Надо ли приватизировать придомовую территорию многоквартирного дома

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома.

Ухоженная территория двора многоквартирного дома повышает спрос на жилье и увеличивает стоимость квартир. Юристы говорят, что с начала 2015 года стало проще приватизировать территорию двора. Рассмотрим ситуацию чуть более подробно, узнаем так ли это.

Эта территория играет в жизни каждой семьи огромную роль: во дворе мы паркуем автомобили, здесь отдыхают лица преклонного возраста, играют дети. Однако не все граждане понимают, для чего необходима приватизация.

Задачи приватизации

Жильцы многоквартирного дома имеют право приватизировать придомовую территорию. Делается это по многочисленным причинам, часть из них мы привели ниже:

• если территория принадлежит государству, за ней некому ухаживать, тогда как приватизированный двор граждане берут на себя (высаживают растения, согласовывают сроки полива, нанимают дворника);
• приватизированная территория двора предполагает всеобщий контроль со стороны жильцов;
• двор может стать для жильцов источником прибыли;
• это не позволит размещать внутри двора иные объекты, в том числе и коммерческого характера.

В качестве основного плюса можно обозначить тот факт, что приватизация проводится бесплатно. Самой важной задачей граждане считают правовую защиту собственного двора. Если его не приватизировать, на этой территории может возникнуть киоск, магазин, парикмахерская или иной объект. И все это на законных основаниях.

Чуть ниже мы также рассмотрим минусы процедуры, поскольку о них также нужно знать.

Площадь и границы

Перед тем, как начать процедуру, следует выяснить, определены ли границы участка. Иногда ответ на этот вопрос положителен, но чаще всего приходится определять их по требованию. Для этого нужно обратиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом или иной орган для определения границ и расчета площади земельного надела.

Площадь участка рассчитывается по специальной формуле умножением удельного показателя земельной доли на площадь всех помещений в здании. На территории двора могут находиться технические сооружения, земля под которыми также будет включена в площадь.

Согласно минимальному показателю площадь участка должна быть равна территории под домом, но на этот параметр оказывают влияние различные факторы, поэтому без кадастрового паспорта нельзя рассчитать налог заранее.

В пределах границ единого неделимого участка двора располагаются:

• автостоянки;
• многоквартирный дом;
• трансформаторная подстанция;
• спортивные площадки;
• детские площадки;
• сушилки для белья и проч.

После того, как известна площадь, жильцы дома могут обсудить приватизацию на общем собрании и решить, нужно им это или нет. Сам процесс приватизации также важен.

Как происходит приватизация?

Сразу оговоримся, что для вновь возведенных многоквартирных домов приватизация — процедура обязательная. Чаще всего ею занимается застройщик, и жильцы при вселении становятся собственниками не только квартиры, но и земельного надела.

Вся территория считается неделимой. Доли из нее выделить не получится ни при каких обстоятельствах. Для тех домов, которые были построены ранее, придется пройти процедуру оформления. Она состоит из двух этапов:

• жильцы заявляют о своих правах на собственность;
• придомовую территорию оформляют.

Как только право собственности зарегистрировано, двор переходит во владение жильцов.

Приватизация начинается, как правило, с собрания жильцов дома, в результате которого составляется протокол. На этом собрании важно проголосовать всем присутствующим за или против приватизации, а также выбрать уполномоченного представителя. Последнее делать не обязательно, поскольку инициатором процесса может быть один из жильцов или группа собственников квартир.

После того, как заявители оформляют заявку на приватизацию двора, готовится кадастровый паспорт (если он не выдавался ранее). Последовательность действий такова:

1. Составление плана территории и составление сведений об объектах на ней.
2. Межевание территории.
3. Сформировать участок в органах самоуправления согласно перечню имеющихся документов.
4. Зарегистрировать участок в Кадастровой палате.

Для подачи заявления на формирование участка потребуется следующий пакет бумаг:

• техпаспорт;
• план дома;
• межевой план;
• решение собрания жильцов (если оно проводилось).

После приватизации налог распространится на всех жильцов, но обо всем по порядку.

Плюсы и минусы приватизации

Прежде чем приступить к процедуре, нужно оценить все «за» и «против». Мы подробно опишем последствия приватизации. Итак, плюсы таковы:

• приватизация осуществляется бесплатно;
• часть земли можно будет сдать в аренду для получения коммерческих доходов;
• стоимость квартиры с ухоженным и приватизированным двором возрастает даже с позиции оценочной стоимости;
• никто из сторонних лиц не сможет застроить придомовую территорию.

