Кто должен выставлять счета за коммунальные услуги

Кто должен выставлять счета за коммунальные услуги.

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №1(99)2016

При использовании данного материала ссылка на источник обязательна © «Председатель ТСЖ»

«Прямые расчеты» – это внесение потребителем платы за коммунальные услуги через платежных агентов (или на прямую) непосредственно в адрес ресурсоснабжающей организации (РСО), которая осуществляет поставку коммунальных ресурсов по договору с исполнителем коммунальных услуг.

Такие расчеты регламентируются статьей 155 ЖК РФ и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением правительства РФ от 05 мая 2011 № 354.

1. При этом стоит обратить внимание на существенное отличие прямых расчетов от прямых договорных отношений между потребителями и РСО.

1.1. Прямые расчеты – способ внесения платы за коммунальные услуги потребителем, который несет обязательства по соответствующей оплате перед управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, и не влечет возникновения договорных отношений между потребителем и РСО.

Иначе говоря, так называемые прямые расчеты — это лишь особый способ исполнения обязательства собственников помещений перед исполнителем коммунальных услуг, само обязательство при этом остается неизменным.

Поэтому, очевидно, принятие собственниками помещений решения вносить плату за потребленные коммунальные ресурсы напрямую РСО не снимает с УК как исполнителя коммунальных услуг обязанности по заключению договоров ресурсоснабжения.

Аналогичные выводы изложены в Решении ВС РФ от 05.05.14г. № АКПИ14-197, Определении ВС РФ от 06.07.15г. по делу № 310-КГ14-8259, А68-1080/2014.

1.2. Прямые договорные отношения между потребителями и ресурсоснабжающими организациями возникают только в случаях:

— при непосредственном управлении собственниками МКД;

— когда способ управления МКД не выбран либо выбран, но не наступили события, указанные в пунктах 14, 15 Правил № 354.

В остальных случаях исполнителями коммунальных услуг являются – управляющие организации, ТСЖ, ЖСК.

1.3. При этом плата за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды, вносится исполнителю даже при наличии прямых расчетов с РСО.

2 . Основание и алгоритм для перехода на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями.

Основанием для перехода на прямые расчеты с РСО является решение общего собрания собственников помещений в МКД (членов ТСЖ, ЖСК), принятое в соответствии с требованиями ЖК РФ. Такое решение не требует согласования с органами публичной власти, а также с правлением товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей либо ресурсоснабжающими или другими организациями. Принятие такого решение является обязательным для всех потребителей.

2.1. Провести общее собрание собственников помещений МКД на котором вынести вопрос: «Изменение порядка внесения платы за коммунальные услуги (теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение), путем оплаты непосредственно в ресурсоснабжающую организацию (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего имущества в многоквартирном доме)».

2.2. Определить на собрании дату перехода.

2.3. Направить копию Протокола общего собрания в адрес исполнителя коммунальных услуг (Управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) и ресурсоснабжающей организации.

3. Кто ответит за долги собственников помещений за коммунальные услуги при прямых расчетах с ресурсоснабжающими организациями.

В связи с тем, что обязательство между РСО и УК (ТСЖ) остается неизменным. Значит, управляющий МКД отвечает перед РСО за надлежащую оплату поставленного в МКД коммунального ресурса. Поэтому суды удовлетворяют иски РСО о взыскании с УК (ТСЖ) задолженности за коммунальный ресурс за вычетом сумм, поступивших от потребителей.

Аналогичные выводы изложены в Определениях ВС РФ от 25.12.14г. № 308-ЭС14-7187 , от 29.08.14г. № 303-ЭС14-525 , Постановлении АС Поволжского округа от 28.01.15г. № Ф06-19378/2013 , Постановлении АС Уральского округа от 22.07.15г. № Ф09-4294/15 , Постановлении АС Центрального округа от 22.05.2015 № Ф10-786/2015 .

4. Кто выставляет платежные документы?

С учетом того, что управляющий МКД сохраняет статус исполнителя коммунальных услуг, на него распространяется действие пп. «г» п. 31 Правил предоставления коммунальных услуг, согласно которому именно исполнитель обязан производить расчет размера платы за коммунальные услуги. Поэтому в судебных разбирательствах, предметом которых является заключение договоров ресурсоснабжения при условии принятия общим собранием собственников помещений решения о внесении платы за коммунальные услуги напрямую РСО, суд принимает примерно следующую формулировку условия договора: исполнитель коммунальных услуг указывает в платежных документах, представляемых собственникам, нанимателям помещений в МКД не позднее 1-го числа месяца, следующего за расчетным, реквизиты РСО.

Аналогичные выводы изложены в Постановлени и Второго арбитражного апелляционного суда от 23.07.15г. по делу № А17-7605/2014.

