Кому принадлежит крыша в многоквартирном доме

Общая собственность и места общего пользования в многоквартирных домах: кому принадлежат подвалы и крыша?.

Частная собственность сегодня является неоспоримой ценностью, и особенно ярко это проявляется в сфере недвижимости. Если еще десять лет назад ни у кого не возникало никаких сомнений в том, что двор дома, подъезд и лестницы – это общественное место, то сегодня все чаще можно встретить споры о том, кому принадлежат квадратные метры придомовой территории. Зачастую такой живой интерес вызван желанием отгородить территорию дома и благоустроить ее, согласно собственным представлениям.

В желании владельцев квартир максимально эффективно использовать каждый метр нет ничего плохого, но крайне важно делать это с умом и не выходя за рамки закона. Так кому же принадлежат подвалы, чердаки и подъезды, согласно законодательству?

Территория общего пользования

Заключая договор купли-продажи на квартиру и оформляя жилплощадь в собственность, каждый владелец получает возможность использовать не только метры, находящиеся в самой квартире, но и территорию за ее пределами. Эта территория называется «общедомой» и принадлежит всем собственникам жилья в конкретном многоквартирном доме. Это значит, что все собственники имеют равное право использовать общедомовую территорию для своих нужд.

Термин «общедомовое имущество» обозначен в Жилищном кодексе Российской Федерации. Там же можно найти информацию о том, какие конкретно объекты попадают под данное определение.

Общедомовым имуществом считаются:

Помещения в жилом доме, не относящиеся к составным частям квартир, но обеспечивающие обслуживание других помещений. Проще говоря, это лестницы, лестничные площадки, коридоры, шахта лифта, подвалы и крыша, технические этажи и аналогичные территории.
Помещения, предназначенные для обеспечения социально-бытовых нужд жителей дома. Сюда относятся отдельно отведенные места для проведения досуга, занятий спортом или творчеством, если такие предусмотрены конструктивными особенностями здания (например, если в доме есть спортзал на техническом этаже).
Оборудование, размещенное как внутри дома, так и за его пределами, но обеспечивающее технические потребности здания.
Все объекты благоустройства, относящиеся к конкретному дому (зеленые насаждения, площадки, скамейки), а также вся придомовая территория.

Что не относится к общедомовому имуществу?

Нежилые помещения, не служащие для технического обслуживания или санитарно-бытовых нужд собственников жилья. Здесь в качестве примера можно привести заранее предусмотренные застройщиком помещения для размещения магазинов.
Технические помещения, отведенные застройщиком под специфические цели и оформленные соответствующим образом. Подобные случаи всегда обозначаются в проектной декларации, с которой можно ознакомиться при покупке квартиры.

Интересно заметить, что в Жилищном кодексе, помимо права распоряжения, обозначена обязанность всех владельцев содержать места общего пользования в надлежащем состоянии и проводить их ремонт в случае необходимости. Здесь сразу следует развеять весьма распространенный миф о том, что техническими помещениями владеет Управляющая компания, с которой заключен договор. Это не так.

Важно! Управляющая компания получает от собственников право пользоваться общедомовой территорией и осуществлять ее обслуживание, но не более того. Все имущество дома – это собственность его жильцов.

Отдельно хотим отметить, что речь идет о современных домах. К сожалению, когда дело касается вторичного фонда, часто можно столкнуться с ситуацией, что отдельные части здания (например, подвалы) принадлежат физическому или юридическому лицу. Это – последствия приватизации, проходившей в 90-ые годы прошлого века. В случае возникновения вопросов о принадлежности общедомовых территорий частным лицам, необходимо написать запрос в Росреестр и уточнить, кто является собственником помещений согласно кадастровому паспорту.

Покупая квартиру в многоквартирном доме, вы должны четко понимать, что имеете право пользоваться и распоряжаться общей территорией наравне с другими жителями дома. Это право включает в себя возможность выбора Управляющей компании и передачу прав обслуживания от одной УК к другой, право приватизировать придомовую территорию для дальнейшего благоустройства и многое другое.

