электроустановка как совокупность машин, аппаратов, линий и вспомогательного оборудования, предназначенных для преобразования, передачи и распределения электрической энергии.
Энергопринимающего устройства, непосредственно присоединенного к сетям поставщика энергии, у владельцев жилых квартир не имеется. Жилые помещения находятся в многоквартирных жилых домах, поэтому технологически получение электрической энергии возможно лишь по внутридомовым сетям через специальные электроустановки, которые принимают, преобразуют, распределяют и передают электрическую энергию по внутридомовым сетям.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. № 1099 утверждены Правила предоставления коммунальных услуг (действовали до вступления в силу постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг»), в которых энергоснабжение населения отнесено к коммунальным услугам. Правилами предусмотрено, что отношения по получению коммунальных услуг возникают у потребителя непосредственно с исполнителем.
Исполнителями коммунальных услуг для населения являются предприятия или учреждения, в собственности, полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры и в обязанности которых входит предоставление потребителю коммунальных услуг, или предприятия и учреждения, уполномоченные выполнять функции исполнителя — для потребителей, проживающих в государственном (ведомственном), муниципальном или общественном жилищном фонде; кондоминиумы, товарищества и другие объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом, — для потребителей, проживающих в жилищном фонде коллективной собственности. В силу пункта 2.1 Правил услуги предоставляются гражданам, проживающим в жилых домах государственного, муниципального или общественного фонда в соответствии с договором найма или аренды; гражданам, проживающим в коллективном и частном жилищном фонде, а также собственникам жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда — в соответствии с договором обслуживания.
Аналогичные положения содержатся в постановлении Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг».
В пункте 22 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июля 2004 г. № 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» указано, что вносимые в счет оплаты жилья и коммунальных услуг средства поступают: плата за наем жилого помещения, относящегося к государственному и муниципальному жилищным фондам, — собственнику жилья или по его решению уполномоченному им лицу; плата за содержание, ремонт жилья и коммунальные услуги — соответственно наймодателю, управляющим и иным организациям, имеющим перед гражданами договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг.
По материалам дела арбитражным судом кассационной инстанции установлено, что электроустановки, непосредственно присоединенные к сетям предприятия, через которые происходит прием, преобразование, распределение и передача электроэнергии в жилые дома, находятся в оперативном управлении учреждения. Сбор платежей за оказанные коммунальные услуги независимо от формы собственности на квартиры осуществляет структурное подразделение истца — Единый расчетно-кассовый центр. Доказательства создания в спорных многоквартирных домах товариществ собственников жилья или иных объединений собственников и передачи им электроустановок, непосредственно присоединенных к сетям предприятия, учреждение не представило.
Доводы истца о долевой собственности владельцев приватизированных квартир на часть общих коммуникаций жилого дома не влияют на содержание правоотношений, связанных с предоставлением коммунальных услуг населению, в том числе проживающему в приватизированных квартирах. С учетом публичного характера отношений по предоставлению коммунальных услуг населению учреждение как владелец специализированных электроустановок не вправе отказаться от передачи электроэнергии в жилые дома, указанные в соглашениях.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа оставил постановление апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения. Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступило в законную силу.
Внеплощадочные сети – общее имущество.
Прочитал статью «Кому принадлежит подстанция?» (см. «ЭЖ» № 51 за 2006 г., стр. 32) и понял, как нужно беседовать с муниципалитетом и с владельцами инженерных сетей.
Однако наша ситуация более сложная — по техническим условиям мы вынуждены строить внеплощадочные инженерные сети, предназначенные для эксплуатации наших трех домов. Естественно, большая часть из них расположена за пределами участка, выделенного для строительства жилых домов. При этом стоимость сетей составляет значительный процент от общей сметной стоимости объекта, и они возводятся за счет средств дольщиков.
Подскажите, как в этой ситуации оставить в составе общего имущества многоквартирных домов внеплощадочные сети, построенные за счет средств дольщиков?
Александр Лунев, Казань
Полагаем, что внеплощадочные сети уже сейчас относятся к общему имуществу ваших многоквартирных домов.
Согласно подп. 7 п. 1 ст. 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон о долевом строительстве) информация о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства, является частью информации о проекте, которая должна соответствовать проектной документации и входить в состав проектной декларации.
При выполнении данного условия в отношении возводимых внеплощадочных инженерных сетей они должны быть включены в состав общего имущества многоквартирных домов, если использование земельного участка под ними производится на законном основании.
Однако тот факт, что внеплощадочные инженерные сети не в полной мере соответствуют определению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, указанному в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (находятся вне земельного участка, на котором расположен дом), не может быть основанием для невключения их в состав общего имущества. Признаки общего имущества, указанные в ст. 36 ЖК РФ, не являются исчерпывающими. Определение общего имущества и основания его возникновения содержатся в гражданском законодательстве, в том числе и в Законе о долевом строительстве.
Судя по тексту вопроса, дольщики уже производят оплату по договору. Следовательно, договор о долевом участии в строительстве подписан и зарегистрирован. Для его регистрации в орган Федеральной регистрационной службы должна быть представлена проектная декларация (ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), в которой, как было сказано выше, внеплощадочные инженерные сети должны быть включены в состав общего имущества.
Таким образом, орган Росрегистрации должен был признать, что в составе общего имущества многоквартирных домов находятся внеплощадочные сети, построенные за счет средств дольщиков.
Конференция ЮрКлуба .
Право собственности на инженерные сети при.
liquid sky 07 Май 2013
Уважаемые коллеги, ситуация следующая:
1. Застройщик осуществляет строительство жилого комплекса, состоящего из нескольких многоквартирных домов.
2. Застройщик осуществляет строительство кабельной линии электроснабжения до земельного участка, где осуществляется строительство комплекса.
3. На земельном участке строится РП, входящая в состав кабельной линии.
4. Кабельная линия предназначена не только для энергоснабжения жилого комплекса и предполагается к самостоятельной эксплуатации и дальнейшей продаже (к линии предполагается присоединять большое количество потребителей).
Исходя из общих правил (абз.3 ст.2 и пп.4 п.1 ст.18 ФЗ 214-ФЗ) следует вывод, что все, что построено за счет средств дольщиков должно являться их общим имуществом.
Возник вопрос применительно к указанной ситуации:
Действительно ли в отношении внеплощадочных сетей, на строительство которых были направлены средства дольщиков, у дольщиков возникает право собственности? И как это будет выглядеть на практике?
Спасибо за мнение!
Jazzanova 08 Май 2013
liquid sky 08 Май 2013
mooner 09 Май 2013
По-другому задам вопрос — ТП по вашему мнению будет относиться к общему имуществу, учитывая, что она предназначена для обеспечения электричеством не только комплекса, но и других абонентов?
А с чего ТП будет относиться к общему имуществу?
Если будет доказано, что ТП строилось не за счет заказчиков, то собственник — Застройщик.
Sania 09 Май 2013
Если будет доказано, что ТП строилось не за счет заказчиков, то собственник — Застройщик.
А как это можно доказать?
Balbes 09 Май 2013
Jazzanova 09 Май 2013
mooner 09 Май 2013
Если будет доказано, что ТП строилось не за счет заказчиков, то собственник — Застройщик. А как это можно доказать?
Ну это уже проблемы бухгалтерии застройщика.
Sania 09 Май 2013
введут лицевые счета на дольщиков о чем уже давно блуждает законопроект в недрах минфина
я правильно понимаю законопроектантов?: все внесенные дольщиком средства учитываются на особом счете и расходоваться могут исключительно на строительство того МКЖД, в котором клиенту обещана квартира? и опять же — в общий карман застройщика остаток лицевого счета перекладывается после ввода — определения т.н финасового результата по объекту?
mooner 09 Май 2013
mooner, а в какой момент денежки дольщика превращаются в прибыль застройщика — в момент ввода объекта в эксплуатацию?
Я такими делами на практике не занимался. Поэтому рассуждаю только теоретически. Помню, что у К.И. Скловского была статья в которой он описывал схожую ситуацию, когда директора застройщика привлекли (или пытались привлечь) к уголовной ответственности за то, что он не передал дольщикам то ли электрическую подстанцию, то ли котельную. Там был достаточно подробно описан этот вопрос.
Загрузка...