Подвал многоквартирного дома к чьему имуществу относится

Подвал многоквартирного дома к чьему имуществу относится.

«Чьи подвалы», «Борьба за подвалы», или «Бомба в подвале!» — такими заголовками все чаще пестрят страницы печатных СМИ, и интернет-изданий. А в чем, собственно, проблема, спросим мы, прочитав статью 36 Жилищного кодекса РФ , где четко написано, что если в помещениях подвала находится оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, то эти помещения являются общей долевой собственностью? Все же понятно, тем более есть еще и Постановление Правительства № 491 , где указано что же именно включается в состав общего имущества? Ан нет, все оказывается не так-то просто и наша российская судебная власть вот уже «разъясняет» и «растолковывает» как надо понимать простые, на первый взгляд, и логичные нормы права.

Зачем домовладельцам нужны технические этажи, чердаки, помещения подвалов?

Этот вопрос чем-то сродни вопросу «а зачем водителю транспортного средства руль, а пилоту — штурвал?» Нормальное и безопасное управление сложным объектом вряд ли возможно без его своевременного и надлежащего обслуживания. На сегодняшний день практически все жилые дома, построенные еще во времена существования Союза ССР имеют подвалы, предназначенные именно для обслуживания жизнедеятельности всего здания. Ведь в этих подвалах находятся стояки (отопления, водоснабжения) с отсечными кранами, трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, а также иное механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме.

Доступ в подвал у обслуживающей организации должен быть обеспечен круглосуточно. Иначе, в случае аварии (например, лопнула труба в одной из квартир) отключать от водоснабжения придется весь дом, а не один подъезд, ведь офисы и магазины, расположенные в подвалах имеют режим работы. В ночное время, в выходные и праздничные дни к стояку с отсечными кранами, располагающимися в данных помещениях попасть не получится. Проблема, однако, кроется еще и в том, что предприниматели — собственники помещений, расположенных в подвалах жилых домов, вообще не склонны на какой-то диалог ни с ТСЖ, ни с обслуживающими дом организациями, целой проблемой является получить доступ к инженерному оборудованию для целей его очередного осмотра, а в случае необходимости ремонта и замены отслуживших свой срок коммуникаций.

Но и это далеко не все. Все чаще бизнесмены в отсутствие соответствующего проекта, разрешений, согласований реконструируют принадлежащие им помещения подвалов, производят самовольные перепланировки и переоборудования. Очень часто это сопровождается приращением (самозахватом) свободной площади подвала. В результате, на внешних несущих конструкциях дома появляются трещины, дом приобретает признаки аварийности. Но, даже все это не особенно смущает органы исполнительной власти, но, что больше удивляет не смущает такое положение вещей и суды, которые все чаще, руководствуясь позицией «сверху» отказывают в удовлетворении законных требований собственников помещений в доме о признании права собственности на технические подвалы.

Очевидно, что законодатель исходил из того, что управлять домом — это, как минимум иметь возможность доступа к его артериям — инженерным коммуникациям, а иначе зачем вообще было вводить такую фикцию как общедолевое имущество. Но наш российский чиновник привык отовсюду находить возможность выкачать деньги, в том числе от продажи имущества муниципалитету не принадлежащего. Вот и здесь это получилось: подвалы стали распродавать, не различая где технический подвал, а где помещение с самостоятельным назначением. Отчуждение технических подвалов происходит повсеместно и сегодня. И суды, своей практикой, надо сказать, этому потворствуют.

Истинно российское судебное «зазеркалье»

Попытки граждан вернуть в судебном порядке помещения технических подвалов все реже имеют успех. Суды встают на сторону приобретателей-предпринимателей и органов власти — продавцов. Особенно вызывает непонимание практика судов относительно сроков исковой давности по делам об истребовании общего имущества собственников из незаконного владения. Ведь требование о «возврате» общего долевого имущества имеет природу иска негаторного, на такие требования не распространяются сроки исковой давности. Но суды так не считают, зачастую отказывают в удовлетворении иска именно по мотивам пропуска срока давности. Такое понимание права применительно к истребованию помещений технических подвалов, чердаков собственниками помещений дома является, на мой взгляд, абсурдом, вызванным нежеланием видеть специфику правоотношений, а также нежеланием замечать перманентный характер нарушений прав домовладельцев предпринимателями, незаконно приобретшими часть общедодолевого имущества, но об этом чуть ниже.

Недоумение вызывает и практика, в соответствии с которой к общему имуществу относится только тот подвал (помещение подвала), который фактически на момент приватизации первой квартиры в доме не использовался в качестве самостоятельного объекта. К примеру, в техническом подвале многоквартирного жилого дома в 1990 году расположился с разрешения органа власти склад, а в 1993 году в указанном доме воспользовавшись правом на приватизацию, появился первый собственник жилого помещения. Арбитражный суд укажет в решении, что спорное техническое подполье уже не находится и никогда не будет находиться в общей долевой собственности собственников помещений дома потому как на момент приватизации первой квартиры оно уже использовалось в качестве САМОСТОЯТЕЛЬНОГО объекта! Абсурдность данного умозаключения подкрепляется еще и тем, что никакого переоборудования с выносом инженерных коммуникаций из спорного подвала никто не производил, подвал все еще остается техническим. Если, например, я храню в принадлежащем мне жилом помещении коробки с какой-либо продукцией, ни у кого не вызывает ведь сомнений, что моя квартира продолжает оставаться жилым помещением, ибо никто ее в нежилое в установленном порядке не переводил. Аналогично с помещениями подвалов — никто не менял назначение помещения, фактическое же использование НЕ ПО НАЗНАЧЕНИЮ не может служить основанием вывода о предназначенности помещения для использования в целях, не указанных в технической документации на дом.

Чьи подвалы или «власть не допустит передела собственности»

Думается, что такая позиция судов продиктована прежде всего экономическими причинами: если истребовать у приобретателя имущество, то он взыщет убытки с продавца — администрации муниципального образования (если продавец, например МО Город..). Если посчитать сколько средств придется вернуть предпринимателям по всем таким незаконным сделкам, то может существенно пострадать бюджет. Ну что ж, мы живем в России, а это значит, что за все деяния чиновников всегда платит и расплачивается гражданин, чиновник же не только не в тюрьме, но и вполне себе доволен и счастлив, да и нередко еще отмечен повышением по службе и прибавкой к жалованью.

Не без ушлого чиновника

Нередкостью становится и практика внесения чиновниками помещений подвалов и иных технических помещений в реестры права собственности ЗАДНИМ ЧИСЛОМ. Обрадовавшись судебной практике отказов в иске по мотиву пропуска сроков исковой давности, чиновники быстро сориентировавшись, стали «продавать» технические подвалы предпринимателям с еще большим усердием. К примеру, живут себе люди в жилом доме, пользуются подвалом и вдруг, оказывается, что уже лет как 10-15 собственником помещений подвала является какой-нибудь предприниматель Пупкин, да еще и ряд сделок для «добросовестности» покупателя со спорным имуществом совершен. Как регистрируют право и получают свидетельства о праве собственности — вопрос технический, потому мы в рамках данной темы не будем отвлекаться на нюансы, важнее отметить следующее: срок исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права. А право нарушено было тогда когда помещения подвала выбыли из владения собственников, а не когда состоялась регистрация права ограном, осуществляющим госрегистрацию перехода прав на объекты недвижимого имущества.

Итак, законодательство, арбитражная практика

Может ли подвал многоквартирного дома использоваться жильцами в личных целях.

Подать заявление нужно в местное отделение Росреестра. Приватизация подвала в многоквартирном доме возможна при наличии следующих документов:

  • письменное заявление от имени всех жильцов;
  • протокол с результатами общего собрания;
  • технический паспорт из БТИ (бюро технической инвентаризации);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • кадастровый паспорт.

Если документы оформлены верно, то ждать придется не более недели. Оформление в собственность незаконно занятых помещений Спорные вопросы возникают до сих пор, когда жильцы многоквартирных домов хотят вернуть незаконно, с их точки зрения, занятых помещений коммерческими организациями и фирмами. Если «владелец» магазина или аптеки, расположенной в подвальном помещении не оформлял документы по всем правилам, то у жильцов есть определенный шанс.

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме

Поскольку эта часть здания является общедомовым имуществом, владельцы квартир заинтересованы использовать ее в основном для хранения личных вещей и припасов. Для многих людей наличие подвала – это возможность запастись на зиму мешками с картошкой, консервацией и вареньем. На нулевом этаже удобно складировать автомобильные шины, лыжи, санки, велосипеды, коляски, резиновые лодки и много чего другого, чему нет места в квартире и чем не хотелось бы захламлять балкон.
Можно ли вообще жильцам пользоваться нулевым этажом Однако далеко не в каждом многоквартирном жилом доме пользование подвалом разрешено для жильцов. Устроить на подземном этаже индивидуальные склады проблематично в том случае, если здание относится к старому жилому фонду. Строительство таких помещений не предусматривало наличия специальных отсеков, отведенных под личные нужды владельцев квартир.

Кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме?

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Три ступеньки вниз

Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит. Назначение В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

  • сети водоснабжения;
  • отопление;
  • электроснабжение;
  • теплосеть или бойлерная;
  • основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома. Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций.

Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Место под домом: как использовать подвал для хозяйственных нужд

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

  • владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
  • находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
  • технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
  • если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью.

Можно ли приватизировать подвал в многоквартирном доме?

Заключить договор на проект реконструкции подвала.

  • Документы и заявление нужно предоставить в специальную комиссию местной администрации.
  • Согласовать проект с санэпидемслужбой и пожарной охраной. Если дом расположен в исторической части города, то нужно предоставить разрешение управления исторической среды.
  • Получить разрешение на выполнение строительных работ управления архитектуры города.
  • Направить исковое заявление в суд о приватизации подвала, подкрепив все разрешительные документы.
  • Обратиться в БТИ и госкадастр для проведения инвентаризации подвала и получения кадастрового паспорта.
  • После этого, если все документы готовы, нужно оплатить госпошлину. Затем обратиться с заявлением и всеми документами в Росреестр.

    Как видим, этот проект действий не просто сложный, но и затратный.

    Может ли подвал многоквартирного дома использоваться для личных нужд жильцов?

    Законным основанием является Гражданский кодекс, статья 235 п.2 и 290 п.1. Согласно этим законодательным актам жильцы могут претендовать не только на подвалы, но на чердаки, лифты и т. д. Сейчас много новостроек, где намного проще разобраться, кому именно принадлежит подвальное помещение.

    Для этого нужно потребовать с застройщика следующие документы на подвал:

    • проектную документацию;
    • паспорт из госкадастра;
    • техпаспорт.

    По документам определяют принадлежность как подвала, так и других нежилых помещений. Для этого застройщик оформляет документацию задолго до возникновения спорных вопросов. Только после этого он имеет право передавать его третьим лицам.

    В этом случае жильцы не смогут оспорить право владения. Стоимость вопроса Финансовые затраты будут при оформлении технического паспорта из БТИ и госпошлина перед процедурой приватизации.

    • Подвальные помещения в момент их приватизации, не должны быть эксплуатируемыми другими людьми;
    • Технический этаж должен быть отделен от жилых квартир подъезда и не использоваться в каких-либо целях.

    Техническое помещение может быть признано как долевая собственность жильцов дома, только оно должно быть оборудовано техническими агрегатами и быть назначенным для обслуживания нескольких квартир.

    Но если жильцы действительно заинтересованы в том, чтобы им вернули подвал, то при помощи этого алгоритма можно добиться желаемого. Как получить разрешение? Если несогласные с общим собранием жильцы решат, что действия большинства нарушают их права, то они могут обратиться в суд. Также при помощи суда можно добиться, чтобы вернуть подвал в собственность жильцам дома, в случае, когда коммерческая фирма приобрела подвал в собственность.

    Согласно закону РФ от 1991 года №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статье 17, государство или органы местного самоуправления могут выкупать у граждан подвальные помещения. Но это должно происходить только с разрешения всех жильцов. Документы После того, как получены соответствующие разрешения от администрации и различных органов, можно приступать непосредственно к получению права собственности на подвальное помещение.

    Может ли подвал многоквартирного дома использоваться жильцами в личных целях

    Далее вопрос о выделении доли решается на общем собрании. Как жильцам заработать на своем подвале По правилам пользования подвалом в многоквартирном доме, владельцы жилья имеют право оборудовать подземный этаж не только для личного пользования, но и исходя из общих интересов. Так, обустроенный подвал можно сдавать в аренду, например, под склад или магазин, а полученные доходы делить между жителями или же направлять на благоустройство двора, ремонт дома.

    Это достаточно распространенный способ заработка для товариществ, состоящих из собственников жилого фонда. При этом нельзя забывать, что пользование подвалом в многоквартирном доме разрешено только для технических нужд. Оборудовать на нулевых этажах гостиницы или квартиры для сдачи в наем запрещено законом.

    1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
    Загрузка...
    Adblock
    detector