Можно ли строить многоквартирный дом на дачном участке

Можно ли строить многоквартирный дом на дачном участке.

В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается «РБК-Недвижимость».

Столичные и подмосковные власти решили разобраться с новым явлением — строительством многоэтажных домов на землях ИЖС и в дачных поселках. Чиновники отмечают, что в Подмосковье и на территории «новой Москвы» участились случаи неправомерного и мошеннического использования земель. Есть уже много примеров строительства многоквартирных домов на небольших участках, предназначенных под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Есть и показательные случаи сноса незаконных строений, например скандальная история со сносом многоквартирного дома в Новых Вешках.

Прямых запретов на такое строительство в законодательстве нет, отмечают игроки рынка. Пока власти оценивают масштабы бедствия, разрабатывают меры борьбы с этим явлением и не знают, как следует поступать с уже построенными объектами. Ситуация, когда на шести сотках строится трехэтажный дом площадью до 1,5 тыс. кв. м и квартиры в нем продаются гражданам в виде долей, в настоящее время находится вне правового поля.

Строим по закону

В российском законодательстве дачным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. На нем можно возвести жилое строение без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Также собственник участка может возвести хозяйственные строения и разбить огород.

Садовый земельный участок предназначен для разведения сада или огорода с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных построек.

Однако, как отмечает генеральный директор УК ТМ «Своя земля» «Своя земля» Павел Романов, Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей Конституции РФ норму, которая ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении. Таким образом, в 2011 году Конституционный суд практически стер грань между садовым и дачным земельным участком и между жилым домом и жилым строением. Однако это не означает, что теперь на этих земельных участках можно возводить все что душе угодно.

В целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических (юридических) лиц, охраны окружающей среды, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, права и обязанности участников отношений, связанных с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в целом регулирует федеральный закон № 184 «О техническом регулировании». Вопросы разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к зданиям и сооружениям регулируются ФЗ-384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Безопасность зданий и сооружений регламентируется обязательными к применению стандартами и сводами правил и стандартами, которые применяются на добровольной основе.

В перечень национальных стандартов и сводов правил включен целый ряд обязательных к исполнению норм. Как отмечают в «Своей земле», площадь индивидуального садового или дачного участка должна быть не менее 6 соток. На дачном участке могут возводиться жилое строение или дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе — постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения.

«При застройке дачного участка следует учитывать, что все строения на нем, включая дорожки, беседки и хозяйственные сооружения, не могут занимать больше 30% от его территории. Поэтому на участке в 6 соток вряд ли получится построить жилой дом больше 120-130 кв. м. При этом количество этажей жилого дома не должно превышать трех, но под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба», — пояснил Павел Романов.

Если построить индивидуальный жилой дом (по СНиП других типов домов строить на дачном (садовом) участке нельзя) больше трех этажей, то это будет нарушением градостроительного законодательства, предупреждает Павел Романов.

Эксперт также отмечает, что жилой дом, возведенный на земельном участке, приобретенном для ведения дачного хозяйства (садоводства), подлежит государственному учету как жилищный фонд посредством технической инвентаризации, при осуществлении которой указанному объекту капитального строительства присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Таким образом, следует прийти к выводу, что построенные по СНиП жилые дома и жилые строения на дачных земельных участках являются сегодня не чем иным, как малоэтажным жилищным строительством, которое является приоритетным в государственной целевой программе «Жилище».

Какие дома теперь нельзя строить на дачном участке по новому закону?.

Учитывая последние изменения в законе о градостроительстве, вопрос о возведении домов на дачном участке актуален как никогда, ведь если нарушить установленные правила, то дом могут признать самостроем и заставить снести постройку, или же вовсе забрать участок.

Поэтому мы рассмотрим этот вопрос подробнее и расскажем вам какие дома можно строить на дачном участке.

Установлены общие требования, которые включают в себя параметры строительства домов на участке ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Согласно этим параметрам дом на садовом участке не должен быть более трех этажей и 20 метров в высоту. При этом:

это один дом неразделенный на отдельные строения;
имеется жилое и вспомогательное помещение, что удовлетворяет все потребности владельцев.

Поэтому дома состоящие из нескольких строений (дуплексы) и строения имеющие более трех этажей не разрешается возводить на дачных участках.

Кроме того дачный домик должен быть построен по всем правилам и нормам, к которым относится СНиП 30-02-97.

Общая площадь дома не должна занимать больше 30% от всего участка. А так же домики должны располагаться на определенном расстоянии:

между домом и негорючими материалами не меньше 6 метров;
между домом и комплексными материалами не меньше 10 метров;
между домом и горючими материалами не меньше 15 метров.

Кроме этого дом должен находится не менее 3 метров от проезжей дороги и не меньше 5 метров от общей улицы.

В жилом доме должно быть все для круглогодичного проживания, а вот садовый, нужно обустраивать для сезонного проживания.

Внутри жилой постройки должно быть две зоны, бытовая и жилая. Так же дополнительно можно достроить подвал. Если имеется второй этаж, то лестница к нему может быть как внешняя, так и внутренняя.

Нельзя допускать чтобы по сливной конструкции вода попадала на соседний участок.

Обустройство систем коммуникаций так же должно соответствовать нормативам.
- В доме построенном на дачном участке может быть проведено отопление, как автономного (газовое), так и печное. Но при этом печное разрешается использовать только для одноэтажных домов, кроме этого должны соблюдаться все правила пожарной безопасности.
- Если имеется возможность, то можно проводить водопровод, подключая его к центральной системе или местной канализации.
- Если на территории проходит газовая труба, то разрешается подводить газ, в ином случае можно пользоваться газовыми баллонами (объемом до 12 литров). Хранится такие баллоны должны в нежилых помещения вдали от горючих материалов.
- Электричество подключается через проходящие линии, которые не должны располагаться над участком. После этого в доме нужно устанавливать электрический счетчик.

Какие дома и как нельзя строить на дачном участке с 2019 года.

В последнее время градостроительное законодательство претерпело множество изменений, поэтому вопрос соответствия строения всем правилам стоит остро. Нарушения чреваты не только «приговором» о самовольной постройке, но и изъятием дачного участка. Наша задача – рассказать, какие садовые дома нельзя строить на своей земле.

Общие требования к частным и садовым домам, определенным как объекты ИЖС

Согласно новым требованиям, садовый дом не может выходить за рамки трехэтажного строения, при этом предельно допустимая высота объекта ограничивается 20-ю метрами.

Дом должен соответствовать таким требованиям:

включать в себя помещения жилого и вспомогательного назначения, которые в полной мере обеспечивают потребности собственника (собственников);
не должен разделяться на отдельные строения с отдельными входами.

Так, жилые дома более трех этажей, а также комплексы, состоящие из нескольких жилых объектов, признаются незаконными. Их нельзя возводить на дачной территории.

Требования к жилому дому

Одновременно с вышеописанными требованиями садовый дом должен подчиняться специальным нормам, регламентирующим обустройство земельного участка. В частности, это СНиП 30-02-97 (от 30.11.2010 года под номером 849). В СНиП определены параметры возведения жилого объекта.

Площадь жилого объекта вместе с другими постройками не может быть более 30% от площади всего участка земли (если он в пределах 6-12 соток).

Расположение садового дома

Расположение жилого объекта должно укладываться в допустимые расстояния между строениями, которые располагаются на соседних участках:

Жилой дом должен находиться в 6 метрах и дальше от зданий, возведенных из материалов негорючего типа (кирпич, бетон, камень).
Жилой дом должен строиться в 10 метрах и дальше от построек, возведенных из горючих и негорючих материалов (например, постройка из камня, но с деревянными балками).
Расстояние в 15 метров необходимо соблюсти между жилым домом и постройками из горючих материалов.

Минимальные расстояния между строениями на одном земельном участке не указаны. Однако расстояние от улицы до жилого объекта – от 5 метров, а от общего проезда – от 3-х метров.

Чтобы обеспечить санитарно-бытовые условия проживания, дом надо располагать:

не менее чем 3 метра до соседского забора;
не менее 8 метров до туалета, бани (в пределах соприкасающихся участков).

Пригодность дома для сезонного проживания

Садовый дом необходимо возводить таким образом, чтобы обеспечить возможность сезонного проживания (не круглогодичного, если сравнивать с жилым домом).

Все помещения должны подразделяться на жилого и хозяйственно-бытового характера. В комнатах минимальная высота потолков 2200 мм, а 2000 мм в помещениях вспомогательного предназначения.

Можно обустроить погреб либо подвал, высота которого не менее 1600 мм. Лестницу на второй этаж можно делать внутреннюю, либо внешнюю (снаружи строения).

Конструкция крыши должны быть такой, чтобы слив дождевой воды не попадал на участок соседей.

Устройство инженерных, технических систем по нормативам

Водопровод можно подключать при условии технической возможности подключения к канализации местного либо центрального типа. Можно сделать автономную систему отопления дома, но при этом требуется соблюсти все правила пожарной безопасности.

Например, печное отопление разрешается только в 1-этажных домах, при этом нужно обеспечить полноценную систему вентиляции и удаления продуктов сгорания. При технической возможности можно осуществить газоснабжение через баллон либо подключиться к центральной сети.

Газовый баллон в садовом доме располагают на расстоянии 500 мм и дальше от плиты и 1 м от любых отопительных приспособлений. Если объем газового баллона свыше 12 литров, то он должен находиться в нежилом помещении на расстоянии от 5 метров до входа в дом.

При выявлении нарушений собственника ждет штраф, а также судебное решение, признающее садовый дом самовольной постройкой, следовательно, она подлежит сносу.