Обслуживающая организация многоквартирного дома что входит в

Что должна делать управляющая компания в многоквартирном доме.

Обслуживание многоквартирных домов весьма актуальная и даже проблемная тема последнего времени.

Это связано и с износом зданий, построенных еще в советские годы, и с нечистоплотностью некоторых организаций ЖКХ.

Новая структура – управляющая компания (УК) вызывает немало вопросов у собственников жилья.

Попробуем в них разобраться.

Определение понятий

В основе своей Управляющая компания взяла на себя задачи ЖКО: осуществление хозяйственно-эксплуатационных мероприятий, взаимосвязанных с санитарно-техническим обслуживанием многоквартирных домов.

Что включает в себя:

обслуживание и содержание зданий;
ремонт, в том числе различных сетей дома;
посреднические услуги при поставке ресурсов и другие.

Законодательными основаниями для деятельности Управляющей компании выступают: Жилищный и Градостроительный кодексы РФ, ряд постановлений Правительства и местных органов самоуправления, устав компании.

Отличительные особенности

В отличие от ЖЭКа она имеет большую хозяйственную самостоятельность и более свободные условия работы. При этом ЖКО может выступать в качестве структурного подразделения Управляющей компании, осуществляющего конкретные задачи.

От ТСЖ УК отличается большим объемом фонда и структурированностью. ТСЖ, как правило, организуется на конкретный дом и действует на основах демократического управления, в котором каждый участник товарищества имеет право голоса.

Круг обязанностей

Все обязанности обслуживающей организации прописаны в договоре, заключаемом с собственниками жилья, они включают:

осуществление бесперебойной поставки энергоресурсов;
составление квитанций на оплату предлагаемых услуг;
предоставление соответствующих документов согласно требованиям жильцов;
организацию работ, включающих эксплуатацию и ремонт помещений: осмотр общедомового имущества, подготовку его к зиме, проведение текущего и капитального ремонта, устранение аварий, обеспечение наличия счетчиков;
реализацию безопасности проживания;
сбор платежей согласно квитанциям;
взаимодействие с поставщиками коммунальных ресурсов и другие.

При неисполнении возложенных на нее обязанностей УК может быть подвержена административному штрафу в объеме от 40 до 50 тысяч рублей. В случае нарушения санитарных требований штраф может увеличиться до 200 тысяч рублей. Также в качестве меры наказания может применяться административное приостановление деятельности организации до 3-х месяцев.

Управляющая компании в спорных ситуациях может отстаивать свои права, заключающиеся в:

передаче информации о незаконной перепланировке в помещении соответствующим органам;
информировать уполномоченные органы о нецелевом применении общедомового имущества;
проводить сверку передаваемых показаний счетчиков, корректировку суммы платежей согласно полученным данным;
организовывать мероприятия по взысканию задолженности за предоставляемые услуги;
перераспределять имеющиеся резервные средства для устранения задолженности, образующейся перед поставщиками ресурсов, или для организации дополнительных ремонтных работ общедомового имущества;
ограничивать поставку энергоресурсов, в случае их неоплаты или неполной оплаты.

Бесплатные работы

Услуги управляющей компании оплачиваются из тех средств, что собраны с жильцов.

Однако, существует ряд работ, которые не включаются в квитанцию:

контроль внешнего и внутреннего состояния дома, в том числе заделывание швов и трещин, укрепление козырьков и ограждений, замена окон и дверей на лестничных площадках;
обеспечение безопасности, чистоты и тепла в помещениях, что включает уборку лестничных площадок и лифтов, замену лампочек в подъезде, утепление окон и дверей, запирание подвалов и чердаков;
внешнее благоустройство, то есть уборка и вывоз снега, ремонт детских площадок, уборка придомовой территории;
обеспечение бесперебойной работы общих коммуникаций дома;
аварийное обслуживание.

Способы заработка

Компания может получать прибыль с организации субподряда, за реализацию энергосервисных договоров с проведением энергоаудита, экономии ресурсов, предоставлении платных услуг жильцам. Например, установка счетчиков, ремонт в квартирах и так далее.

Помимо того, УК может иметь другие источники доходов: сдача нежилых помещений в аренду, реализация строительных материалов, привлечение других партнеров.

В случае банкротства

Однако, большинство организаций предпочитают не предупреждать жителей обслуживаемых домов о наличии проблемы, а раскрывают информацию, только когда процесс находится на завершающей стадии или уже полностью закончился.

В такой ситуации собственники оказываются и без денег, и без обслуживания. Что же они могут сделать?

Для начала обратится в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру, чтобы они осуществили проверку исполнения договора с компанией. Затем с полученными документами пойти в суд с просьбой провести перерасчет или исполнение уже оплаченных услуг. Прекратить оплату услуги по содержанию и ремонту помещений и организовать собрание жильцов, на котором необходимо принять решение о новом способе управления или выборе новой управляющей компании.

О правилах работы Управляющих компаний в сфере ЖКХ смотрите в следующем видеосюжете:

Обязанности управляющей компании — ликбез для собственников.

Существующие законодательные нормы возлагают на управляющие компании ряд обязанностей по обслуживанию многоквартирных домов. В перечень входят и эксплуатационно-ремонтные работы, и организационно-информационные услуги. К сожалению, многие жильцы неверно трактуют свои права или вовсе не знают, за что они платят деньги УК. Этим активно пользуются недобросовестные организации, игнорирующие обращения собственников.

Взаимоотношения жильцов многоквартирного дома и управляющей компании регулируется письменным договором, экземпляр которого должен быть у каждого собственника. В документе указан перечень обязанностей и прав обслуживающей организации, состав имущества здания, порядок предоставления коммунальных услуг и отчетности, схема расчета платы за ремонт и содержание, а также срок действия договора. Если у вас нет собственного экземпляра, стоит обратиться в УК для его получения.

Эксплуатационно-ремонтные работы

В части технического обслуживания и ремонта здания управляющая организация обязана проводить следующие мероприятия:

обеспечивать безопасность — следить за износом многоквартирного дома, поддерживать его архитектурный облик;
регулярно проводить осмотр общего имущества: плановые проверки осуществляются перед началом отопительного сезона и после его окончания, внеплановые — по мере необходимости;
выявлять дефекты и выполнять текущий ремонт — по согласованию с жильцами возможно составление графика работ;
оперативно устранять внутридомовые аварии и поддерживать хорошее техническое состояние инженерных сетей;
организовывать уборку подъездов и мест общего пользования, благоустраивать придомовую территорию, вывозить бытовые отходы;
следить за соблюдением норм пожарной безопасности, вводить в эксплуатацию и обслуживать общедомовые счетчики.

В список услуг может входить проведение мероприятий по повышению энергоэффективности. В этом случае с собственниками заключается дополнительный договор, а к коммунальным платежам добавляется еще один тариф.

К общедомовому имуществу относятся крыши и чердаки, пожарные лестницы и техэтажи, лестничные площадки и лифтовые шахты, подвалы и находящееся в них техническое оборудование, инженерные системы, земельный участок и объекты благоустройства.

Организационные моменты

Помимо обязанностей по ремонту и эксплуатации многоквартирного дома, у обслуживающей компании есть обязательства по организационной части:

обеспечение сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, борьба с неплательщиками;
сотрудничество с поставщиками коммунальных ресурсов, решение проблем, проведение перерасчетов;
регистрационный учет жильцов, хранение технической документации на здание;
проведение собраний с предоставлением отчетов о проделанных работах, информирование о смене тарифов.

Общедомовые собрания проводятся не реже одного раза в год. На них обсуждают текущие тарифы, решают хозяйственные проблемы, составляют план действий на следующий период.

Договор наделяет управляющую компанию не только обязанностями, но и правами в отношении жильцов многоквартирного дома. Представители организации могут сообщать о фактах незаконной перепланировки, инспектировать приборы учета, взыскивать задолженности, ограничивать неплательщикам доступ к коммунальным услугам, проверять начисления по платежам. При реализации своих прав УК учитывает интересы большинства собственников.

Как бороться с недобросовестной управляющей компанией

Согласно закону № 237-ФЗ от 27.10.2010 года, управляющие организации обязаны предоставлять жильцам информацию о финансово-хозяйственном состоянии, принципах формирования тарифов, порядке и сроках проведения ремонтных работ. Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, а руководство компании не спешит исправлять ситуацию, можно обратиться в Жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. В некоторых случаях дело доходит до судебных разбирательств. За ненадлежащее содержание общедомового имущества предусмотрен штраф в 50 000 рублей, за нарушение нормативов в области обеспечения здания ресурсами — 10 000 рублей, за несоблюдение пожарной безопасности — до 200 000 рублей.

Порядок получения выписки из домовой книги

Выписка из домовой книги представляет собой табличный документ, в который внесены данные обо всех зарегистрированных в квартире жильцах, с датами постановки на учет и сведениями о предыдущем месте регистрации.

Что такое ТСЖ и чем оно занимается

ТСЖ — это некоммерческая организация, членами которой являются собственники жилья одного или нескольких многоквартирных домов. Товарищество создается в качестве альтернативы УК и занимается тем же, что и управляющая компания.

ООО «ПромИнвест».

ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ: ОБЯЗАННОСТИ ОБСЛУЖИВАЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ, НОРМАТИВЫ, СПОСОБЫ КОНТРОЛЯ.

Что такое текущий ремонт

Согласно МДК 2-04.2004 под ремонтом общего имущества многоквартирного дома понимается ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Чем текущий ремонт отличается от капитального

Главное отличие текущего ремонта от капитального – это масштаб работ и их финансирование. Текущий ремонт выполняется (за счет средств текущего ремонта, который собственники МКД оплачивают УК), как по заявкам жителей так и устранение повреждений выявленных в ходе эксплуатации специалистами УК. можно организовать без Протокола Собрания Собственников, по заявкам жителей. К текущему ремонту зданий и сооружений относятся работы по систематическому предохранению частей конструкций МКД, инженерных систем и оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей, принятия необходимых мер для обеспечения нормальной эксплуатации до наступления срока проведения Капитального ремонта. К капитальному ремонту относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных систем, конструкций и деталей зданий и финансирование происходит из отдельной статьи и Жилкомсервисы данной статьей не распоряжаются.

Как попасть в программу по текущему ремонту

Планы по текущему ремонту формируются ежегодно, на основании проведенных ежегодных осенних осмотров, обращений собственников МКД и предписаний контролирующих органов. Но могут быть оперативно дополнены. Обычно в программу по текущему ремонту включают работы, по которым подошел срок проведения профилактических или косметических работ, а также те адреса, по которым за предыдущий год поступали заявки на аварийный ремонт. Информацию по программе по текущему ремонту на ближайший год вы можете получить в своей управляющей организации. А председатель Совета дома совместно с жилкомсервисом может вносить в нее изменения при возникновении в срочной потребности в каком-либо виде ремонта.

Сроки выполнения работ по текущему ремонту

Работники ЖКС составляют план работ по текущему ремонту в начале календарного года. В программы обычно включаются адреса, по которым подошли сроки проведения ремонта (например, лестничных клеток), а также те адреса, по которым поступали жалобы и аварийные заявки от населения. Но если в Вашем доме в зимний период случилось ЧП, и появилась необходимость проведения ремонтных работ, Ваш адрес еще может быть включен в программу на текущий год. Работники ЖКС могут добавить в программу новые адреса – работы, которые влияют на нормальную и безопасную работу систем и конструкций МКД. По таким видам работ, как ликвидация следов протечек, аварийно-восстановительные работы кровли и фасада, ремонт окон и дверей и др возможна корректировка программы в течении года.

