Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?.
Наверняка многие задавались вопросом: кому именно принадлежит подвальное помещение? Нормативно-правовая база способна дать ответ на данный вопрос.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Вкратце его можно озвучить следующим образом: подвалы, как и другие технические этажи, в многоквартирных домах в 2019 году являются общедомовым имуществом.
В итоге, все, кто являются собственниками жилья в доме, также являются и равноправными владельцами его подвала.
Кто имеет право?
Право на приватизацию подвальных помещений есть у всех владельцев квартир. При этом подвалы можно реконструировать и использовать в сугубо личных интересах (разумеется, в пределах закона).
Плюсы приватизации подвала в том, что ее стоимость несколько ниже по сравнению с рыночными ценами недвижимости в целом.
Но не стоит забывать, что приватизацию необходимо проводить в соответствии с законодательной базой.
Так же, как и отношения между собственниками, регулирует приватизацию подвала в многоквартирном доме Жилищный кодекс РФ. В нем есть 36 статья, в которой четко прописано определение правообладателей подвала в многоквартирном доме.
Эта же статья поможет в случае возникновения спорных вопросов, которые могут возникнуть во время приватизации.
Так, к примеру, можно не пытаться приватизировать помещения, в которых находятся инженерные сети, снабжающие дом коммунальными ресурсами и электроэнергией.
Остальные же площади могут быть использованы как магазины или склады, а иногда даже как жилые помещения.
Приватизировать и арендовать подвал может и сторонняя организация, а также частные лица. Но для этого им все равно необходимо получение согласия жильцов.
Приватизация подвала в многоквартирном доме
Одним из самых сложных этапов при приватизации подвальных помещений является одобрение жильцов. Оно необходимо в связи с тем, что подвал является общим имуществом.
Для того чтобы его получить, необходимо провести собрание жителей. Его ход должен быть задокументирован. В случае положительного результата, можно начинать сбор документов по приватизации.
Для того чтобы собрание прошло в соответствии с законом, к его организации необходимо подойти с полной ответственностью.
Для этого необходимо известить как можно больше жильцов и собственников о грядущем собрании не менее, чем за 10 дней до его проведения. При этом явиться должно больше половины собственников квартир.
После того, как собрание было проведено, необходимо подсчитать голоса. Приватизация возможна только в том случае, если на голосовании большинство голосов будет положительными. Во время подсчета категорически запрещено фальсифицировать данные.
В случае несогласия с приватизацией, жильцы могут обратиться в государственную инспекцию, которая начнет проверку. И в случае обнаружения подделки документов будет возбуждено дело.
Если собрание дало положительны результаты — то можно начинать процесс оформления собственности.
Он может быть осуществлен двумя способами:
- Составление проектной документации приватизирующихся квадратных метров. Далее ее будет необходимо провести, в соответствии с установленными в законодательстве порядками. После чего произвести все необходимые работы.
- При втором способе можно изначально провести реставрацию. И после этого провести все надлежащие экспертизы, а также оформление в Бюро технической инвентаризации специального разрешения, согласно которому можно проводить реконструкцию.
Во время переоснащения помещения важно учитывать два момента:
- Во-первых, доступ ко всем коммуникациям дома должен быть открыт для специалистов. Это необходимо для того, чтобы даже после приватизации, в случае аварии, они быстро смогли устранить ее причину, а также вовремя проводили надлежащие ремонтные работы согласно своему регламенту.
- Во-вторых, нельзя нарушать правила пожарной безопасности в подвальных помещениях, независимо от того, с какой целью производится реконструкция.
Какие требуются документы в БТИ для приватизации квартиры? Полный перечень тут.
Последовательность действий
В общем, приватизацию подвала в многоквартирном доме можно разбить на четкую схему с определенной последовательностью действий:
- Провести собрание жильцов.
- Подготовить документы и обратиться в ЖЭК за актом обследования.
- Подписать контракт с организацией, имеющей лицензию на проведение реконструкционных работ в подвальных помещениях.
- Согласовать с пожарной службой и СЭС проект реконструкции.
- Получить разрешение от управляющей компании.
- Устранить задолженности ЖКХ (при их наличии), и оформить иск на приватизацию. Последний подать в суд с прикрепленным разрешениями.
- Обратиться к межведомственной комиссии за разрешением на реконструкцию. Заверить его в администрации.
- Получить разрешение от архитектурно-строительной инспекции на проведение работ.
- Провести реконструкцию и ввести помещение в эксплуатацию, обратившись в БТИ.
Получение разрешения
Для того чтобы получить разрешение, необходимо подготовить пакет документов. С ним нужно обратиться в БТИ, где, в случае, если все в порядке, произойдет переоформление многоквартирного дома.
Последним этапом станет получение свидетельства по госрегистрации прав в Реестре.
Для этого необходимо создать заявление, к которому приложить все оформленные и подготовленные до этого бумаги и квитанцию об оплате госпошлины.
Необходимые документы
На разных этапах потребуются те или иные пакеты документов.
Под конец всех процедур на руках у владельцев должны быть следующие документы:
- Письменное обращение за регистрацией.
- Лист, на котором будет указано, что большая часть жильцов, участвующих в собрании, дали согласие на приватизацию.
- Новый технический паспорт.
- Документ, подтверждающий оплаченную госпошлину.
С этим пакетом необходимо обратиться за приобретением подвальной площади в собственность.
В случае, если все бумаги оформлены правильно и не фальсифицированы — проблем с получением свидетельства возникнуть не должно. Его выдадут после того, как документы будут проверены.
Образец заявления на приватизацию подвала здесь,
образец согласия жильцов на приватизацию здесь.
Стоимость и сроки
Одним из самых приятных моментов для приватизатора является стоимость повальных помещений.
Обычно их цена ниже средней рыночной стоимости. Именно поэтому подвальные помещения довольно активно скупаются представителями малого бизнеса. К сожалению, конкретную стоимость назвать довольно трудно.
Здесь все зависит от расположения дома, в котором находится подвал, а также площади помещения, которое будет приватизироваться.
Сроки тоже довольно размыты. Единственное, что указано довольно точно — временной промежуток, за который владельцы квартир в доме должны быть оповещены о предстоящем собрании. Он не должен быть меньше десяти дней.
В остальном все зависит от расторопности самого будущего владельца, а также от скорости проверки в государственных органах.
Какой порядок приватизации земельного участка? Информация здесь.
Возможна ли приватизация по договору социального найма? Подробности в этой статье.
Что делать, если помещения заняты самовольно?
В практике иногда встречаются случаи, когда владельцы самовольно занимают подвальные помещения.
Такие люди обычно прикрываются словами о том, что произвели все работы самостоятельно и считают, что этого вполне достаточно для законности их пребывания в помещениях. Однако, как можно понять, это далеко не так.
Даже в случае, если все жильцы дома одобрили решение лица о приватизации подвала, но не были проведены дальнейшие нормативные действия, человек не считается правообладателем подвала.
Для того чтобы переоформить такое помещение, нужно провести точно такие же действия, как с простым оформлением.
Исключением является то, что во время собрания жильцов необходимо проголосовать за перераспределение владельцев, а также смену собственника подвальных помещений.
На видео об использовании общего имущества
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
- Регионы — 8 (800) 333-88-93
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Подвалы в многоквартирных домах: чьи они?.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ подвал многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников жилых и нежилых помещений в этом доме, т.е. принадлежит им на праве общей долевой собственности. В норме, однако, речь идет не просто о подвалах, а подвалах, именуемых техническими, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование. Критерий неудачен, поскольку с одной стороны, подвалы без инженерных коммуникаций трудно себе представить, и нет смысла по этому признаку называть подвалы техническими. С другой, факт наличия коммуникаций, обслуживающих более одного помещения, не может автоматически означать принадлежность помещения к общему имуществу. Так, в каждой квартире расположены инженерные коммуникации, которые обсуживают не только эту квартиру, например, стояки водоснабжения или радиаторы отопления, не имеющие отключающих устройств (см. Письмо Минстроя России от 01.04.2016 N 9506-АЧ/04, в котором такие радиаторы отнесены к общему имуществу многоквартирного дома).
Неточность критерия, установленного в норме, потребовала вмешательства судебной практики. Президиум ВАС РФ разъяснил, что для определения правового режима подвальных помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности (Постановления от 22.01.2013 N 11401/12, от 02.03.2010 N 13391/09). Введен принцип определения правового режима подвальных помещений как относящихся либо не относящихся к общему имуществу на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на эту дату подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Позиция Президиума ВАС РФ направила практику в заданном русле, и в решениях наблюдается перевес в сторону отказа в удовлетворении требований собственников МКД о признании права общей долевой собственности на подвальные помещения. Тем не менее, в отсутствие однозначных признаков подвальных помещений как общего имущества, суд при рассмотрении очередного дела как в первый раз пытается установить, какой подвал следует считать техническим, какие именно коммуникации и оборудование свидетельствуют о том, что подвал – это общее имущество.
Из решений, которыми были удовлетворены интересы собственников МКД, следует, что для того, чтобы подвал считался общим имуществом, в нем должны быть расположены такие коммуникации и оборудование, которые требуют постоянного доступа и обслуживают весь многоквартирный дом либо значительную его часть. К их числу относятся коммуникации с запорной арматурой для эксплуатации всего дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207), ввод водоснабжения, шахты вентиляции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014), тепловой узел, насосное оборудование (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 02.09.2014 по делу N А55-23757/2013).
Важно при этом, что расположение в подвалах такого рода оборудования и коммуникаций не исключает наличия иных полезных свойств подвальных помещений, например, возможности использовать незанятую площадь помещений. Факт наличия таких полезных свойств у подвальных помещений не критерий для исключения подвалов из состава общего имущества. Из ЖК РФ не следует, что помещения должны иметь исключительно технический характер (Определение Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-О-О и другие аналогичные определения).
Иск, подаваемый собственниками. Если на общее имущество зарегистрировано право индивидуальной собственности, но оно находится во владении собственников, то подается негаторный иск о признании права общей долевой собственности на общее имущество. Если собственники лишены доступа в помещение и им владеет лицо, за которым зарегистрировано право собственности, они вправе обратиться с виндикационным иском (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).
В практике не решен вопрос, нужно ли с иском обращаться всем собственникам помещений в многоквартирном доме, или достаточно одному, требующему признать за ним долю в праве собственности на подвальные помещения. Руководствуясь одними и теми же нормами, судьи приходят к противоположным выводам. Так, в одном случае было указано, что признание права общей долевой собственности на помещения только за истцами (которых было 3 человека) противоречит положениям ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ о том, что общее имущество дома в силу закона принадлежит всем его собственникам (Определение ВС РФ от 09.02.2016 N 5-КГ15-152). В другом, напротив, разъяснено, что по смыслу указанных норм каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, и такой собственник наделен правом оспаривать зарегистрированное право на общее помещение дома (Определение Верховного Суда РФ от 26.01.2016 N 5-КГ15-207).
Интересно, как игра слов (всем собственникам – каждому собственнику) влияет на правовой результат.
Встречается и третий вариант, когда простое большинство собственников помещений инициирует дело, но при этом с иском о признании права общей долевой собственности обращается управляющая организация или ТСЖ, наделенные соответствующми полномочиями решением обшего собрания собственников помещений в МКД (Определение Верховного Суда РФ от 17.03.2015 N 303-ЭС14-4720 и Постановление Арбитражного суда Далневосточного округа от 29.03.2016 N Ф03-349/2016 по делу N А73-10959/2013, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2016 NФ05-3915/2016 по делу N А40-133879/2014).
Отношения права собственности в многоквартирныъ домах, таким образом, имеют своеобразные черты, не укладывающиеся в общие гражданско-правовые постулаты права собственности, что вызвает трудности в использвании участниками отношений принадлежащих им прав и в применении норм судами.
Сдать подвал в аренду — реально или нет?.
Сдача в аренду подвальных помещений в жилых домах — неплохой способ пополнения муниципального бюджета. Однако это очень сложное начинание, часто приводящее к многолетним судебным разбирательствам с ТСЖ. Кто имеет право зарабатывать таким образом — ТСЖ или муниципалитеты? Вопрос сложный и неоднозначный.
Чей подвал?
Сейчас трудно найти дом, в котором не была бы приватизирована большая часть квартир. По информации Росстата, по состоянию на январь 2015 года в России было приватизировано 79% жилых помещений, подлежащих приватизации.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам жилья в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Однако эту долю нельзя продать, сдать в аренду, подарить или завещать отдельно от квартиры.
В ст. 36 Жилищного кодекса РФ уточняется, что общим имуществом жильцов являются «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе (…) подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации».
Жильцы часто пользуются подвалами для личных нужд — хранят там овощи, велосипеды, коляски и иные вещи. Иногда конструкция подвала изначально предусматривает наличие индивидуальных кладовок. В других случаях жильцы, объединившись с управляющей компанией, устраивают перепланировку, освобождая часть подвала от коммуникаций.
А порой ТСЖ использует подвал в интересах всех жильцов, сдавая его в аренду магазину, спортзалу или иному учреждению. Прибыль в таком случае делится между собственниками либо направляется на благоустройство дома.
Подспорье для бюджета
Иногда же подвал сдает в аренду не ТСЖ от имени собственников, а муниципальные власти. В результате прибыль получает местный бюджет. Однако не все собственники жилья согласны с таким подходом. Они регулярно обращаются в суды, и споры доходят до самых высших инстанций.
В 2010 году Высший арбитражный суд РФ постановил, что определение правового режима подвальных помещений производится на дату приватизации первой квартиры. Если на тот момент часть подвала была выделена в отдельное помещение, не была предназначена для обслуживания дома и не использовалась жильцами фактически — то она не считается долевой собственностью жильцов.
Грубо говоря, если в советские времена часть подвала была занята районной библиотекой, то после приватизации квартир это помещение остается в муниципальной собственности. В дальнейшем муниципалитет может использовать его, как угодно. Если же подвал был занят коммуникациями либо был разделен жильцами на кладовки — то городские власти уже не могут им распоряжаться.
В 2013 году Высший арбитражный суд РФ вернулся к рассмотрению этого вопроса. В суд обратилось ТСЖ дома, часть подвала которого с 1917 года была занята квартирами, а с 1947 года считалась «лечебно-санитарными помещениями» и использовалась НИИ имени Бурденко. В 1991-1992 годах, когда началась приватизация, муниципалитет сдавал эти помещения в аренду ряду организаций. Собственники полагали, что после приватизации подвал стал их имуществом, но суд признал правоту муниципалитета.
Однако порой спор выигрывают и жильцы. Так, житель Москвы А.Г. Оборотов обратился в суд с иском к городскому департаменту имущества, сдавшему часть подвала в аренду коммерческой фирме. Оборотова и его соседей обеспокоило отсутствие беспрепятственного доступа к коммуникациям — в частности, стало невозможно в случае аварии быстро перекрыть водопроводный кран.
Дом Оборотова был построен в 1965 году, а в 1992 году истец приватизировал свою квартиру. В период с 2002 по 2007 годы муниципальные власти оформили право собственности на часть подвала. Жильцы узнали об этом только в 2009 году. Оборотов в своем иске потребовал признать недействительной регистрацию подвала как муниципальной собственности.
Районный и городской суды не удовлетворили иск, однако Оборотов обжаловал их решение в Верховном суде, и в марте 2016 года судья признал его правоту. Суд напомнил, что подвал, используемый исключительно для обслуживания дома, перестает быть муниципальной собственностью в тот момент, когда в доме приватизируется первая квартира. В рассматриваемом случае квартира была приватизирована в 1992 году, а оформление муниципальной собственности началось лишь в 2002 году. Город однозначно уже не имел на это права.
Переходим к практике
Так что необходимо предпринять муниципальным чиновникам, решившим пополнить бюджет путем сдачи в аренду подвальных помещений жилых домов?
• Уточните, когда была приватизирована первая квартира в доме.
• Узнайте, была ли часть подвальных помещений на тот момент отделена от коммуникаций и отдана какому-либо стороннему учреждению.
• Если такие помещения в подвале отсутствовали — смиритесь с крахом своей идеи.
• Если такие помещения присутствовали — вы можете ими распоряжаться.
• Желательно заблаговременно обсудить этот вопрос с ТСЖ. Если вы заранее согласуете все спорные моменты — вы сбережете много времени и нервов, которые могли быть потрачены на судебные разбирательства.
При этом необходимо учитывать, что арендатором может стать отнюдь не любое учреждение. Согласно СНиП 31-01-2003, в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:
• помещения для хранения, переработки и использования легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов;
• помещения для пребывания детей;
• кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• лечебно-профилактические учреждения.
Если вам понравилась статья — порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно.
При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.
Загрузка...