Кто собственник общего имущества многоквартирного дома.
До принятия и вступления в силу первой части Гражданского кодекса РФ, в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного жилищного фонда являлись лишь совладельцами либо пользователями (а не собственниками) внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования. Положением, закрепленным в ст. 290 Гражданского кодекса РФ, законодатель изменил статус общего имущества многоквартирного дома, определив, что общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Новый жилищный кодекс расширил круг субъектов общей долевой собственности в многоквартирном доме, включив в него также собственников нежилых помещений При этом, в ст. 36 Жилищного кодекса приведен перечень помещений общего пользования, где среди прочих объектов отдельно выделены подвалы и чердаки, которые наиболее часто становятся предметом спора между собственниками жилых помещений и государством, ввиду того, что последнее, без учета мнения жильцов, образует из них самостоятельные объекты недвижимости, регистрирует за собой право собственности и передает помещения организациям для коммерческих нужд. Насколько соответствуют закону подобные действия? Согласно ст. 249 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности должно осуществляться с согласия всех сособственников. В данном случае происходит нарушение прав граждан, которые лишаются части принадлежащего им имущества без соразмерной компенсации и без учета их мнения.
Соответствующие акты государственных органов по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома подлежат отмене в судебном порядке. Требования о признании регистрации права собственности за государством и договоры по распоряжению спорным имуществом могут быть оспорены по заявлению непосредственно граждан-собственников жилых помещений или организации, представляющей интересы жильцов. В соответствии с новым жилищным законодательством товарищества собственников жилья наделены правом принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно ст. 46 Гражданского процессуального кодекса РФ в случаях, предусмотренных законом, организации вправе обратиться от своего имени в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе. Товарищество собственников жилья выступает в процессе от своего имени, но в интересах физических лиц, собственников жилых помещений. Спор не связан с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, поэтому, подведомственен суду общей юрисдикции, несмотря на то, что истцом является юридическое лицо – товарищество собственников жилья.
Ответчиком по таким делам будет государство в лице соответствующего исполнительного органа (комитета по управлению государственным имуществом).
Что касается предмета доказывания по данным делам, то, обосновывая свое право на нежилые помещения в многоквартирном доме, органы государственной власти, как правило, ссылаются на положение о том, что спорные помещения не являются объектами общего пользования и в виду этого на них не распространяется режим общей долевой собственности. При этом не учитывается тот факт, что указание в ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ на обслуживающий характер помещений, принадлежащих собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности, не означает возможность выделения в многоквартирном доме наряду с жилыми помещениями и обслуживающими, также помещений, которые, не подпадая под первые две категории, фактически оказываются без собственника. Именно таким образом толкуют ст. 290 Гражданского кодекса РФ, 36 Жилищного кодекса РФ государственные органы, признавая право собственности за государством на помещения, которые, по их мнению, не являются общими, т.к. непосредственно не обслуживают жилые помещения. Тогда как указанные нормы (ст. 36 Жилищного кодекса РФ, ст. 290 Гражданского кодекса РФ), подлежат комплексному толкованию. Многоквартирный дом представляет собой совокупность самостоятельных объектов недвижимости, принадлежащих различным собственникам и имущества (помещений, строений, коммуникаций, устройств), принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима. Содержание помещений, расположенных за пределами квартир за счет средств собственников жилых помещений, указывает на то, что право долевой собственности распространяется на все имущество в целом.
Пытаясь доказать правомерность своих действий представители органов государственной власти, как правило, ссылаются на документацию и заключения Государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» о том, что нежилые помещения в многоквартирном доме являются самостоятельными объектами недвижимости и не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. При этом следует отметить, что согласно уставу Государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» к компетенции данного органа относится формирование объекта недвижимости, техническое и экономическое описание, а также юридическое обособление (индивидуализация) объекта недвижимости, позволяющее выделить его из других объектов недвижимости. Ни слова о правах указанного учреждения решать вопрос о правовой квалификации тех или иных правоотношений по поводу недвижимого имущества в уставе Государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» не сказано.Таким образом, Государственное учреждение»Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» вправе проводить исключительно техническое описание объекта, но не вправе определять его правовой статус и собственника.
Специалистов нашего бюро имеют успешный опыт отстаивания интересов жильцов по описанной категории споров. Есть практика, когда районный суд признал недействительным инвестиционный договор, заключенный между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общества с ограниченной ответственностью «Гамма» на реконструкцию чердачного помещения, согласно которому, спорное помещение должно было после окончания строительных работ перейти в собственность инвестора (дело по «Мойке, 8»).
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Важной особенностью правового режима объектов недвижимости в многоквартирном доме является то, что всем собственникам жилых помещений наряду с принадлежащими им помещениями принадлежит доля собственности на общее имущество в этом многоквартирном доме.
Многоквартирный дом как объект прав собственности представлен на рисунке 1.
Рисунок 1. Многоквартирный дом как объект собственности Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в данном доме:
V помещения в МКД, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме — межквартирные лестничные площадки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
S иные помещения в МКД, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социальнобытовых потребностей собственников МКД, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
S крыши, ограждающие несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения;
S земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства данного дома объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном законом порядке распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников путем реконструкции.
По решению собственников, принятому на общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Земельный участок, на котором расположен МКД, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.
В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса МКД собственники помещений сохраняют свою долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался дом с элементами благоустройства и озеленения и на иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД объекты, расположенные на данном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на момент разрушения.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Размер доли собственника рассчитывается так:
Доля = S помещения собственника / S всех помещений в доме (кроме общего имущества),
где S — площадь, кв. м
Доля собственника жилого помещения в общей долевой собственности следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Собственники помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел свей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД; отчуждать свою долю в праве общей собственности, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества для собственника определятся долей в праве общей собственности на это имущество.
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади этой комнаты. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества данной квартиры. При этом доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей этого собственника в праве общей собственности на общее имущество. А доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади его комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в квартире.
Собственникам помещений в МКД принадлежат права на денежные средства, находящиеся на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества. Такой счет (специальный счет) открывается в кредитной организации, и формируется за счет взносов на капитальный ремонт, пеней, уплаченных из-за ненадлежащего исполнения обязанностей по уплате этих взносов, а также начисленных кредитной организацией процентов.
Доля собственника помещения в МКД в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником и предшествующим собственником этого помещения. Право собственника на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на помещение. При переходе права собственности доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства специального счета, равна доле в праве на эти денежные средства предшествующего собственника. Собственник не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные средства специального счета.
Использование общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с частью 4 статьи 36 Кодекса объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, только по решению собственников помещений, принятому на общем собрании таких собственников.
При этом нужно понимать, что право каждого собственника общего имущества объективно ограничено в связи с аналогичными правами других участников долевой собственности. Именно поэтому высшим органом управления домом является общее собрание собственников помещений в нем
При использовании общего имущества жители данного дома могут обрести источник дополнительного дохода от использования общедомового. В основном общее имущества МКД может быть использовано:
для размещения оборудования Интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.
Размещения рекламных конструкций на фасаде, крыше и др. объектах общего имущества МКД.
Передача в аренду технических помещений дома третьим лицам.
Важный момент: все денежные средства, получаемые от использования общего имущества собственников МКД – являются также общим имуществом. И доля каждого собственника на эти деньги равна его доле в праве на общее имущество, это, как правило, десятые доли процента
По решению общего собрания собственников получаемый доход может быть использован для ремонта подъездов, уменьшения платы за ЖКУ, посадить деревья, установить столбики, мешающие парковке на тротуаре, и установить новое ограждение.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Загрузка...