Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
К общему имуществу согласно ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся:
— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
— иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В соответствии с ч.2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.
Согласно ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ст. 38 ЖК РФ).
Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома третьими лицами (операторами связи, интернет-провайдерами).
Вопрос-ответ по теме
В город заходит новая компания по установке сети широкополостного доступа (интернет, цифровое телевидение). Они представились Мегафоном и заявили, что по Закону о связи начинают долбить верхние этажи МКД и тянуть по наружным стенам свои оптиковолоконные сети. Собственники не принимали решения об использовании общего имущества. Более того, ранее Ростелеком разрушил стены первых этажей, не спрашивая собственников, а последствия их деятельности мы исправляем уже 2 года. Как в таком случае поступать управляющей компании: вызывать полицию, писать в прокуратуру, или они правы?
Передача общего имущества собственников помещений в МКД (далее – общее имущество) в пользование третьим лицам, в т. ч. для размещения оборудования и сетей операторов связи осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Это определено ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Организация, управляющая МКД, не обладает полномочиями самостоятельно принимать решения о допуске операторов связи в МКД для осуществления монтажа оборудования, если решением общего собрания собственников управляющей организации не переданы соответствующие полномочия, в т. ч. в части заключения с третьими лицами договоров пользования (аренды) общим имуществом. Данное право собственников предусмотрено п. 3 и п. 3.1. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
Без решения общего собрания управляющая организация не вправе допускать интернет-провайдера к установке оборудования и работам по прокладке коммуникаций на общем имуществе.
В любом случае, исходя из норм ч. 1 и ч. 1.1. ст. 161 ЖК РФ, а также п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, организация, управляющая МКД, несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.
При наличии решения общего собрания управляющая организация вправе предъявить оператору связи требования – технические условия по проведению работ по организации доступа оператора связи в МКД, обеспечивающие соблюдение характеристик надежности и безопасности дома.
Данная позиция определена Федеральной антимонопольной службой России в информационном письме от 27.05.2015 № ИА/26126/15.
По решению собственников объекты общего имущества в многоквартирном доме (МКД) могут быть переданы в пользование как одному из собственников помещений, так и третьим лицам, включая управляющую организацию (УО). Подобное пользование не должно нарушать права и законные интересы иных граждан и юридических лиц, проживающих в доме. Частый пример пользования общедомовым имуществом (ОИ) – размещение на крышах и фасадах дома наружной рекламы, антенн, систем коллективного приема телевидения и радио, вентиляционного оборудования, а также использование чердачных и подвальных помещений под офис УО.
Собственники жилых и нежилых помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются ОИ. Имущество, находящееся в общей долевой собственности, является единым целым, и по отношению к нему все участники выступают как единый собственник и должны выражать общую волю в отношении предмета собственности.
В рамках действующего гражданского и жилищного законодательства выражение воли должно происходить путем принятия решения собственниками ОИ.
Решение о пользовании ОИ принимается по принципу квалифицированного большинства, т. е. не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Так, если общая полезная площадь дома составляет 7233,6 кв. м, то решение должно быть принято собственниками, обладающими не менее 4822,4 кв. м (7233,6 × 2/3, что составляет 2/3 голосов).
Общее имущество многоквартирного дома.
«Общее имущество многоквартирного дома»
Под общим имуществом законодательством понимаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе:
межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифты; лифтовые и иные шахты; коридоры;
технические этажи; чердаки; подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши; ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.
Содержание общего имущества дома обеспечивается:
собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, либо путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом);
товариществом собственников жилья (жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом) путем членства собственников помещений в указанных организациях либо путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
Право собственности на общее имущество
Право собственности на общее имущество возникает в момент государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме (ст. 131 ГК РФ).
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади помещения в доме, принадлежащего тому или иному лицу на праве собственности (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Что касается отнесения земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то данные вопросы обозначены в ст. 16 Федерального закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.
Как предусмотрено ч. 2 ст. 36, собственники владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком многоквартирном доме. Вопросы владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, подлежат регламентации ст. 246 и 247 ГК РФ. имущество многоквартирный дом распоряжение
Уменьшить размер общего имущества допустимо только с согласия всех собственников путем реконструкции дома (ч. 3 ст. 36).
Что же касается передачи общего имущества в пользование иным лицам, то решение об этом принимает общее собрание собственников. Причем решение правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть в данном случае достаточно квалифицированного большинства, а не согласия всех собственников. Условием такой передачи является соблюдение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
Земельный участок может быть ограничен в праве пользования по основаниям, установленным ст. 56 ЗК РФ и ст. 274 — 277 ГК РФ. Такие ограничения подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) может устанавливаться для обеспечения прохода или проезда через земельный участок, прокладки линий электропередачи, связи, трубопроводов и т.д. (ст. 274 ГК РФ).
В случае разрушения (случайной гибели) дома собственники сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на оставшийся земельный участок, а также на расположенные на участке объекты, которые предназначались для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- 1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- 2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в нраве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ)
Общее собрание собственников помещений в МКД
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- 3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
- 4) выбор способа управления многоквартирным домом;
- 5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ).
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов.
При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней.
Загрузка...