Мир жкх общее собрание собственников мкд как его провести

Как провести собрание собственников по выбору УО в новостройке.

Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. Теперь жители новостроек могут организовать первое ОСС сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Рассказываем о том, как провести ОСС по выбору УО в новом доме.

Кто управляет домом после его сдачи в эксплуатацию

Собственники нового дома должны выбрать способ управления МКД согласно ч. 4 ст. 44 ЖК РФ. При этом за них вопрос выбора управляющей организации решает сначала застройщик, а затем орган МСУ:

  • в течение пяти дней со дня ввода дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с управляющей организацией на срок не более трёх месяцев (ч. 14 ст. 161, п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ);
  • в течение сорока дней со дня выдачи разрешения на эксплуатацию нового МКД орган МСУ проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации.

После завершения конкурса у собственников помещений МКД есть два месяца на то, чтобы заключить договор с выбранной по результатам тендера организацией, либо выбрать иную форму управления домом или другую управляющую организацию.

Кто может инициировать ОСС в новостройке и голосовать на нём

Управляющая организация, которая хочет получить в управление новостройку, имеет два способа это сделать:

  • выиграть открытый конкурс, организованный органом МСУ;
  • организовать в доме общее собрание собственников по выбору УО.

До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично: в ОСС могли принимать участие только собственники помещений в новом доме, а регистрация права собственности порой занимала до полугода.

№ 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность.

Поэтому управляющая организация, стремящаяся получить в реестр лицензий новый многоквартирный дом, может организовать общее собрание собственников по данному вопросу, не дожидаясь, пока дольщики получат документы, подтверждающие регистрацию собственности.

Что УО должна учесть при организации ОСС в новостройке

Есть несколько особенностей, который УО должна учесть, организуя общее собрание собственников в новом многоквартирном доме:

1. УО до заключения договора управления не может указывать себя в качестве инициатора ОСС.

Инициатором собрания до заключения ДУ может выступать только собственник помещения в МКД (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ). Значит, собрание в новостройке можно провести только после государственной регистрации права собственности хотя бы одним собственником квартиры в доме. Упоминание о праве дольщиков по организации общего собрания собственников в Жилищном кодексе РФ или ином нормативно-правовом акте отсутствует.

Если в МКД ещё есть непроданные помещения, то они принадлежат застройщику. Следовательно, как собственник квартир в доме, застройщик также может выступить в качестве инициатора ОСС и имеет право голосовать по вынесенным на обсуждение вопросам.

Также инициатором может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока орган МСУ организует открытый конкурс по выбору УО или собственники не выберут другую УО (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

2. Для организации ОСС и подсчёта кворума необходимо получить сведения о собственниках помещений в МКД и лицах, принявших квартиры у застройщика по акту приёма-передачи.

Информация о собственниках квартир и зарегистрированных договорах долевого участия в строительстве многоквартирного дома есть в МФЦ и Росреестре. А реестр дольщиков, принявших помещения по передаточному акту, придётся запрашивать у застройщика. При этом компания-застройщик имеет право отказать в передаче такой информации, поскольку не обязана это делать.

3. При определении кворума и результатов голосования следует учитывать количество голосов каждого участника ОСС, имеющего право голосовать.

В новостройке голосовать на общем собрании могут три группы лиц: собственники, дольщики с актами приёмки-передачи и застройщик, если в МКД проданы ещё не все помещения. Количество голосов каждого из участников считается согласно ч. 3 ст. 38 ЖК РФ на общих основаниях. Кворум определяется по ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

4. Первое собрание в новостройке нельзя проводить в заочной форме.

Очная форма проведения ОСС также может оказаться не лучшим вариантом: не все квартиры могут быть уже заселены. Собрать собственников и дольщиков для очного присутствия на общем собрании может оказаться сложным. Поэтому лучше всего провести собрание в очно-заочной форме.

Если при очной форме собрать кворум не удалось, то следует перенести его в заочную форму, направив бланки для голосования неприсутствовавшим участникам.

5. Повестка общего собрания собственников может содержать любой из вопросов, отнесённых Жилищным кодексом РФ к компетенции ОСС. Статус участника собрания на это никак не влияет: дольщики могут голосовать по любому из этих вопросов наравне с собственниками.

В повестку включаются обязательные вопросы по выбору председателя, секретаря и счётной комиссии. Затем – вопросы о выборе способа управления МКД и выборе управляющей организации, если способом управления выбрана УО. Также в повестку включаются вопросы о согласовании договора управления, перечня работ и услуг, утверждении тарифа на содержание и ремонт общего имущества дома.

Как провести общее собрание собственников в новостройке

Чтобы провести общее собрание собственников помещений в МКД в новом доме, управляющая организация должна:

1. Найти инициатора собрания среди собственников помещений в новостройке или выступить в качестве инициатора самостоятельно, если действует договор на управление домом с застройщиком.

Если УО уже управляет домом, заключив договор с застройщиком сроком на три месяца, то ей необходимо:

2. Получить реестр собственников и дольщиков, принявших квартиры по акту приёмки-передачи от застройщика.

3. Составить повестку ОСС, включив вопросы по выбору управляющей организации и утверждению условий договора управления.

4. Проинформировать о проведении ОСС участников не позже, чем за десять дней до даты его проведения (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).

5. Провести ОСС в очной или очно-заочной форме (ст. 44.1 ЖК РФ).

6. Подсчитать голоса для подтверждения кворума и подвести итоги голосования (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

7. Довести до сведения всех собственников помещений в МКД и дольщиков решения, принятые на ОСС (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

8. Разместить документы ОСС в ГИС ЖКХ и передать оригиналы протокола и приложений к нему в орган ГЖН не позднее, чем через десять дней после проведения собрания (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Если УО только планирует заключить договор управления, то действия, указанные в п. 2-8, выполняет инициатор собрания.

Подготовить и провести успешное общее собрание собственников помещений в новостройке можно с помощью сервиса «ОСС на 100%». Сервис помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с приказом № 937/пр, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС. Ксения Терлецкая

Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома.

Решение заняться управлением собственного дома — хороший повод поближе познакомиться с соседями и объединиться для создания комфортных условий проживания в нем. В правилах проведения общего собрания собственников, на которых принимаются судьбоносные для дома решения, разбираемся с руководителем центра НП «ЖКХ Контроль» Псковской области Семёном Никоновым.

Как часто проводить собрание?

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться не реже одного раза в год.

Каждый собственник в любой момент может инициировать внеочередное общее собрание.

В очной (в форме собрания). Собственникам придется собраться в одно время в одном месте, чтобы обсудить повестку дня и принять решения по важным для дома вопросам. Первое собрание всегда проводится в очной форме.

В заочной (в форме заочного голосования). Собственники должны будут передать свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, указанным в сообщении о проведении собрания.

Собрание в заочной форме проводится в двух случаях: если при его проведении в очной форме не удалось собрать кворум либо если ранее собственники приняли решение проводить собрания в форме заочного голосования.

Пять этапов подготовки и проведения общего собрания.

  1. Составление реестра собственников.

Этот документ необходим для уведомлений собственников о проведении общего собрания, проведения регистрации собственников, а также для подведения итогов голосования.

За списком собственников можно обратиться в управляющую компанию/ТСЖ/жилищный кооператив либо в муниципалитет, если он обладает подобной информацией, заказать выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или пойти самым простым путем — обойти все квартиры и узнать, кто чем владеет.

  1. Уведомление всех собственников о проведении общего собрания. Не позднее, чем за десять дней до даты его проведения.

Сообщение о проведении собрания должно быть направлено собственникам заказным письмом (актуально, если собственники не проживают в своих квартирах), вручено лично под роспись либо размещено в общедоступном для всех собственников месте (только если ранее собственники приняли такое решение на общем собрании).

Независимо от того, какие вопросы будут обсуждаться на общем собрании, в повестку каждого собрания в обязательном порядке должны быть включены вопросы по утверждению кандидатур председательствующего, секретаря и счетной комиссии, которая будет подводить итоги голосования.

Регистрация. Регистрируется не только количество пришедших собственников, но и их доля в праве общей собственности (количество голосов).

Чтобы собрание считалось состоявшимся, необходимо присутствие на нем собственников, имеющих более 50% голосов, а по отдельным вопросам — 2/3 голосов.

Голосование. Рассмотрев повестку дня, собственники приступают к голосованию. Решения общего собрания принимаются большинством голосов либо большинством не менее 2/3 голосов (ст. 46 Жилищного кодекса РФ). По отдельным вопросам (например, уменьшения размера общего имущества) требуется единогласное решение собственников.

Далее оформляется протокол общего собрания, в котором, в частности, фиксируются решения, принятые собственниками. Они обязательны для всех, в том числе для тех собственников, кто не участвовал в голосовании.

  1. Информирование о принятых решениях.

Решения собрания доводятся до сведения собственников не позднее чем через десять дней со дня их принятия.

Семён Никонов, руководитель центра НП «ЖКХ Контроль» Псковской области:

— Успех в подготовке и проведении общего собрания зависит от активной позиции собственников, их личной заинтересованности сделать жизнь в доме более комфортной. В этом случае все трудности, связанные с процедурой проведения собрания, уведомлением соседей, поиском подходящего места для их сбора, обычно легко преодолимы. Но в России, к сожалению, по-прежнему много равнодушных собственников, которые либо не хотят управлять своим имуществом, либо не верят, что они могут влиять на улучшение условий проживания в доме. Если в доме таких большинство, они никогда не соберут кворум, а значит, никак не смогут повлиять на создание комфортных условий проживания.

Проводим общее собрание собственников многоквартирного дома (МКД). Алгоритм действий.

Проведение общего собрания собственников МКД регулируется нормами Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления многоквартирным домом (статья 44 ЖК РФ) и к его компетенции относятся очень много важных вопросов

Инициатива собственников или группы собственников

Инициировать проведение собрания может:

  • любой собственник в данном доме или их группа (если собрание -первичное)
  • ответственные, избранные на предыдущем собрании (если собрание -очередное)
  • правление ТСЖ (если оно создано)
  • любой собственник (если собрание — внеочередное)
  • правление или любой член ТСЖ.

Подготовка проведения общего собрания

  • сформировать повестку дня
  • определиться с формой проведения собрания: (возможны — очная или заочная)
  • определить время и место проведения собрания (в случае очной формы)
  • подобрать кандидатуры председателя собрания, секретаря, членов счетной комиссии и др.
  • подготовить необходимую документацию: информационные сообщения о проведении собрания, бланки протоколов, список собственников для регистрации, бюллетени для голосования и пр.,
  • определить долю каждого собственника в общем имуществе дома.

Информирование жильцов о проведении общего собрания (оповестить нужно каждого собственника, не позднее чем за 10 дней до проведения собрания под расписку или заказным письмом):

  • информация об инициаторе общего собрания (ФИО и адрес гражданина либо наименование и местонахождение юридического лица)
  • форма проведения общего собрания: (очное или заочное). Для очного собрания — время и место проведения. Для заочного — адрес и дата окончания приема бюллетеней голосования.
  • повестка дня
  • Порядок ознакомления с материалами собрания.

Проведение собрания

Очная форма

  • Переписать всех присутствующих на собрании собственников
  • Собрание можно открывать только при наличии кворума, т. е. участвующие в собрании собственники обладают более 50% от общего числа голосов. Количество голосов каждого собственника зависит от общей площади его квартиры или другого помещения (статья 48 ЖК РФ).
  • Первым пунктом повестки дня выбрать председателя и секретаря собрания.
  • Рассмотреть вопросы повестки дня.
  • Провести голосование
  • Занести результаты голосования в протокол общего собрания (ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола. Однако протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата, место проведения общего собрания собственников и повестка дня).

Заочная форма

Собственники должны сдать свои бюллетени голосования в указанный срок и по указанному адресу.

Итоги голосования и решении общего собрания (должны быть доведены до всех собственников, например, путем вывешивания объявления в общедоступных местах)

Решение общего собрания

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в доме, включая тех, кто не голосовал.

При несогласии с решением общего собрания у собственника (если он голосовал против или отсутствовал) — существует право обжалования его в суде в течение 6 месяцев со дня информирования всех жителей о результатах собрания.

Вопросы, связанные с проведением общего собрания собственников МКД нередко затрагивались в разделе «Проблемы и решения» бесплатной юридической консультации «Так-так-так», например:

Также эта информация будет, полезна тем, кто хочет инициировать проведение общего собрания собственников МКД, в связи с необходимостью проведения капитального ремонта, например:

Вместе мы делаем мир справедливее.

Сайт «Так-так-так» создан для того, чтобы мы помогали друг другу. Вы тоже можете помочь, поддержав проект

4 комментария

Татьяна # 24.08.2015 в 21:36

Диана, добрый день!
Подскажите пожалуйста по заочному голосованию — где можно взять список собственников для регистрации и бюллетени для голосования.
Нужно ли привлекать к проведению собрания кого-нибудь из УК?
Каким образом подтверждается подлинность голоса в бюллетене?

Диана Третьякова # 25.08.2015 в 20:17

Добрый день!
Составить список собственников МКД Вы можете на основании данных, которые Вам представит Ваше УК (или ТСЖ). Лучше обратиться с письменным запросом. Если в Вашем доме есть старший по дому или по подъезду (хотя такой должности официально и нет, но во многих МКД таких активистов «по старинке» избирают). Они также Вам помогут в составлении такого списка. Также можно пройтись по квартирам и составить такой список.
Сообщать о проведении общего собрания в МКД должны только собственникам. Однако иногда общее собрание может быть проведено и по инициативе управляющей организации. В таком случае, представители этой организации обязательно будут и на собрании.
По поводу голосования — правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. По поводу определения подлинности голосов Жилищный кодекс не определяет. Если вдруг возникнут сомнения в подлинности голосов, то решение общего собрания может быть оспорено, в том числе и в судебном порядке.

Основание: глава 6 Жилищного кодекса РФ. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников
Система ГАРАНТ: http://base.garant.ru/12138291/6/#ixzz3jpu3VGDp

максим максим # 28.12.2015 в 23:46

диана, я вижу вы грамотный человек в жиличном законодательстве. подскажите пожалуйста ньюансы как снять с должности не соответствующего своим обязанностям «старшего по дому».Бабка внаглую врет, что зарплаты от жкх не получает. ее избрание было заочным. Жильчам подсовывали бумаги уже с напечатанными фамилиями должностей по подъездам и по дому. Подскажите пожалуйста как ее правозаконно убрать.

Диана Третьякова # 12.01.2016 в 03:36

Добрый день!
Как таковой должности «старшего по дому», согласно Жилищного кодекса РФ, уже нет.
Сейчас существует понятие «Совет многоквартирного дома» — об этом говорит статья 161.1 Жилищного кодекса. Соответственно избираться должен был быть Совет многоквартирного дома. Кстати, в таком Совете предусмотрена должность председателя. А что касается переизбрания членов такого Совета — то это происходит на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Ссылка на статью 161.1 ЖК РФ здесь: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/fe1095085dbcbb2eb7403182d06c8120a5ca8804/

Написать комментарий

Для отправки комментария вам необходимо авторизоваться.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector