Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома

Кому принадлежит общее имущество многоквартирного дома.

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Подвал многоквартирного дома. Кому принадлежит по мнению Конституционного Суда РФ

Что разъяснил Конституционный Суд РФ?

Нижеприведенное извлечение из определения Конституционного Суда РФ почему-то обрадовало многие ТСЖ, которые воспряли духом и решили, что теперь-то в нелегкой борьбе с предпринимателями-собственниками помещений повалов и органами власти, продолжающими вносить в реестр, а потом и регистрировать право собственности на спорные подвалы, данное определение им существенно поможет отстоять свою позицию в суде.

Что же разъяснил КС РФ?

На самом деле только то, что и без того было очевидно большинству юристов: нежилые помещения, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома (технические этажи, чердаки и подвалы) являются общей долевой собственностью домовладельцев, вне зависимости от каких-либо иных полезных свойств данных помещений. Но при этом КС РФ отметил, что могут быть и иные нежилые помещения в подвале, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, то есть могут отчуждаться.

Данное разъяснение, однако, не мешает Арбитражным судам «выявлять» иные полезные свойства у помещений, видеть их «самостоятельность» и приходить к выводу о том, что помещения подвалов не относятся к «вспомогательным», а вполне себе имеют самостоятельное назначение. При этом такие выводы строятся нередко на обстоятельствах фактического использования, а не предназначенности, указанной в технических документах.

В Определении КС РФ от 19 мая 2009г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации », указано следующее:

..2. По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В Определении от 17 июня 2010 года № 814-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Боброва Г. Е. и Репкиной М. Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ» КС РФ позицию подтвердил:

..По мнению заявителей, оспариваемые законоположения не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 8, 18, 34 (часть 1), 35 (часть 2) и 55, поскольку допускают отнесение подвальных помещений к общему имуществу собственников жилья не в зависимости от их назначения, а в зависимости от возможности использовать их в иных, помимо обслуживания других помещений жилого дома, целях.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации .

Вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует учета фактических обстоятельств, установление и исследование которых составляет компетенцию судов общей юрисдикции

Вернуться в обобщение : Судебная (арбитражная) практика: технические подвалы в многоквартирном доме как общее имущество собственников помещений. Вопросы назначения помещений, признания права, истребования из незаконного владения

Общее имущество в МКД.

Кому принадлежит и кто содержит ОИ в МКД

Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности ( п. 1 ст. 30 ЖК РФ ). Так конкретный лестничный пролёт или другая часть ОИ не может принадлежать, например, собственнику квартиры на первом этаже, но все собственники вместе могут решить красить его или нет.

Каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД ( ч. 2 ст. 158 ЖК РФ ).

Кто распоряжается ОИ

Собственники помещений содержат ОИ МКД за счёт своих средств, но, с другой стороны, они могут распоряжаться этим имуществом ( ч. 2 ст. 36 ЖК РФ ). В частности, получать прибыль от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц ( ч. 4 ст. 36 ЖК РФ ). Например, можно сдать фасад дома под размещение рекламной конструкции.

Решения по вопросам управления, содержания и использования средств от аренды ОИ принимаются общим собранием собственников. Исключением являются вопросы, которые касаются использования общего имущества для обеспечения доступа инвалидов к помещениям в МКД. Установка необходимого для этого оборудования допускается без решения ОСС, но и без привлечения денежных средств собственников помещений в доме ( ч. 4.1 ст. 36 ЖК РФ ).

При голосовании количество голосов каждого собственника зависит от размера его доли в праве на общее имущество в МКД. Такая доля пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному собственнику. Чем больше площади находится в собственности, тем больше влияния собственник имеет в решении того или иного вопроса ( п. 1 ст. 37 ЖК РФ ).

Что входит в состав ОИ

Перечень общего имущества в МКД, на которое возникает право собственности у собственников помещений в доме определён определён в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п.п. 2-9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме . Согласно законодательству к общему имуществу относятся:

  • помещения в доме, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в МКД:
    • межквартирные лестничные площадки и лестницы
    • лифты и лифтовые шахты
    • коридоры
    • технические этажи
    • чердаки, подвалы и технические подвалы
  • помещения, которые не принадлежат отдельным собственникам и предназначены для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т.д.;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
  • механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок под домом и все объекты, которые на участке расположены:
    • элементы озеленения и благоустройства и
    • иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.

Кроме того, к общему имуществу относятся все инженерные сети ( пп. 1-9 гл. I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения;.
  • внутридомовая инженерная система водоотведения;
  • внутридомовая система отопления;
  • внутридомовая система электроснабжения.

Определение состава ОИ

Без информации о составе общего имущества собственников в МКД и его состоянии невозможно принять решения о необходимости проведения ремонта в доме, проконтролировать работу управляющей организации. Поэтому на одном из первых общих собраний необходимо утвердить состав ОИ.

Состав общего имущества определяется в соответствии с п. 1 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 :

  • Собственниками помещений в доме – в целях выполнения обязанности по содержанию ОИ.
  • Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием ОИ.
  • Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору УО.

Кому принадлежит земельный участок под многоквартирным жилым домом?.

Я собственник квартиры (именно квартиры, а не доли) в многоквартирном трехэтажном доме, расположенном на зем.участке, собственник которого физ.лицо. Разрешенное целевое использование зем.участка — ИЖС. Зем.участок и квартиры дома стоят на кадастровом учете. Собственник зем.участка умер больше 10 лет назад. По выписке из ЕГРП, собственником так и числится покойный, и на зем.участок наложен запрет на возможность проводить регистрационные действия из-за неуплаты налогов. Как быть жильцам? Есть ли для нас риск подвергнуться сносу, штрафам и как переоформить зем.участок с наименьшими потерями для жильцов дома?

Адвокат Антонов А.П.

В соответствии с положениями п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, земельный участок находящийся под многоквартирным домом на праве общей долевой собственности принадлежит всем жильцам такого многоквартирного дома.
При этом в ч. 5 и ч. 6 ст. 36 ЖК РФ указано на то, что не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
В силу положений ч. 3 ст. 401 НК РФ не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома. А соответственно, так как земельный участок под многоквартирным домом входит в состав общего имущества такого дома, то налогообложению не подлежит.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector