Покупка квартиры в аварийном доме.
Сегодня у многих на слуху такое понятие, как переселение из аварийного жилья или покупка квартиры в аварийном доме, как способ в будущем получить нормальное жилье. Аварийным считается то жилье, проживать постоянно в котором невозможно. Однако, аварийным дом возможно признать не только на основании данных технического анализа состояния дома, но и в результате юридической оценки некоторых аспектов.
Покупка квартиры в аварийном доме: нюансы и тонкости
Если дом признали аварийным, то из этого автоматически не следует, что сразу же всем его жильцам дадут новое жилье, или местные власти тут же приступят к капитальному ремонту строения. На практике, люди годами ждут своей очереди на переселение. И за это время многие обоснованно решают продать такое жилье и купить для себя что-то другое.
Продажа аварийного жилья законодательством не запрещена. И многие делают ставку на покупку именно такого жилья. Поскольку стоит оно существенно дешевле, а в будущем есть шанс без дополнительных расходов получить жилье полноценное или же, взамен этого, ограничиться компенсацией. На купившего такое жилье гражданина распространятся те же гарантии и права, что и на людей, живших в таком доме до сделки.
В принципе, сделка купли-продажи аварийного жилья по схеме не отличается от купли-продажи других жилых объектов. Но на продавце в этом случае лежит прямая обязанность поставить покупателя в известность о том, что продаваемое жилье обладает статусом аварийного. Данный статус жилью придается органом местной власти на основании соответствующей технико-юридической экспертизы. В договоре аварийность объекта также обязательно отражается. О том, что жилой объект аварийный, потенциальные покупатели могут узнать и из выписки из ЕГРП.
Не запрещено после покупки и регистрироваться в аварийном жилье. Разумеется, приобретение аварийного жилья является во многом рискованным делом. И первое, что следует сделать, желая купить жилье в аварийном доме, еще до сделки выяснить, распространяется ли на этот дом программа переселения. Статус аварийного еще не означает, что дом включили в программу переселения. Ведь по стране таких домов огромное множество. А на переселение государство тратит значительные деньги. И в первую очередь расселению подлежат те из домов, у которых статус аварийного появился еще до 2012 года.
Важно и то, что законами не определены конкретные сроки, когда должен быть расселен конкретный аварийный дом. Также не существует регламентации по поводу сроков выплаты компенсации и ее размера. Данные вопросы в каждом регионе решаются исходя из своих условий и параметров. Собственник аварийного жилья не может наперед знать, в каком по типу строения доме ему будет предоставлена новая квартира. Существуют определенные тонкости и при расчете предоставляемой взамен старой жилплощади.
Возможна ли покупка квартиры в аварийном доме в кредит?
Если вы собираетесь покупать аварийное жилье с помощью заемных средств (кредита), то следует знать о том, что банки крайне редко одобряют подобные планы и положительно отвечают на запрос. Даже, если банк согласится дать кредит на покупку аварийной квартиры, то попросит застраховать такое имущество. А стоимость страховки подобных объектов, как правило, тоже очень значительная.
Покупка аварийного жилья по закону не может осуществляться с привлечением средств материнского капитала даже частично.
Учитывайте эти нюансы. Ведь, если в будущем, так и не дождавшись расселения (компенсации), вы захотите аварийное жилье тоже продать, то круг потенциальных покупателей заметно сократится.
Правила предоставления компенсации взамен на аварийное жилье
Существуют и свои правила предоставления компенсации вместо иного жилья взамен на аварийное. По сути, компенсация сводится к выкупной цене за аварийное жилье, когда такое жилье выкупается у собственника муниципалитетом. Получить выкупную цену возможно исключительно при вашем согласии.
Значит, если вы настоятельно хотите получить именно новое жилье, то навязать взамен этого выкупную цену вам не могут. Сама же выкупная цена складывается из рыночной цены изымаемого у вас аварийного жилья, а также появившихся расходов в связи с самим изъятием жилья как такового, расходов, обусловленных поиском и переездом в другое жилье, расходов по оформлению нового жилья. Включается в выкупную цену и упущенная выгода.
Верховным судом конкретизированы расходы, охватываемые выкупной ценой. Так, в нее должны входить услуги агентств недвижимости, если человек обращался к ним, например, для покупки и оформления нового жилья. При расчете выкупной цены должна учитываться и стоимость земли под аварийным домом, поскольку она также является собственностью того, кто владеет аварийной квартирой.
Можно ли продать аварийное жилье?.
Закон не запрещает продавать жилье в аварийном доме.
Несмотря на проблемы с техническим состояние квартиры или дома, зачастую аварийное жилье выступает предметом купли-продажи. При этом продавец обязан соблюсти важное правило — уведомить покупателя о реальном состоянии жилого помещения.
Но стоит ли покупать такое жилье? Не посчитают ли сделку незаконной? Об особенностях продажи аварийного жилья и возможных последствиях расскажем далее.
Когда дом могут признать аварийным?
Статус аварийного жилья присваивается многоквартирному зданию в случае, если более половины несущих конструкций и жилых помещений представляют потенциальную опасность для жильцов.
Для несущих конструкций аварийность означает наличие существенных повреждений или деформаций, обусловленных естественным износом или внешним воздействием.
Жилье опасно и не пригодно для проживания — его признают аварийным.
Признать дом аварийным вправе межведомственная комиссия. Именно она проводит проверку и выносит заключение о непригодности дома для проживания людей.
Однако квартиры в аварийных домах не исключаются из гражданского оборота:
- их можно продавать, обменивать, дарить, передавать по наследству и сдавать в аренду;
- допускается вселение, а также прописка и выписка граждан в жилые помещения аварийного дома.
Аварийность жилья создает потенциальную угрозу для жильцов, а люди в таких зданиях подлежат переселению по государственным и региональным программам.
Регистрация по месту проживания в аварийном доме не запрещена.
Продажа квартиры в аварийном доме
Закон гласит — продавец обязан при продаже квартиры раскрыть полную и достоверную информацию о ее техническом состоянии. Эти положения включаются в договор и согласуются сторонами.
Если покупателю не предоставили сведения об аварийности дома и неудовлетворительном состоянии квартиры, он может расторгнуть сделку в судебном порядке.
Продаете аварийную квартиру — сообщите об этом покупателю.
Аварийность жилья также накладывает ряд ограничений:
- использование средств маткапитала для покупки аварийного жилья не допускается — Пенсионный фонд проверит эту информацию и вынесет обоснованный отказ;
- отказ последует и на заявку о предоставлении целевого кредита на приобретение жилья — банк заинтересован в выделении заемных средств только на покупку ликвидного объекта недвижимости;
- аварийные жилые помещения не могут выступать предметом военной ипотеки.
Указанные ограничения могут иметь существенное значение для покупателя, поскольку собственными сбережениями располагают далеко не все граждане.
Нельзя купить аварийное жилье в ипотеку или на средства маткапитала.
Как определяется выкупная цена?
Аварийность существенно снижает рыночную стоимость жилья. Как правило, такие жилые помещения сильно изношены, могут не иметь отдельных видов коммунальных услуг и т.д.
Поэтому цена выкупа обычно небольшая. Но при ее определении необходимо учитывать:
- рыночную стоимость квартиры;
- госпошлину за регистрацию сделки;
- затраты собственника — временное проживание в другом помещении до покупки новой квартиры, расходы на составление договора купли-продажи и т.д.
Размер выкупной цены определяют вместе с собственником.
Единственной разумной причиной для покупки аварийного жилья является возможное участие в программе переселения. В этом случае события могут развиваться по-разному:
- собственнику аварийного жилья предоставят равноценную квартиру;
- при отсутствии равноценного жилья, либо отказе от переезда, выплатят выкупную цену;
- при наличии споров о равноценности предоставленного жилья или размера выкупной стоимости, спор разрешит суд.
Ожидание возможного переселения или выкупа квартиры может затянуться на долгие годы. Реализация региональных программ зависит от возможностей бюджета. Поэтому запланированные сроки нередко сдвигаются.
Требовать принудительного и внеочередного переселения граждане могут только при угрозе обрушения многоквартирного дома или непригодности для проживания жилого помещения.
Можно ли продать квартиру в аварийном доме?.
Могу ли я продать свою приватизированную квартиру в многоквартирном доме, признанным в 2011 года аварийным? В администрации города мне сказали, что купля, продажа, приватизация страхование аварийных квартир не возможны.
1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru
Если в рамках реализации программы по переселению не был наложен запрет совершения сделок в Едином государственном реестре налогоплательщиков, Вы можете осуществить сделку покупки-продажи этой квартиры. Следует, однако, помнить, что покупателя необходимо проинформировать об аварийном состоянии дома. В противном случае операция будет признана недействительной, так как одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета сделки, что является основанием для подачи иска о признании операции купли-продажи недействительной.
Загрузка...