Кто может строить многоквартирный дом

Бизнес-Идеи для Начинающих .

Идеи для Начала Бизнеса в 2019 году

Постройка многоквартирного дома.

Трудоемким процессом считается даже постройка обычного коттеджа, что уж говорить о вложении денег, времени и труда на постройку многоквартирного дома. Много сложностей создаст бумажная волокита при получении большого количества разрешений. Однако такое дело довольно выгодное.

Очень часто первый и второй этаж построенного дома предназначается для сдачи в аренду площадей под офисы и магазины – а остальные этажи отводятся под квартиры. Прибыль значительно превышает затраты. Но если вы решились начать постройку многоквартирного дома, имейте в виду, что для этого потребуется много времени как на само строительство, так и на продажу квартир, ведь продать их быстро не получится, разве что по очень низким ценам, что заметно снизит ваш доход.

Прежде чем составлять план постройки дома, необходимо определиться, где именно вы будете его строить. Поскольку дом многоквартирный, то, соответственно, квартиры должны удовлетворять целый ряд требований, то есть быть «под прописку». Будет лучше, если сам дом будет спроектирован специализированной организацией, которая произведет все необходимые расчеты. Однако место для строительства выбирать вам. Все ваши труды пойдут коту под хвост, если дом не подключится к коммуникациям: канализации, газоснабжению, водопроводу и электроснабжению. На практике это чаще всего означает, что расположение дома должно быть в городской черте, а еще лучше – на окраине, (поскольку нижняя плотность застройки и является свободной площадью), или же там, где коммуникации смогут выдержать дополнительную нагрузку.

Также не менее необходима инфраструктура: школы, детские сады, дороги, магазины и так далее. Кроме того, если вы планируете реализовать квартиры подороже, то на ваших плечах также окажется подведение дорог, обустройство территории двора и прочее. Нелишней будет и организация подземного этажа с парковкой, за которую вам поступят отдельные деньги. Так действует большинство застройщиков.

Важно принять во внимание свойства грунтов – возможна ли на выбранном месте вообще какая-либо постройка по массе больше гаража или сарая.

Выведем по порядку несколько основных этапов:

— выбор места для постройки: лучшим вариантом будет «влиться» в общий план градостроения, и возвести здание в таком месте, где в ближайшие несколько лет будет осуществляться жилая застройка, также необходимо собрать информацию о возможности застройки и о том, выдержат ли инженерные сети построенный дом;

— получение множества разрешений;

— составление сметы и проекта будущего здания: этим занимаются проектные организации, исходя из ваших финансовых возможностей и желаний;

— этап строительства: самый основной и ответственный этап, который начинается с подготовки территории, после чего идет рытье котлована, затем подвод коммуникаций, далее устройство фундамента и, наконец, возведение самого здания (кстати, стоимость фундамента зачастую составляет примерно половину всех затрат на строительство).

Под строительством многоквартирного дома подразумевается работа инженеров, архитекторов, а также монтажных и проектных организаций. Также у вас должны быть подрядчики (или несколько подрядчиков) и субподрядчики (скорее всего, их будет много). Эти люди создают проект будущего дома, его внешний вид, также они рассчитают конструкцию дома и смонтируют его. Комплекс осуществляемых работ довольно обширен. Строительство многоквартирного дома – предприятие довольно выгодное, но в то же время, трудоемкое и достаточно ответственное.

Можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС?.

Все земли, расположенные на территории РФ, подразделяются на определенные категории. Каждая территория обладает своим целевым назначением. Это налагает запрет на ее эксплуатацию с другими целями.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

К одному из видов назначения участков относятся территории населенных пунктов, отводящиеся под индивидуальное жилищное строительство.

В 2019 году еще действует закон «Закон о дачной амнистии», разрешающий возведение на таких объектах жилья в упрощенном порядке, без получения разрешения на строительство. Кроме того, в отношении таких построек действует облегченный порядок регистрации прав собственности.

Существуют требования, которые предъявляются к зданиям на территориях ИЖС. На таких участках разрешено только малоэтажное строительство. Однако в последнее время большой популярностью пользуется возведение многоквартирных домов на ИЖС, что запрещено по закону.

Назначение участка

Земли ИЖС предоставляются гражданам для:

  • садоводства и огородничества;
  • возведения малоэтажного дома;
  • фермерства.

На таких территориях разрешено возводить недвижимость, предназначенную для проживания одной семьи. Жилые объекты обязательно должны иметь не более 3 этажей и один вход/выход. Допускается устраивать мансарды. Площадь объекта не должна превышать 1,5 тыс. кв. м.

Законодательная база

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ, владельцы участков должны эксплуатировать их по назначению и только разрешенными способами.

Требования к домам, которые разрешается возводить на участках индивидуального жилищного строительства, размещены в ч. 3 ст. 48 ГрК РФ.

В ст. 222 п. 1, 2 ГК РФ говорится о том, что любые объекты, построенные без учета вида разрешенного использования, могут считаться самовольными постройками и подлежать сносу за счет застройщиков, которые их возводили.

Многоквартирный дом на ИЖС

Недобросовестные застройщики возводят многоквартирные дома на участках ИЖС с целью получения прибыли. Однако при этом они грубо игнорируют предписания законодательства, что является правонарушением.

Некоторые лица маскируют возведенные многоквартирные дома под индивидуальное жилье или таунхаусы. Отдельным гражданам даже удается оформить на такие объекты право собственности. Однако данное право может быть в любое время оспорено в судебной инстанции по иску от заинтересованного лица.

Судом будет назначено проведение экспертизы, в ходе которой будет определена сущность постройки. Застройщику при этом укажут на несоответствие здания виду разрешенного использования и обяжут его снести объект.

На практике инициаторами судебных разбирательств чаще всего выступают соседи, которым мешает шум от рядом стоящего дома. Кроме того, если в жилье проживает несколько семей, на прилегающей территории скорее всего будет организована стихийная парковка для автомобилей жильцов. Узкие улицы частного сектора с большей долей вероятности окажутся не предназначены для такого количества автомобилей.

Однако может сложиться такая ситуация, что у застройщика будут дружественные отношения с соседями и администрацией населенного пункта. При этом может возникнуть другая проблема, касающаяся подключения к инженерным сетям.

Мощности, которая указывается в технических условиях подключения объекта к сетям, хватает, как правило, на 1 семью.

Этого недостаточно на обеспечения многоквартирного дома, рассчитанного на несколько семей. В таком жилье, размещенном на участке ИЖС, возможны регулярные проблемы с электроснабжением, возникающие из-за перегрузок в электрической сети. Подобная ситуация может сделать затруднительным комфортное проживание в жилье.

Какие документы нужны при покупке участка ИЖС? Список тут.

Можно ли строить?

Итак, можно ли строить многоквартирный дом на ИЖС? Ответ на этот вопрос однозначный ‒ нельзя.

Что же остается делать добросовестным застройщикам, которые не учли категорию земли при строительстве, или гражданам, которые очень хотят возвести многоквартирный дом на такой территории?

Существует 2 варианта:

  1. Попытаться изменить вид разрешенного использования территории. Для этого необходимо собрать пакет документов и подать соответствующее заявление в местную администрацию.
  2. Оформить построенный объект как изолированное помещение, а не как многоквартирное жилье. Однако, судя по сложившейся практике, сделать это будет крайне затруднительно.

Последствия возведения без разрешения

Последствия возведения многоквартирных объектов на участках ИЖС грозят как недобросовестным застройщикам, так и гражданам, которые приобрели такое жилье.

Последствия для застройщика:

  • административный штраф в размере 40-50 тыс. рублей;
  • признание объекта самовольной постройкой и принуждение застройщика к ее сносу или сносу здания за его счет.

В настоящее время органы власти рассматривают законопроект об ужесточении наказания за подобное строительство.

Предполагается, что застройщики будут впоследствии принуждаться к штрафу в размере 1-5 млн рублей или приостановлению деятельности сроком до 90 дней. Злостных нарушителей ожидает применение обоих видов наказаний.

Последствия для покупателей квартир в домах на участках ИЖС:

  • финансовые потери;
  • лишение жилья;
  • принуждение к сносу постройки.

Граждане при этом остаются обманутой стороной. Они имеют право только требовать от застройщика возврата денежных средств и выплату компенсаций. Однако, в большинстве случаев, недобросовестные застройщики не имеют достаточного количества финансов на своих счетах для компенсации денег гражданам. Поэтому даже обращение в суд может не привести к желаемому результату.

Гражданам остается лишь быть бдительными и перед приобретением квартиры в многоквартирном доме интересоваться о категории земли, на которой возведен объект.

Можно ли построить гостиницу на участке ИЖС? Информация здесь.

Платят ли налог на ИЖС? Подробности в этой статье.

Как избежать мошенников?

Существует несколько рекомендаций для граждан, которые собираются приобретать квартиры при привлекательной цене.

Как избежать случаев мошенничества:

  1. Необходимо запросить у застройщика документацию. Основные бумаги ‒ свидетельство о госрегистрации права собственности, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, проекты и планы. Сопоставив документы, можно увидеть разрешенное использование и назначение земли.
  2. Необходимо проверить, чтобы в разрешительном документе на строительство было указано «многоквартирный дом» или «малоэтажный дом», а не «индивидуальный жилой дом». Также в документации должна быть указана площадь объекта и его этажность, а также площадь земельного участка.
  3. Стоит познакомиться с тех. условиями на подключение объекта к инженерным коммуникациям.
  4. Стоит сопоставить информацию, содержащуюся в разрешении на строительство, с проектной документацией.
  5. Рекомендуется уточнить у застройщика порядок, в котором будет производиться регистрация прав на возведенный объект. Упрощенный порядок возможен лишь в отношении ИЖС, садовых и дачных домов.
  6. Стоит оценить содержание договора, который предлагает заключить застройщик. Это должна быть бумага о долевом участии. Такой договор должен подлежать обязательной регистрации в Росреестре. Это исключает вероятность двойной продажи.

Рекомендуется проконсультироваться со специалистом в области права, если имеются малейшие сомнения в прозрачности сделки. Такая мера позволит избежать в дальнейшем судебных разбирательств и лишения финансов.

На видео о строительстве многоквартирного дома на земле ИЖС

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Кто может строить многоквартирный дом.

Агентство ипотечного кредитования Пензенской области и компания «Соцжилпроект» инвестировали чуть более 100 млн руб. в создание мобильного модуля по производству железобетонных изделий (ЖБИ). Его работа, которая осуществляется непосредственно на строительной площадке, позволяет в течение 10-15 дней построить, например, коробку трехэтажного 27-квартирного дома по доступным в регионе ценам, а расчетное время строительства с предчистовой отделкой составляет чуть больше месяца.

Об этом журналистам непосредственно на самой стройплощадке и в присутствии главы Минстроя Михаила Меня рассказал на днях гендиректор ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» Вениамин Бочкарев.

Загрузка комбината в зависимости от отъемов, конфигурации домов и сроков строительства может составлять от 50 до 150 тыс. кв. м в год. «Если модуль монтируется на площадке, где возможно поставить порядка 150 тыс. кв. м жилья, он окупается за время этого строительства. Дальше мы перевозим его на новую площадку», — пояснил Вениамин Бочкарев. Перенос такого мобильного завода занимает порядка двух месяцев.

По его словам, за счет использования технологии производства можно достичь снижения себестоимости жилья на 20-30%. «Коробка отдельно взятого дома, без благоустройства и подведения сетей стоит порядка чуть более 20 тыс. руб. за 1 кв. м, мы сейчас пытаемся снизить до 18 тыс. руб.», — добавил глава пензенского агентства.

Напомним, по программе «Жилье для российской семьи» до конца 2017г. предстоит построить 25 млн кв. м жилья экономкласса, дополнительно к ранее запланированным объемам ввода жилой недвижимости. Квадратный метр такого жилья должен будет продаваться по цене не выше 30 тыс. руб. Механизм реализации программы предполагает оказание поддержки застройщикам в обеспечении земельных участков инженерной инфраструктурой посредством инфраструктурных облигаций АИЖК в размере до 4 тыс. руб. за 1 кв. м.

Предложение Минстроя

По словам главы Министерства строительства и ЖКХ (Минстроя) Михаила Меня, подобные производства ЖБИ можно было бы запустить на территории всей России, в частности для реализации госпрограммы «Жилье для российской семьи».

«Это, безусловно, удешевление стоимости 1 кв. м. жилья, так как уменьшается временное плечо. Мы постоянно общаемся с крупными застройщиками. Они говорят, что в основном работают там, где есть производство, и зачастую не заходят туда, где получается очень большое плечо по доставке. Теперь у любой крупной компании, у которой будет подобный завод, теоретически появляется возможность зайти в любой регион России. Сейчас крупные компании во многом становятся рабами своих ДСК и ЖБИ. Конечно, решать бизнесу, но наша задача рекомендовать подобные практики», — пояснил министр свои рекомендации.

Как работает мобильный модуль

Мобильный модуль представляет собой мини-завод по производству ЖБИ. На данный момент, по словам Вениамина Бочкарева, кроме итальянского бетонно-растворного узла и замков при выставлении опалубки и сборки панелей дома на стройплощадке, все оборудование сделано в России. Сейчас компания работает над тем, чтобы найти аналоги отечественных или белорусских производителей, которые не снизят качественные характеристики. Например, замки для сборки панелей дома выдерживают до девяти тонн веса скрепляемых изделий.

На производстве используется магнитно-опалубочная система и подъемные вибростенды. Общая площадь последних составляет 600 кв. м.

При изготовлении панелей дома возможно использование текстурных матриц, которые позволяют отразить разные фактуры, например дерево, камень или кирпич. Изделия принимают нужную форму и набирают прочность для снятия со стендов до 12 часов. Их монтаж возможен на следующие сутки.

«Сам стол, на котором производятся железобетонные изделия, не новинка, но его модернизация, компоновка, размещение непосредственно на строительной площадке — это полностью наши наработки. Модуль энергонезависим. Там стоит четыре пеллетных котла, то есть мы можем выйти на площадку, поставить дизельный генератор и привозить пеллеты, не нужно дополнительно для производства тянуть газ. Мы топимся шелухой подсолнечника», — добавил Вениамин Бочкарев.

Мобильная производственная линия ЖБИ

Пример дома

Скепсис московских девелоперов

Александр Сухоруков, главный технолог ОАО Холдинговая компания ГВСУ «Центр»:

— Внедрение практики мобильных мини-заводов по производству железобетонных изделий для строительства домов — неоднозначная идея с точки зрения эффективности. Применять эту практику целесообразно, когда транспортировка изделий крупнопанельного домостроения до участков строительства становится невыгодным — например, расстояние от производства ЖБИ до них составляет 100-150 км и больше. В этом случае мобильные модули могут способствовать расширению географии деятельности компании и росту объемов ее строительства. Кроме того, мобильные мини-заводы могут применяться при устранении последствий наводнений, землетрясений и прочих природных катаклизмов, а также чрезвычайных ситуаций. Но с точки зрения массового строительства, если регион требует большого объема жилищного строительства, данная технология вряд ли эффективна. Чтобы развернуть такой мини-завод в чистом поле и произвести на нем изделия крупнопанельного домостроения, необходимо завезти туда цемент, арматуру, песок, щебенку и другие составляющие. То есть, уходя от перевозки изделий ЖБИ, мы сталкиваемся со сложностями поставки стройматериалов.

Еще один немаловажный момент — особенности работы данной производственной линии. Проще говоря, что она может выпускать. Чтобы «собрать» дом, кроме наружных и внутренних стен, плит перекрытий, нужно еще очень много изделий, которые технологически невозможно изготовить на стендах. Например, вентиляционные блоки — их, конечно, можно выложить из кирпича, но это дополнительные время и трудозатраты.

Резюмируя — на мой взгляд, данная технология скорее подходит для форс-мажорных обстоятельств, нежели повсеместного применения.

Представитель ОАО «Компания «Главмосстрой» Виталий Королев:

— Есть смысл использовать эту технологию в том случае, если транспортное плечо до ближайшего ДСК более 200 км. Московский регион насыщен предприятиями ЖБИ, вряд ли эта идея получит широкое развитие. Единичные проекты могут быть, если девелопер не хочет зависеть ни от одного поставщика готовых изделий.

Если в этом регионе будет в течение пяти лет гарантированная потребность в ЖБИ на 100 тыс. кв. м. жилья в год, то есть смысл под это дело построить стационарный завод даже небольшой мощности. А 100 тыс. кв. м. жилья в год — это совсем немного. Окупается дольше, чем мобильный той же мощности, примерно в течение трех лет. Но у него будет большая номенклатура изделий и более высокое качество продукции, что интересно как самому застройщику — владельцу завода, так и другим игрокам рынка девелопмента, которым эту продукцию можно поставлять.

В чистом поле эффективно, если рядом нет поставщика требуемой номенклатуры изделий. И при реализации проекта объемом не менее 150 тыс. кв. м. Затраты будут снижаться за счет отсутствия транспортного плеча. Но с точки зрения качества продукции вряд ли можно сравнить мобильный завод с преобладанием ручного труда со стационарным предприятием с автоматизированными и роботизированными линиями.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector