Кто является застройщиком многоквартирного дома

ЧЕМ ЗАКАЗЧИК ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗАСТРОЙЩИКА?.

Одними из субъектов инвестиционной деятельности, участниками капитального строительства являются заказчики или застройщики, или заказчики-застройщики – по сути, это одно и то же.

В статье приведен ряд определений понятиям «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик». Разберемся поподробнее, кто есть кто.

Согласно статье 702 Гражданского кодекса заказчиком является сторона договора подряда, которая обязывает другую сторону – подрядчика – выполнить по соответствующему заданию определенную работу и сдать ее результат; заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Заказчик — юридическое или физическое лицо, обратившееся с заказом к другому лицу — изготовителю, продавцу, поставщику товаров и услуг (подрядчику). В качестве заказчика могут выступать правительство, государственные органы, учреждения, организации, предприятия, граждане (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. «Современный экономический словарь» (ИНФРА-М, 2006)).
Согласно п. 3 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчиками являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчиками могут быть инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

В соответствии с Положением о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции строящегося предприятия и техническом надзоре, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 №16 заказчик-застройщик – это юридическое лицо, которое распоряжается денежными средствами, выделяемыми на финансирование капитальных вложений, а также всеми материальными ценностями, учитываемыми на балансе капитального строительства, несет ответственность за ввод в действие в установленные сроки производственных мощностей и объектов, сооружаемых в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, за своевременную подготовку их к эксплуатации, обеспечение высокого уровня архитектуры и градостроительства, проектных решений и качества строительства, определение и соблюдение утвержденной сметной стоимости строительства, договорных цен (не допуская необоснованного их превышения), своевременную поставку оборудования, а также оплату выполненных строительно-монтажных работ и поставляемого оборудования.
Заказчиками-застройщиками по стройкам и объектам, включенным в перечень (далее — заказчики-застройщики), могут являться:

б) государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дирекции строящихся объектов, образованные в форме государственного или муниципального унитарного предприятия на праве оперативного управления (далее — дирекция);

в) негосударственные коммерческие организации, которым государственные капитальные вложения на финансирование принадлежащих им строек и объектов, включенных в перечень, предоставлены при условии передачи в собственность Российской Федерации части акций (паев) этих организаций в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

г) органы государственной власти Российской Федерации и их территориальные органы в отношении включенных в перечень строек и объектов, находящихся у них в оперативном управлении
(п. 7 Постановления Правительства РФ от 11.10.2001 №714 «Об утверждении положения о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета».

Несмотря на такие различия в представленных нами определениях, следует сказать, что чаще всего слова «заказчик», «застройщик» или «заказчик-застройщик» употребляются как одинаковые по смыслу.

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность.

В условиях современного рынка строительных услуг сделать выбор в пользу того или иного застройщика непросто. Чтобы свести к минимуму возможные риски (финансовые, организационные, технологические), необходимо располагать определенными знаниями, часть которых предлагаем изучить в предлагаемой подборке.

ГК РФ дает точные понятия терминов, используемых в строительном делопроизводстве. Заказчик – это физическое или юридическое лицо (организация, предприятие государственной или негосударственной формы собственности), осуществляющий заказ на производство строительных работ и услуг на платной основе. В функции заказчика входит не только заказ работ, но и приемка готовой строительной продукции с последующей оплатой. Заказчиком может быть частное лицо, коммерческая структура, производственное объединение или государство.

Застройщик

Застройщик – строительная организация, специализирующаяся на производстве строительно-монтажных работ по объектам капитального строительства, ремонта и реконструкции объектов. По завершению строительства или ремонта застройщик должен сдать объект в эксплуатацию, и получить расчет за выполненный объем работ. Для выполнения производственного, финансового и календарного плана работ застройщик может использовать собственные трудовые ресурсы (в качестве подрядчика) или привлекать субподрядные организации.

Основное различие между этими понятиями можно свести к следующему: Заказчик заказывает строительство или ремонт объекта и оплачивает результат; застройщик – выполняет эти работы и получает за это вознаграждение.

Коммерческие и производственные структуры могут использовать для строительства или ремонта зданий не только собственные, но и привлеченные средства. Физическое или юридическое лицо, которое частично или полностью финансирует строительство на условиях последующего получения пассивного дохода, называется инвестором. В зависимости от срока окупаемости проекта инвестиции подразделяются на: краткосрочные и долгосрочные. В качестве инвестора могут выступать как застройщики, выполняющие заказ по возведению, ремонту или реконструкции объекта, так и третьи лица, не занятые строительными работами.

