Кто может голосовать на собрании многоквартирного дома.
Дольщикам в новостройках разрешили голосовать на общих собраниях собственников помещений. Речь идет о лицах, которые приняли помещение от застройщика, но еще не оформили на него право собственности. Теперь чтобы провести общее собрание, не нужно ждать, когда все дольщики или большинство из них оформят помещения в собственность.
Инициировать общее собрание в новостройке может собственник помещения в многоквартирном доме или управляющая организация, осуществляющая управление таким домом на основании договора управления.
Первое собрание в новостройке можно провести не раньше государственной регистрации права собственности первым собственником помещения. Это связано с тем, что за будущими собственниками не закрепили право инициировать общее собрание. Их наделили только правом голосовать на общем собрании по вопросам повестки дня.
Положения Жилищного кодекса Российской Федерации не содержат запрета на то, чтобы дольщик инициировал общее собрание, но и его прямое право это сделать действующим жилищным законодательством не предусмотрено. Вместе с тем, судебной практики, которая признает ничтожными решения общих собраний, инициированных дольщиками, в настоящий момент не существует.
Если управляющая организация не заключила договор управления, инициатором собрания следует указать одного или нескольких собственников помещений в многоквартирном доме.
Проводить собрания с участием будущих собственников можно в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Воспользоваться правом голоса на общем собрании дольщики могут с момента принятия помещений от застройщика. Факт приемки подтверждается актом приема-передачи или иным установленным документом. Правообладатель, который не оформил помещение в собственность в течение года, теряет право участвовать в общем собрании.
В повестку собрания включаются любые вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников. Однако не существует однозначного ответа на вопрос, могут ли дольщики провести общее собрание, чтобы создать ТСЖ. Есть точка зрения о том, что проводить в новостройке общее собрание для создания ТСЖ не имеет смысла, если в новостройке еще нет 50 % голосов именно собственников помещений от общего числа голосов, поскольку согласно положениям ЖК РФ членами ТСЖ могут стать только собственники помещений в многоквартирном доме, и таких членов должно быть как раз не менее 50 % от общего числа голосов собственников. Другие эксперты, исходя из того, что дольщики могут голосовать по любым вопросам повестки, придерживаются мнения, что они могут наравне с собственниками участвовать и в создании ТСЖ. Решить этот вопрос поможет практика регистрации в налоговых органах созданных в новостройках товариществ собственников жилья.
Голосование можно провести в любой форме: очной, заочной или очно-заочной. Очное голосование проходит в виде совместного присутствия участников собрания. Но в ситуации, когда многие квартиры в доме пустуют, собрать граждан для голосования вместе в определенное время непросто. Поэтому, если кворум присутствующих не набрался, переходят к организации голосования в заочной форме.
Заочное голосование происходит путем обмена бланками голосования. При этом следует учитывать, что для первого собрания в доме заочная форма не подойдет ‑ такое голосование проводят после очного, которое не имело необходимого кворума.
При очно-заочной форме проведения собрания есть возможность дать пояснения участникам, которые присутствовали на собрании лично, и провести опрос лиц, которые отсутствовали на очной части.
Запросить реестр будущих собственников помещений можно в МФЦ или в территориальном отделении Росреестра. Орган госрегистрации прав предоставит сведения о зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирном доме. Такая информация понадобится и при подсчете кворума на общем собрании.
Чтобы получить информацию о лицах, которые приняли помещения по передаточному акту, стоит обратиться к застройщику. Он располагает актуальными данными и может ими поделиться, однако обязанности предоставлять такие сведения у застройщика нет.
Количество голосов, которым обладает каждый участник общего собрания в новостройке, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество. Это означает, что и голоса собственников, и голоса дольщиков (будущих собственников) считаются по общим правилам. Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения (или дольщика) пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения. Кворум для принятия решений по вопросам собрания в новостройках определяют в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ.
Подведем итоги: чтобы организовать и провести общее собрание в новостройке необходимо:
— сформировать повестку дня, учитывая то обстоятельство, что дополнять или изменять повестку во время проведения собрания нельзя.
— подготовить комплект следующих документов: сведения о распределении долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сообщение о проведении собрания, реестр вручения сообщений о проведении собрания, бланк решения собственника по поставленным на голосование вопросам, бланк протокола собрания и реестр голосов собственников на заочном голосовании;
— уведомить собственников о проведении собрания за десять дней до даты его проведения, разослав заказные письма, вручив уведомления гражданам под подпись, разместив информацию в доступном для всех собственников помещении многоквартирного дома (при условии, что ранее общее собрание утвердило такой способ уведомления) или уведомив иным способом, который ранее был определен решением общего собрания;
— провести голосование исходя из выбранной формы (очно, заочно или очно-заочно);
— определить кворум, подсчитав голоса участников собрания по итогам голосования (решения, поступившие после даты и времени окончания их приема, не учитываются), кворум определяется по формуле:
— подсчитать голоса по вопросам повестки дня и подвести итоги. Если участник голосования отметил более одного варианта из предложенных – голос не учитывается, такое решение является недействительным;
— оформить итоги голосования протоколом и ознакомить собственников с результатами (в течение 10 дней после собрания итоги голосования необходимо разместить в доступном для всех участников месте;
— в течение пяти дней с момента получения документов от инициаторов собрания направить подлинники решений и протокола в орган госжилнадзора, разместить их в электронном виде в ГИС ЖКХ.
Консультационный центр информирует: как правильно организовать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Проблемы управления многоквартирными домами — одна из самых актуальных на современном этапе. И в органы государственной власти, муниципальные органы поступает огромное количество жалоб, касающихся самых разных сфер проживания в многоквартирном доме, от качества коммунальных ресурсов и содержания общего имущества в доме до неправильного начисления платы управляющими организациями. Но есть вопросы, которые могут решить сами собственники, проявив активность и неравнодушие к имуществу и друг другу. Например, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, ведение ограничений пользования им, в том числе, размещения на нем автотранспортных средств собственников жилых и нежилых помещений. Каким образом это возможно сделать, как сделать так, чтобы желание собственников помещений в многоквартирном доме нашло реальное воплощение в жизнь, — об этом наша статья.
Законодательством определено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме (ст.44 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ ). Это означает, что только собственники помещений, и никто иной, вправе принимать решения: о реконструкции дома, капитальном ремонте общего имущества, о способе формировании и использовании фонда капитального ремонта, о получении кредита или займа на капитальный, о пределах использования земельного участка, о пользовании общим имуществом, о выборе способа управления многоквартирным домом, о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме и другие вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания многоквартирного дома.
Ст.45 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ сообщает, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений. По мере необходимости по инициативе любого из собственников могут собираться также внеочередные общие собрания собственников.
Рассмотрим поэтапное проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
1. Уведомление. О необходимости в проведении собрания его инициатор сообщает остальным собственникам не позднее, чем за 10 дней до предполагаемого дня любым из следующих способов:
— путем направления сообщения заказным письмом каждому собственнику (такой вариант юристы считают самым надежным),
— путем вручения каждому собственнику самого сообщения в письменном виде под роспись,
— размещение информации в помещении доступном для всех собственников (доска объявлений).
Что должно быть указано в таком сообщении?
1. сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2. форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3. дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования, дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4. повестка дня данного собрания, (ее нельзя изменять на самом собрании, а также принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, так как в данном случае может нарушаться право собственников, которые не смогли присутствовать на собрании);
5. порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
2.Непосредственно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Допустимы две формы проведения собрания: очная и в форме заочного голосования.
Собрание будет считаться правомочным, если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (т.е должен быть кворум). В обратном случае придется проводить повторное общее собрание собственников.
Голоса подсчитываются исходя из метража помещения, находящегося в собственности, т.е. 1 м кв.=1 голосу. Например, собственник помещения в 41 м кВ. имеет 41 голос. За детей в возрасте 6-14 лет голосуют попечители, 14-18 летние могут голосовать самостоятельно, но с согласия их законных представителей. Между супругами, имеющими общую совместную собственность, голоса распределяются поровну. Собственник может голосовать как лично, так и через своего представителя, который действует в соответствии со своими полномочиями (родители представляют своих детей, медицинская организация пациента, признанного недееспособным, опекуны и попечители выступают в защиту прав и интересов своих подопечных). Также представитель может голосовать по составленной в письменной форме доверенности, оформленной в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверенной нотариально.
Заочное голосование проводят, если общее собрание собственников не имело кворума. Повестка остается прежней. Собственник считается принявшими участие в общем собрании, если его решение получено до даты окончания приема , которая должна быть прописана в решении общего собрания собственников. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1. сведения о лице, участвующем в голосовании;
2. сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3. решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования . Бюллетени, оформленные иначе, признаются недействительными.
3. Решения общего собрания по вопросам, вынесенным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Но есть вопросы, по которым для принятия положительного решения необходимо количество не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД. Это решения о реконструкции многоквартирного дома, о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами. (Полный перечень определен пп.1-3.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ).
Принятые решения фиксируются протоколом общего собрания, который хранится в месте или по адресу, определенными решением данного собрания.
Инициатор собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений доводит его, а также итоги голосования до сведения остальных собственников путем размещения этой информации в доступном для всех собственников месте.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании, но были надлежащим образом уведомлены о его проведении.
4. Обжалование принятого решения допускается в течение 6 месяцев со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Собственник вправе подать заявление об обжаловании, если он не принимал участие в собрании или голосовал против, а принятым решением нарушены его права и законные интересы.
Помните, что легитимным, т.е. законным будет только то решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое оформлено в соответствии с законодательством, а правильно организованное общее собрание собственников избавит участников от его повторного проведения.
Имеет ли право управляющая организация привлекать своих сотрудников (директора, юриста) в качестве председателя и секретаря общего собрания и наделять их полномочиями по подсчету голосов? Правомерно ли такое собрание?.
Опубликовано пт, 09/08/2017 — 12:27 пользователем spravpotreb
Жилищный кодекс РФ не содержит положений, требующих избрания председателя, секретаря общего собрания и счетной комиссии, и устанавливающих порядок их избрания. Нет таких требований и в Гражданском кодексе РФ.
Председатель – лицо, ведущее общее собрание, не требуется для собрания в форме заочного голосования и необходим только для проведения общего собрания в форме очного голосования и очной части собрания в форме очно-заочного голосования. Секретарь общего собрания оформляет протокол общего собрания, поэтому необходим для общих собраний в любой форме. При этом нужно иметь в виду, что при проведении общих собраний в форме очно-заочного голосования любые решения, в том числе об избрании председателя, секретаря и лиц, проводящих подсчет голосов, будут приняты только после окончания заочного голосования и подсчета голосов по сданным собственникам письменным решениям (заполненным бюллетеням для голосования). В связи с этим включение в повестку дня вопроса об избрании председателя и секретаря общего собрания в форме очно-заочного голосования, счетной комиссии таких собраний не имеет смысла. Подтверждение тому, что избрание указанных лиц может быть не включено в повестку дня общего собрания, можно найти в п. 11 «б», п. 21 Требований к протоколам общих собраний, утвержденных утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 № 937/пр.
Решения о том, кто будет выполнять функции председателя собрания, подсчитывать голоса на собрании в форме очного голосования и на очной части общего собрания в форме очно-заочного голосования принимаются голосованием участников собрания. Причем, поскольку кворум на очной части собрания в форме очно-заочного голосования не определяется, то лицо для исполнения должности председателя избирают независимо от наличия кворума простым большинством голосов от голосов, принадлежащих собственникам помещений, участвующим в собрании в форме очного голосования и в очной части собрания в форме очно-заочного голосования.
Если управляющая организация в соответствии с ч. 6 ст. 45 ЖК РФ организует проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по заявлению собственников, обладающих не менее чем 10 процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то она выполняет только организационные и обеспечительные действия, не подменяя собственников помещений в многоквартирном доме. Определять (назначать) председателя или секретаря собрания своим единоличным решением управляющая организация не имеет права. Это уже «органы собрания». Функцией управляющей организации является организация проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ), а не проведение его (принятие решений) вместо собственников.
Управляющая организация может только предлагать кандидатуры. При этом решением управляющая организация не имеет права назначать или предлагать на должности председателя и секретаря общего собрания своих сотрудников (в частности, директора, юриста). Также управляющая организация не имеет права наделять кого бы то ни было полномочиями по подсчету голосов. Во-первых, может быть конфликт интересов, во-вторых, у нее на это нет юридических полномочий. Объем полномочий управляющей организации при организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен стандартом управления многоквартирным домом (пп. «г» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением от 15 мая 2013 г. № 416). В нем нет ни назначения председателя и секретаря общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, ни подсчета голосов по вопросам, поставленным на голосование.
Председателем собрания может быть избран сам инициатор (если он один инициировал общее собрание), один из инициаторов или любой участвующий в общем собрании собственник помещения в многоквартирном доме. Такое лицо может считаться председателем общего собрания в форме очного голосования или очной части общего собрания в форме очно-заочного голосования. Но оно не может считаться председателем всего общего собрания в форме очно-заочного голосования: как было сказано выше, до подведения итогов голосования и оформления протокола общее собрание еще никаких решений не приняло, а после подведения итогов голосования и оформления протокола общего собрания председатель собрания уже не нужен, так как общее собрание закончилось.
Назначать (определять) председателя собрания или отклонять его кандидатуру инициатор общего собрания прав не имеет.
Загрузка...