Проверки застройщиков будут проводиться чаще.
Автор: Шевяков Роман вкл. 12 февраля 2014 вкл. 12 февраля 2014 . Опубликовано в Дольщик: статьи и советы юриста. Просмотров: 2809
Федеральным законом № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» внесены изменения в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,
вступившие в силу со 2 января 2014 года, в соответствии с которыми орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль в сфере долевого строительства, теперь вправе проводить плановую проверку застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, ежегодно.
Согласно действующей редакции Федерального закона № 214-ФЗ основанием для проведения плановой проверки застройщика контролирующим органом субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство, является «истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица». Ранее, до нововведений, уполномоченный орган имел право проверять строящийся объект не чаще одного раза в три года.
Кроме того, в закон №214-ФЗ внесены изменения, касающиеся проведения внеплановых проверок. Так, в соответствии с ч. 11 статьи 23 Федерального закона № 214-ФЗ, основанием для проведения внеплановой проверки является:
1) неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа;
2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о фактах нарушений требований 214-ФЗ, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;
4) приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований 214-ФЗ и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
5) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям.
Помимо этого, внеплановая выездная проверка по основанию, указанному в пункте 4 может быть проведена контролирующим органом незамедлительно с извещением органа прокуратуры, причем предварительное уведомление лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства, о проведении внеплановой выездной проверки по данному основанию, не допускается.
Также контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если:
1) более, чем на тридцать дней застройщиком задержано представление отчетности, предусмотренной законом 214-ФЗ;
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, (возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных 214-ФЗ, уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта), и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
4) застройщиком не исполнялись требования закона №214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные законом меры воздействия.
В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком требований закона №214-ФЗ или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, привлекающего денежные средства граждан для строительства.
Как осуществляется надзор за деятельностью застройщика.
Если застройщик привлекает денежные средства дольщиков по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), его деятельность подпадает под государственный контроль со стороны уполномоченных органов. В Москве таким органом является Москомстройинвест (постановление правительства Москвы от 26.04.2011 г. № 157-ПП), осуществляющий свою деятельность в составе Стройкомплекса Москвы.
В рамках своих полномочий Москомстройинвест:
- контролирует целевое использование застройщиком денежных средств дольщиков;
- получает необходимые для контроля и надзора в области долевого строительства документы от лиц, которые привлекают денежные средства граждан;
- ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств (в том числе об исполнении обязательств по ДДУ);
- контролирует деятельность застройщиков, связанную с привлечением денежных средств дольщиков;
- контролирует соблюдение положений 214-ФЗ, рассматривает жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями этого закона;
- направляет лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений 214-ФЗ;
- принимает меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих сбор денежных средств граждан, к ответственности, установленной 214-ФЗ и законодательством РФ об административных правонарушениях;
- обращается в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
Правительство Москвы в лице Москомстройинвеста настоятельно рекомендует всем гражданам, решившим приобрести жилое помещение в строящихся объектах Москвы, которые в установленном порядке не введены в эксплуатацию, при выборе объекта отдавать предпочтение застройщикам, которые привлекают денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве.
Из 214-ФЗ: Как осуществляется надзор за деятельностью застройщиков?
В случае привлечения застройщиком денежных средств по ДДУ их деятельность подпадает под государственный контроль со стороны уполномоченных органов субъектов Российской Федерации, на территории которых ведется строительство объектов с привлечением денежных средств граждан.
На территории города Москвы, в соответствии с постановлением правительства Москвы от 26.04.2011 № 157-ПП, таким органом является Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее — Москомстройинвест).
Москомстройинвест в рамках своих полномочий вправе:
- осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по ДДУ, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- получать от лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства, в установленный разумный срок сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по ДДУ;
- осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- осуществлять контроль за соблюдением положений 214-ФЗ, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями 214-ФЗ;
- направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений 214-ФЗ;
- принимать меры, необходимые для привлечения лиц, осуществляющих привлечение денежных средств граждан для строительства (их должностных лиц), к ответственности, установленной 214-ФЗ и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
- обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
214-ФЗ допускает привлечение денежных средств граждан на строительство жилья путем выпуска эмитентом облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, или жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Кто и как контролирует застройщиков.
Автор: Виктория Берещак
В рейтинге Doing Business-2017 Украина заняла 80-е место, улучшив свои показатели на три позиции. В то же время, пункт «легкость получения разрешений на строительство» откатывает нас далеко назад, ведь по итогам прошлого года страна заняла в нем 140 место.
В июне 2017 вступили в силу ряд изменений в строительной сфере, которые должны упростить получение разрешений и жизнь добросовестному застройщику. 3m2 решил разобраться, какие органы сейчас контролируют застройщиков и каковы их функции.
Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ)
Это центральный орган исполнительной власти, который реализует государственную политику по вопросам архитектурно-строительного контроля.
Среди функций ГАСИ контроль за соблюдением требований законодательства в сфере градостроительной деятельности, проектной документации, строительных норм, государственных стандартов и правил, а также технических условий.
Новая редакция закона о регулировании градостроительной деятельности, вступившая в силу 10 июня, несколько изменила работу ГАСИ. Теперь бывшие объекты 1-2 категорий сложности отнесены к классу СС1, и им нужно будет всего лишь сообщить в инспекцию о начале работ. Для объектов 4-5 категорий в разрешительной системе практически ничего не поменялось – тут нужен полный перечень разрешительной документации для проверки ГАСИ.
В класс СС1 входит жилье высотой до четырех этажей, СС2 – жилье больше 4 этажей, СС3 – комплексы многоэтажных домов с торговыми и общественными центрами.
Существенные изменения коснулись бывшей III категории. Объекты этой категории попали в группу среднего класса последствий. Если раньше достаточно было зарегистрировать декларацию и подать данные в ГАСИ, то теперь Госархстройинспекция будет проверять обоснованность и объективность этих данных.
Застройщик обязан подать заявление на выдачу разрешений на строительство, а также для таких объектов нужна экспертиза проектов специализированными организациями.
В полномочиях инспекции также функция государственного архитектурно-строительного надзора за созданными местными инспекциями и департаментами градостроительства и архитектуры. Инспекторы будут реагировать на любые сигналы о нарушениях со стороны местных чиновников в сфере градостроительства: следить за выдачей разрешений, контролировать выполнение застройщиками ограничений, наличие паспортов, а также как проверяется ход строительства.
Инспекция государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК)
Это орган контроля ГАСИ. Инспекция выдает разрешения о начале строительства и старте подготовительных работ, а также сдаче объекта в эксплуатацию. Кроме того, проверяет объект на соответствие строительными нормами (ДБН) и стандартам.
Она же контролирует соблюдение застройщиком лицензионных соглашений, а также непосредственно принимает решение о выдаче или аннулировании лицензии.
Периодичность проверок ГАСК
Для объектов, отнесенным к значительному классу последствий СС3, предусмотрена проверка не чаще одного раза в два года. Застройщик, которые возводит объект, отнесенный к среднему классу последствий (ответственности) СС2, будет встречать контролирующие органы не чаще одного раза в три года.
Для объектов, отнесенным к значительному классу последствий СС3, предусмотрена проверка не чаще одного раза в два года
При этом на объектах незначительного класса последствий СС1 проверка может осуществляться не чаще одного раза в пять лет.
Во время таких проверок инспекторы обращают внимание и на соблюдение застройщиком существующих строительных, санитарных и пожарных норм.
Как проходит экспертиза проектной документации
Объекты со средним (СС2) и со значительными последствиями (СС3) обязаны получить лицензию. Согласно новому закону, экспертиза проектов строительства проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке экспертными организациями независимо от формы собственности. Организации должны отвечать критериям, определенным центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства. Сведения о них должны быть внесены в перечень экспертных организаций, который можно найти на сайте Минрегиона.
В среднем проведение экспертизы увеличивает срок реализации проекта на 1-3 месяца.
Местные органы власти
В рамках реформы децентрализации местные власти получили от ГАСИ расширенные права и функции.
Они позволят городским советам полностью контролировать строительные объекты, которые ранее относились к І—ІV категории сложности.
Местные департаменты градостроительного и архитектурного контроля, которые уже получили эти функции, теперь обеспечивают полный цикл по градостроительной деятельности – от выделения земельного участка до выдачи разрешительной документации.
При этом объекты V категории сложности (многофункциональные строения высотой более 100 метров, здания университетов, институтов, школ, мостов, АЗС, объекты культурного наследия национального значения и прочее) остаются под ответственностью ГАСИ Украины.
Кроме того, ГАСИ осуществляет надзор за работой департаментов на местах.
Министерство юстиции
Важно проверять не только разрешительную документацию, но и всех лиц, имеющих какие-либо права на объект строительства. Для этого существует Единый государственный реестр юрлиц и физлиц-предпринимателей. В нем собрана информация о законности регистрации соответствующего лица – застройщика, указаны действующие реквизиты, статус.
В кадастровой карте можно посмотреть, кому принадлежит участок и на сколько он выдан в аренду.
В Едином государственном реестре содержится информация по участникам проекта: например, нет ли неблагоприятных судебных решений, касающихся данных лиц или стройки в целом.
Кто и как подключает ЖК к инженерным коммуникациям?
У застройщика должны быть разработаны и согласованы ТУ (технические условия) на присоединение к электрическим сетям, водоснабжению, канализации и т.д. Он подписывает соглашение с поставщиком соответствующих услуг, в котором четко прописано, что дома будут подключены к постоянной схеме подачи в случае выполнения всех пунктов техусловий.
В них прописаны условия подключения здания к системам коммуникаций, точки подсоединения, обязательные для исполнения нормативы по сбережению ресурсов и охране окружающей среды, максимально возможная нагрузка сети, сроки подключения, тарифы оплаты.
Порядок получения и регистрации технических условий достаточно прост: нужно подать запрос на ТУ в соответствующее ведомство, предоставив необходимые данные. Заявка рассматривается две недели.
Загрузка...