Долевое строительство

В ряде случаев в качестве со-инвесторов выступают физические лица. Денежные средства, дольщиков являются особой формой инвестиций, привлекаемых строительной или инвестиционной компанией с целью возведения строительных объектов. Каждая такая доля после введения объекта в эксплуатацию передается инвестору-дольщику. Отношения между «дольщиками» регулируются Договором участия в долевом строительстве. Перед тем, как стать участником строительства, «дольщику» следует ознакомиться как с возможными рисками, так и гарантиями, предусмотренными Кодексом об административных правонарушениях и Федеральным законом №214-ФЗ.

Девелопмент

Девелопмент – предпринимательская деятельность, предметом которой являются объекты коммерческой недвижимости (офисы, торговые и развлекательные центры, склады, гостиницы, недвижимость, возводимая с целью получения арендной платы и т.п.). Следовательно, девелопер – это предприниматель, руководящий строительным процессом от разработки проектной документации, подготовки бизнес-плана, приобретения земельного участка, организации рекламной кампании, выбора застройщика до реализации этого объекта с целью получения максимальной прибыли. В отличие от застройщика, являющегося собственником земельного участка, на котором планируются или ведутся строительные работы, девелопер занимается вопросами организации, финансирования и продажи коммерческой недвижимости.

Ответственность застройщика

Застройщик обязан своевременно публиковать правдивую информацию о строительном объекте в СМИ. В противном случае он может быть привлечен к ответственности по ст. 14.28 (ч. 2) КоАП.

Если на руках у застройщика не имеется разрешения на строительство, он не имеет права привлекать средства «дольщиков». При нарушении данного положения застройщику грозит штраф от 0,5 до 1 млн. рублей. Эта сумма штрафа может быть начисленная за каждый незаконно подписанный договор долевого участия.

Не имея разрешения на строительство, застройщик не может размещать информацию (или неполную информацию) о строительном объекте в СМИ, заниматься организацией рекламы и т.п. В этом случае сумма штрафа может составлять от 100 до 500 тыс. рублей.

В соответствии с законом, застройщик обязан:

Соблюдать сроки строительства и сдачи объекта;
Гарантировать исполнение условий заключенного Договора;
Обеспечить надлежащие условия залогового обеспечения (земельного участка и строящегося объекта недвижимости) на случай банкротства;
Предоставить заинтересованным лицам («дольщикам») полную, достоверную информацию относительно строящегося объекта (срок ввода здания в эксплуатацию, этаж, номер дома, количество комнат и т.п.).

Как выбрать застройщика?

Чтобы свести к минимуму или полностью исключить все возможные риски, при выборе застройщика целесообразно собрать и проанализировать всю полезную информацию относительно его профессиональной деятельности.

Дата регистрации компании и срок ее деятельности. Это можно проверить на специальной странице сайта налоговой службы.
Имеется ли у компании расчетный счет в банке и как давно он работает?
Имеются ли на балансе компании основные производственные фонды (здания, транспорт, спецтехника и т.п.).
Имеется ли у компании собственный сайт, как давно он работает. Это легко проверить на сайте Довериевсети.
Какие проекты уже выполнены застройщиком, имеются ли объекты, незавершенные строительством?
Работает ли компания над другими проектами, одновременно с рассматриваемым объектом?
Имеется ли у компании-застройщика финансовая задолженность перед бюджетом и кредиторами. Проверку контрагентов легко выполнить на специальном сервисе.

Ошибки при выборе застройщика:

Заключение Договора с компанией, не имеющей официальной регистрацией;
Отсутствие у застройщика сметной документации на СМР;
Отсутствие у застройщика официального Свидетельства о праве собственности на землю;
Заключение Договора с представителем застройщика, предъявившим не надлежаще оформленную доверенность;
Отсутствие у застройщика разрешения на строительство и др.

Другие полезные рекомендации по выбору застройщика

Советы по выбору и оценке строительной компании — на видео.

Справочник строителя | Субъекты инвестиционной деятельности.

Строительные работы (20 записей)

Недвижимость (100 записей)

Единицы измерения (18 записей)

СУБЪЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ЗАКАЗЧИК-ЗАСТРОЙЩИК

ПОДРЯДЧИК (ГЕНЕРАЛЬНЫЙ И СУБПОДРЯДЧИКИ)

ПОЛЬЗОВАТЕЛИ

ПРОЧИЕ УЧАСТНИКИ

Строительство и ремонт

О строительстве — для строителей, застройщиков,
заказчиков, проектировщиков, архитекторов