Можно ли перевести в жилые подвальные и цокольные помещения?.
— Можно ли перевести в жилые подвальные и полуподвальные (цокольные) помещения в многоквартирном доме, если в них имеется отопление, водоснабжение, канализация? Что говорит об этом законодательство?
Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:
Нельзя. В соответствии со ст. 36 Жилищного Кодекса РФ, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), предназначены для обслуживания жилого дома и интересов всех собственников квартир в таком доме. Такие помещения находятся в общей долевой собственности всех собственников квартир в таком доме пропорционально площади занимаемых ими помещений. Соответственно, указанные помещения, как предназначенные для обеспечения общедомовых нужд, не могут являться жилыми в силу своего функционального назначения.
Отвечает руководитель направления «Земля. Недвижимость. Инвестиции» юридической компании «ЭНСО» Михаил Колотов:
В принципе, перевод нежилого помещения в жилое помещение (смену назначения) жилищное право допускает, но с оговорками.
Во-первых, такой перевод не должен нарушать законодательство о градостроительной деятельности. Например, если здание, в котором находится переводимое помещение, расположено в территориальной зоне, градостроительный регламент которой не допускает использование территории для проживания (в промышленной зоне), то такой перевод будет невозможен.
Во-вторых, помещение должно соответствовать требованиям, установленным Правительством Российской Федерации к жилым помещениям (постановление от 28.01.2006 № 47). Таких требований немало, среди них – обеспеченность не только инженерными системами (водоснабжения, водоотведения, вентиляции и пр.), но и требования к инсоляции (доступу солнечного света), высоте потолка и т. д., которые фактически делают невозможным использование полуподвальных и подвальных помещений в качестве жилых. Кроме того, это постановление содержит прямой запрет на размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах.
Таким образом, на поставленный вопрос можно дать однозначный ответ: перевести подвальные и полуподвальные помещения в жилые помещения нельзя.
Жилые помещения в подвалах и на чердаках. Как это возможно?.
2-EkaterinodarDom > СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные
http://docs.cntd.ru/document/1200035248
«5.5 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.»
В ЖК РФ действительно нет прямого указания не размещать жилые помещения в подвалах и на чердаках. Но эти указания присутствуют во всех без исключения НПА связанных со строительством и эксплуатацией многоквартирных домов. А ЖК РФ дает ссылки на эти НПА во всех своих статьях связанных с жилыми помещениями.
ЖК РФ, Статья 23. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
«10. При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.»
ЖК РФ, Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
«4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным . ТРЕБОВАНИЯМ. или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.»
Требования к жилым помещениям прописаны здесь:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015)
«Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»
http://www.consultant.ru/document/co. 067/#dst100028
II. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
«23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.»
«21. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир — не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир — не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.»
Я думаю не стоит говорить о том что подвал вряд ли будет отвечать требованиям инсоляции в жилых помещениях, да и многим другим требованиям тоже. К тому же есть прямое указание на запрет размещения жилых помещений на цокольных этажах.
Этот запрет содержится в нескольких документах, ссылки на которые я предоставил выше.
Как я понимаю, суд и гос. органы должны руководствоваться этими НПА, принимая решение о признании того или иного помещения жилым или нежилым.
Соответственно вопрос: почему не руководствуются? Откуда берутся эти новосёлы со свидетельствами регистр. права собственности «объект права: квартира; этаж — цоколь»?
Мне примерно понятна схема обустройства квартир в цоколях.
Строить можно только получив разрешение и одобрение властей. Что бы его получить необходимо предоставить соответствующим органам проектную документацию.
Получив разрешение застройщик начинает строить, во время строительства отклоняется от проекта и самовольно обустраивает помещения в цоколе и добавляет один этаж сверху.
Перед/после сдачи дома в эксплуатацию (кто знает на каком этапе точно — подскажите), застройщик/покупатели «квартир» (подскажите кто именно) обращаются в суд (подскажите какой при этом имеется повод для обращения в суд, какие требования кто и кому выдвигает в иске).
Суд признает помещения в подвале и на последнем этаже жилыми.
Покупатели на основании решения суда получают все установленные законом документы на квартиры.
Если я не прав и всё делается по другому — объясните как по другому.
Если существуют другие схемы — опишите их в общих чертах.
И чем руководствуется суд признавая помещение в цокольном этаже жилым?
В общем, кто в курсе, объясните детали всего этого процесса.
А вообще, как покупателя, в первую очередь меня интересуют юридические и физические особенности владения и проживания в таких «квартирах».
В голове возникает куча вопросов. Вот только пара из них:
Если в цокольном или последнем верхнем (мансардном) этаже мне на праве собственности будет принадлежать помещение, по документам называющимся «жилым, квартирой», но при этом в этом помещении будут проходить какие либо общедомовые коммуникации: в случае ЧП обязан я пустить в свою квартиру ремонтников или если я не захочу пустить их добровольно меня будет защищать закон, в том числе конституция, где сказано о неприкосновенности жилища и они смогут проникнуть в мою квартиру только по решению суда?
Как быть со статьёй 23 ЖК РФ? Если удалось, не важно как, но всё же удалось зарегистрировать в качестве жилого помещение в цоколе или на чердаке, но при его использовании не соблюдаются требования, установленные НПА о жилых помещениях. Может прийти какой нибудь технадзор, какой нибудь дядя из кадастра, или ещё кто и заявить что моё жилое помещение используется с нарушением Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и нарушениями СанПиНов и прочих НПА о жилых помещениях и через суд признать моё помещение нежилым?
Можно ли жить в подвале?.
Если в квартире тесно, а на балконе все смотрят, можно ли жить в подвале?
Просто деваться было некуда. Только что развелся со своей первой женой. Тут же женился вновь на своей любимой. С которой до сих пор и живу немножко меньше сорока лет. Но мгновенно оказался без кола и двора. Внаглую отобрал у пацанов блатной подвал, в котором они балдели.
Прошел через очень неприятные разборки с ними. Доходило до драк. Через потопы чуть не по колено и полчища крыс. Через противные и тягомотные разборки с чинушами из ЖКХ.
С пацанами я потихонечку наладил отношения. В конце-концов зауважали. На крыс кошек натравил. С ЖКХ было сложнее. Но и там с трудом, но нашел понимающих. Тем и выжил.
Жить в подвале было непросто. Потопы, крысы, ЖЕК и пацаны не самое страшное. Но невероятная влажность, а зимой обледенение по все углам на здоровье действовали очень нехорошо. Жуткий кашель буквально изматывал.
Да ладно, было это давно. С тех пор я поменял уже не одну квартиру.
Сейчас все нормально.
Жизнь в подвале-это скорее не жизнь и даже не проживание, а доживание или существование.
Когда человек живет в подвале жилого дома-это уже не порядок.
Не порядок в жизни человека у которого такое жилье.
Я не спорю, может ему и выбирать то не приходиться, а жить хочется.
У меня к примеру, сосед по гаражу частенько живет в гараже.Особенно летом.Даже цветы вдоль гаража посажены, так как его гараж крайний он сажает летом цветы и ухаживает за ними.
Не разу не разговаривал с ним, что у него за жизнь такая, но в гараже чистота и порядок.
Внутри все отделано по евро-стандартам.Не хуже чем у людей в квартирах.
Короче, летом живет как на даче и всегда на позитиве.С улыбкой на устах.Не скучает мужик.
В землянке я сам лично жил, когда уезжали рыбачить далеко от дома.Там конечно совсем не те условия, что дома.Да это и понятно, но жить можно и стимул есть-рыбу домой привозим всегда.
Но это все временно.Основная жизнь проходит дома (квартира, дом-у кого как), но не как не подвал.
В принципе, при желании можно и в подвале сделать комнату для жилья, но сколько денег надо вбухать, чтобы оборудовать себе жилье с нормальной вентиляцией.
Подвал есть подвал.Как то мрачно, жутко и не приятно там жить, а так в подвалах в основном живут(или доживают)люди без особого места жительства (БОМЖи).
Сколько их уже там по умирало.Прискорбно все это.
Загрузка...