Крыша многоквартирного дома чья собственность.
Крыши типовых многоэтажек в России крайне редко используются жильцами домов. Об этом редакции рассказали риелторы и юристы, которые специализируются на недвижимости. В то же время на крышах новых зданий в центре Москвы часто открывают бары и рестораны, а на кровлях домов, которые должны построить в рамках реновации, власти обещают высадить деревья и кусты.
Такие способы использования предполагают, что крыша включается в оборот с помощью внешних сил — управляющих компаний, бизнес-структур или подконтрольных мэрии казенных учреждений. Редакция «РБК-Недвижимости» решила выяснить, как жителям многоквартирного дома сделать эксплуатируемую кровлю самостоятельно.
Как легализовать крышу: инструкция
Самое сложное в обустройстве эксплуатируемой кровли — получить разрешение властей, рассказали юристы и риелторы, опрошенные редакцией. «Прежде всего, важно обратить внимание на пригодность крыши для подобной эксплуатации. В большинстве зданий, относящихся к старому фонду, такой возможности просто не будет — взять хотя бы панельные пятиэтажки со скатной крышей», — предупредила Елена Мищенко из риелторского агентства «НДВ-Недвижимость».
«Для того чтобы обустраивать на крыше какие-то дополнительные конструкции, ее необходимо перевести в собственность дома и принять решение о реконструкции. Принимает такое решение общее собрание собственников, — рассказал управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Только когда крыша будет переведена в разряд эксплуатируемых, на нее получат доступ все жильцы дома. До этого момента такое право имеют только сотрудники обслуживающих компаний (согласно постановлению Госстроя)».
«В обычной ситуации все технические помещения, в том числе подвальные, чердачные и вход на крышу, должны быть закрыты на замок («Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда»), — подтвердила ведущий юрист Европейской юридической службы Виктория Аптекина. — Один комплект ключей необходимо хранить у дежурного диспетчера или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй — в одной из квартир верхнего этажа. Право находиться на крыше имеют только представители управляющей компании и подрядной организации при проведении работ».
Проголосовать за легализацию крыши должны все собственники квартир — в данном случае правило двух третей голосов не действует, отметили Старинский и Аптекина. С протоколом, в котором отражено абсолютное согласие всех соседей, можно идти в Росреестр, где крышу признают собственностью дома, советуют юристы.
На этом процесс будет завершен на 50%: следующим шагом является второе собрание собственников жилья. Здесь основным вопросом должен стать конкретный вид использования крыши. Решить два этих вопроса одномоментно нельзя, так как голосовать за или против обустройства бассейна или зоны для шашлыков на крыше запрещено до тех пор, пока крыша официально не перешла в распоряжение жильцов, указали юристы.
Все затраты на обустройство и переоборудование легализованной крыши несут владельцы квартир. Кто сколько должен платить, решается на собрании собственников. «Есть нюанс: деньги на обустройство крыши дадут, скорее всего, не все, а вот по закону использовать ее имеет право каждый собственник. Зато находиться на этой кровле можно будет хоть круглосуточно», — уточнила Виктория Аптекина.
«На втором собрании уже достаточно двух третей голосов для выбора цели реконструкции, — утверждает Аптекина. — Затем постановление второго собрания направляют в институт жилищного проектирования для подготовки проекта реконструкции. Далее готовый проект нужно согласовать с представителями строительного надзора и местной властью того муниципалитета, на чьей территории расположен дом. Только после этого можно приступать к реконструкции».
Если хотя бы одно звено в цепочке легализации крыши нарушено, собственника обяжут снести любую постройку за свой счет, предупредили в Европейской юридической службе. «Если жильца призвать к ответственности не удалось (например, по причине его продолжительного отсутствия в квартире), то «бульдозером» поработает управляющая компания, которая потом через суд взыщет все затраты с виновника. А собственника еще и оштрафуют за самовольный захват крыши и ее порчу, неизбежную в процессе строительства чего бы то ни было», — заключила Аптекина.
Реальный опыт
Облагораживание территории кровли способно увеличить стоимость квартир до 8% в случае общего доступа, подсчитали в агентстве «НДВ-Недвижимость» по просьбе редакции. «Цифра увеличится до 15–20% для квартир при частном использовании — в таком случае указывается, что квартира располагает террасой», — заявила Елена Мищенко.
Встретить реальные примеры эксплуатируемой кровли можно в единичных случаях. Большая часть таких объектов находится в центре Москвы, констатировали риелторы. «Это привилегия дорогих домов бизнес-класса и выше. Данный формат также могут предложить выведенные из жилого фонда малоэтажные особняки», — считают в «НДВ-Недвижимости».
Владельцы квартир массового сегмента не в силах сделать крышу эксплуатируемой, так как не могут пройти все процедуры, необходимые для согласования, передали «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Мегаполис-Сервис». «К примеру, в Мытищах простор для творчества есть у обладателей двухуровневых квартир в некоторых новых домах, недавно сданных в эксплуатацию, — рассказала директор мытищинского подразделения компании «Мегаполис-Сервис» Вера Ларионова. — Выход на крышу у них можно осуществить через так называемую веранду, около которой столбиками огорожена территория, де-факто принадлежащая собственникам той или иной двухуровневой квартиры».
«Многие из жильцов поспешили воспользоваться ситуацией, пытаясь обустроить зимний сад, комнату отдыха или что-то подобное, — продолжила Ларионова. — Владельцы квартир возвели дополнительные стены из прозрачных или легких конструкций. Все постройки были приведены в полное соответствие с архитектурным стилем комплекса, однако на практике все это узаконить не удалось. Со стороны риелторского сообщества я даже входила в состав комиссии, которая занималась данным вопросом, однако соглашаясь, что де-факто жильцы таких домов имеют право на обустройство принадлежащей им территории на крыше дома, оформить это правильно с юридической стороны не удается до сих пор».
Узаконивать эксплуатируемую кровлю не умеют не только жильцы, но и застройщики, следует из опыта риелторов. По сведениям компании «Мегаполис-Сервис», в поселке городского типа Свердловский Щелковского района Подмосковья девелопер нового жилого комплекса, недавно сданного в эксплуатацию, в проморолике обещал жильцам обустроить на крышах двух многоэтажек зоны отдыха с шезлонгами — и сделать это официально. В итоге у застройщика ничего не получилось, а все попытки подобных действий расценивались властями как самострой, заключила Ларионова.
Своя специфика проявляется на юге России, где теплый климат способствует более активному желанию жителей использовать собственную крышу. «Казалось бы, в Анапе вопрос с обустройством зон отдыха на крышах домов давно должен быть решен. Однако ничего подобного у нас не происходит. Да, есть отдельные примеры того, когда жители современных новостроек-многоэтажек пытаются создать своими руками какое-то подобие зон отдыха на крыше здания, однако такие случаи, во-первых, единичны и не носят массового характера, а во-вторых, узаконить изменения никто даже и не пытается», — рассказал генеральный директор агентства «Мегаполис-Сервис» в Анапе Виталий Диденко.
Чья крыша? Представитель Росреестра — о правах собственника недвижимости.
Кому принадлежат лифт и чердак? Как исправить ошибку в документах на квартиру?
На вопросы читателей «АиФ» отвечает начальник Управления методического обеспечения и анализа в сфере регистрации прав и кадастрового учёта Росреестра Надежда Лещенко.
Что относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? И можно ли продать свою долю в нём, например часть подвала?
В. Соколов, Тюмень
— Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры. К общедомовому имуществу также отнесены межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Кроме того, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен дом. Собственник квартиры не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать другие действия по передаче этой доли отдельно от права собственности на квартиру. В то же время собственники могут распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме совместно. По их решению, принятому на общем собрании, объекты имущества могут быть переданы во временное пользование (например, в аренду) другим лицам, за исключением имущества, предназначенного для эксплуатации многоквартирного дома, например, лестниц, лифтов и т. д. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в доме путём его реконструкции.
Что делать, если объект недвижимости зарегистрирован с ошибкой?
И. Куролесов, Брянск
— Ошибки могут быть техническими или реестровыми. Техошибку (опечатку, грамматическую или арифметическую ошибку) может допустить работник Росреестра в процессе внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Тогда данные ЕГРН будут отличаться от сведений в документах, которые были представлены на кадастровый учёт или регистрацию прав. Заявление об исправлении техошибки в записях ЕГРН можно подать через МФЦ или офисы Кадастровой палаты, направить в Росреестр по почте. Техошибку Росреестр исправит в течение 3 дней после поступления информации. Кроме того, можно воспользоваться электронным сервисом на официальном сайте Росреестра или личным кабинетом правообладателя.
Если недостоверные сведения содержались в документах и были воспроизведены в ЕГРН, имеет место реестровая ошибка. Например, кадастровый инженер неверно определил границы участка или площадь здания. В результате границы участка пересеклись с соседскими, а площадь жилого дома не соответствует действительности. Чтобы исправить реестровую ошибку, надо собрать пакет документов (межевой план, технический план, акт обследования) и подать заявление в Росреестр. Реестровую ошибку ведомство исправляет в течение 5 дней после поступления документов.
Как оформить право собственности на объект долевого строительства?
Ю. Якушева, Москва
— Для оформления права собственности к заявлению о регистрации прав необходимо приложить подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по такому договору (после госрегистрации он возвращается правообладателю), передаточный акт или другой документ о передаче объекта долевого строительства.Если с заявлением обращается не сам участник, то также необходимо предоставить документ, подтверждающий полномочия представителя участника долевого строительства.
Остальные документы предоставляет госорган, который выдал разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Новое в блогах.
Мой знакомый недавно выкупил в свою собственность последнюю квартиру в многоквартирном доме и теперь все квартиры в этом доме стали принадлежать ему.
Ранее это был обычный, хоть и небольшой, муниципальный дом. Всего 8 квартир.
Воспользовавшись законом о приватизации жилья, все семьи постепенно оформили себе все квартиры в собственность. И по разным причинам люди начали продавать своё жильё.
Мой знакомый (житель одной из квартир этого дома) сразу же начал первые продаваемые квартиры в доме выкупать.
А три последние квартиры выкупил, подобрав их бывшим хозяевам новое жильё в других домах. При этом условия сделки для них были очень выгодными. Поэтому они и согласились на переезд.
Таким образом, все 8 квартир в этом МКД стали собственностью одного лица.
Вопрос к участникам сообщества.
Кому принадлежит крыша в многоквартирном доме, в котором все квартиры выкуплены одним лицом?
Загрузка...