Кто имеет право доступа в подвал многоквартирного дома

Разъясняем законодательство.

Доступ посторонних в подвалы зданий ограничен

Вопрос: Двери в подвал многоквартирного дома, в котором я живу, постоянно открыты. В подвале собираются посторонние, лица без определенного места жительства, бродячие животные. Есть ли какие-либо требования к содержанию подвальных помещений многоквартирных домов и предусмотрена ли ответственность за их неисполнение?

Отвечает прокурор Рыльского района Олег Лукин: Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (далее –Правила).

Согласно п.п. 3.4.5 Правил входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери.

С учетом положений ст. ст. 161 и 162 Жилищного кодекса РФ, п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, фактическое содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе подвалов, осуществляет управляющая организация.

В соответствии со ст. 51.1 Закона Курской области от 04.01.2003 N 1-ЗКО «Об административных правонарушениях в Курской области» установлена административная ответственность за непринятие мер по ограничению доступа посторонних лиц в подвалы и на чердаки зданий. Виновным грозит штраф в размере от ста до пятисот рублей для граждан, от ста до одной тысячи рублей для должностных лиц и от одной тысячи до двух тысяч рублей для юридических лиц.

Протоколы об административном правонарушении по данной статье уполномочены составлять должностные лица органов местного самоуправления.

Здание прокуратуры Курской области 305000, г. Курск, ул. Ленина, 21
схема проезда

Подвал нашего многоквартирного дома по сведениям Росреестра принадлежит г. Москве. В подвале находятся коммуникации, необходимые для технического обслуживания дома. Законна ли принадлежность подвала г. Москве, а не собственникам МКД?.

Submitted by spravpotreb on Wed, 10/31/2018 — 13:29

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в МКД на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Часть 1 статьи 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, был отнесен к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (пункту 1 Приложения N 3). Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. На это прямо указано в постановлении Президиума ВАС от 2 марта 2010 г. № 13391/09. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Важно при этом иметь в виду, и на это указывает Президиум ВАС, что если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Для определения правового режима таких (обособленных) подвальных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

В постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 указывается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд должен рассматривать это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Пленум ВАС отмечает, что собственники помещений вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В настоящее время во многих муниципальных образованиях помещения, обладающие признаками общего долевого имущества, но зарегистрированные в собственность муниципалитета, возвращаются под юрисдикцию собственников дома с использованием механизмов, обеспечивающий возврат имущества, без обращения в суд. Такие механизмы предусмотрены нормами ст. 12, 236 ГК РФ, которые предоставляют местным администрациям право своим нормативным актом принять решение об исключении записи о праве собственности муниципального образования на помещение общего имущества из государственного реестра прав. Примером такого акта может служить распоряжение Правительство Москвы от 16 декабря 2014 года N 726-РП «О прекращении права собственности города Москвы на объекты недвижимого имущества, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах».

Вопрос о допуске или не допуске собственников в подвальное помещение напрямую не связан с признанием права собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Ограничивая доступ в подвальное помещение, УО руководствуется п. п. 3.4.5, 5.5.9. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», которые предписывают закрывать на замок входные двери в техническое подполье. Свободный доступ в помещения, где находятся инженерные коммуникациями, способен привести к нарушению требований ЖК РФ к надлежащему содержанию общего имущества МКД, обеспечивающему соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, надлежащую эксплуатацию важнейших конструктивных и технических элементов здания, необходимых для соблюдения постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме. Таким образом, ограничение доступа в технический подвал оправдано и правомерно.

В то же время собственники помещений в многоквартирном доме имеют возможность сами установить порядок доступа в подвальные помещения.

Во-первых, такой порядок может быть определен в договоре управления многоквартирного дома.

Во-вторых, поскольку в жилищном законодательстве отсутствует специальная норма, регламентирующая процедуру или особенности определения порядка доступа в помещения, относящиеся к общему имуществу собственников, можно использовать нормы статьи 247 ГК РФ. Согласно этой статье владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В-третьих, определить порядок пользования помещениями подвала правомочно общее собрание собственников помещений дома. Согласно ч. 5, статьи 161.1. ЖК РФ, совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Пленум ВАС РФ разъяснил, что решением собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 — 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений (Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).

С момента определения порядка пользования общим имуществом собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация обязана предоставить доступ в помещения в соответствии с этим порядком. В противном случае собственники имеют возможность обратиться в суд с негаторным иском о восстановление своих прав на пользование имуществом.

Правила ограничения доступа посторонних лиц на чердаки, в подвалы и иные подсобные помещения многоквартирных домов.

УТВЕРЖДЕНЫ
Постановлением администрации Скальнинского сельского поселения
от 05.08.2015 N 61

ограничения доступа посторонних лиц на чердаки,

в подвалы и иные подсобные помещения многоквартирных домов

1.1. Настоящие Правила ограничения доступа посторонних лиц на чердаки, в подвалы и иные подсобные помещения многоквартирных домов (далее — Правила) устанавливают единые требования по содержанию и технической укрепленности чердаков, подвалов и иных подсобных помещений многоквартирных домов (далее — подсобные помещения многоквартирных домов), контролю за их состоянием в целях предотвращения актов терроризма и иных общественно опасных деяний, угрожающих жизни, здоровью и имуществу граждан в местах их проживания, а также устранения способствующих им причин и условий на территории Скальнинского сельского поселения.