В ситуации, когда одновременно УК и РСО выставляют платежные документы на оплату коммунальных услуг, суд будет на стороне УК. В частности, АС Западно-Сибирского округа поддержал орган Госжилнадзора, который выдал РСО предписание прекратить выставлять платежные документы собственникам помещений, поскольку исполнителем коммунальных услуг является УК ( Постановление от 20.07.15г. № Ф04-18454/2015).

Арбитры полагают, что если признать право РСО выставлять собственникам помещений счета на оплату коммунальных услуг, потребленных в жилых помещениях, то это будет означать, что собственники помещений являются абонентами РСО, что возможно только при непосредственном управлении домом ( Постановление АС Западно-Сибирского округа от 19.06.15г. № Ф04-19819/2015).

Таким образом, данный вариант внесения платы не позволяет УК (ТСЖ, ЖК) достигнуть цели отстраниться от предоставления коммунальных услуг.

Наоборот, выведение денежных потоков из сферы полномочий управляющего МКД может привести к неожиданным последствиям.

Председатель правления

ТСЖ «Альтаир»

г. Красноярск

Колесников Виктор Алексеевич

Кто должен выставлять счета за коммунальные услуги.

Найти журнал «Жилкомаудит»

О порядке выставления ресурсоснабжающими организациями счетов-фактур исполнителям коммунальных услуг

Согласно п.15 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, приобретение управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК или иным исполнителем коммунальных услуг коммунальных ресурсов осуществляется по тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации и используемым для расчета размера платы за коммунальные услуги гражданами. Из чего, казалось бы, следует, что РСО должна в расчетах с исполнителями коммунальных услуг использовать один тариф – для населения. Однако в п.п.20, 23 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам указано, что размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, т.е. для владельцев нежилых помещений подлежит применению тариф для прочих потребителей.

Таким образом, счет-фактура, выставляемая РСО в адрес исполнителя коммунальных услуг, в управлении которого находятся МКД с жилыми и нежилыми помещениями, должна содержать две строки:

Графа 1 «Наименование товара (описание выполненных работ, оказанных услуг), имущественного права) — наименование соответствующего коммунального ресурса, поставленного для целей предоставления коммунальных услуг населению;

Графа 4 «Цена (тариф) за единицу измерения» – тариф для населения с НДС;

Графа 7 «Налоговая ставка» – расчетная ставка 18/118% (п.4 ст.164 НК РФ);

Графа 4 «Цена (тариф) за единицу измерения» – тариф для прочих потребителей без НДС;

Графа 7 «Налоговая ставка» – 18%.

Поскольку тариф для населения рассчитывается как тариф для РСО, увеличенный на сумму НДС по ставке 18%, по правилам арифметики тариф для населения и соответственно стоимость коммунальных ресурсов, исчисленная по этому тарифу, всегда кратна расчетной ставке. То есть сумма НДС, исчисленная по расчетной ставке от неокругленного тарифа с НДС, всегда должна быть равна сумме НДС, исчисленной по ставке 18% с тарифа без НДС:

тариф _насел = (тариф _РСО + тариф _РСО х 18%)= тариф _РСО х 118%

НДС = тариф _насел / 118% х 18%= тариф _РСО х 18%

Однако за счет округления регулирующим органом значения тарифа для населения в результате включения в его величину НДС, на практике суммы налога, исчисленные по расчетной ставке от тарифа с НДС или по ставке 18% от тарифа без НДС, различаются.

Тариф без НДС=101,73 руб.,

Стоимость 10 000 единиц коммунального ресурса без НДС = 1 017 300 руб.

НДС по ставке 18% =183 114 руб.

Тариф с НДС _{для населения} = 120,0414 руб., утвержден в размере 120,04 руб.

Стоимость 10 000 единиц коммунального ресурса = 1 200 400 руб.

НДС по ставке 18/118% = 183 111,86 руб.

При этом ни одна из норм НК РФ не требует от РСО округлять за счет своих финансовых результатов сумму НДС, исчисленную по расчетной ставке от тарифа для населения, до величины налога, который был бы исчислен от тарифа без НДС по ставке 18%.

Разница между стоимостью коммунальных ресурсов, рассчитанной по тарифам для населения, и суммой налога, исчисленного по расчетной ставке, признается выручкой от реализации РСО, и включается в облагаемые налогом на прибыль доходы (исходя из вышеприведенного числового примера, облагаемая налогом на прибыль выручка составит 1 017 288,14 руб.):

Выставление счета за коммунальные услуги.

Вопрос-ответ по теме

В договоре аренды указано, что арендная плата не включает в себя коммунальные платежи. Мы являемся Арендаторами, арендуем например, с сентября 2016г. По настоящее время нам ни разу не был выставлен счет за коммунальные платежи. Может ли Арендодатель выставить счет на оплаты за период с сентября 2016г. по ноябрь 2017г.? Может ли Арендодатель ЗАКОННО выставить счет за период (за тот период, в котором не предоставлял счета на оплату за коммунальные услуги Арендатору)? Или нам нужно платить с момента предоставления такого счета?

Может, если иное не предусмотрено договором. Арендодатель может законно выставить счета за коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором. Арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи с момента пользования имуществом, если иное не предусмотрено договором.

Подробно об этом см. материалы в обосновании.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Рекомендация: Что необходимо проверить арендатору в проекте договора аренды недвижимости

Перед тем как заключать договор аренды, арендатору нужно проверить:

1. в какой форме выражена арендная плата;

2. как определяется размер арендной платы;

3. может ли арендодатель повысить размер арендной платы;

4. кто из сторон будет оплачивать коммунальные услуги;

5. с какого момента нужно платить арендную плату;

6. включена ли в арендную плату сумма НДС;

7. обязан ли арендатор внести арендодателю обеспечительный платеж.

В договорах аренды недвижимости нужно согласовать условие об арендной плате. Иначе договор будет незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

В договоре необходимо прописать, кто будет вносить коммунальные и иные платежи. Как правило, эти услуги оплачивает арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В таком случае важно дополнительно указать порядок оплаты: арендатор самостоятельно оплачивает счета, которые поступают от ресурсоснабжающих организаций, либо возмещает эти суммы арендодателю на основании счетов от него.

Если коммунальные и другие обязательные услуги оплачивает арендодатель, то в договоре нужно указать, что суммы таких платежей включаются в сумму арендной платы. Например, вот так: «Платежи за пользование водой, другими коммунальными услугами, а также электроэнергией, вывоз мусора, пользование землей входят в сумму арендной платы и отдельно не оплачиваются. В стоимость арендной платы не входит стоимость телефонных переговоров».*

Можно ли прописать в договоре обязанность арендатора заключить договор с коммунальными службами и самостоятельно оплачивать коммунальные услуги

В частности, арендатор сможет заключить договор электроснабжения с энергоснабжающей организацией. Это вытекает из статьи 539 Гражданского кодекса РФ.

Субабонент (арендатор), который получил доступ к электросети (теплосети) абонента (арендодателя), способен потреблять энергию самостоятельно. Это, в свою очередь, позволяет ему заключить соглашение об оплате потребляемой энергии по отдельному договору. Тогда он сам может вести необходимые расчеты за коммунальные услуги, минуя арендодателя.

Прежде чем заключать отдельное субабонентское соглашение с коммунальными службами, арендатору нужно получить согласие арендодателя на такой способ взаиморасчетов. Это связано с тем, что именно абонент владеет энергопринимающими устройствами. Поэтому все договоренности между арендатором-субабонентом и поставщиками энергии носят вторичный характер по сравнению с договоренностями арендодателя-абонента с ними.

В договоре аренды указано, что арендатор обязан заключить договор с ресурсоснабжающей организацией. Арендатор договор не заключил. Может ли ресурсоснабжающая компания потребовать с арендатора оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг

Нет, не может. Ответчиком по такому иску будет арендодатель. А затем арендодатель сможет взыскать с арендатора убытки.

Если арендатор, вопреки условиям договора аренды, не заключит договор с ресурсоснабжающей организацией, то оплатить стоимость оказанных коммунальных услуг по требованию коммунальных служб должен будет именно арендодатель как собственник арендованного помещения. Такая правовая позиция изложена в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 20 февраля 2017 г. № 303-ЭС16-14807 и от 10 ноября 2014 г. № 305-ЭС14-1452, а также в постановлении Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13.

Пример из практики: Президиум ВАС РФ указал, что обязанность оплачивать коммунальные услуги лежит на арендодателе как собственнике здания, даже если в договоре такую обязанность возложили на арендатора

Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества, по которому арендатор должен был заключить договор теплоснабжения с энергоснабжающей организацией и оплачивать коммунальные услуги. Арендатор это не сделал, и за теплоэнергию никто не заплатил.

Энергоснабжающая организация обратилась в арбитражный суд с требованием взыскать с собственника здания неосновательное обогащение.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, поскольку собственник здания не потреблял тепловую энергию, а сдал здание в аренду. В договоре собственник возложил на арендатора обязанность оплачивать коммунальные услуги.

Апелляция решение отменила и иск удовлетворила, поскольку здание в спорный период отапливалось, а собственник за это не заплатил.

Кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение суда первой инстанции, поскольку собственник в спорный период не владел энергопринимающим устройством.

Президиум ВАС РФ привел такие аргументы.

Арендодатель как собственник здания в силу закона несет расходы на его содержание, поскольку непосредственно на арендатора закон такое бремя не возлагает.

Договор аренды не создает обязанностей для третьих лиц, которые не участвуют в нем в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

Если арендодатель как собственник здания не оплатил тепловую энергию, которую поставила энергоснабжающая организация, то он обогатился за счет нее.

Поэтому у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска.

Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляции (постановление Президиума ВАС РФ от 4 марта 2014 г. № 17462/13).

В то же время, если арендатор нарушит свою обязанность заключить договор с ресурсоснабжающей организацией, арендодатель может взыскать с него убытки. В противном случае получилось бы, что арендатор неосновательно обогатился».