Кто имеет право строить многоквартирные дома

Кто имеет право строить многоквартирные дома.

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

устав ЖСК;
количество членов жилищно-строительного кооператива;
разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.

Томские Новости + .

Сегодня во многих районах региона и областного центра появляются небольшие многоквартирные дома на два-три этажа. Предлагаемая цена на квартиры в таких домах действительно меньше, чем в других новостройках. Нет ли здесь подвоха?

Ознакомившись с действующим законодательством, прочитав выступления должностных лиц и комментарии простых граждан в Интернете, купивших квартиры в таких домах, прихожу к следующему выводу: вести строительство малоэтажных многоквартирных домов с количеством этажей до трех вполне законно, но только при наличии прав на земельный участок и разрешения на строительство многоквартирного дома. Поэтому вызывают некоторое удивление заявления властей, в которых звучат слова «самовольные» или «незаконные».

Однако малоэтажные дома бывают двух типов. Первый тип – дома, которые строятся на земельных участках, расположенных в территориальной зоне, позволяющей возведение многоквартирных домов. При этом такие земельные участки находятся в частной собственности у застройщиков либо предоставлены застройщикам органами власти для строительства многоквартирных домов.

Поэтому при покупке жилья в таких домах обязательно необходимо уточнять, на каком праве принадлежит земельный участок застройщику и какое его целевое назначение. Также необходимо проверить назначение территориальной зоны, в границах которой находится строящийся дом. Я, например, пользовалась общедоступным интернет-ресурсом городской администрации – «Градостроительный атлас Томска».

Риски при покупке жилья в домах первого типа

И он самый главный. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проектная документация на строительство подобных многоквартирных домов не подлежит экспертизе. Данное обстоятельство позволяет застройщику экономить и отступать от существующих для всех остальных многоквартирников требований строительных норм и правил. Среди распространенных нарушений – несоблюдение санитарно-эпидемиологических норм (требований по инсоляции (естественного освещения жилых помещений) и устройству вентиляции). Особенно часты нарушения правил пожарной безопасности: не выдерживаются противопожарные расстояния от соседних зданий, применяются горючие материалы, отсутствует огнезащита конструкций, не оборудованы эвакуационные выходы и т.д. Про обязательное благоустройство придомовой территории в большинстве случаев речь вообще не идет – игровые площадки, малые архитектурные формы, озеленение и так далее не преду сматриваются.

Жилые дома до трех этажей включительно не попадают под государственный строительный надзор. Поэтому отсутствует возможность обеспечить официальную проверку качества строительства, соответствия используемых материалов требованиям безопасности, применяемых технологий, норм энергоэффективности и т.д.

В соответствии с положениями Закона о долевом строительстве 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов допускается только юридическими лицами путем заключения договора участия долевого строительства (договор считается заключенным с момента государственной регистрации). Крупные застройщики высоток не играют с законом и привлекают денежные средства граждан после регистрации договоров долевого участия в Росреестре. В малоэтажном строительстве распространены серые схемы – так называемые предварительные договоры и договоры займа. Кроме того, застройщиками малоэтажных домов часто выступают индивидуальные предприниматели и мелкие фирмы, кроме уставного капитала 10 тыс. рублей ничего не имеющие. Поэтому права покупателя законодательством не защищены.

Риски при покупке жилья в домах второго типа

Теперь перейдем к домам второго типа. Это малоэтажные многоквартирные дома, которые строятся на земельных участках, предоставленных физическим лицам под индивидуальное жилищное строительство, для ведения личного подсобного хозяйства либо под эксплуатацию жилого дома. Иногда даже на землях для огородничества или сельскохозяйственного использования! Таких случаев очень много. Подобных объектов только на территории областного центра насчитывается более 70.

Схема работы такая – на многоквартирные дома до трех этажей по процедуре дачной амнистии, регламентированной Федеральным законом

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в упрощенном порядке граждане регистрируют права собственности, затем выделяют в натуре отдельные помещения – квартиры для продажи покупателям.

Приобретая жилье в таких домах, помимо первых трех рисков можно столкнуться с новыми.

При строительстве подобных объектов технические условия на тепло-, водо-, электроснабжение выдаются на индивидуальный жилой дом и не рассчитаны на нагрузки при потреблении услуг несколькими десятками семей. Часты случаи перебоев по обеспечению коммунальными ресурсами, особенно если дома расположены в зонах, где подача электроэнергии, воды или тепла идет от загруженных источников. Много случаев, когда малоэтажные многоквартирные дома не обеспечиваются второй категорией надежности, как это предусматривается для всех многоквартирных домов, поскольку отсутствует резервное электроснабжение. Поэтому в случае аварийного отключения электроэнергии придется ждать больше, чем остальным. В отдельных домах водоотведение устроено через выгребные ямы, которые обрабатываются септиком, без вывода в централизованные сети хозяйственно-бытовой канализации. Мое мнение: в городских условиях – это деревенские методы и иметь выгребную яму во дворе – прошлый век.

Это оформление прав собственности на приобретенную квартиру. Во-первых, покупатель не имеет гарантии защиты своих прав Федеральным законом о дольщиках № 214-ФЗ. Поэтому при возникновении проблем можно остаться один на один с застройщиком и даже власть не сможет помочь – восстановить нарушенные права можно будет только через суд.

Во-вторых, покупатель квартиры приобретает у застройщика не жилое помещение, а долю в праве собственности на жилое здание. В дальнейшем, после того как застройщиком будут распроданы все доли в здании, потребуется принятие единогласного решения всех собственников долей о выделении долей в натуре. Только после принятия такого решения у приобретателей квартир будет возможность зарегистрировать право собственности на квартиры.

Угроза бульдозером. Строительство домов на землях, предоставленных для другого назначения, является нарушением законодательства, поэтому риск сноса построенного дома по искам властей – только вопрос времени. Кроме того, через несколько лет территория, где расположены дома, может быть отдана другим застройщикам для сноса. Учитывая то, что физические лица строят малоэтажные многоквартирные дома на земельных участках, которые предназначены для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или эксплуатации индивидуального жилого дома, то и располагаются такие дома в частном секторе. Строящиеся объекты находятся по соседству с «деревяшками», являются архитектурно непривлекательными. При этом действующее градостроительное законодательство значительно упростило заход строителей на застроенные территории. Поэтому однажды можно проснуться и узнать, что квартал, где находится ваш дом, будет передан по договору развития застроенной территории другому застройщику. Думаю, не лишне будет в том же Градостроительном атласе г. Томска узнать, предусматривает ли зонирование частного сектора многоэтажное жилищное строительство.

Предварительные выводы

Итак, подведем итоги. Покупая квартиру в двух- или трех-этажном доме, теперь я очень хорошо подумаю. Но если соблазн велик, то отдать свои кровные деньги я буду готова:

– во-первых, только после того, как дом построен, официально введен в эксплуатацию и у застройщика есть свидетельство о праве собственности на построенную квартиру. Никаких предварительных договоров купли-продажи, договоров зай-ма и других серых схем передачи денег застройщику на стадии строительства;

– во-вторых, если меня будет устраивать качество. При этом при осмотре дома я, скорее всего, возьму с собой специалиста со строительным образованием;

– в-третьих, если земельный участок под построенным домом имеет назначение под строительство многоквартирного жилого дома, не находится в частном секторе и расположен в территориальной зоне, позволяющей строить многоквартирные дома в соответствии с генеральным планом. Тень бульдозера над моим домом мне не нужна.

ФЗ-236 новые правила для жилищных кооперативов.

Количество просмотров: 11 775

Скоро, совсем скоро вступят в силу новые правила для ЖСК, которые регламентируются законом ФЗ-236, изложенном в статье 123.1 Жилищного кодекса РФ.

Закон был принят в 2015 году, но как обычно бывает, застройщикам дали время раскачаться и подготовиться к нововведениям.

Кроме этого, при внимательном ознакомлении с данным законом, не устаешь удивляться тому, как наши парламентарии успевают в одном законе прописать строжайшие предписания и ограничения для застройщика, и тут же, в этом же законе, указываются методы обхода данного закона. Но, обо всём по-порядку.

Новые обязанности ЖСК по ФЗ-236

Согласно п.3 ст.4, п.9 ст.9 закона 236-ФЗ с 01 июля 2016 года руководство ЖСК обязано предоставлять в общую информацию базу следующую информацию:

устав кооператива;
количество членов жск;
документ, подтверждающий право на пользование земельным участком;
разрешение на строительство многоквартирного дома, подписанное в местной администрации;

Руководство ЖСК обязано вести реестр членов ЖСК, а также, предоставить краткое описание дома, с обязательным раскрытием следующих данных:

количество квартир и других жилых помещений с их техническими характеристиками;
географическая привязка дома с конкретным адресом или указанием кадастрового номера участка;
предполагаемый срок ввода дома в эксплуатацию;

В случае внесения изменений в проектную декларацию, свежая информация должна быть сразу же опубликована

Кроме этого, руководство кооператива обязано предоставлять по требованию членов кооператива любую документацию, в числе которой:

Проектная документация,
Правоустанавливающая документация на землю,
Протоколы собраний правления жск и общих собраний,
Заключения ревизионной комиссии и т.д.

Данная информация может предоставляться как лично, в кабинете, так и дистанционно, с помощью всё той же информационной базы, о которой говорилось выше.

Это далеко не всё, что приготовили законотворцы в рамках закона 236 ФЗ. Самое интересное касается ограничений по объему строительства жск.

Ограничения по объемам строительства для ЖСК

С 25 июля 2016 года для всех вновь созданных жилищно-строительных кооперативов действует новое правило по объемам строительства, которое прописано в п.1. ст. 4 закона №236-ФЗ, п. 3, ст. 110 Жилищного кодекса РФ. Правилом устанавливаются следующие ограничения:

дом должен быть не более 3х этажей;
одновременно нельзя строить более одного дома.

И дальше самое интересное! Ну не могли парламентарии не оставить лазейки для коррупционных схем. Законом предусмотрены исключения из общего правила, ограничивающего объем строительства.

В соответствии с ФЗ-161 «О содействии жилищному строительству» от 24.07.2008, жилищный кооператив сможет строить высотные многоквартирные дома, но не для всех, а только для льготных категорий граждан. К таковым относят работников государственных учреждений, научных сотрудников, военных, многодетных родителей.

Полный список категорий граждан, попадающих под действие льгот при строительстве методом жск указан в п.п. 4, 5, ст.16.5 ФЗ-161 и Правительства РФ от 9 февраля 2012 г. № 108.

Хотя данным законом достаточно строго регламентируются правила вступления в ЖСК, чётко прописаны те категории граждан, которые имеют право на вступление в жск с целью строительства многоквартирного дома, но нет сомнений и в том, что найдутся умные головы, которые смогут найти лазейки для строительства многоэтажек посредством жск.

Сам собой возникает вопрос, что же будет с теми ЖСК, которые созданы до 25.07.2015 (дата принятия закона ФЗ-263) и в настоящее время ведут строительство многоэтажек на территории Анапы. К таким относятся:

ЖСК «Каскад», который зарегистрирован в 2013 году и возводит ряд девятиэтажных домов по ул. Парковая, 60
ЖСК «Спектр» зарегистрирован 29.01.2014
ЖСК «на Крепостной» зарегистрирован 03.02.2014
ЖСК «на Ленинградской 81» зарегистрирован 28.08.2014
ЖСК «на Шевченко» зарегистрирован 28.08.2014
ЖСК «на Стахановской» зарегистрирован 03.04.2015
ЖСК «Ленинградский» (Ленинградская, 76) зарегистрирован 14.04.2015

Согласно пункта 8 статьи 9 ФЗ-236 данные жск после 25.07.2016 не будут вправе принимать новых членов в кооператив до тех пор пока не получат разрешение на ввод в эксплуатацию.

Остановятся ли продажи в данных жск? Сомневаюсь. Еще Остап Бендер доказал, что существует множество законных способов изъятия денег у населения. Это может быть обыкновенная расписка о получении денег, или добровольное пожертвование. Уверен, что застройщики найдут грамотный выход из положения и продажи не остановятся.

Кто контролирует деятельность ЖСК

В Жилищном кодексе, в ст. 123.2. указывается, что с 25.07.2015 года деятельность жск контролируется специальным органом местной исполнительной власти. Не важно, как он будет называться, комитет, отдел, департамент, — в любом случае, это будут люди из администрации г-к. Анапа.

Плановая проверка деятельности жск, согласно п.п.5,6 статьи 123.2 ФЗ-236 проводится через год после выдачи разрешения на строительство или через год после крайней проверки. Внеплановые проверки так же возможны. Основанием для них служит заявление от граждан о нарушении правил застройки или строительства, либо это может быть требованием прокурора.

За что будут наказывать жск и руководителей жск