Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома.

Придомовой территорией многоквартирного дома принято считать участок под зданием или попросту двор: «зеленые» зоны, детские, игровые, спортивные площадки, стоянки… Владельцем выступает муниципалитет, однако в случае приватизации вышеуказанных площадей они перейдут в собственность жильцов дома. Напрашивается вопрос, как провести приватизацию и в каких случаях она уместна?

Начиная с 2015 года, приватизировать придомовую территорию стало проще. Достаточно провести собрание жильцов, выработать единую стратегию, направить запрос и зарегистрировать право собственности. Сложно? На первый взгляд да, но, если разобраться – процедура не такая уж и сложная. Изучим особенности приватизации дворовой территории возле дома с учетом изменений в законодательстве.

Параллельно вы можете ознакомиться со статьей, «Приватизация земли под многоквартирным домом» — это смежная тема, которая имеет много общего с рассматриваемой нами здесь.

Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.

Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Итак, мы выяснили, что приватизировать придомовую территорию возле МКД можно и даже нужно. Самое время обратиться к законодательным положениям и выяснить – на каких условиях жильцы могут перевести участки в долевую собственность?

Основным сводом законов по нашему вопросу выступает Жилищный кодекс РФ, который был принят в 2005 году. Приватизация уже шла полным ходом, однако введение новых правил упростило перевод земель в частную собственность. Вместе с тем земельные правоотношения регулируются Земельным кодексом РФ, который вступил в законную силу в 2001 году. Нас интересуют оба свода правил, т.к. дворовая территория возле дома относится и к жилищному, и к земельному фонду муниципалитета.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, жильцы дома имеют право на оформление придомовой территории только в общую долевую собственность. Если участок не поставлен на кадастровый учет, нужно получить разрешительные документы. Делается это бесплатно со стороны кадастровых инженеров Росреестра. Впоследствии, придомовую территорию можно приватизировать.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома.

Придомовой территорией многоквартирного дома принято считать участок под зданием или попросту двор: «зеленые» зоны, детские, игровые, спортивные площадки, стоянки… Владельцем выступает муниципалитет, однако в случае приватизации вышеуказанных площадей они перейдут в собственность жильцов дома. Напрашивается вопрос, как провести приватизацию и в каких случаях она уместна?

Начиная с 2015 года, приватизировать придомовую территорию стало проще. Достаточно провести собрание жильцов, выработать единую стратегию, направить запрос и зарегистрировать право собственности. Сложно? На первый взгляд да, но, если разобраться – процедура не такая уж и сложная. Изучим особенности приватизации дворовой территории возле дома с учетом изменений в законодательстве.

Параллельно вы можете ознакомиться со статьей, «Приватизация земли под многоквартирным домом» — это смежная тема, которая имеет много общего с рассматриваемой нами здесь.

Можно ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома?

Начнем с того, что строительство многоквартирного дома (МКД) возлагается на застройщика. Обязанностью последнего является подготовка кадастровых документов на землю возле дома. Как только здание введено в эксплуатацию, жильцы могут заселяться в купленные квартиры. Вместе с жилой площадью они становятся совладельцами придомовой территории (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, в приватизации нет нужды – земля изначально будет принадлежать жильцам.

Обратная ситуация: многоквартирный дом введен в эксплуатацию давно, но землей владеет муниципалитет. Можно ли приватизировать придомовую территорию при таком раскладе? Однозначно – правда, не всю землю, а только ее часть. Проезды, скверы, технические коммуникации, кабельные сети и прочие места общего пользования останутся в собственности города/района (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

Итак, мы выяснили, что приватизировать придомовую территорию возле МКД можно и даже нужно. Самое время обратиться к законодательным положениям и выяснить – на каких условиях жильцы могут перевести участки в долевую собственность?

Основным сводом законов по нашему вопросу выступает Жилищный кодекс РФ, который был принят в 2005 году. Приватизация уже шла полным ходом, однако введение новых правил упростило перевод земель в частную собственность. Вместе с тем земельные правоотношения регулируются Земельным кодексом РФ, который вступил в законную силу в 2001 году. Нас интересуют оба свода правил, т.к. дворовая территория возле дома относится и к жилищному, и к земельному фонду муниципалитета.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, жильцы дома имеют право на оформление придомовой территории только в общую долевую собственность. Если участок не поставлен на кадастровый учет, нужно получить разрешительные документы. Делается это бесплатно со стороны кадастровых инженеров Росреестра. Впоследствии, придомовую территорию можно приватизировать.

Как приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома является безусловным правом каждого собственника жилого помещения. Жилищное законодательство предусматривает равные права всех владельцев квартир на земельный участок под многоквартирным зданием, при этом земля будет являться общей собственностью граждан.

Что это такое

Приобретая жилое помещение в многоквартирном здании, граждане автоматически получают право на часть общего имущества дома, в том числе на придомовую территорию. При этом основания приобретения жилья не имеют юридического значения, это могут быть договоры купли-продажи, дарения или приватизации.

При оформлении жилья в собственность сведения о земельном участке под домом не указываются в правоустанавливающих документах на квартиру, поскольку придомовая территория относится к общему имуществу здания. По этой причине, даже после переоформления права собственности на придомовой участок, закон ограничивает варианты использования земли следующими целями:

• установка дополнительных элементов благоустройства (скамеек, детских площадок и т.д.);
• оборудование стояночных мест;
• озеленение, высадка зеленых насаждений и т.д.;
• сдача части участка в аренду сторонним лицам.

Необходимо учитывать, что любые варианты распоряжения или использования общим имуществом многоквартирного здания допускается по общему решению собственников квартир. Такое волеизъявление оформляется протоколом общего собрания граждан, который должен одобряться большинством голосов.

Рассмотрим основные этапы приватизации земли под многоквартирным зданием, а также последствия этой процедуры для владельцев жилых помещений.

• Москва и область: +7-499-350-97-04
• Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
• Федеральный: +7-800-511-69-34

Как приватизировать придомовую территорию

Предварительные границы придомовой территории для вновь возводимого дома определяются еще на стадии оформления разрешения на строительство. Для этого застройщику согласовывается территория, на которой будет проводиться строительство, а уточнение размеров участка будет происходить уже на стадии ввода дома в эксплуатацию.

Для существующих зданий размер и основные характеристики придомового участка будут определяться следующим образом:

• по данным технической документации БТИ, если строительство осуществлялось после 1991 года;
• по нормативным показателям, если год постройки здания приходится на период существования СССР (если для таких домов сохранилась надлежащая документация, будут использоваться фактические сведения о размерах участка).

При возникновении споров о размере придомовой территории заинтересованные лица могут обращаться в судебные органы. Ответчиками по таким искам будут выступать органы местной власти, уполномоченные на распоряжение землей населенных пунктов.

После вступления в силу Жилищного кодекса РФ (2005 год) установлены следующие правила определения размера придомовой территории:

• размер участка не может быть меньше площади дома;
• в состав придомовой территории включается не только свободная земля, но и участки под строения коммунальных объектов, гаражей и т.д.;
• в состав указанной территории входят объекты благоустройства.

При вводе здания в эксплуатацию размеры и характеристики земли под домом будут определяться в результате кадастрового учета. Для этого застройщику необходимо подготовить техническую документацию на возведенный объект. При этом оформление документации на землю напрямую не входит в обязанности застройщика, поэтому оформление участка в собственность, как правило, осуществляется уже после передачи гражданам готовых жилых помещений.

Правом на обращение за приватизацией придомовой территории обладает следующий круг субъектов:

1. застройщик на стадии ввода дома в эксплуатацию;
2. общее собрание собственников жилой недвижимости;
3. управляющая компания или ТСЖ, если указанные полномочия делегированы им собственниками жилья;
4. один или несколько собственников недвижимости, если общим собранием не принято соответствующее решение.

Поскольку право собственности будет оформляться не на каждого владельца жилья в отдельности, общие интересы граждан не будут нарушены даже в случае, если заявление на приватизацию подал только один человек. При любом варианте обращения будет зарегистрировано право общей собственности на придомовую территорию.

Рассмотрим, каким образом оформляется документация, необходимая для оформления права собственности.

Алгоритм действий для приватизации придомовой территории

Оформление права собственности будет осуществляться на основании заявления указанных выше субъектов. При совершении регистрационных действий одновременно должна проводиться процедура постановки объекта (здания) на кадастровый учет.

Для проведения учета и внесения сведений в ЕГРН заявителям нужно представить межевой план на участок земли под домом. Его изготовление входит в полномочия профессионального специалиста – кадастрового инженера, обладающего квалификационным аттестатом и состоящим в составе профильной саморегулируемой организации.

Чтобы получить межевой план участка инициатором приватизации нужно выполнить следующие действия:

1. получить у застройщика, управляющей компании или в органах БТИ техническую документацию на многоквартирное здание;
2. обратиться в местный орган власти с заявлением о формировании участка для придомовой территории, если он не был выделен при воде дома в эксплуатацию;
3. выбрать кадастрового инженера из реестра указанных специалистов, который ведет служба Росреестра;
4. заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ;
5. передать кадастровому инженеру документацию на здание и участок земли под домом;
6. обеспечить кадастровому инженеру доступ к земельному участку для проведения кадастровых работ;
7. получить итог кадастровой деятельности – межевой план на участок.

При подготовке межевого плана кадастровый инженер не только использует нормативные сведения из документации, но и проводит фактические действия на обследуемом участке. При этом определяются характерные точки границ придомовой территории, по которым будет определены размеры и площадь участка.

Итоги обследования вносятся в межевой план в текстовом и графическом виде, а кадастровый инженер обязан самостоятельно отправить указанный документ в службу Росреестра для проведения учетных мероприятий. Направление межевого плана в Росреестр осуществляется по каналам электронной связи, а заявители могут получить письменную версию документа по отдельному распоряжению.

После оформления межевого плана в службе Росреестра будет проводиться процедура кадастрового учета и регистрация права собственности. Для этого заявители представляют следующий комплект документов:

• заявление от лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий в интересах собственников жилых помещений;
• межевой план (если он уже направлен кадастровым инженером, представление документа не требуется);
• техническая документация на многоквартирный дом;
• документы, подтверждающие формирование земельного участка (как правило, таким документом является распорядительный акт органов местной власти);
• паспорта заявителей или доверенность на представителя;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Подача документов на проведение кадастрового учета допускается путем личного обращения в местный отдел Росреестра или через Многофункциональный центр. Конкретный вариант обращения выбирают сами заявители, а оформление документов через службу Росреестра занимает на 2-3 меньше времени.

В процессе кадастрового учета все основные сведения и характеристики земельного участка будут внесены в сведения ЕГРН, а после регистрации права собственности заявители получат выписку из реестра. С этого момента приватизация придомовой территории считается завершенной, владельцы жилых помещений в доме приобретают общее право собственности на участок земли под зданием. Оформление земли в собственность порождает обязанность уплачивать налог на имущество, который будет распределяться между владельцами квартир пропорционально занимаемой площади жилых помещений.