Кто может входить в совет многоквартирного дома.
Проведено общее собрание собственников помещений многоквартирного жилого дома. Одним из вопросов повестки дня являлся вопрос об избрании членов совета многоквартирного дома (МКД). В совет МКЖ, согласно итоговому протоколу общего собрания собственников, избраны не только жильцы дома, являющиеся собственниками квартир, но и граждане, собственниками помещений в доме не являющиеся. Каковы перспективы обжалования указанного решения общего собрания в части выбора в совет дома граждан, не являющихся собственниками жилья?
Ответ:
Перспективы для обжалования указанного решения общего собрания собственников в суде можно оценить как хорошие.
Согласно ч. 1 статьи 161.1. ЖК РФ, в случае, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
В приведенной норме четко указано на то, что совет МКД избирается строго из числа собственников помещений дома. При этом, отметим, что в совет дома может быть избран не только собственник жилого помещения (квартиры, комнаты), но собственник нежилого помещения.
Например, по одному из дел, судом указано следующее.
Истцы обратились в суд с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Одним из оснований удовлетворения исковых требований являлось то, что при проведении общего собрания допущено нарушение, выразившееся в том, что вопреки норме ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ в члены совета многоквартирного дома избраны лица, которые не являются собственниками помещений в указанном доме (из апелляционного определения Смоленского областного суда от 18.06.2013 по делу N 33-2039).
Совет многоквартирного дома: права и обязанности участников.
Совет многоквартирного дома — орган власти на уровне дома, вспомогательный инструмент, помогающий следить за состоянием своего жилья и за всеми процессами, протекающими в его стенах. Сегодня мы расскажем о то, как создать совет многоквартирного дома, о его функциях и полномочиях членов и председателя этого совета.
Совет многоквартирного дома и его председатель выбираются жильцами вне зависимости от того, каким образом управляется дом – при помощи управляющей компании или самими собственниками квартир. Единственное исключение — создание ТСЖ, товарищества собственников жилья. При такой форме управления совет теряет свой смысл.
Совет собственников многоквартирного дома избирается непосредственно владельцами жилья. Если жильцы не смогли по каким-либо причинам принять решение о выборе совета многоквартирного дома, созывается общее собрание местным органом самоуправления. На повестку дня выносится выбор совета собственников, а также его председателя.
Совет многоквартирного дома — права и обязанности
Положение о совете многоквартирного дома подробно изложено в Жилищном кодексе РФ:
- Совет многоквартирного дома обязан осуществлять контроль за выполнением положений, принятых большинством голосов на общем собрании дома.
- Совет многоквартирного дома уполномочен выносить на общее решение вопросы касательно общих домовых и придомовых территорий, территорий общего пользования.
- Совет многоквартирного дома имеет право выносить за всеобщее обозрение вопросы о необходимости ремонта, реставрации мест общего пользования дома (чердаков, подвалов, крыш, лифтовых систем, мусоропроводов и т.д.).
- Совет собственников помещений в многоквартирном доме обязан следить за ходом выполнения надлежащих работ нанятыми или назначенными специалистами.
- СМД обязан предоставлять отчетный план проделанных за год работ.
Избрание совета многоквартирного дома
Количество: число жителей, которые должны входить в совет дома, регулируется общим решением, которое принимается на общем собрании дома. Если решение вынесено не было, то количество членов варьируется в зависимости от количества подъездов, этажей и квартир в доме.
Переизбрание: переизбрание председателя совета многоквартирного дома и его членов обычно проходит один раз в два года. Вполне возможно досрочное переизбрание председателя и членов совета на одном из общих собраний. В то же время избираться члены совета могут и чаще – всё, опять же, зависит от решения, принятого непосредственного самими собственниками квартир на общем собрании.
Обязанности председателя совета многоквартирного дома
Председатель совета многоквартирного дома избирается в общем порядке, вместе с другими членами совета на общем собрании собственников жилья. Срок полномочий председателя совета многоквартирного дома зависит от решения совета многоквартирного дома, в среднем составляет 2 года. Ответственность председателя совета многоквартирного дома лежит не только перед членами совета, но и перед всеми собственниками жилья в доме.
Председатель совета многоквартирного дома:
- Доносит до собственников жилья решения по вопросам, выдвинутым к рассмотрению;
- Выступает уполномоченным лицом для заключения договоров на управление многоквартирным домом;
- Осуществляет контроль за выполнением обязательств, которые взяли на себя подрядные организации, выполняющие те или иные работы в доме;
- Может выступать в суде в качестве представителя собственников помещений по вопросам управления многоквартирным домом.
Выплата вознаграждения председателю совета многоквартирного дома
Брать на себя работу председателя совета многоквартирного дома и, как результат, немаленькую ответственность просто так едва ли кто захочет. Именно поэтому часто поднимается вопрос — положены ли какие-либо выплаты человеку, готовому занять эту должность? Вся ответственность за заработную плату председателя и членов совета многоквартирного дома ложится на плечи жильцов и решение общего собрания. Путем голосования решается порядок выплаты, размер и периодичность взносов.
Наиболее частый вариант — выплаты с 1 квадратного метра (например, 1 рубль за 1 кв.м). Выплата председателю может осуществляться как ежемесячно, так и ежеквартально или еще реже. Всё зависит от степени его вовлеченности в работу, наличия текущих проблем в доме и т.д.
Выплаты председателю обычно осуществляются после предоставления документов, подтверждающих факт проделанной работы. Совету собственников многоквартирного дома необходимо позаботиться об этом вопросе: стоит понимать, что далеко не все жильцы даже после принятия решения о выплатах готовы вносить деньги. Как показывает опыт, обход квартир с ведомостями гарантирует 80% сдачи денег, электронные способы оплаты «расслабляют» граждан, и только половина из них действительно вносит средства на счет.
Комментарии к СТ 161.1 ЖК РФ.
Статья 161.1 ЖК РФ. Совет многоквартирного дома
Комментарий к статье 161.1 ЖК РФ:
1. С 18 июня 2011 г. ЖК РФ пополнился новым институтом, именуемым советом многоквартирного дома. Название коммент. ст. представляется не вполне корректным, поскольку у любого объекта недвижимости никакого совета, равно как и одушевленного органа управления, быть не может. С позиций здравого смысла этот совет следовало бы назвать советом жителей или советом собственников помещений. Появление указанного института в предметном поле жилищного законодательства свидетельствует об очередной попытке государства активизировать граждан, не желающих или не способных по разным причинам заниматься управлением многоквартирными домами, в которых они являются собственниками помещений, а также поставить их под контроль профессиональных управленцев, которые заведомо будут диктовать собственникам выгодные для себя условия.
По своей сути совет многоквартирного дома является аналогом правления товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, но действует там, где жилищных объединений граждан в форме юридических лиц не создано.
2. В части 1 коммент. ст. содержится предписание, обязывающее собственников помещений в многоквартирном доме, который не управляется ни одним из жилищных объединений, избрать из своего состава совет многоквартирного дома. Указанное предписание представляется не вполне оправданным с точки зрения его обязывающего характера. Было бы предпочтительнее наделить собственников помещений правом на избрание из своего состава соответствующего совета.
Буквальное толкование первого предложения ч. 1 коммент. ст. в его системной взаимосвязи с правилами ст. 164 ЖК РФ показывает, что совет дома должен быть избран и при осуществлении непосредственного управления таким домом, если последний состоит из более чем четырех квартир. Четырех и менее квартирные дома, вне зависимости от количества помещений в них, не обязаны избирать совет дома.
Совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников помещений, проводимом по правилам, установленным нормами ст. ст. 44 — 46 коммент. закона.
3. В части 3 коммент. ст. определено юридически значимое последствие непринятия решения об избрании совета многоквартирного дома или нереализации принятого решения о таком избрании. Таковым последствием является принудительный по существу созыв органом местного самоуправления общего собрания собственников помещений, результаты голосования на котором далеко не предсказуемы.
Календарный год для принятия решения об избрании совета дома в добровольном порядке истекает 18 июня 2012 г.
4. Норма, сформулированная в части 3 коммент. ст., означает, что каждый дом, не управляемый товариществом или жилищным кооперативом, должен иметь свой совет, образованный из числа собственников помещений в данном доме.
5. В части 4 коммент. ст. содержатся рекомендации, ориентирующие собственников помещений на верный, по мнению законодателя, количественный состав членов совета многоквартирного дома. При этом профессиональные навыки того или иного собственника помещения значения, видимо, не имеют. Представительство в совете от имени собственников не предусмотрено.
6. Часть 5 коммент. ст. содержит нормы, очерчивающие круг обязанностей совета многоквартирного дома. В содержательном плане исполнение установленных законодателем обязанностей, как представляется, не под силу обычным гражданам, не являющимся профессионалами в той либо иной сфере деятельности.
7. В частях 6 и 7 коммент. ст. сформулированы правила, на которые следует опираться при избрании председателя совета многоквартирного дома и установлении границ его компетенции.
8. Полномочия председателя совета многоквартирного дома очерчены в ч. 8 коммент. ст. Указанные полномочия сводятся в основном к ведению договорной работы, что делает председателя-любителя заведомо более слабой стороной в отношениях с профессиональными юристами ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний. Юридическая поддержка деятельности председателя совета, равно как и совета многоквартирного дома в целом, правилами коммент. ст. не предусмотрена. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по смыслу правил, закрепленных в ст. 44 ЖК РФ, не обладает правом найма специалистов по направлениям, связанным с управлением общим имуществом многоквартирного дома.
9. Жизненный цикл существования персонально избранного совета многоквартирного дома установлен диспозитивной нормой, закрепленной в ч. 10 коммент. ст., и равняется двум годам. Совет может досрочно прекратить свою деятельность по двум основаниям, а именно:
— в случае принятия решения собственниками помещений о создании товарищества собственников жилья;
— в случае досрочного переизбрания общим собранием по причине ненадлежащего исполнения советом своих обязанностей.
В первом случае совет продолжает функционировать до формирования правления товарищества собственников жилья.
Во втором случае совет продолжает функционировать до формирования его нового состава.
10. Нормами, закрепленными в ч. ч. 11 и 12 коммент. ст., допускается создание в многоквартирном доме еще нескольких структур совещательного характера, призванных вырабатывать предложения, касающиеся деятельности по управлению указанным домом. В состав этих структур, именуемых комиссиями собственников помещений, могут входить только лица, имеющие в собственности помещения в данном доме. Количество таких комиссий не ограничено, равно как не ограничен и их персональный состав. Формула избрания комиссий советом дома законодателем не определена.
11. Правила коммент. ст. не содержат норм, которые бы устанавливали ответственность совета многоквартирного дома и его председателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязанностей. В этом, как представляется, кроется известная опасность, поскольку желающих безответственно «порулить» общим имуществом на общественных началах будет предостаточно.
Загрузка...