К минусам можно отнести:

• на содержание земли придется нести определенные расходы;
• земельный налог коснется всех жильцов без исключения;
• если возникнет необходимость в ремонте объектов, придется это делать за счет жильцов.

Как правило, для больших домов расходы на содержание незначительны, сложнее придется жильцам двух и трехэтажных строений.

Варианты использования земли

Широкое использование участка придомовой территории не предусмотрено по закону. Об этом нужно говорить отдельно, а не только как о небольшом минусе. Дело в том, что размещать в оформленном на жильцов дворе коммерческий объект нельзя. Законодательство позволяет использовать ее для:

• площадок;
• мест для занятий спортом;
• озеленения (можно даже создать небольшой сквер);
• создания парковки;
• сдачи земли в аренду под размещение рекламы, антенн, автопарковок;
• гаражей для инвалидов и участников ВОВ.

Больше никаких привилегий. Согласитесь, этого мало для полноценной коммерческой деятельности, но достаточно для спокойного проживания всех жильцов. Управление двором можно осуществлять:

• самостоятельно;
• через домовой комитет (если он есть);
• через управляющую компанию (оформить договор).

Обязанности и последствия

Ранее мы уже говорили о последствиях в разделе о плюсах и минусах приватизации. Однако, стоит подробнее рассказать о налоге, который после нее станет обязательным.

Имеется в виду земельный налог, который рассчитывается в соответствии со статьей № 360 НК РФ. Размер выплаты зависит от:

• рыночных показателей кадастровой стоимости за последний период;
• коэффициента, который устанавливается местными властями (он отличается в зависимости от региона).

Некоторые граждане имеют право на налоговый вычет, что является преимуществом. Оплата производится раз в год.

Проблемы, которые могут возникнуть

Первая сложность, о которой сегодня часто говорят, — это невозможность приватизации. Дело в том, что с развитием города огромное число участков быстро уходит с молотка. В момент, когда жители решаются на приватизацию, участок перед их домом оказывается меньше по площади, чем территория под домом. Это противоречит закону, в результате приватизация становится невозможной. Именно поэтому часто советуют как можно быстрее оформлять территорию двора в собственность.

Еще одна проблема — это уход за придомовой территорией. Летом это не так заметно, но в зимний период возникает проблема уборки снега. В больших дворах приходится нанимать сразу несколько дворников. Не стоит этого бояться, ведь проживание в ухоженном дворе — это приятно. Некоторые граждане делают заграждения, расширяют детские площадки во благо жильцов.

При поломках на территории двора, как уже сказано выше, все расходы лягут на плечи жильцов. С одной стороны, это тяжкое бремя. В самых серьезных случаях можно продать часть территории двора и возместить убытки.

Порой жильцы многоквартирных домов не знают, что им принадлежит территория двора. Как итог: на парковках большая часть автомобилей не принадлежат жильцам, у дома во всю развивается стихийная торговля. Чтобы избежать проблем, необходимо вовремя заниматься их решением и относиться к придомовой территории также скрупулезно, как и к своему жилью.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома.

Приватизация придомовой территории многоквартирного дома позволяет оформить прилегающую к домам землю в собственность всех жильцов. Процедура проводится бесплатно и позволяет защитить земельные площади от незаконной застройки.

Оформление придомового участка: порядок действий

• протокол собрания жильцов (копии документов для подтверждения факта проведения собрания);
• список участников;
• план границ, схему разделения земли на долевое владение;
• доверенности от собственников, которые не смогли принять участие в собрании.

Заявление и пакет документов направить Комитет земельных ресурсов.

1. оплатить межевание;
2. подать заявление на формирование границ и установление размеров;
3. получить акт об осмотре и установлении земельных границ.

• заявление;
• технический паспорт и другие документы на объект;
• бумаги с данными о владельцах, сведениями о многоквартирном доме;
• квитанцию о выплате пошлины.

Запись о праве собственности на землю вносится в ЕГРП. Участок ставится на учет в кадастровой службе. Представитель жильцов получает техпаспорт на данный объект, свидетельство, подтверждающее право собственности.

После приватизации земля переходит из государственных владений в собственность жильцов многоквартирного дома. Владельцы или управляющая компаний смогут улучшать участок.

Особенности приватизации придомовых территорий

В процессе оформления земли, прилегающей к многоквартирному дому, надо учесть ряд нюансов, в первую очередь, когда был построен дом:

1. здание вместе со сформированным участком введено в эксплуатацию до утверждения Жилищного Кодекса;
2. дом был введен после принятия ЖК РФ, то есть после 2005 года.

Рассмотрим специфику процедуры оформления для первого и второго случая.

Приватизация участка от здания, построенного до 2005 года

Процедура начинается с организации общего собрания владельцев. Созвать собрание имеет право любой собственник помещения в данном доме. Чтобы решение было признанно законным необходимо присутствие граждан, имеющих более 50% голосов. Подсчет голосов проводится пропорционально доле каждого участника, то есть с учетом площади квартир. Для ведения собрания избирают председателя.

Если решение было принято большинством участников, председатель подает заявление в административные органы с просьбой о приватизации. Вместе с заявлением необходимо предъявить протокол собрания, лист регистрации участников (могут присутствовать их представители).

Заявление составляется в определенном порядке:

• наименование органа, куда направляется документ;
• от кого подается (данные представителя жильцов, ФИО, адрес, кадастровый номер квартиры, телефон);
• просьба о передаче участка в общедолевую собственность жильцов дома;
• список прилагающихся документов;
• дата, подпись.

К заявлению надо приложить решение собрания собственников, техпаспорт, план дома, технический и кадастровый план участка. Председатель собрания должен подготовить два экземпляра заявления. Второй экземпляр с отметкой о приеме остается у представителя жильцов. В ответ на заявление в течение двух недель должно быть направлено письмо. Если последует отказ в приватизации, придется реализовывать коллективные права через суд.

Приватизация земли вокруг зданий, введенных в эксплуатацию после 2005 года

В данной ситуации перед постановкой участка на учет потребуется проведение межевания. Определять границы территории должен кадастровый инженер. Услуга является платной. Стоимость процедуры будет зависеть от региональных расценок, состояния участка, площади и формы территории.

После межевания составляется техническая документация, план, акт об осмотре и установлении границ. С полученными документами представитель жильцов ставит землю на кадастровый учёт в ЕГРП. Затем проводится оформление участка в общедолевую собственность.

В обоих случаях приватизация должна проводиться бесплатно, за исключением расходов за межевание. Оформлением земли вокруг новостроек должен заниматься застройщик. В таком случае будущие жильцы покупают квартиры и вместе с ними долю на участке. Это удобно, но стоимость такого жилья будет выше.

Обозначение границ

Размер придомовой территории должен быть прописан в техническом паспорте после введения дома в эксплуатацию. Минимальная величина прилегающего участка не может быть меньше площади, занимаемой домом. Если данное значение не установлено в документах, необходимо обратиться в муниципальный орган, управляющий имуществом города.

Для установления границ участка примыкающего к строениям проводится обязательное межевание территории. Размер прилегающей к дому площадки определяется с учетом ряда факторов:

1. число этажей и квартир;
2. периметр жилого дома, фундамента;
3. площадь земельного участка;
4. наличие соседних строений;
5. предписания административных органов.

В приватизированную площадь согласно законодательству нельзя включать участки общественного пользования: проезды, скверы, парковые зоны. Проект границ участка выносится на утверждение жильцов.

Таким образом, перед проведением приватизации (если территория не значится на кадастровом учете) необходимо встать на учет в администрации и заказать межевание в БТИ.

Как используется участок после приватизации?

После приватизации зарегистрированный земельный участок становится общим. Использовать его каким-либо образом можно только с согласия владельцев квартир. Для проведения каких-либо работ, например, прокладки коммуникаций, на данной земле необходимо созвать общее собрание собственников. Вопрос должен быть включен в повестку и вынесен на голосование, решения – запротоколированы.

Какие мероприятия могут проводиться на приватизированной земле? Собственники вправе реализовать несколько вариантов:

1. благоустройство, озеленение, строительство беседок, детских площадок, спортивных площадок;
2. продажа части участка;
3. установка ограничительных заборов, шлагбаумов;
4. сдача части земель в аренду для размещения магазинов, парикмахерских, офисов и других объектов;
5. обустройство приусадебного хозяйства или огорода;
6. выкуп части земель собственниками квартир, например, для создания отдельных входов. Впоследствии такую квартиру можно перевести в разряд нежилых помещений, использовать или выгодно продать для коммерческих целей.

Собственники имеют право полноправно распоряжаться землей, но при этом они понесут затраты на содержание территории.

Преимущества и недостатки приватизации

Собственники квартир, как правило, хотят благоустраивать прилегающий к дому участок по своему желанию. Но многие задаются вопросом, выгодна ли процедура приватизации. Перед принятием решения надо взвесить все «за» и «против».

• получение прав на законное использование земли;
• защита от нежелательных объектов (свалки, автостоянки, хозяйственные постройки);
• защита от застройки (строительство новых домов, коммерческих объектов);
• получение дополнительных доходов от сдачи земли в аренду (прибыль может пойти только на благоустройство участка);
• регистрация и уточнение земельных площадей, корректировка расходов на содержание участка;
• увеличение стоимости квартир.

• жильцы берут на себя расходы по содержанию и ремонту дорог, детских площадок, клумб;
• оплата налога на землю (сумма налога к уплате определяется с учетом доли, то есть размера квартиры);
• ответственность за территорию переходит на жильцов (например, за свалку на владельцев квартир будет наложен штраф).

До приватизации участок является собственностью муниципальных властей, которые могут распоряжаться землей по своему усмотрению. В таком случае невозможно запретить прокладку коммуникаций, строительство новых дорог. Постепенно муниципальная земля будет застраиваться, сдаваться в аренду, следовательно, уменьшится площадь для отдыха, детских игр. Возможно, жильцов будет раздражать появление мусора, шум проезжающих машин и скопление людей возле коммерческих объектов.

После приватизации собственники смогут благоустроить участок по своему желанию, а не по планам местных властей. Ремонт и обслуживание территории будет осуществлять управляющая компания или ТСЖ. Организация должна каждый год составлять акт сезонной проверки земельного участка. Результаты проверки включаются в акт обследования жилого фонда.

Заключение

До приватизации придомовая земля является собственностью государства. После процедуры участок переходит в общедолевое владение. Для оформления придомового участка в собственность необходимо провести общее собрание жильцов, поставить землю на учет и заказать межевание. Решения о дальнейшем использовании территории принимаются на общем собрании с учетом метража квартир.

Условия для приватизации придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов.

Управление многоквартирным домом – сложный процесс, в частности, это касается и дворовой территории. При возникновении ситуации, когда границы земельного участка проходят непосредственно под жилым зданием, проблема территориального расположения двора разрешается на основании утвержденных правил благоустройства города или поселения, которые устанавливаются административными учреждениями местного самоуправления.

При этом, если двор, как земельный участок, принадлежит муниципалитету, он вполне может перейти в собственность жильцов указанного дома. И тогда все обязанности по содержанию придомовой территории ложатся на плечи жителей многоквартирного жилого дома, или управляющую организацию. Все зависит от решения, которые примут собственники помещений на общем собрании жильцов.

Что представляет собой придомовой участок?

Согласно действующему жилищному и градостроительному законодательству придомовой территорией является участок земли, примыкающий к границам многоквартирного жилого дома, имеющая вспомогательный характер для обслуживания дома, его благоустройства и формирования комфортной городской среды. В том числе есть внутренний (закрытый) перечень объектов, которые разрешено возводить на территории двора:

1. Элементы благоустройства – детские игровые комплексы, скамейки и урны. Сюда же относится озеленение и высадка деревьев, благоприятно влияющих на окружающую среду;
2. Объекты обслуживания здания и транспортная инфраструктура – в данный перечень входят мусорные контейнеры, устройства для сушки белья, чистки ковров и прочие элементы, которые в частности пришли к нам из прошлых лет. Для личного транспорта жителей могут формироваться стояночные места, гаражные сооружения и паркинг с указанием привязки конкретной машины к своей территории;
3. Объекты, приносящие дополнительный доход – сюда относят типы построек, которые могут иметь в своей деятельности коммерческий характер. Единственным важным условием является отсутствие претензий со стороны владельцев соседних домов. В противном случае может возникнуть спор, который впоследствии перетечет в судебное разбирательство.

Кому принадлежит придомовая территория?

Многоквартирный жилой дом в общем смысле принадлежит его владельцам, то есть собственникам квартир и встроенных нежилых помещений. В данный момент активно вводятся в действие управляющие организации, которые ведут в качестве своей профессиональной деятельности представление и организация работы многоквартирных домов как объектов жилого фонда.

Соответственно, если собственники захотят приватизировать свою придомовую территорию, они будут вправе действовать как от имени себя непосредственно, так и через управляющую компанию. Первый вариант конечно более удобен тем, что в любых ситуациях, вплоть до смены своей контролирующей жилой фирмы, собственниками будут оставаться непосредственно те, кто владеет помещениями в этом здании.

Однако в процессе оформления первоначально будет участвовать только один человек, выбранный представителем. А уже после завершения работ, он сможет выделить каждому причитающуюся ему долю.

Зачем нужна приватизация придомовой территории?

Перевод дворовой территории в частную собственность гражданам дает возможность полного распоряжения этой землей в рамках исполнения действий по формированию современной городской среды, в том числе путем возможного исключения какой–либо материальной выгоды.

При этом после получения земельного участка возникает несколько финансово затратных обязанностей:

1. Земельный налог, который будет уплачиваться исходя из того порядка, каким образом он был заключен (либо физическими лицами – собственниками, либо управляющей компанией – юридическим лицом);
2. Организация работ по содержанию и ремонту элементов, установленных во дворе дома и их охране от преступных категорий граждан;
3. Мероприятия по поддержанию благоустройства и уменьшению факторов негативного воздействия, в том числе со стороны жителей соседних домов.

Приватизация придомовой территории

Процедура перехода прав собственности от муниципалитета к частным лицам должная проходить только с общего собрания всех его жильцов. Для этого инициативная группа должна выступить с подобным вопросом на общем собрании жильцов, где будут сформированы вопросы, и, при необходимости, даны ответы.

Для этого приглашается управляющая компания, которая фиксирует происходящее в протоколе. На этом же этапе необходимо выбрать представителя дома, который и будет являться заявителем. Если же желающих не находится, а вопрос принят в положительную сторону, в качестве такого лица можно выбрать саму управляющую организацию.

В многоквартирном доме

После проведения мероприятий по согласованию предложения и выбора лиц, являющихся инициаторами и впоследствии заявителями, необходимо переходить к сбору документов. Первоначально – это межевание участка.

Для этого потребуется пригласить представителя комитета, занимающегося ведением имущества населенного пункта, чтобы он согласовал границы и подтвердил возможность двигаться дальше.

По окончании всех работ каждый собственник получают свою долю в этом имуществе, а значит должен принимать активное участие в его содержании.

В малоэтажном многоквартирном доме

В случаях с малоэтажными постройками необходимо отметить следующее: документы на рассмотрение представляются по аналогии с обычными жилыми домами, но при этом площадь может быть значительно меньше.

Как правило, многие Правила благоустройства, утвержденные в каждом городе, устанавливают правила, которые рассчитываются исходя из общей площади. То есть, если общая квадратура дома небольшая, значит и придомовая территория будет снижена. С точки зрения долевого участия, каждый собственник получит аналогичную площадь, независимо от его места проживания.

Алгоритм приватизационных мероприятий

Процесс регистрации в собственность земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, включает в себя следующие этапы:

1. Решение вопроса о необходимости выделения земельного участка и перевода его в ведение собственников – итоговый документ «протокол собрания собственников квартир МКД»;
2. Согласование вопроса с органами местного самоуправления, в компетентность которых входит решение подобных вопросов – итоговый документ «письмо администрации населенного пункта»;
3. Межевание земли и постановка на кадастровый учет – получение
   документов на землю относительно его технических параметров и размера;
4. Подготовка документов и подача заявления в муниципалитет – заявление
   пишется согласно установленному образцу. Заранее обращение готовить
   нет необходимости;
5. Получение результата и оформление участка в собственность в органах
   Федеральной службы государственной регистрации и картографии –
   оформление земельного участка в собственность.

Возможен последующий переход частей земельного участка в общую собственность (если он был оформлен инициативной группой).

Если проводить все мероприятия именно в таком порядке, граждане могут рассчитывать на положительный результат, либо наименьшие затраты, в случае, если администрацией городского округа или поселка будет вынесено отрицательное заключение.

В целом, необходимость включения дворовых территорий в собственность граждан обусловлена дальнейшей возможностью ее распоряжения по усмотрению непосредственно проживающих в доме граждан.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.