Кто главный в многоквартирном доме

Кто главный в многоквартирном доме?.

Автор: Олег БОНДАРЬ, Дмитрий ЛИТВИНОВ

Фото: Сергей ШМУНЬ

ЖКХ — тема горячая. И это в полной мере доказала «прямая линия» в редакции «Молодого коммунара». В течение часа телефон не умолкал, а на вопросы жителей отвечал генеральный директор управляющей компании ЗАО «Хороший дом» Родион Васин.

— Я живу на ул. Ак. Павлова, недавно ко мне приходил слесарь и сказал, что в квартире очень плохие трубы. Может ли управляющая компания их поменять?

— По закону управляющая компания занимается обслуживанием общедомового имущества, то есть если речь идет о трубах, то это до входного крана в вашу квартиру. Все, что находится в квартире,— ваша собственность, если квартира приватизирована, а таких большинство. И вы за эту собственность отвечаете.

Все, что в данном случае может сделать наш специалист,— обследовать водопровод в квартире и дать оценку потребности в ремонте. Тратить на ремонт внутриквартирных коммуникаций деньги других жильцов, ваших соседей, собираемые в счет платы за содержание жилья, мы не имеем права.

Надежда Ивановна Трухина:

— В нашем подъезде на ул. Болотова, 61, идет косметический ремонт, но мы не совсем довольны темпом работ. Не могли бы сказать рабочим, чтобы они поторопились?

— Если работы у вас в подъезде начались, они будут завершены в срок, то есть до начала сентября. То, что вы не каждый день видите у себя в подъезде рабочих, может быть связано с технологией ремонта или с занятостью бригад — ремонт ведь идет не только в вашем подъезде. Конкретно по вашему дому мы посмотрим ситуацию, а вообще хочу сказать, что ежегодно мы выделяем средства на проведение текущего ремонта в домах и подъездах. План утверждается ежегодно до начала нового года и согласуется с председателем совета дома на основании заявки. Если у вас избран председатель и вы считаете, что дом или подъезд нуждается в косметическом или мелком текущем ремонте — вы можете обратиться в управляющую компанию. Исходя из имеющихся средств, будет составлен план ремонта. В первую очередь выполняются аварийные работы, а затем — косметический ремонт, отделка и прочее.

— В нашем доме балконы в ужасном состоянии. Говорят, этим занимается служба единого заказчика. Платить надо за балкон? А то несколько лет назад приходили из ЖЭУ, оставили бумажку: балконом пользоваться запрещено. Подстраховались. И с тех пор — никого и ничего.

— Если у вас есть предписание, о котором вы говорите, значит, ваш балкон требует капремонта. Капремонтами занимается служба единого заказчика. Чтобы узнать, включен ли балкон в программу капремонта, не поленитесь и проверьте, есть ли в Городской службе единого заказчика ваш адрес.

Ежегодно в Туле реализуется муниципальная адресная программа по ремонту балконов и лоджий, поскольку этот вид работ относится к капитальным. В этом году в домах, находящихся в управлении ЗАО «Хороший дом», будут отремонтированы порядка 19 балконов, на условиях софинансирования с жителями.

— У нас в подъезде шумит лифт. Может ли управляющая компания его заменить?

— Звук лифта еще не говорит о его неисправности. Наши специалисты проводят технический анализ лифтового хозяйства. Если выявляется неисправность — лифт останавливается. Сейчас срок службы лифта составляет 25 лет, продлить его можно один раз и на три года. То есть если лифту больше 28 лет, он подлежит замене.

В договор управления МКД замена лифтов не входит, но планируется разработка муниципальной программы по их ремонту, которая будет реализовываться с 2015 года. Если лифт в вашем доме неисправен — следите за тем, чтобы он вошел в эту программу.

— Принимают ли управляющие компании на обслуживание детские площадки, подаренные губернатором? Кто следит за порядком на этих площадках и обновляет оборудование весной?

— Если площадка находится на придомовой территории, то это зона ответственности управляющей компании. Мы занимаемся обслуживанием оборудования: весной приводим его в порядок, обновляем, красим. В случаях, когда выявляется аварийное и опасное для детей оборудование, оно демонтируется.

Бывает, что площадка находится между домами или удалена от двора. Тогда она считается муниципальной собственностью, и ее обслуживает муниципалитет. Многие площадки, установленные по программе «Любимый мой дворик», находятся именно на таких территориях.

— Ваша компания отчитывается перед жильцами?

— Существует постановление правительства РФ № 731 о стандартах раскрытия информации. Согласно ему, мы размещаем на нашем сайте www.horoshijdomtula.ru отчеты, планы работ на год, там же можно найти договор управления МКД. Вся информация за три года хранится на сайте. Если есть конкретные вопросы, что входит в состав платы за содержание жилья и какие работы выполняются,— обращайтесь.

— Знакомая жаловалась, что УК принудительно заставила платить за ремонт дымоходов и вентиляционного оборудования, иначе весь дом грозили оставить без газа. Законно ли это, как считаете?

— Ремонт дымоходов и вентиляционных каналов относится к капитальным работам. Действительно, эксплуатация неисправных дымоходов запрещена, но мы пока не отключаем газ, а стараемся договориться с жильцами, проводим собрания собственников с целью проведения ремонта. Как правило, жители идут навстречу и принимают участие в софинансировании работ.

— Мне пришло СМС, что у нас будет проходить коллективная установка счетчиков для воды и нужно позвонить по предложенному номеру телефона. Это мошенничество или на самом деле существует такая практика коллективной установки счетчиков?

— СМС рассылают либо мошенники, либо те недобросовестные поставщики услуг, которым стал известен номер вашего мобильного. Мы такие вещи не практикуем. На подобные предложения лучше не реагировать. Сейчас много форм телефонного мошенничества, и всем нужно быть бдительными.

— Я проживаю по адресу: ул. Болдина, 96. У нас в первом подъезде нарушено энергоснабжение и ничего не делается вот уже два месяца. Почему так происходит и когда проблема решится?

— У нас в управляющей компании «Хороший дом» есть своя специальная бригада, которая выполняет электротехнические работы. Специалисты согласно составленному плану и поступающим заявкам проводят осмотр электрооборудования, выполняют ремонт щитовых и другие работы. Если у вас возникли перебои с энергоснабжением, будем решать эти вопросы. Электрикой мы занимаемся сами.

— Кто должен наводить порядок на контейнерных площадках для мусора?

— Все контейнерные площадки закреплены за управляющими компаниями. Они и должны следить за порядком возле этих мест сбора мусора. Но существует такая огромная проблема, требующая оперативного решения, как перенакопление твердых бытовых отходов (ТБО). Перенакопление происходит за счет того, что хозяйствующие субъекты не заключают договоры на вывоз мусора и, как следствие, не платят за эту услугу.

Если вас не удовлетворяет состояние вашей контейнерной площадки, можете позвонить по телефону единой для всех управляющих компаний «горячей линии» — 52-52-82.

Журнал «Управление многоквартирным домом».

Ежемесячный журнал для руководителей управляющих организаций, ТСЖ и ЖСК и их объединений

В каждом номере журнала:

минимизация рисков аннулирования лицензии на управление МКД;
минимизация уголовной, административной и гражданско-правовой ответственности руководителей управляющих, обслуживающих, ресурсоснабжающих организаций, ТСЖ, ЖСК и ЖК при реализации обязательных требований жилищного и гражданского законодательства;
планирование деятельности по управлению МКД;
организация и контроль капитального ремонта общего имущества МКД;
защита прав собственников помещений на общее имущество МКД;
работа с неплательщиками за ЖКУ;
создание благоприятного климата в МКД, гражданско-правовая ответственность собственников помещений;
налогообложение УО, ЖК, ЖСК,ТСЖ: сложные вопросы практики;
раскрытие информации в ГИС ЖКХ: платежи пользователей, расходы на капремонт, отчеты УО, сведения о ресурсоснабжающих организациях, техническое описание МКД, размещение информации о проведении голосования, электронные образцы решений собственников, формирование итогов голосования в форме протокола и др.

Слово редактора

Главные новости сферы ЖКХ

Короткие ответы на ваши вопросы

Управление общим имуществом

Предоставление ЖКУ

Ремонт МКД

Рост эффективности

Взаимодействие с властью

Судебная практика

Письмо месяца

Анна Лежнина – главный редактор.

Редакционный совет

Алексеев Олег Борисович – вице-президент, главный управляющий директор по образованию и исследованиям Фонда развития Центра разработки и коммерциализации новых технологий, президент Ассоциации некоммерческих организаций по содействию развитию ТСЖ и ЖСК

Васютин Николай Афанасьевич — президент Ассоциации организаций ЖКХ содействия развитию жилищного контроля и надзора (АСЖКН)

Филимонов Сергей Леонидович — проректор по научной работе Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России, член Совета по местному самоуправлению при Председателе СФ ФС РФ

Чернышов Леонид Николаевич — директор института «Сити-менеджмента» НИУ «Высшая школа экономики»

Широков Андрей Вячеславович — председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунальногог хозяйства, президент НОУН

Тираж: 19 150 экз.
Формат: 190×250 мм, 72 полосы
Периодичность: 1 раз в месяц

Старший по дому и подъезду, его права и льготы, кто им может быть.

Нередкие столкновения интересов жильцов домов и эксплуатационных организаций способствовали введению должности старшего по дому (подъезду), дабы более эффективно и оперативно решать спорные вопросы. Выполнение функций старшего наделяет жильца правами и обязанностями, отличными от прав и обязанностей прочих жильцов дома.

Кто такой «старший по дому» или по подъезду, как правильно называть таких людей, их правовой статус

Ныне действующий жилищный кодекс не содержит таких понятий, как старший по дому (в народе – управдом), старший по подъезду или же главный по дому. Вместе с тем такие лица имеются и их правовой статус закреплен в локальных нормативно-правовых актах на уровне территориальных органов самоуправления.

Фактически старший по дому – это один из жильцов дома, которому остальные жильцы в установленном локальной инструкцией порядке делегировали право осуществлять представительство своих интересов перед ТСЖ или ЖСК, или УК (управляющая компания). Узнать, кто именно им является в вашем доме или подъезде, можно в одной из вышеупомянутых организаций.

Конкретный перечень полномочий, которыми наделен старший по дому, и прочих вопросов, касающихся его деятельности, прописывается в местной инструкции и индивидуален для каждой административно-территориальной единицы. Узнать, что конкретно включает в себя должность старшего, можно лишь изучив действующую в данном населенном пункте инструкцию.

Однако ряд положений будет присутствовать в инструкциях всех административно-территориальных единиц. В частности:

Общие положения, которыми определяется, кто такой старший по дому (подъезду), как происходит его назначение и в подчинении у кого он находится;
Правовой статус: права и обязанности старшего по дому;
Ответственность, которую может понести управдом, и ее основания.

Права, обязанности и ответственность

Управдом наделен особым правовым статусом по сравнению со всеми остальными жильцами дома, и ему предоставлены определенные полномочия.

Так, в обязанности старшего по дому входит:

Осуществление на постоянной основе контроля за качеством и регулярностью уборки всех объектов общего пользования (лестниц, лифтов и т.д.) и придомовой территории, в том числе проверка качества уборки снега в зимний период;
Контроль деятельности организаций, осуществляющих эксплуатацию жилого фонда, в вопросах исполнения ими обязательств, принятых на себя на основании договоров, — уборка, благоустройство и т.д.;
Контроль за проведением текущего или капитального ремонта;
Контроль за соблюдением стандартов в области гигиены, санитарии, экологии, противопожарной безопасности, над качеством проведения дезинфекция, и в том числе оценка условий содержания кошек, собак и прочих домашних животных;
Принятие мер, направленных на устранение нарушений в использовании и содержании общего имущества дома;
Предложение и внедрение идей и решений по поддержанию и обеспечению сохранности общедомового имущества;
Разъяснение жильцам их правового статуса в вопросах содержания и использования жилых и нежилых помещений и общих мест;
Доведение до сведения жильцов контактов эксплуатационных учреждений, которые могут понадобиться в чрезвычайной и иной нестандартной ситуации;
Взаимодействие с органами пожарного надзора для обеспечения надлежащего противопожарного состояния дома;
Общение с органами созцащиты и здравоохранения при оказании помощи малоимущим и проведении профилактических мероприятий;
Общение с правоохранительными органами для обеспечения правопорядка и профилактики бытового насилия.

Хранение ключей от аварийных выходов, подсобок, служебных, технических помещений (исключение — электрощитовые и пусковые), а ведение и хранение журналов с протоколами собраний собственников, учет обращений жильцов, паспортов на МКД и т.д. также входит в обязанности старшего по дому.

По итогам года управдом отчитывается о проделанной работе с представлением соответствующих документов общему собранию жильцов.

Обязанности старшего по подъезду

Фактически обязанности старшего по подъезду и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме идентичны, разница заключается лишь в масштабах.

Права старшего по дому

Старший по дому имеет право:

Запрашивать в различных инстанциях сведения и направлять управляющей организации требования об устранении нарушений в области принятых обязательств;
Предлагать варианты улучшения содержания и использования объектов общего пользования, а также работ по ремонту;
Контролировать расходование средств, предназначенных для ремонта и содержания имущества дома;
Участвовать в начислении платы за ЖКУ;
Указывать управляющей организации на необходимость проведения работ по капремонту имущества дома;
Оценивать качество услуг и работ УК, участвовать в приемке произведенных работ с составлением актов;
Способствовать оказанию общественного воздействия на жильцов, нарушающих правила пользование жильем;
Инициировать созыв общего собрания жильцов;
Может быть избран членом районного домового комитета и «старшего по району».

Ответственность за нарушения обязанностей старшего наступает в соответствии с законодательством РФ. В зависимости от характера нарушений она может быть административной, уголовной или гражданско-правовой.

Избрание и переизбрание — кто может стать управдомом

Претендовать на звание старшего может лишь собственник жилья в доме!

Старшая или старший по дому получают такой статус в результате голосования. Выборы старшего по дому проводятся на общем собрании собственников жилья. Итог выборов фиксируется в протокол о выборе. Введение такой административной единицы, как упрадом, зависит от желания жильцов, и при его отсутствии у большинства жильцов о выборах речи быть не может. Установлен необходимый кворум голосов – 2/3 собственников. В отсутствие управдома председатель совета дома реализует часть его полномочий.

Согласно законодательству, инициатором введения управдома может выступить любой собственник как на очередном, так и на внеочередном собрании, которое также проводится по инициативе одного из собственника, заблаговременно (за 10 и более дней) уведомившего остальных и составившего повестку собрания.

Стать старшим может лишь жилец, в пользу которого отдано более половины всех голосов.

В многоквартирных домах выбрать старшего можно с применением заочного голосования. Правом голоса наделены лишь собственники, арендаторы не участвуют в голосовании.

Результат отражается в протоколе, а решение выборов обязательно для исполнения всеми жильцами, как принимавшими участие, так и нет.

Переизбрать старшего можно аналогичным назначению способом. Проводятся выборы, ОС. Переизбрание либо продлевает срок полномочий, либо прекращает их досрочно.

Зарплата, ее размер и кто должен ее оплачивать

Управдом за выполнение своих функций получает зарплату. Зарплата старшего по дому устанавливается по принципу, аналогичному выборам самого управдома. На общем собрании жильцов определяется, каким из не противоречащих закону способом будут производиться выплаты и их ежемесячная сумма.

Оплата услуг старшего может производится:

Путем предоставления скидки на оплату ЖКУ;
Путем ежемесячного сбора средств с совладельцев МКД и передачи их членам совета. Такой способ позволяет гарантировать управдому вознаграждение и возмещение его личных затрат, понесенных им при выполнении своих функций.

Постановление Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. N 328 предусматривает определенные льготы для управдома. К ним относятся:

100% освобождение от оплаты вывоза мусора,
100% освобождение от платы за домофонную систему;
100% освобождение от оплаты услуг консьержа.

Иных снижений сумм платы за коммунальные услуги не предусмотрено.

Работники, числящиеся в штате жилищной организации и являющиеся старшими, могут получать доплату к зарплате, не превышающую 5% от должностного оклада.

Решение о применении такой стимулирующей меры может принять только руководитель жилищно-эксплуатационной организации.

В управдомы стоит выбирать человека не просто наобум, из числа владельцев жилья в доме, а исходя из личностных качеств. Такой человек должен пользоваться авторитетом среди всех жильцов, ответственно подходить к возложенным обязанностям, быть организованным и обладать базовыми правовыми знаниями.