Может ли быть застройщиком многоквартирного дома физическое лицо.
Если в специальном нормативно-правовом акте указано, что застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, то индивидуальный предприниматель не может быть застройщиком.
В соответствии с п.16 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Градостроительный кодекс РФ дает общее определение, однако специальными законами могут быть предусмотрены частные определения, распространяющиеся на ограниченный круг случаев. В соответствии с общими положениями теории права при противоречиях между общими и специальными нормами права, регулирующими одни и те же общественные отношения, приоритет имеют специальные нормы, так как они делают исключение из общего правила либо уточняют общую норму применительно к конкретному правоотношению.
Так, специальное понятие застройщика дано в п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». До принятия Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ « О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» застройщиками могли быть юридические лица независимо от их организационно-правовой формы или индивидуальные предприниматели. Однако в соответствии п.1 ст.2 действующей редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» под застройщиком понимается (для целей указанного закона) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Таким образом, из числа возможных застройщиков п.1 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» исключает индивидуальных предпринимателей, физических лиц, РФ, ее субъектов и муниципальные образования, так как застройщиком (при заключении договоров участия в долевом строительстве) может быть только юридическое лицо любой организационно-правовой формы.
Реализация квартир в строящемся доме физическим лицом.
Здравствуйте!Помогите пожалуйста разобраться в таком вопросе. Может ли физическое лицо реализовывать квартиры в строящемся жилом четырехквартирном доме?У него есть свидетельство о праве собственности на земельный участок и разрешение на строительство?Какой договор будет оформляться с покупателем?
25 Ноября 2014, 10:21 Даша, г. Москва
Ответы юристов (4)
Я предположу что в данном случае может иметь место сложный смешанный договор содержащий в себе сведения о купле продаже и строительном подряде. Так как приобретать недостроенный объект смысла нет, а переоформлять разрешение нас строительсво на другого человека накладно
С уважением Александр Меркулов
Уточнение клиента
А можно ли рекламировать продажу квартир в таком объекте недвижимости?
25 Ноября 2014, 10:27
Есть вопрос к юристу?
Добрый день, Даша! Сначала надо разобраться, на что получено разрешение на строительство. Сильно сомневаюсь, что физ. лицо получило разрешение на строительство многоквартирного дома как застройщик. Скорее всего получено разрешение на ИЖС, а фактически строиться многоквартирный дом и продаются квартиры не как отдельные объекты недвижимости, а как доли в доме. При такой покупке у покупателей возникают достаточно серьёзные риски, вплоть до лишения собственности из-за сноса такого дома по решению суда.
Уточнение клиента
Разрешение получено на строительство четырехквартирного 2-х этажного дома
25 Ноября 2014, 10:31
А можно ли рекламировать продажу квартир в таком объекте недвижимости?
Это делат не запрещено, но в данном случае это вскроет незаконную предпринимательскую деятельность. так как построить дом и продать потом его это одно, а продавать несколько квартир это другое, при всем при этом что строитель должен вступить в СРО и оформить на себя хотя бы ИП.
Поэтому боюсь что стройка многоквартирного дома является не законной.
Уточнение клиента
25 Ноября 2014, 10:31
Ну если действительно получено разрешение на строительство многоквартирного дома, то надо оформлять договоры долевого участия в строительстве с обязательной их регистрацией в Росреестре. Это нормальная практика достаточно хорошо защищающая права покупателей.
Уточнение клиента
но ведь по закону застройщиком может быть только юридическое лицо
25 Ноября 2014, 10:43
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Конференция ЮрКлуба .
Долевое строительство, застройщик — физлицо
fat4yan 09 Мар 2009
Massive 10 Мар 2009
Lawyerus 10 Мар 2009
физик может быть застройщиком.
Честно говоря не понял, почему?
Ludmila 10 Мар 2009
физик может быть застройщиком.
Ооооччччень спорный вывод.
Добавлено немного позже:
а ежели из собственных или кредитных, то почему бы нет?
Из-за чрезвычайно высоких юридических рисков.
Massive 10 Мар 2009
Grizly 10 Мар 2009
Lawyerus,
Ludmila,
ого, коллеги ставят под сомнение право застройки участка, данное его собственнику ст. 40 ЗК?
Или считают, что застройщиком можно быть лишь в свете ФЗ о ДДУ?
Massive
Но ведь в названии темы говорится о долевом строительстве?
Вопрос автору: Вам предлагают заключить договор долевого участия в строительстве или что-то другое?
Ludmila 10 Мар 2009
ого, коллеги ставят под сомнение право застройки участка, данное его собственнику ст. 40 ЗК?
Тим, так ведь речь идёт не о том, что собственник участка вообзе может осуществлять строительство на этом участке.
Речь идёт о конкретной ситуации, в которой физик вряд ли может быть застройщиком.
Jazzanova 10 Мар 2009
Massive 10 Мар 2009
Ludmila 10 Мар 2009
Jazzanova 10 Мар 2009
Ludmila 10 Мар 2009
Massive 10 Мар 2009
Ludmila,
ИП зарегиться физику, конечно, надо.
Но вот запрещено ли ему привлекать денежные средства дольщиков — вопрос.
эквизитор 10 Мар 2009
Ludmila,
ИП зарегиться физику, конечно, надо.
Но вот запрещено ли ему привлекать денежные средства дольщиков — вопрос.
Не вопрос,что это не долевое строительство.
Ludmila 10 Мар 2009
Но вот запрещено ли ему привлекать денежные средства дольщиков — вопрос.
Зпрещено. См. 214-ФЗ. Более того, ИП там раньше были, но были исключены. Если он ИП, то средства он, может, привлекать и может, но только это будут не договоры участия в долевом строительстве, и, соответственно, сторонами их будут не дольщики.
scorpion 10 Мар 2009
Вопрос состоит в следующем, может ли физлицо быть застройщиком, может ли оно в полной мере отвечать по своим обязательствам?
Это ключевой вопрос К тому же представьте, что произойдет в случае смерти «застройщика»
Jazzanova 10 Мар 2009
fat4yan 10 Мар 2009
На счет вопроса, долевое или нет, строительство. Я, честно говоря, до конца не уверен, т.к. полный профан в этом деле. Он сказал, что можно приобрести сейчас, но строиться дом начнет в конце марта-начале апреля (и добавил, что мол потом цены будут другие).
На счет гарантий я у него поинтересовался, сказал: у меня есть земля, у меня есть дом.
Так вот вопрос вот в чем. Может ли физлицо в полной мере отвечать по своим обязательствам? Какой пакет документов должен быть у него для заключения договора?
Ludmila 10 Мар 2009
fat4yan 10 Мар 2009
Ludmila 10 Мар 2009
Ludmila, не пробовал, раз здесь задаю вопросы) Ладно, теперь, попробую.
Попробуйте. Здесь не бесплатная юридическая консультация.
или признания его недееcпособным
+ ещё много всяких иных вариантов.
Massive 10 Мар 2009
может ли он быть застройщиком многоквартирного дома на участке, который, как мы предполагаем, предназначен для ИЖС
Хочешь подловить меня на различии в разрешенном использовании ЗУ? Не выйдет.
Если он ИП, то средства он, может, привлекать и может, но только это будут не договоры участия в долевом строительстве, и, соответственно, сторонами их будут не дольщики.
Факт тот, что он сможет привлекать деньги.
Просто нужно нормально договоры сформулировать.
А с учетом последних веяний этот физик и с генподрядчиком договор спокойно заключит.
Ludmila 10 Мар 2009
Хочешь подловить меня на различии в разрешенном использовании ЗУ? Не выйдет.
Не хочу я тебя подлавливать. Я просто хочу знать твоё мнение.
Факт тот, что он сможет привлекать деньги.
Просто нужно нормально договоры сформулировать.
Загрузка...