Как правильно купить нежилое помещение в жилом доме?.
Здравствуйте! Как правильно купить нежилое помещение в жилом доме? Где заключается сделка? В нежилом помещении есть отопление,вода,электричество, но нет счетчиков- как оплачиваются коммунальные? Спасибо.
08 Марта 2017, 16:22 Иван, г. Пермь
Ответы юристов (1)
Ситуация сложная. Примерным вариантом является следующий порядок.
Если дом многоквартирный (две и более квартир) применяются правила распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Официально, нежилое помещение относится к общему имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно путем согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Вам необходимо организовать составление протокола общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, подтверждающего принятие решений:
— о согласии на проведение необходимых изменений в элементах общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— о согласии на уменьшение общего имущества в МКД путем его реконструкции.
После составления протокола общего собрания, необходимо поставить спорное помещение на государственный кадастровый учет.
Далее следует этап заключения договора купли-продажи. Стороной представляющей собственников может быть ТСЖ.
Ищете ответ?
Спросить юриста проще!
Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Права собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Магазины, парикмахерские, аптеки и прочие коммерческие организации в многоквартирных жилых домах – сейчас это не редкость. Предпринимателям выгоднее и проще купить квартиру и переделать ее в офис, чем найти специальное помещение с приемлемой арендной платой или недорогой участок земли для строительства. Но для жильцов такое «соседство» часто оборачивается неудобствами. К примеру, холодильники, кондиционеры и прочая техника работают круглые сутки, притом весьма громко. Самое распространенное нарушение – несанкционированные парковки. Ведь у человека, паркующегося рядом с магазином, расположенным в жилом доме, не возникает мысль, что на самом деле он оставляет машину на чьей-то придомовой территории.
Что делать, если в вашем доме есть нежилые торгово-коммерческие помещения? Чем отличаются правомочия собственников таких помещений от правомочий владельцев обычных квартир?
Прежде, чем ответить на эти вопросы, отметим, что если в доме открылся магазин, значит, его хозяин уже прошел непростую процедуру перевода жилого помещения в нежилое. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:
- помещение должно располагаться на первом этаже (если оно находится выше, то все площади под ним должны быть так же нежилыми);
- оно должно иметь отдельный вход;
- и не должно нарушать общий архитектурный облик здания (статья 22 Жилищного Кодекса РФ).
Для того, чтобы орган местного самоуправления (как правило, это районная администрация) признал целесообразным сменить статус помещения с жилого на нежилое, должны быть достаточно серьезные основания. Собственник такого помещения предоставляет внушительный пакет документов (в том числе разрешения от санитарно-гигиенических и пожарных служб), проходит очень хлопотную процедуру.
Помня об этих немаловажных фактах, вернемся к правам и обязанностям собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
Нежилые помещения – части многоквартирного дома, а их владельцы – участники общей долевой собственности на общее имущество этого дома. Мы уже рассказывали о том, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом пропорционально своей доле в нем. Напомним, что общее имущество – это лестничные площадки и лестницы, лифты, коридоры, чердаки, подвалы, а также земельный участок, прилегающий к дому – придомовая территория.
Согласно гражданскому законодательству, участники общей долевой собственности имеют равные субъективные права и юридические обязанности, независимо от категории – жилое или нежилое – помещения. Так, в статьях 246 и 247 Гражданского Кодекса РФ установлено, что владение, пользование и (в установленных законом случаях) распоряжение общей долевой собственностью осуществляется по соглашению всех ее участников. Если согласия достичь нельзя, споры решаются в суде.
Нормами Жилищного Кодекса РФ любым собственникам многоквартирного дома предписывается нести бремя расходов по содержанию общего имущества и предоставляется право управлять им. Следовательно, хозяин магазина или швейного ателье, располагающегося в многоквартирном доме, имеет такие же права, как и все жильцы.
В том числе, он вправе участвовать в общем собрании, на котором рассматриваются наиболее важные вопросы, касающиеся общего имущества. Например, его переустройства или реконструкции, а также распоряжения придомовой территорией. Это может стать решением проблем несанкционированных парковок возле магазинов, находящихся в многоквартирных домах.
Чтобы ввести ограничения пользования придомовым земельным участком, нужно провести собрание собственников многоквартирного дома (статья 44 Жилищного Кодекса). К примеру, может быть принято решение установить шлагбаум или нанять во двор охрану. Для этого необходимо получить кворум из 2/3 голосов собственников многоквартирного дома. Таким образом можно ограничить доступ на свою придомовую территорию и помешать незаконным парковкам. При этом права собственника нежилого помещения в многоквартирном доме не будут нарушены, а обычные жильцы обретут долгожданное спокойствие.
Конференция ЮрКлуба .
выкуп общего имущества в многоквартирном доме
Shavash 05 Ноя 2013
Alderamin 05 Ноя 2013
У тех кто оформлял в частности хочу поинтересоваться: договор купли-продажи составляли с включением в него всех продавцов (собственников квартир-помещений) или достаточно было представить в орган госрегистрации протокол общего собрания собственников помещений-квартир с решением о продаже.
А что, есть такие, кто оформлял?
Дюк 09 Ноя 2013
Shavash 09 Ноя 2013
Помещение, кт. выкупается, это коридор м-у помещениями выкупающего сособственника общего имущества, которым пользуется только он один.
Может быть, исходя из п. 3 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 ст 40 ЖК РФ приложить еще проект перепланировки, согласно которому стен между помещениями и коридором не будет, а в договоре прописать, что продавцы согласны с перепланировкой, последующей за сделкой ?
Если кто считает, что ЖК РФ полностью исключает возможность отчуждения части общего имущества в многоквартирном доме, также прошу изложить свои доводы.
olys 09 Ноя 2013
Кукарача 10 Ноя 2013
Shavash 11 Ноя 2013
Sania 11 Ноя 2013
Как была, условно говоря, 1/100, так 1/100 доля в праве собственности на общее имущество дома и останется.
Вы лукавите: конечно, она изменится, причем за денежку.
ЗЫ не уверен, что возможен кадастровый паспорт на коридор (п.7 ст.27 Закона о кадастре)
olys 12 Ноя 2013
Shavash 18 Ноя 2013
olys , Доля не изменяется, изменяется размер имущества, находящегося в долевой собственности. Данное положение излагается в контексте того, что п.4 ст. 37 ЖК не нарушается.
Конечно же без определения объекта сделки не будет согласование существенного условия договора купли-продажи (предмета).
Т.е кадастровый паспорт является необходимым условием.
В отношении п. 7 ст. 27 ФЗ «о кадастре. «:
1) коридор изолирован стенами и дверями, обособлен (коридором можно пользоваться отдельно от иных помещений.
2) кадастровый паспорт составить на объединенные помещения и договор будет. я даже не знаю. — «договором перепланировки (реконструкции)» ?
в тексте договора указать помещения ранее принадлежавшие «покупателю» и характеристики новой площади с констатацией того, что во вновь созданное помещение вошли как отдельные объекты, так и часть общей площади дома (с согласия собственников)
при этом предмет определяется согласно кадастрового паспорта
еще больше не вариант: единый кадастровый паспорт на помещения различных собственников. бред.
нагромождение конечно получается то еще. сам понимаю.
если бы все было очевидно — сделал бы и не открывал тему.
Sania 18 Ноя 2013
Доля не изменяется,
было 10 квартир — по 100/1000 (у собственника 2ух квартир — 200/1000)
станет у всех по 100/1010 (у собственника объединенной квартиры — 210/1010)
Изменятся в том числе и размер долей.
1) коридор изолирован стенами и дверями, обособлен (коридором можно пользоваться отдельно от иных помещений.
ИМХО коридором нельзя пользоваться отдельно от каждой из объединяемых двух квартир, соответственно кадучет коридора невозможен.
Загрузка...