Другие нормативные акты органов государственной власти и органов местного самоуправления Скальнинского сельского поселения, касающиеся регулирования вопросов ограничения доступа посторонних лиц в подсобные помещения многоквартирных домов, должны основываться на требованиях Правил и не противоречить им.

1.2. Правила разработаны с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170.

1.3. Настоящие Правила обязательны для применения и исполнения всеми собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, организациями, осуществляющими управление многоквартирными домами, на территории Скальнинского сельского поселения.

1.4. В Правилах используются следующие понятия и термины:
Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Собственники помещений в многоквартирном доме — физические и юридические лица, органы местного самоуправления муниципальных образований Пермского края, Пермский край, Российская Федерация, имеющие на праве собственности жилые помещения в многоквартирных домах, находящихся на территории Скальнинского сельского поселения.

Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами — управляющие организации, товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Жилищный (жилищно-строительный) кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме — способ управления многоквартирным домом, при котором договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Техническая укреплённость объекта — совокупная оснащённость объекта защитными средствами и инженерными сооружениями.

2. Требования по содержанию и технической укреплённости подсобных помещений многоквартирных домов

Собственники помещений в многоквартирных домах и организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, в целях ограничения доступа посторонних лиц в подсобные помещения многоквартирных домов обеспечивают:

— использование подсобных помещений многоквартирных домов строго по назначению, не допуская их использования под мастерские, складские помещения, голубятни, для сушки белья, хозяйственных и других нужд без соответствующего разрешения;

— наличие на входах в подсобные помещения многоквартирных домов дверей (люков), оборудованных запорными устройствами, уплотняющими прокладками;

— содержание дверей (люков) подсобных помещений многоквартирных домов в закрытом на запорное устройство состоянии;

— остекление окон подсобных помещений многоквартирных домов, содержание их в закрытом состоянии;

— оборудование слуховых окон — жалюзийными решётками, продухов, проемов, каналов и отверстий — металлической сеткой или металлическими решетками;

— исправное состояние фундаментов, стен, окон, входных дверей, люков, слуховых окон, продухов, световых фонарей в подсобных помещениях многоквартирных домов;

— доступ в подсобные помещения многоквартирных домов и на крышу только работникам организаций, обслуживающих соответствующий многоквартирный дом или оборудование и транзитные инженерные коммуникации, расположенные в указанных помещениях и на крыше, для непосредственного выполнения ремонтных и других необходимых работ, проведение которых невозможно вне этих помещений.

3. Контроль за содержанием подсобных помещений многоквартирных домов в состоянии, ограничивающем доступ посторонних лиц

3.1. Контроль за содержанием подсобных помещений многоквартирных домов в состоянии, ограничивающем доступ посторонних лиц, осуществляют:

— организации, осуществляющие управление многоквартирными домами.

3.2. Контроль должен охватывать все без исключения нежилые помещения дома (подвалы, чердаки, мусоросборные камеры, электрощитовые, технические этажи, бойлерные и т. п.), как места возможных несанкционированных проникновений.

3.3. Лица, обнаружившие попытку проникновения посторонних лиц в подсобное помещение многоквартирного дома, немедленно сообщают об этом в службу участковых уполномоченных милиции территориального органа внутренних дел.

3.4. Собственники помещений в многоквартирном доме:

3.4.1. На основании решения общего собрания обеспечивают укрепление входных дверей в подъезды, их оборудование кодовыми замками или домофонами, оборудование подъездов и технических помещений системой визуального наблюдения (консъерж на входе, установка системы охранного телевидения с участием подсистемы контроля и ограничения доступа), электронной системой контроля доступа.

3.4.2. Утверждают на общем собрании необходимый перечень услуг по содержанию и технической укреплённости подсобных помещений многоквартирных домов, обеспечивающих ограничение доступа в них посторонних лиц, контролю за состоянием указанных помещений и условия оказания соответствующих услуг.

3.4.3. В соответствии с перечнем услуг, указанным в подпункте 3.4.2 данного пункта Правил, и условиями их оказания, установленными договором управления или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива:

— получают от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

— проверяют объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

— требуют от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверяют полноту и своевременность их устранения.

3.5. Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами:

3.5.1. Вывешивают в местах, доступных для жителей многоквартирных домов, списки следующих организаций с указанием их адресов и номеров телефонов:

— органов местного самоуправления муниципального образования;

— диспетчерской службы управляющей организации;

— службы газового хозяйства;

— территориального органа Роспотребнадзора;

— аварийной службы жилищного хозяйства, в обязанности которых входит ликвидация аварий в жилых домах;

— Государственной жилищной инспекции Пермского края.

3.5.2. В соответствии с условиями договоров управления многоквартирными домами или учредительными документами (для товариществ собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов) оказывают собственникам помещений в многоквартирном доме услуги по обеспечению контроля за содержанием подсобных помещений многоквартирных домов в состоянии, ограничивающем доступ посторонних лиц.

3.5.3. Отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором управления.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector