Новое в блогах.
Земля под многоквартирным домом принадлежит его жильцам.
Если дом сносят, то право на землю под домом и рядом с ним у вас остается. Это означает, что муниципалитет должен предоставить вам денежную сумму, эквивалентную стоимости квартиры и вашей части земельного участка, или жилье аналогичной стоимости.
Земля под многоквартирными домами и прилегающая к ним территория частенько становится яблоком раздора между их жителями и властями. Особенно обостряется накал, когда на детской площадке вдруг начинают рыть котлован под какие-нибудь коммерческие цели или впритык к дому строят еще один. Но бывает, не дай бог, из-за взрыва газа дом разрушился, а людей расселяют в жилье несоизмеримо хуже того, что было. И при этом никто не учитывает, что на месте дома осталась земля, которая дорожает с каждым годом. Эта земля — она чья?
Территория по закону.
— Многие и не подозревают, что, являясь владельцем приватизированной квартиры, автоматически становятся собственником не только лестниц, крыши, подвала, фундамента дома, но и земельного участка, находящегося под домом и рядом с ним. А значит, обладают практически бесценным капиталом, — говорит руководитель сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» института Экономики города Татьяна Лыкова. — Поэтому для собственников квартир нет выбора — приватизировать землю или нет. Она уже принадлежит им по закону. Но по существующему положению фактически ею можно только владеть, а пользоваться и распоряжаться, то есть что-то построить на этом участке, продать, сдать его в аренду или под залог, можно после того, как участок будет «сформирован» и ему присвоят кадастровый номер. Это действие официально на бумаге закрепляет право собственности участка за собственниками помещений.
Начиная с марта 2005 года государство обязало субъекты федерации и муниципалитеты формировать границы городских земельных участков на своей территории за счет местного бюджета, потому что дело это очень затратное. Однако сегодня в российских городах разграничено только 20% территории. Правда, времени на раскачку у городских властей нет, потому что в градостроительном кодексе четко прописано, что вся градостроительная документация должна быть оформлена муниципалитетами до 2010 года. После этой даты муниципалитетам запрещается предоставлять новые земельные участки под строительство, если они не приняли документов территориального планирования, иначе говоря, не утвердили планов и границ всех земельных участков в городе.
Зачастую муниципалитеты мечутся между выбором, какую часть земли оставить себе, памятуя, что город застраивается. Однако законодательство в отношении земли под многоквартирными домами таково, что выбора не оставляет. Существуют правила, по которым земельный участок в фактических границах и в фактическом использовании: с подъездными путями, газонами и т.д., то есть то, что относится к дому, — принадлежит ему. Может показаться спорным момент, если по территории двора проходят коммуникации, допустим, теплосеть. Кому принадлежит эта часть земли? Собственникам квартир. Только существует право сервитута, то есть доступа или ограничения пользования этим участком земли.
Межевание на совести властей.
Чтобы обезопасить себя и защитить свой дом от посягательств со стороны, жильцы многоэтажек кинулись приватизировать земельные участки. Подогревают ажиотаж и нагревают на этом руки фирмы, занимающиеся сделками с недвижимостью. Если помощь в приватизации квартиры таких фирм обходится в среднем в 10 000 рублей, то за оформление земли под домом берут от 30 000 рублей и больше. Кстати, в Госдуму внесена поправка, которая должна уточнить процедуру оформления участков, возлагая траты за работу исключительно на муниципалитеты.
Поэтому если у вас нет срочной потребности в оформлении своих прав на участок, то лучше подождать, пока власти все сделают сами, в общем-то, земля все равно формально ваша. Но если есть угроза несанкционированной стройки во дворе или жильцы решили сами что-то возвести на этом участке, а возможно, захотели взять крупный кредит на модернизацию своего жилья, то можно ускорить процесс оформления участка в собственность. Согласно ст. 16 закона «О введении в действие Жилищного кодекса» подать заявку на оформление границ участка может один собственник, проживающий в многоквартирном доме, или его представитель. Для этого необходимо обратиться в администрацию вашего города с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. После того как границы сформированы, отправляйтесь в органы государственного кадастрового учета. Последний шаг — утверждение кадастрового плана и кадастрового номера, то есть запись в государственном кадастре с занесением этого номера в единый государственный реестр прав на недвижимость. С этого момента с участком можно делать все что угодно, конечно, в рамках закона и городской градостроительной документации.
Об этом мало кто знает, но в Жилищном кодексе есть норма, позволяющая собственникам помещений в ветхом доме решить свою жилищную проблему без участия муниципалитета и за большие деньги. Именно за счет стоимости земельного участка. Его можно продать напрямую инвестору без участия муниципалитета или выставить на аукцион — кто больше даст. Муниципалитет в этом случае выступает только в роли совладельца земельного участка, если в доме есть неприватизированные квартиры. Когда в городе идет активное строительство и спрос на участки у инвесторов большой, жильцы могут продать не дом, а землю, на которой он стоит и выгодно решить свою жилищную проблему. В случае если дом дышит на ладан, а инвесторов нет, то здесь должны вмешаться власти и выкупить этот участок для муниципальных нужд. Они принимают решения о расселении людей и о дальнейшей его судьбе.
Стараясь сберечь как можно больше муниципальной земли в собственности, власти забывают, что, до тех пор пока у жильцов не оформлены права собственности на земельный участок, они могут не платить за уборку и содержание этого участка. С другой стороны, откуда город берет средства на уборку территории? За счет налогов. Поэтому в ближайшие годы вместо существующих налогов за квартиру и землю появится единый налог на недвижимость. Не секрет, что с момента приватизации квартир мы должны платить земельный налог, однако пока межевание не произведено, налоговые инспекции не выставляют счета за землю собственникам квартир. Сейчас его платят только арендаторы и землепользователи. Но после введения единого налога на недвижимость каждый из нас, кто владеет квартирой, будет платить налог относительно рыночной стоимости той земли, на которой стоит его дом. Поэтому чем больше земли отдаст город, тем больше соберет налогов и снимет с себя головную боль по содержанию придомовой территории. Этим будут заниматься жильцы.
Земля под многоквартирным домом аренда или собственность.
Количество просмотров: 10 324
Когда люди обращаются ко мне за подбором квартиры в той или иной новостройке, очень часто я слышу вопрос имеет ли значение находится земля под многоквартирным домом в собственности или в аренде.
Настало время осветить и этот вопрос. Итак, компания-застройщик, которая планирует возведение многоквартирного жилого дома, может быть, как собственником земельного участка под застройку, так и арендовать его у государства.
В данной статье рассмотрим оба этих варианта с точки зрения будущих покупателей квартир в таких новостройках.
Оглавление
Какие документы на землю должен иметь застройщик, на что обратить внимание при ознакомлении
Если строительная компания является собственником земельного участка. В этом случае она должна располагать свидетельством о праве на землю. Изучая его, обратите внимание на дополнительные условия пользования данным участком.
В документе могут указываться ограничения на застройку охранной зоны ручья или газопровода, закреплено право проезда третьих лиц и т.п.
2. Если застройщик арендует землю, внимательно изучите договор аренды. Предпочтительно, чтобы он был заключен с муниципальными властями на длительный срок (до 49 лет). Также обратите внимание на то, чтобы земля не была частью природоохранной зоны.
В договоре должен быть указан момент, что арендатор собирается использовать участок под строительство многоэтажного жилого дома.
В настоящее время, большинство застройщиков используют вариант аренды земельного участка, как самый мало затратный для застройщика.
Какая бы форма собственности на земельный участок ни была оформлена у застройщика, и договор аренды, и свидетельство о праве собственности на землю должны быть соответствующим образом оформлены и иметь регистрационный номер, полученный в Регистрационной палате РФ.
Право собственности на земли под многоквартирным домом (МКД)
Согласно законодательству РФ, земля под многоквартирным домом и прилегающий участок являются коллективной собственностью всех жильцов.
Это возможно при сформированном участке, который имеет свой кадастровый номер. Право собственности жильцов на земельный участок закреплено в Жилищном кодексе Российской Федерации. Передача земли в долевое владение жильцов проводится на бесплатной основе.
Когда процесс строительства и ввода в эксплуатацию МКД завершен, владельцы квартир регистрируют свои права собственности на имущество. Некоторые из наших застройщиков берут на себя хлопоты, связанные с оформлением этих документов на себя.
Момент такой регистрации прав на квартиру хотя бы одним собственником является фактом, подтверждающим возникновение прав жильцов на земельный участок.
Действующий договор аренды между застройщиком и муниципалитетом одновременно утрачивает свою силу.
Важный момент! По действующему земельному законодательству, иностранные граждане не имеют права приобретать землю в РФ, поэтому, если земля находится в собственности у застройщика, то покупатель квартиры, автоматически приобретает право и на кусочек земли под ним, что противоречит российскому законодательству. Если же, земля находится в аренде у строительной компании, то подобного права на землю покупатель квартиры не обретает, что автоматически расширяет круг потенциальных покупателей для застройщика.
Финансовые риски и нюансы
Стоимость жилья в случае, когда собственником земли выступает застройщик, будет выше, чем если бы он арендовал участок. Это прямые дополнительные расходы потенциальных участников договора долевого участия в строительстве.
Многие покупатели предпочитают иметь дело со строительными компаниями, являющимися собственниками земли, так как это якобы повышает шансы на успешное завершение стройки и получение желаемого имущества.
На самом деле вариант, когда застройщик арендует участок ничем не хуже. Тут, скорее нужно обратить внимание на репутацию самой строительной компании, количество сданных ею объектов и так далее. Даже если земля принадлежит застройщику, это не гарантирует плановое осуществление и завершение строительного процесса.
Стройка на арендованном участке для владельцев квартир обеспечивает такое же право общей долевой собственности на землю, как и в случае, если земля находится в собственности у застройщика.
Главное, чтобы дом был построен, и участники долевого строительства могли зарегистрировать своё право собственности на квартиры.
Поэтому, в вопросе о том в аренде находится земельный участок или в собственности у строительной компании, приоритетным является изучение состояния разрешительной документации и репутации строительной компании.
Кто является собственником земли под многоквартирным домом.
Под земельным участком под жилым домом признаётся придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства, относящаяся к объектам общего имущества собственников помещений в МКД (ч.1 ст.36 ЖК РФ).
Это общедолевая собственность, которая не может стать чьим-то частным владением. Размер и границы участка остаются неизменными, если только собственники на общем собрании не решат сделать реконструкцию (п.4 ст.37 ЖК РФ).
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиями земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 ЖК РФ).
Уважаемые читатели, если вы столкнулись с вопросом как оформить земельный участок под многоквартирным домом для Вас Новороссийский отдел Управления Росреестра по Краснодарскому краю предлогает пошаговую инструкцию.
Шаг 1: Вам необходимо уточнить поставлен ли участок на кадастровый учет. Земельный участок, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до 1 марта 2005 г.) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Шаг 2: Провести общее собрание всех собственников квартир. Если же земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 года, то в таком случае необходимо провести общее собрание всех собственников квартир, принять совместное решение о формировании участка земли, а также выбрать уполномоченное лицо.
Получить информацию о факте формирования участка под многоквартирным домом и постановке его на кадастровый учет можно на публичной кадастровой карте на сайте Росреестра http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/ либо запросить сведения в кадастровой палате или МФЦ.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом (форму протокола см. в Приказе Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 31 июля 2014 г.№ 411/пр).
Шаг 3: Выбранному на собрании представителю собственников необходимо обратиться с заявлением о формировании земельного участка в администрацию муниципального образования, на территории которого расположен земельный участок. Данное заявление будет являться основанием для проведения кадастровых работ и государственного учета земельного участка. На данном этапе проверяется наличие проекта межевания квартала, на котором расположен земельный участок. При его наличии выдается решение (распоряжение) об утверждении границ участка на кадастровой карте территории. Если земельный участок находится на неразмежеванной территории, то квартал вносится в соответствующий план межевания. Кадастровые работы выполняются на основании распоряжения об утверждении границ земельного участка. Также жители вправе сами обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ по определению (уточнению) местоположения границ земельного участка. На данном этапе оформляется межевой план.
Шаг 4: Подать заявление в кадастровую палату либо в МФЦ о постановке земельного участка на кадастровый учет. Кроме заявления, необходимо предоставить протокол общего собрания собственников помещений и межевой план земельного участка. Услуга постановки на кадастровый учет бесплатна и занимает 10 рабочих дней. В случае положительного решения органа кадастрового учета заявителю выдаётся кадастровый паспорт земельного участка.
Шаг 5: Подать документы на государственную регистрацию права на земельный участок в офисах кадастровой палаты или МФЦ.Перечень подразделений МФЦ, с указанием адресов и часов приема, опубликован на официальном сайте Росреестра. Подать документы также можно в электронной форме через Интернет, включая Единый портал государственных и муниципальных услуг.
Необходимо предоставить следующие документы:
1.Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности.
- 2.Технический паспорт дома.
- 3.Документ, который подтверждает полномочия представителя собственников.
- 4.Документ об уплате государственной пошлины.
- 5.Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после 01.03.2005 г.
- 6.Документ технического учёта многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества многоквартирного дома.
- 7.Решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (указываются сведения о собственниках всех конкретных помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, а также определенные собранием или соглашением размеры долей в праве на общее имущество в многоквартирном доме каждого собственника (в виде правильной простой дроби).
- 8.Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие у собственников прав на помещения.
Загрузка...