Планы по текущему ремонту должны быть согласованы с председателем совета МКД.

Как можно контролировать качество выполненных работ в доме

Жители могут участвовать в приемке выполненных работ по своему дому. Совет дома- общественное объединение , представляющие интересы большинства собственников дома, законом уполномочен участвовать во всех комиссиях по приему работ. Подписывать акты приемки либо — составлять перечень недочетов и требовать их устранения. В домах, где созданы Советы многоквартирных домов, Управляющая Компания «ПромИнвест» призывает собственников участвовать в комиссии и вместе со специалистами оценить качество выполненных работ, зафиксировать возможные недочеты или подписать акт приемки работ без замечаний. Будь то кровля, фасад или замена старых окон на современные стеклопакеты.

Оплата текущего ремонта

В соответствии с Жилищным кодексом текущий ремонт дома жители оплачивают по квитанциям на квартирную плату. Строка «текущий ремонт» относится к жилищным услугам и в соответствии с Распоряжением Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 25.12.2015 № 444-р составляет 5,84 рублей с квадратного метра занимаемой площади. Тарифы для всех едины, если иное не определено самими собственниками на общем собрании. Наниматели же не могут менять тарифы, установленные Комитетом по тарифам СПб.

Текущий ремонт общего имущества проводится для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Работы финансируются из тех средств, которые платят жители по строке «Текущий ремонт» и выполняются в тех объемах, которые обеспечены этим финансированием. Если жители на общем собрании приняли решение об установке стеклопакетов в подъездах своего дома, то тогда им необходимо определить и источник финансирования: либо из средств, собранных за текущий ремонт, либо, если жители хотят комплексно подойти к вопросу, на Собрании они могут принять решение об иных источниках финансирования (например, дополнительной оплате более современных материалов). Т.к. установка пластиковых окон, смена конструктива пола не входит в объем работ, которые обязана выполнять обслуживающая организация в рамках «Текущего ремонта».

Периодичность работ по текущему ремонту

Определяется состоянием различных конструкций дома, а также нормами, определенными в Постановлении №170 от 27.09.2003г. «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Ремонт подъездов и лестничных маршей производится с периодичностью 1 раз в 4-6 лет в зависимости от типа дома, года его постройки и др.характеристик. Жители вправе предложить другой вид работ (например, вместо ремонта в парадной – отремонтировать окна или двери и т.д.).

Приём выполненных работ

Жители в лице Совета Дома имеют право и должны согласовывать работы по текущему ремонту, а также участвовать в приеме работ по дому. В соответствии с Постановлением № 170 от 27.09.2003 на адрес выходят представитель собственников, производственно-технического отдела (УК, ТСЖ или ЖКС) и подрядчика (если такой был).

При наличии недостатков в работе – составляется акт сдачи-приемки работ, в который вносятся замечания и срок их устранения. Все документы должны визироваться, в том числе и Председателем Совета. Управляющая компания «ПромИнвест» во всех подотчетных жилкомсервисах в течение последних лет регулярно приглашает жителей для участия в приеме выполненных работ. К сожалению, на сегодня заинтересованность горожан невысокая. Лишь по некоторым адресам люди интересуются работами, проводимыми в их домах.

Если в ходе работ по текущему ремонту были допущены дефекты, работы выполнены с ненадлежащим качеством, необходимо обратиться с заявлением в жилкомсервис. Жители домов, обслуживаемых УК «ПромИнвест» могут сделать это через интернет, в приложении «ЖКХ Онлайн» (http://vk.com/gkh_online).

Отчеты о проделанных работах по текущему ремонты УК «ПромИнвест» публикует на официальном сайте: http://www.prominvestuk.ru/programmi-remonta.331.html

Перечень работ по текущему и капитальному ремонту в Приложении №3.