При сдаче квартиры что входит в коммунальные услуги

Расходы по аренде квартиры.

Какие расходы по аренде квартиры несет владелец квартиры при сдаче в аренду?

Сдавая квартиру в аренду, собственник обычно подсчитывает будущие доходы, и редко задумывается о том, каковы будут расходы при этом. Чтобы не случилось неприятных сюрпризов, рассмотрим каждый вид расходов подробно.

1. Эксплуатационные расходы (оплата коммунальных услуг), затраты на ремонт, оснащение бытовой техникой и мебелью (если это прописано в договоре). Этот вид расходов обычно обсуждается арендодателем и арендатором – лучше всё подробно зафиксировать в договоре.

2. Алименты, если они установлены в процентном соотношении к доходу. Если владелец квартиры является алиментоплательщиком – ему следует знать о том, что с дохода от сдачи недвижимости в аренду взыскиваются алименты.

3. Налоги. Наши соотечественники обычно сдают квартиры неофициально и не платят при этом налоги. Если кто-то известит об этом налоговые органы (например, соседи или арендаторы в случае конфликта) – последствия могут быть серьёзными. Это весьма актуально для крупных городов (особенно Москвы и Санкт-Петербурга), где аренда квартиры стоит недёшево, и государство недополучает крупные суммы из-за «нелегальной» сдачи в аренду жилья.

Помимо недополученной суммы налога, будут взысканы штрафы и пени, кроме того, неплательщику может грозить уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ. С каждым годом контроль ужесточается, поэтому тем, кто не желает жить «на пороховой бочке», лучше заключить договор аренды и платить налоги. Какая схема уплаты налогов будет выгоднее?

Физические лица платят НДФЛ 13%, индивидуальные предприниматели (ИП) – 6% (при упрощённой системе налогообложения).

Допустим, квартира сдаётся за 25000 р. в месяц, итого доход в год 300000 р., сумма НДФЛ составит 13%*300000 р.=39000 р. Для ИП при той же сумме налог составит 6%*300000 р.=18000 р.

Казалось бы, выгоднее зарегистрировать ИП и платить налог 6% – но всё не так просто. ИП обязан платить страховые взносы, с 2013 года их сумма составит 35664,66 р. (пенсионное страхование – 32479,20 р. + медицинское страхование – 3185,46 р.). Причём сопоставляется сумма налога и страховых взносов – уплате подлежит та сумма, которая окажется больше.

Регистрировать ИП имеет смысл, если квартира будет сдаваться на длительный срок; а также, если сдаётся несколько квартир.

Для физических лиц подача налоговой декларации производится ежегодно до 30 апреля (за предыдущий год), оплата налога – ежегодно до 15 июля.

ИП декларацию подаёт до 30 апреля и поквартально оплачивает налог: до 25.04 (за I квартал), до 25.07 (за II квартал), до 25.10 (за III квартал) и до 30.04 следующего года (за IV квартал).

Иногда составляется договор безвозмездного найма (если жильё сдаётся родственнику), или договор с заниженной арендной платой. Такой договор позволяет снизить налоги и оградить имущество на случай порчи его арендатором. Но эта схема имеет свои минусы – налоговая может усомниться в бескорыстии владельца квартиры или в его родственных связях с арендатором. Если стоимость аренды ниже рыночных цен более, чем на 20%, и налоговая сможет доказать, что арендодатель получал больший доход – налог будет доначислен. Кроме того, арендатор может заплатить арендодателю эту заниженную сумму, указанную в договоре – и последний ничего не сможет доказать в суде. Поэтому этот вариант не подходит для малознакомых людей.

Зачастую рекомендуют заключать договор найма на срок 11 месяцев(в этом случае он не подлежит госрегистрации), делая упор на то, что так удастся избежать уплаты налога. Всё же налог подлежит уплате в любом случае, даже если договор заключён на 1 месяц. Но в случае незарегистрированного договора налоговой будет сложнее доказать получение дохода от аренды.

Если договор заключён на длительный срок (более года) – он подлежит госрегистрации, и налоговая будет извещена о сдаче жилья в аренду. Если договор не зарегистрирован – при возникновении конфликта между сторонами в суд обращаться бесполезно, сделка признаётся недействительной.

Итак, лучше заключить официальный договор с реальной суммой арендной платы и платить налоги по той схеме, которая будет оптимальной в данном случае. Такой вариант поможет взыскать ущерб при порче имущества арендатором или нерегулярной оплате, а также избежать неприятностей с налоговой инспекцией.

Пройдите по ссылке сдать квартиру в Москве и Вы гарантированно получите надежных, платежеспособных клиентов от нашей компании.

Коммунальные платежи при аренде.


Большая часть бизнеса на современном рынке использует арендованные помещения. Это обычная практика. Нежилое помещение используется только, если к нему подведены все коммуникации и договор заключен собственником с коммунальными службами. По сути, ответственность за неуплату несет арендодатель, а пользуется светом, водой, теплом, газом арендатор. Законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ) в обязанности арендатора входит не только в срок вносить арендную плату, но и оплачивать счета по коммунальным услугам, если договором не предусмотрено что-либо иное. Переменная составляющая арендной платы идет именно на эти расходы.

Интересно, что с точки зрения законодательства собственник отдает коммунальные услуги, не будучи их владельцем. При этом договор, в котором прописана оплата только коммунальных услуг может быть признан незаключенным ( пункт 1 статья 654 ГК РФ ).

Возможность вложения коммунальных расходов в расчет переменной арендной платы установлена ГК РФ (ст. 614).
Расчет фиксированной арендной платы с внесением коммуналки возможен по договору. В данном случае отдельно не прописывается стоимость коммуналки. Это может оказаться невыгодным как собственнику, так и арендатору. Определенный равными периодами расход электроэнергии, газа, воды не может быть рассчитан с какой-либо точностью, теплоносители оплачиваются также не круглогодично. Стоимость тарифов может варьироваться по решению местных властей. Условия фиксированного договора могут меняться не более, чем раз в год (п.3 ст. 614 ГК РФ). И тогда возникает положение, при котором либо арендная плата меньше расхода на коммунальные платежи, либо она значительно превышает возможные расходы.

На практике чаще используют систему: постоянная часть арендной платы + коммунальные взносы .

Вариативная часть арендной суммы рассчитывается в виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться, ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору, никто не остается обиженным.

Установленные п.3 ст.614 ГК РФ положения о недопустимости коррекции арендной платы более, чем один раз в год не нарушаются (прецедент указан в П.11 ИП Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г. № 66).

Последнее, что может быть предусмотрено арендным договором: коммунальные услуги оплачиваются как своеобразное возмещение затрат, понесенных собственником. При этом арендодатель может выступить в роли посредника между арендатором и коммунальными службами.

Сдать квартиру в аренду
(наём) просто.

Шаг 4. Компенсация коммунальных платежей.

Обычно оплата коммунальных платежей – за счет арендатора нанимателя квартиры. По крайней мере, в части электричества и других ресурсов, которые учитываются по счетчику, т.е. зависят от активности пользования ими. С другой стороны, фиксированные платежи (обслуживание жилья, вода и газ, если не установлены счетчики) иногда берет на себя владелец квартиры, закладывая их в ежемесячный платеж по договору.

Другой вопрос, кто фактически пойдет и оплатит квитанции. Возможны два варианта: а) собственник ежемесячно получает от арендатора нанимателя квитанции и указанные в них суммы денег, и уже сам оплачивает; б) арендатор наниматель сам оплачивает квитанции и уже оплаченные отдает собственнику.

Вариант б) менее трудоемкий для собственника, но чаще выбирают вариант а) – чтобы точно быть уверенным, что все оплачивается вовремя.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector