Кто отвечает за содержание общего имущества в многоквартирном доме

Содержание общего имущества.

Собственники квартир вправе самостоятельно совершать любые действия по содержанию общего имущества жилого дома либо привлекать других лиц для оказания услуг и выполнения работ (например, ТСЖ, ЖКХ и т. д.).

Что относится к общему имуществу жилого дома?

Перечень общего имущества определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые утверждены постановлением кабинета министров РФ:

несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, его фундамент, крыша и ограждающие;
помещения, которые не являются частями квартир и нежилых помещений, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме;
инженерное оборудование (электрическое, санитарно-техническое и т. д.) и коммуникации;
участок земли с элементами озеленения и благоустройства, а также другие предназначенные для эксплуатации, благоустройства и обслуживания данного дома объекты, которые расположены на данном участке земли.

Кто несет ответственность за содержание общего имущества в жилом доме?

Работы, необходимые для содержания и ремонта общего имущества в доме, должны быть детально описаны в заключаемом на управление договоре. Средства собственников, направляемые на эти цели, начисляются по занимаемой каждым из них площади жилья, а не места жительства.

Именно по этой причине жильцы первых этажей дома должны платить и за ремонт лифта, и за ремонт крыши, а жильцы верхних — за ремонтные работы в подвалах. В свою очередь, содержание и ремонт общего имущества жилого дома должны оплачивать и хозяева инвестиционных жилых площадей, в которых, чаще всего, никто не живет.

В первую очередь, ответственность за содержание общего имущества в жилом доме возлагается на собственников здания, а также и на обслуживающие дом организации — товарищества собственников жилья или управляющие компании. Однако все же главным ответственным лицом остается именно собственник жилья. Любопытно: в соответствии с новым Жилищным кодексом, если дом рухнет, то именно собственники, а не управляющие компании должны будут оплатить его утилизацию.

Конечно, в идеальной ситуации собственники обязаны контролировать качество обслуживания своего дома управляющей компанией либо товариществом собственников жилья. И в тех случаях, если оно является неудовлетворительным, необходимо либо сменить подрядчика, либо переизбрать председателя товарищества.

Помощь юриста при решении вопроса о содержании общего имущества жилого дома

Наша компания «Правовой стандарт» предлагает вам свои услуги при решении проблем, связанных с содержанием общего имущества жилого дома:

консультация по вопросам содержания и ремонта общего имущества;
присутствие специалиста на общем собрании собственников и разъяснение их прав и обязанностей по отношению к содержанию и ремонту общего имущества;
составление договоров подряда;
составление жалоб и претензий в адрес управляющих компаний;
составление и направление исковых заявлений о понуждении управляющей компании к ремонту общего имущества жилого дома и многое другое.

Самостоятельное участие в решении жилищных споров может привести к плачевным результатам. Поэтому, если вам нужна помощь в вопросе, связанном с содержанием и ремонтом общего имущества жилого дома – обратитесь к специалисту в области жилищного права.

Каждое обращение в нашу компанию начинается с бесплатной консультации, в которую входит комплексный анализ имеющихся документов, оценка необходимости обращения в органы правосудия и выработка тактики поведения в суде. Наш юрист определит подсудность иска, грамотно его составит и подаст в установленный законодателем срок, представит ваши интересы в ходе судебного процесса и не только выиграет дело, но и возьмет под контроль исполнение решения суда.

У Вас есть вопросы? Обратитесь к нашим экспертам и получите бесплатную консультацию!

Получите консультацию юриста по телефону (499) 408-36-53 и (499) 409-06-71 или заполните форму обратной связи !

Персональная консультация это:

правовое заключение специалиста по вашей ситуации; ответы на все вопросы, касающиеся процедуры обращения в суд; рекомендации и советы компетентных юристов.

Обратитесь к нам за защитой своих прав прямо сейчас и получите консультацию юриста бесплатно!

Портал Северного Кавказа .

Должны ли собственники МКД с непосредственной формой управления платить за содержание и ремонт общего имущества

Как рассказала директор Ставропольского ГРЦ Светлана Фомина, этот вид платежа в соответствии со статьёй 154 Жилищного кодекса РФ входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники несут самостоятельную ответственность по надлежащему содержанию общего имущества. Для этого они заключают договоры оказания услуг с теми, кто этим занимается, на основании решения общего собрания собственников. Все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны договора. По решению собственников помещений, от их имени в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников или иное лицо, которому жильцы доверят такое право.

Светлана Фомина разъясняет: если жильцы считают, что объём выполняемых работ, их качество и сроки не соответствуют заявленным требованиям и условиям договоров, эти вопросы нужно решать в установленном порядке, который также должен быть прописан в договоре. Например, механизм предъявления претензий в случае обнаружения существенных недостатков, повторного оказания услуг, и, наконец, уплаты неустоек и штрафов. Крайний случай, когда у жильцов не остаётся другой возможности разрешить возникший спор – подача искового заявления в суд.

В тоже время, напоминает генеральный директор СГРЦ, если собственников не устраивает работа подрядной организации, на общем собрании можно принять решение о её смене и досрочном расторжении договора оказания услуг. Так что у жильцов всегда есть выбор различных путей решения возникающих вопросов. Однако на практике нередко собственники и сами не исполняют условия договора, не оплачивая вовремя выставленные счета.

Задолженность растёт, но жильцы убеждены, что услуги должны им оказываться в любом случае. Нередко случается так, что в одном доме подавляющее большинство жильцов оплачивают услуги добросовестно, но некоторые «хронические» неплательщики портят общую картину, как ложка дёгтя. Впрочем, борьба с должниками – отдельная тема, к которой мы вернёмся в одном из будущих материалов. А вот однозначного ответа на вопрос о том, какая форма управления многоквартирным домом сегодня является наиболее предпочтительной, сегодня эксперты дать не могут.

На выбор собственников влияет множество различных обстоятельств. Например, размеры дома, состояние жилого фонда, конкурентная среда управляющих организаций в соседних домах. «Но главным фактором, влияющим на выбор формы управления, была и остаётся активность самих жильцов, их готовность участвовать в решении возникающих проблем. Если в доме есть грамотный управленец с опытом работы и знаниями в сфере ЖКХ, а у него есть желание стать председателем – можно сказать, что такому дому повезло, – считает Светлана Фомина. – В этом случае можно смело организовывать товарищество собственников жилья. Преимущества этого способа – прямое управление имуществом собственников и оказанием коммунальных услуг, эффективная защита собственников при решении вопросов с ресурсоснабжающими организациями, возможность ведения коммерческой деятельности. Недостатки – часто высокий уровень расходов на содержание штата работников и уже упомянутый «человеческий фактор».

Когда в доме реально некому взять на себя лидирующую роль, лучше всего поручить всё управляющей компании. Главный плюс УК – профессиональное оказание услуг на основании лицензии и её ответственность перед собственниками и законом. А главный минус для жильцов состоит в том, что управляющая компания – коммерческая организация, а значит, она всё равно будет стремиться получить прибыль со всеми вытекающими отсюда последствиями. Непосредственный способ управления по закону может быть выбран лишь в доме, в котором не более 30 квартир. Преимущества – отсутствие расходов на управление, техническое обслуживание жилья и общего имущества, что могут делать сами собственники либо привлекать подрядные организации не на постоянной основе. Недостатки – снижение эффективности управления и качества услуг при несогласованности действий собственников, необходимость проведения общих собраний практически по каждому жилищному вопросу. – Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам самостоятельно определить удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с предприятиями ЖКХ», – подчеркнула Светлана Фомина.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном.

В феврале 2018 года министерство строительства Российской Федерации предложило проект приказа «Об утверждении правил и норм содержания общего имущества в многоквартирном доме». Пока новая инструкция не вступила в действие, и находятся на утверждении, коммунальщики осуществляют деятельность по постановлению Правительства РФ от 2006 года (в редакции от 26 декабря 2016 года).

Состав имущества

В тексте жилищного кодекса России есть упоминание, что бремя затрат на содержание коллективного имущества ложится на плечи владельцев помещений.

В состав совместного хозяйства включаются:

помещения совместного пользования: подъезды, лестницы, чердаки, подвалы, шахты лифтов.
крыши, стеновые панели, плиты между этажами, балконы, колонны, козырьки, также считаются объектами общего пользования.
перила, окна и двери парадных.
земельный участок под строение.
различные пандусы для передвижения инвалидов.
общедомовые счетчики электроэнергии, водоснабжения, тепла.

Важно! Все системы до первого крана в квартире. Это касается систем водоснабжения, отопления, электрики, канализации, газоснабжения.

Полный перечень общего домового имущества определяется и утверждается самими владельцами многоквартирного дома на основе нормативов и с учетом решений органов государственной власти.

Содержание имущества

Владельцы жилья несут солидарную ответственность за соблюдение правил сохранения и ремонта общей недвижимости. Отдельного свода или инструкции не существует, но есть множество требований законодательства. По различным направлениям имеются постановления правительства, которые необходимо соблюдать.

Многоквартирный дом должен содержаться так, чтобы были обеспечены:

надежность дома с технической стороны;
безопасность пользования коллективным имуществом;
доступность использования общих помещений;
соблюдение интересов владельцев и их прав;
работоспособность коммуникаций, приборов, любого общего оборудования;
архитектурный облик здания по проекту.

Важно! Надлежащее управление домом подразумевает ряд работ. Список формируется в зависимости от конструкции здания, ветхости дома, технических параметров, нормативов и климата в регионе. Необходимо периодически проводить осмотр общего хозяйства и своевременно устранять недостатки.

Содержание подразумевает выполнение важных условий:

Система электроснабжения дома должна находиться в работоспособном состоянии.
Температурные показатели в общедомовых нежилых помещениях поддерживаются в соответствии с нормами СНиП.
На территории, в подъездах и других общих помещениях регулярно выполняется уборка.
Люди организованно пользуются вывозом мусора.
Работает канализация.

Отдельным пунктом в постановление внесено координирование ответственными лицами процесса утилизации ртутных ламп. Важно значение имеет соблюдение мер противопожарной безопасности в многоквартирной недвижимости. Правила содержания общего имущества собственников помещений подразумевают работы по озеленению, благоустройству общей домовой территории, текущее обслуживание, основательную реконструкцию, использование коллективных счетчиков.

Минимальный список услуг по обслуживанию коллективного имущества утвержден правительственным постановлением. В нем более подробно перечисляются все виды работ, приведены типовые документы.

Способы обеспечения содержания общедомового имущества

Надлежащее обслуживание общедомового хозяйства поддерживается владельцами с помощью соглашения с управляющей компанией. Возможно подписание прямого договора на необходимые услуги с конкретными лицами. Если имуществом управляет товарищество, то это объединение заботится обо всех работах связанных с общим домом. Собственники, не вступившие в ТСЖ, заключают договор об исполнении работ с товариществом.

Важно! Чтобы обеспечить хорошее состояние дома владельцы на общем собрании утверждают перечень работ с оглавлением. Решается вопрос о том, на каких условиях оказываются услуги и как они финансируются.

Текущий и капитальный ремонт

Текущий ремонт в доме с большим количеством квартир проводится на основе решения совместного открытого собрания. Выполняется уход для поддержания нормального состояния нежилых помещений. В состав работ по текущему ремонту не входят:

починка частей жилых квартир: входных отверстий, лоджий;
утепление входов в жилые комнаты;
ремонт сантехники внутри квартиры;
уборка и озеленение участков, отделенных от общего.

Важно! Работы внутри жилых квартир проводятся в соответствии с правилами содержания жилого помещения в многоквартирном доме.

Если текущей реконструкции недостаточно для нормального функционирования дома, то выносится намерение о выполнении основательного ремонта. Факт фиксируется актом, а само решение принимается всеми владельцами на собрании. Сведения о проведенных мероприятиях, составе, состоянии коллективной собственности фиксируются в технической документации (паспорте) на дом.

Оплата общих затрат

Бремя трат собственники несут пропорционально своей доли в общем домовом имуществе. Владельцы исполняют свои обязанности по оплате, путем внесения денежных средств на счета организации, занимающейся содержанием и текущим ремонтом. Размер расходов вычисляется суммированием всех затрат на содержание общей собственности за месяц. В сумму включаются расходы на оплату за потребление воды, электроэнергии, услуг по канализации и ресурсов, использованных организацией при проведении текущего ремонта.

Контроль за выполнением работ

Государственный контроль над исполнением деятельности по обслуживанию многоквартирного дома осуществляется соответствующими органами и организациями. Администрация города, жилищная инспекция вправе проверить надлежащее выполнение работ и выписать соответствующее предписание. Для проверки могут быть назначены экспертизы. Выявленные дефекты должны своевременно устраняться. Нарушение правил пользования, содержания и ремонта общедомового имущества влечет за собой ответственность по кодексу об административных правонарушениях.

Снижение суммы платы при невыполнении работ

Собственник вправе потребовать снижения размера оплаты, если были оказаны услуги ненадлежащего качества или был перерыв в оказании услуг превышающий нормы. Для реализации этого права собственник должен письмом или на словах обратиться к лицу, ответственному за управление домом. Факт ненадлежащего качества должен быть актирован.

Изменения в правилах 2018

Новые правила содержания и ремонта жилых домов написаны с учетом изменений в Жилищный кодекс, вступивших в силу 11 января 2018 года. Жилищная инспекция теперь может проверять намного большее количество работ и услуг. Полномочия этого государственного органа расширились, и жилищные инспектора смогут полноценно следить за порядком в этой сфере.

Изменился порядок лицензирования управляющих компаний. Теперь каждая УК будет продлевать свою лицензию через пять лет. Получить разрешение на выполнение работ по управлению многоквартирным хозяйством будет сложно тем организациям, которые уже имели нарушения и привлекались к ответственности при осуществлении своей деятельности. Права на управление можно будет лишиться по решению суда. Достаточно не выполнить предписание ГЖИ, и из управления будут выведены все дома.

Эти обновления в жилищном законодательстве закономерны. За много лет накопилось большое количество проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Будем надеяться, что изменения, проведенные в 2018 году, позволят улучшить эту область нашей жизни.