Периодичность осмотров общего имущества многоквартирного дома планируют уточнить.
Минстрой России предлагает установить, что осмотры общего имущества многоквартирного дома могут быть текущими, сезонными и внеочередными 1 . Указанные осмотры общего имущества оформляются актом осмотра и являются основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества требованиям действующего законодательства, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (п. 14 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Предполагается, что текущие осмотры будут общими, в ходе которых предлагается проводить осмотр многоквартирного дома в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр отдельных элементов дома или его помещений. При этом частичные текущие осмотры планируется проводить в сроки, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, в зависимости от материалов изготовления его элементов, подлежащих осмотру.
Что касается сезонных осмотров, то их планируется проводить два раза в год. Так, весенний общий осмотр предполагается осуществлять после таяния снега в целях выявления появившихся за зимний период повреждений элементов здания (сооружения), систем инженерно-технического обеспечения и элементов благоустройства примыкающей к зданию (сооружению) территории. При этом в ходе указанного осмотра планируется уточнить объем работ по текущему ремонту на летний период и по капитальному ремонту – на будущий год. Осенний общий осмотр предлагается проводить по окончании летних работ по текущему ремонту для проверки готовности здания (сооружения) к эксплуатации в зимних условиях.
Внеочередные осмотры планируется проводить в течение суток после произошедших аварии, опасного природного явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
Также предполагается дополнить Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов новыми разделами VII-VIII «Организация обслуживания клиентов» и «Порядок раскрытия информации лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами». В них планируется закрепить в том числе перечень информации, которую управляющая организация обязана раскрывать на:
- вывесках при входе в ее помещение;
- досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором он расположен;
- информационных стендах (стойках) в своем представительстве.
Кроме того, планируется установить, что лица, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, будут обязаны хранить обращение собственника помещения и копию ответа на него в течение 3 лет с момента его регистрации. Сейчас такой срок не определен.
Публичное обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза документа завершатся 22 января 2018 года.
Как часто в МКД должен проводиться осмотр общего имущества.
Вопрос :
Как часто в многоквартирных домах должен проводиться осмотр общего имущества управляющей компанией?
Ответ :
Общий осмотр общедомового имущества МКД обязательно должен проходить 2 раза в год — весной и осенью.
Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов общего имущества МКД и выработка мер по их устранению, согласно договору управления. В ходе осмотров осуществляется также контроль, за использованием и содержанием помещений.
Согласно п.2.1.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее Правила №170) плановые осмотры жилых зданий следует проводить:
общие в ходе, которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
частичные — осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.
Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена вприложении N 1 Правил №170.
В силу п. 2.1.4.Правил №170 результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.
В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома (приложение N 3 Правил №170).
Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.
Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.
В соответствии с п. 4.2.4.1.Правил №170 работники организаций по обслуживанию жилищного фонда обязаны систематически проверять правильность использования балконов, эркеров и лоджий, не допускать размещения в них громоздких и тяжелых вещей, их захламления и загрязнения. Необходимо регулярно разъяснять нанимателям, арендаторам и собственникам жилых помещений и ответственным за коммунальную квартиру правила содержания балконов, эркеров и лоджий.
При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций (п.4.2.4.2 Правил 170).
В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.
Использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению, размещение на них громоздких и тяжелых вещей, их захламление и загрязнение.
Самовольная установка козырьков, эркеров, балконов, лоджий и застройка межбалконного пространства.
Следовательно, за содержание общедомового имущества МКД согласно договору управления отвечает управляющая организация, проведение осмотров общедомового имущества тоже входит в обязанности управляющей организации.
Как провести осмотр общего имущества в МКД и оформить результаты.
РЕКОМЕНДАЦИЯ предоставлена экспертами справочной системы «Управление многоквартирным домом»
Осмотр общего имущества собственников помещений в МКД – это неотъемлемая составляющая его содержания.
Цель осмотра общего имущества – установить тот факт, что его состояние не соответствует требованиям законодательства или есть угроза безопасности жизни и здоровью граждан.
Это предусматривает подп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества).
Какие бывают осмотры
Осмотры состояния общего имущества собственников помещений в МКД бывают плановыми и внеплановыми.
Среди плановых осмотров можно выделить:
- общие, направленные на осмотр общего имущества в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные – осмотры отдельных элементов общего имущества.
Такое деление предложено в п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).
В каких случаях какие осмотры проводить
Плановые осмотры проводят в соответствии с условиями договора управления МКД и годовым планом. Вы можете утвердить внутренний документ (график), в котором будет указана периодичность плановых осмотров. Внеплановые осмотры необходимо проводить:
- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов общего имущества в МКД;
- в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Всегда проводите общий осмотр состояния общего имущества в МКД, приступая к управлению новым для себя МКД и передавая «старый» дом другой УО. То же правило действует в случае создания ТСЖ. Так вы обезопасите себя от лишних претензий в будущем. Цель осмотра – зафиксировать состояние имущества на момент передачи МКД.
Это установлено в п. 2.1.1 Правил № 170.
Другие случаи, в которых УО, ТСЖ, ЖК, ЖСК должны проводить внеплановые осмотры, могут быть предусмотрены договором управления, договором оказания услуг или выполнения работ по содержанию общего имущества в МКД.
Ситуация
Нужно ли привлекать к участию в осмотрах членов совета МКД
Законодательство такую обязанность не устанавливает. Вместе с тем обязательное присутствие членов совета МКД при любых осмотрах или их конкретных видах могут предусматривать:
- условия договора управления МКД;
- дополнительные полномочия, которые общее собрание собственников помещений в МКД передало председателю совета (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Как часто нужно проводить осмотры
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов общего имущества в МКД приведена в приложении № 1 к Правилам № 170. Это указано в п. 2.1.1 этих правил.
Периодичность проведения осмотров управляющей МКД организацией лучше зафиксировать:
- в условиях договора управления МКД – если домом управляет УО;
- в порядке, определенном уставом ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
- в решении общего собрания собственников помещений в МКД либо в договоре оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества – при непосредственном способе управления домом.
Это установлено п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Кто организует осмотры и кто принимает в них участие
Общие плановые, а также внеплановые осмотры проводит организация, управляющая МКД.
Если УО управляет домом, в котором создано ТСЖ (ЖК, ЖСК), то в осмотрах должен участвовать представитель правления ТСЖ. Это предусматривает п. 2.1.2 Правил № 170.
Осмотры отдельных элементов многоквартирных домов, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
На заметку
Применение правил № 170
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.
Минстрой России разъяснил, что Правила № 170 применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24.05.2016 № 19304‑ОГ/04).
Если в договоре управления нет обязанности УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами № 170, то они носят рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 27.12.2002 № 184‑ФЗ.
На практике органы жилищного надзора привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами № 170. Организацию могут оштрафовать на сумму до 50 тыс. руб. по ст. 7.22 КоАП РФ. Суд, скорее всего, поддержит позицию жилищной инспекции. См., например, постановления Верховного Суда РФ от 18.11.2016 № 307‑АД16–10217 по делу № А26-10959/2015, от 30.11.2015 № 307‑АД15–14917 по делу № А66-3331/2015.
Что значит оформить результаты осмотра общего имущества
По итогам осмотра нужно:
- оформить акт осмотра и совершить комплекс необходимых действий на основании этого документа;
- заполнить журнал осмотров.
Как составить акт осмотра общего имущества
Зафиксируйте результаты осмотра в акте. Этого требуют п. 14 Правил содержания общего имущества и п. 2.1.4 Правил № 170.
В акте можно указать на тот факт, что общее имущество достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества).
Акт должны подписать лица, присутствовавшие при осмотре.
На основании акта примите решения:
- о соответствии или несоответствии общего имущества (его элементов) требованиям законодательства;
- о необходимых мероприятиях по ремонту и модернизации общего имущества.
Например, по результатам осмотра можно составить планы текущего ремонта, программы повышения энергоэффективности в МКД либо созвать общее собрание для решения вопроса о проведении текущего ремонта дома.
Такие решения вправе также принять собственники помещений в МКД (п. 14 Правил содержания общего имущества).
Что делать после составления акта осмотра общего имущества
В течение месяца со дня составления акта вы обязаны:
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год – по результатам весеннего осмотра, на следующий год – по итогам осеннего);
- выдать рекомендации собственникам помещений в МКД на выполнение текущего ремонта;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Кроме того, в зависимости от вида осмотра вам нужно:
- по результатам весеннего осмотра – составить перечень мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
- по результатам осеннего осмотра – проверить готовность МКД к эксплуатации в зимних условиях.
Такие обязанности определены в п. 2.1.5 Правил № 170.
Что записать в журнал осмотров
Управляющая МКД организация должна вести журнал осмотров общего имущества в МКД. По итогам осмотра отразите в журнале выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.
Такую обязанность предусматривает п. 2.1.4 Правил № 170. Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении № 3 к этим правилам. 
Загрузка...