Котельная в многоквартирном доме чья собственность.
#9 Сообщение den_graf » 10 ноя 2015, 19:37
А уверены, что так и есть?
Так с чего котельная будет ОИ?
. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались..
..в данном случае котельня предназначается для отопления, ГВС 3-х МКД. и проектом возводилась застройщиком для этих целей.
..отдельно существовать она не может. то бишь. «сложная вещь»..не имеющая самостоятельно назначения.
Отправлено спустя 9 минуты 24 секунды:
..В ходе строительства дома ООО «С» построил крышную газовую котельную в виде отдельного нежилого помещения, оснастив его приобретенным на собственные средства оборудованием.
..После ввода в эксплуатацию котельной ООО «С» приняло ее на свой баланс
..Представленные документы подтверждают, что котельная строилась не на средства, привлеченные от дольщиков. Из сводного сметного расчета следует, что им не предусмотрены затраты на строительство котельной. В справках о затратах по окончанию строительства дома и об оборудовании котельная также отсутствует. Котельная является отдельным объектом недвижимости, который зарегистрирован в кадастровом учете и который прошел регистрацию как объект недвижимости.
Споры о принадлежности котельной жильцам.
Приветствую. Требуется понять порядок юридических действий в сложившейся ситуации:
Есть договор долевого участия в строительстве на человека, договор переуступки прав наш. В договоре никаких штук насчет темы вопроса точно нет, скользских, мутных и тд, даже намека. В договоре есть строчка про проектную декларацию в «общих положениях».
В проектной декларации помимо всего прочего есть строчка «отопление: собственная газовая котельная».
Дом сейчас еще строится, принимать в августе. У других домов этого ЖК с аналогичным договором и проектной декларацией на момент приема квартиры выяснилось, что помещение котельной по документам «нежилое помещение», а оборудование там в лизинге, как следствие, управляющая компания от застройщика заламывает дикие тарифы. Сейчас все сданные дома судятся за передачу в собственность жильцов. Непонятно, как выдали разрешение на ввод в эксплуатацию вообще дому с нарушением проектной декларации и по сути без отопления.
Вопрос заключается в следующем: нам необходимо, чтобы котельная была в собственности жильцов, что можно уже сейчас начать делать, какие документы запросить, в какой срок их должны предоставить, что делать, если не предоставят, что делать, если в них так же будет указано третье лицо собственником. Юрист тех людей сказал что-то про жалобу в прокуратуру, абсолютно не понимаем, на что именно можно жаловаться(формулировка) и как эту жалобу составить. Наверное,все же, сначала надо убедиться в наличие нарушений тоже.
Можно ли не принимать квартиру, ссылаясь на проектную декларацию, требуя исправления ситуации?
Уточнение клиента
Дополняю: в договоре есть еще ссылки на «проектную документацию» в «качестве квартиры» и в «обязанностях застройщика», что квартира должна соответствовать.
И еще интересно, как застройщик проигнорировал ЖК РФ Статью 36 1.3, как вообще возможно оформление в собственность третьего лица котельной?
09 Июня 2017, 18:27
Ответы юристов (3)
Здравствуйте, по существу заданного Вами вопроса можно пояснить следующее.
Согласно ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом в п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Таким образом, котельная является общим имуществом собственников квартир, и не может быть отчуждена ни управляющей компанией, ни кем-либо иным.
Собственники квартир в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованиями о признании договора купли-продажи котельной недействительным.
Однако, ответ на Ваш вопрос зависит от конкретных обстоятельств дела и для юридической консультации необходимо ознакомиться с имеющимися документами.
Дело в том, что в юридической практике участились случаи, когда котельная не является общей собственностью владельцев квартир уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.
Речь идет о тех ситуациях, когда застройщик заключает инвестиционный договор с третьим лицом, по которому инвестор берет на себя обязанность по частичному финансированию строительства дома, а взамен приобретает право собственности на помещение и оборудование котельной после сдачи дома в эксплуатацию.
В таких случаях, как показывает судебная практика, суд отказывает собственникам квартир в иске.
Уточнение клиента
«Речь идет о тех ситуациях, когда застройщик заключает инвестиционный договор с третьим лицом, по которому инвестор берет на себя обязанность по частичному финансированию строительства дома, а взамен приобретает право собственности на помещение и оборудование котельной после сдачи дома в эксплуатацию.»
Да, в договоре есть пункт про возможный инвестиционный договор с третьим лицом, но разве такое в случае котельной(очевидно общедомовым имуществом) не противоречит Федеральному закону? (ЖК РФ Статья 36) Что должно считать сделки, противоречащие ему, недействительными?
И в данном случае в проектной декларации строчка про «собственную котельную» еще.
09 Июня 2017, 18:59
Есть вопрос к юристу?
Во-первых, нужно видеть договор, строчка про «собственную котельную» не объяснение. Вам нужен анализ договора. Вас много, дольщиков, сходите к юристу в складчину. В общем я ответила, а подробнее — нужно видеть. Возможность в дальнейшем — это решение собственников дома, потому что содержать котельную — затратно, и потом — у Вас ещё даже не выбран способ управления дома, это же после сдачи в эксплуатацию. Хорошо, что Вы всё заранее проверяете, но без юриста, просто задавая вопросы на случайных сайтах, Вы не обойдётесь, управление домом — общее дело ВСЕХ собственников, от их активности будет и судьба котельной зависеть, и вся дальнейшая жизнь дома в плане обслуживания и благоустройства.
Уточнение клиента
Я, как это ни внезапно, и не ожидаю от «случайного сайта» решения проблемы, вопрос был конкретный, в первых шагах. Какие документы запросить у застройщика, дабы понять положение вещей. Вопрос в том, что я понятия не имею, чем должна подтверждаться «собственная котельная», какие документы запросить вообще у застройщика и обязан ли он их предоставить и в какой срок. Если ничего не предоставят или в документах будет что-то не так, то, понятно, сразу будет юрист.
Ну а второй возникший вопрос точно такой же конкретный: не будет ли инаестиционная сделка, описанная вами, прямым нарушением федерального закона (ЖК РФ ст36), как следствие, ничтожной.
09 Июня 2017, 22:21
У документов разное название, в запросе указывайте: проектно-техническая документация. Второй вопрос — читайте внимательно: нужно уточнить правовой режим котельной. Слово собственная может означать не принадлежность собственникам, а техническое обслуживание одного дома. Право собственности может быть и у теплоснабжающей организации, и у инвестора, вложившего в неё деньги, и у собственников. Повторяю — документа не вижу, Вы пытаетесь навязать ответ, который Вас устроит, но потом выяснится, что он неверен.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Автономная котельная в многоквартирном доме — выгоды для жильцов.
Немаловажный фактор при выборе квартиры в многоэтажном доме — возможность сэкономить на отоплении и горячем водоснабжении (ГВС). Существует мнение, что использование индивидуальной котельной установки значительно снижает расходы на коммунальные услуги. В этой статье рассмотрим, почему застройщики возводят автономные придомовые котельные, что собой представляет данная система отопления, а также насколько она выгодна и безопасна для жильцов.
Недостатки централизованной системы теплоснабжения
Сегодня в России в подавляющем большинстве жилых домов, больниц, детских садов и административных зданий применяется централизованная система теплоснабжения и ГВС от районных тепловых станций (РТС), теплоэлектроцентралей (ТЭЦ) или крупных котельных.
Ни для кого не секрет, что состояние как самих ТЭЦ и муниципальных котельных, так и теплосетей оставляет желать лучшего, а в некоторых городах близко к катастрофическому. Изношенность теплотрасс, нерациональное использование мощностей, большие энергозатраты устаревшего оборудования, частые аварии и ремонты приводит к тому, что потребители вынуждены оплачивать огромные теплопотери (до 20% потребления), амортизацию сетей и затраты на оплату труда обслуживающего персонала.
Кроме того, жильцы домов, подключенных к системе центрального отопления, зависят от принятого администрацией города начала и конца отопительного сезона, несмотря на температуру в помещении. Данный факт вынуждает применять бытовые обогреватели осенью, что приводит к росту счетов за электричество, и перекрывать батареи весной, продолжая оплачивать квитанции с грабительскими суммами за отопление.
Профилактическое отключение горячей воды в летний период на срок от двух недель также связано с большим количеством объектов, подключенных к одной ТЭЦ или котельной, где ведутся диагностические или ремонтные работы.
Часто в квартирах на верхних этажах качество отопления и горячей воды снижается из-за недостаточно высокой температуры воды в трубах.
Эти минусы привели к тому, что застройщики все чаще возводят блочные (модульные) котельные для теплоснабжения жилищных комплексов и даже отдельных многоквартирных домов.
Причины, побуждающие застройщика к выбору автономной системы теплоснабжения дома:
- Необеспеченность участка застройки инженерной инфраструктурой;
- Удаленность объекта от городских теплоцентралей, но наличие поблизости газопровода;
- Дефицит мощностей и неэффективность системы центрального отопления;
- Сложность и/или высокая стоимость согласования технологического присоединения к существующим сетям;
- Плотность застройки в центральных районах мешает проведению работ по прокладке тепловых сетей;
- Территория застройки, свободная от теплотрасс, позволяет обустроить привлекательные зоны отдыха, машино-места, детские площадки.
Помимо этого, наличие индивидуальной котельной преподносится девелоперами как дополнительно преимущество для потенциальных клиентов и позволяет позиционировать объект как жилье комфорт-класса.
Что собой представляет блочная котельная установка
Блочные котельные установки (БКУ) изготавливаются на заводе и поставляются на объект в уже собранном виде, так называемыми блок-модулями. Снаружи это небольшое одноэтажное здание, похожее на вагончик из сэндвич-панелей, внутри которого установлены следующие компоненты и системы:
- водогрейный котел, камера сгорания топлива, теплообменники;
- насосы для циркуляции воды в системе;
- оборудование для водоподготовки и водоочистки;
- газоходы, дымовые трубы;
- газовое оборудование (при использовании газа);
- оборудование контура ГВС (при его наличии);
- автоматическая система управления и диспетчеризации, контрольно-измерительные приборы.
По типу потребляемого топлива различают газовые, твердо- и жидкотопливные БКУ. Возможны варианты комбинации нескольких типов топлива.
Газовые котельные получили наибольшее распространение из-за высокого КПД (до 95%), также они самые экологически чистые. В качестве твердого топлива выступают уголь, дрова, торф, паллеты, жидкого – мазут, дизельное топливо, отработанное масло
По типу исполнения выделяют следующие модули котельных установок:
- Отдельностоящие используют, как правило, для теплоснабжения нескольких зданий и располагают от них в определенном удалении.
- Пристроенные размещают вплотную к торцу строения.
- Крышные располагаются на крыше или техническом этаже многоквартирного дома.
Последний вариант исполнения набирает популярность благодаря своим технико-экономическим преимуществам, а также лучшим характеристикам по безопасности и экологии.
Выгоды автономного теплоснабжения для жильцов
Экономия на коммунальных услугах по сравнению с квартирами аналогичной площади, отапливаемыми от магистральных сетей, составляет минимум 45%, а в отдельных случаях достигает 200 — 300 %. Данный эффект является суммой нескольких факторов: не надо оплачивать теплопотери, стоимость транспортировки теплоносителя, затраты на содержание и ремонт изношенных магистральных сетей, труд рабочих.
Расчет платы за отопление и горячую воду становится четким и понятным для потребителя. Она складывается из физических объемов ресурсов, фактически потребленных для производства тепла за расчетный период, помноженных на соответствующие каждому ресурсу тарифы. Расход сырья, а именно газа (или другого топлива), холодной воды и электричества, подтверждается приборами учета. Общая стоимость распределяются между собственниками пропорционально площади квартир и нежилых помещений.
Дополнительным преимуществом наличия домовой котельной будет независимость проживающих от графика отопительного сезона и плановых отключений горячей воды, принятых городскими властями. Возможность самостоятельно оперативно управлять мощностью выработки тепловой энергии в зависимости от температуры за окном позволяет эффективно использовать ресурсы, экономя на коммунальных платежах.
В плане безопасности современные автономные котельные установки не уступают централизованным системам. Начиная от проектирования до ввода в эксплуатацию процесс создания блочной котельной контролируется надзорными органами. Кроме того, автоматические системы безопасности встроенные в контур управления, сигнализируют об угрозах и блокируют работу оборудования в аварийных ситуациях. На случай поломки предусмотрены резервный котел и насосы.
По экологическим параметрам выбросов отработанных газов в атмосферу блочная котельная гораздо безопаснее ТЭЦ, так как объем загрязнений на порядок меньше, а при условии крышного расположения улучшается их рассеивание.
Единственный недостаток автономной котельной для собственников квартир — факт ее принадлежности к внутридомовым инженерным системам, то есть общедомовому имуществу. Согласно Жилищному кодексу РФ ремонт и обслуживание такого имущества производится за счет собственников жилых и нежилых помещений. На практике эти нужды закладываются в тариф за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Но поскольку плановый срок эксплуатации оборудования рассчитан на 25 лет, немалая стоимость его замены и установки растягивается во времени и распределяется по площади, в итоге для владельца квартиры оставаясь выгодной по сравнению с централизованной системой отопления.
Загрузка...