Подробнее о том, какие права имеют собственники относительно общедомового имущества. Читайте в следующей статье.

Кому принадлежит крыша в многоквартирном доме? Как челябинец заработал проблемы «выше крыши».

Челябинский дизайнер Максим Новиков приобрел пентхаус с персональным выходом на крышу 17-этажного дома.

Собственник начал устраивать на крыше вечеринки. Жильцы подъезда пожаловались на это главе ТСЖ и в МЧС.

Дизайнер и архитектор Максим Новиков гордится даже не столько большой квартирой, сколько смотровой площадкой, где он собирает популярные в городе вечеринки, где готовит с друзьями шашлыки и даже подумывает о бассейне.

Соседи по подъезду расценили действия Новикова, как захват кровли, на которую по правилам подниматься могут лишь работники обслуживающей организации. Пожаловались, и теперь у Максима Новикова проблем, как говорится, выше крыши.

История эта вышла далеко за рамки дома, о ней сделал сюжет даже канал НТВ. Все же главный тут вопрос – кто собственник этой территории, ведь подвалы и крыши должны быть общедомовой собственностью.

Пока в ТСЖ решили ключ от крыши забрать, а дизайнеру выписать штраф. В свою очередь, владельца пентхауса пообещал соседям разбить на крыше парк с зоной отдыха для жильцов дома. Тут, конечно, есть над чем задуматься. Поэтому интересно, чем завершится эта история.

Крыша как часть общего имущества объекта недвижимости.

Вопрос-ответ по теме

Индивидуальный предприниматель приобрел как физическое лицо недвижимость для использования в качестве офиса. Недвижимость представляет собой нежилое помещение (таунхаус площадью 600 кв.м), расположенное в здании (площадью 6000 кв.м.), имеющем еще порядка десяти таких нежилых помещений (таунхаусов), у которых свои собственники. Все нежилые помещения имеют отдельный вход, но объединены единой крышей. Кому принадлежит крыша? Какими нормативными актами необходимо руководствоваться при пользовании, обслуживанию, эксплуатации крыши? При строительстве крыша была условно разделена на равные части забором, но площадь крыши не совпадает с площадью нежилых помещений в таунхаусе, т. е. часть крыши над офисами ИП оказалась отрезана забором. Может ли ИП сломать забор и перенести его пропорционально своим нежилым помещениям, без согласия управляющей компании и других собственников? Если нет, то как это обойти и все равно захватить крышу над своими офисами?

Крыша здания является общим имуществом собственников здания, принадлежащая им на праве долевой собственности в силу закона.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр). Аналогичные разъяснения содержатся и в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Следовательно, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Собственники нежилых помещений обязаны участвовать в расходах по содержанию общего имущества здания, в т. ч., и крыши. Доля участия в расходах пропорциональна доли в праве общей собственности на имущество здания.

Статья 210 ГК РФ устанавливает, что собственник обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Таким образом, несмотря на то, что собственник нежилого помещения может и не использовать общее имущество дома (напр., крышу), суд может признать за ним обязанность по участию в содержании общего имущества дома (см. Постановление ФАС ВСО от 23 апреля 2009 г. № А74-318/08, Постановление ФАС СКО от 20.04.2011 № А63-4943/2010; Постановление ФАС СКО от 25.03.2011 № А32-8272/2010; Постановление ФАС СКО от 17.11.2011 № А32-21406/2008).

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В случае спора относительно порядка пользования общим имуществом – в т. ч., крышей, согласно ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Таким образом, в отсутствии согласия собственников, а также в отсутствии решения суда об установлении порядка пользования имуществом – см. Исковое заявление в районный суд об определении порядка пользования земельным участком, находящимся на праве собственности (у сторон не сложился порядок пользования земельным участком) (или выделе доли в натуре) установка и перенос забора на крыше неправомерна.

Дополнительно Вы можете ознакомиться:

Одно помещение в собственности нескольких компаний. Как взаимовыгодно управлять общим имуществом;

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«1. При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — реестр).

4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.14При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.33В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом».