Разрешение на строительство многоквартирного дома суть

Разрешения на строительство двухквартирного дома..

Хотим получить разрешение на строительство 2-квартирного 1-этажного жилого дома. ВРИ и ПЗЗ соответствуют (ВРИ: малоэтажная многоквартирная жилая застройка, зона по ПЗЗ — Ж-3 (малоэтажная многоквартирная жилая застройка) по площади участок соответствует град.регламенту.
Интересуют примерные сроки и стоимость. Желательно из опыта.
Ну и какую документацию нужно подготовить.
Екатеринбург (земли поселений)

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 14:27]

ВРИ — малоэтажная многоквартирная жилая застройка.
ПЗЗ — аналогично.
площадь участка по градостроительному регламенту подходит. Дело за малым: нужно понимать, насколько сложен процесс получения разрешения на строительство такого дома.
какие документы, какие этапы, сколько времени и каковы примерные фин.затраты.
мне казалось, я предельно ясно описала свой вопрос.

В подробностях: хотим жилой дом на 2 семьи (мы и родители). Можно было бы построить ИЖС на 2 входа, а при необходимости поделить по долям дом и участок, но для этого необходимо иметь ВРИ под ИЖС.
То есть мы либо получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (ИЖС), а также разрешение на строительство ИЖС по описанной выше схеме, либо разрешение на строительство многоквартирника.
чтобы принять какое-то решение, необходимо понять суть проблемы.
С разрешением на условно разрешенный ВРИ все относительно ясно. Теперь необходимо понимать про РнС на многоквартирник и принимать соответствующее решение.

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 14:14]

Да ничем вы меня не уязвили. Просто как-то резко лениво писать стало.

В первой цитате умозрительное заключение, во второй конкретная информация.
А вообще, порядок ваших действий правильно описали выше:

спасибо за ответ, но мне кажется, вы вводите меня в заблуждение.
на сайте администрации написано, что экспертиза проекта не требуется на одноквартирный жилой дом, а на все остальные — требуется.
вот тут читала: https://екатеринбург.рф/дляработы/гиз/градостроительство/разрешение/разрешение%20на%20строительство/выдача%20разрешения

я очень прошу не обижаться, но мне необходимо разобраться в этом вопросе.

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 15:11]

данное «при необходимости» указано к пункту с разделом «Проект организации работ по сносу и демонтажу объектов капитального строительства, их частей» (при необходимости). То есть если бы мы какое-то строение сносили на этом участке, то должны предоставить проект работ по сносу, а не в целом к экспертизе.

Статья 49 разве не относится к объектам, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в исключительной экономической зоне Российской Федерации, на континентальном шельфе Российской Федерации, во внутренних морских водах, в территориальном море Российской Федерации, на землях особо охраняемых природных территорий, на Байкальской природной территории
Екатеринбург ни к одной из них не относится.

Мне на форум хаусе уже ответили, что это редкое явление — получение РнС на 2-квартирник в таком виде как у нас, и что даже там вряд ли найдется кто-то, способный ответить на мой вопрос.
Но все равно спасибо за участие.
Будем думать)

Выдача разрешения на строительство (реконструкцию)
Заявителем предоставляются:

В случае строительства (реконструкции) иного объекта

заполненное заявление на строительство (в 2 экз.), образец заявления (55Кб)
удостоверение личности;
документ, подтверждающий полномочия;
правоустанавливающий документ на земельный участок (если сведения в Росреестре отсутствуют, то представляются в обязательном порядке)*;
градостроительный план земельного участка или проект межевания для линейного объекта*;
материалы, содержащиеся в проектной документации:
раздел «Пояснительная записка»,
раздел «Схема планировочной организации земельного участка»,
схемы, отражающие архитектурные решения: проект цветового решения фасадов (эскизный проект),
раздел «Архитектурные решения»,
разделы «Сведения об инженерном оборудовании»,
раздел «Проект организации строительства»,
раздел «Проект организации работ по сносу и демонтажу объектов капитального строительства, их частей» (при необходимости);
положительное заключение экспертизы проектной документации (при необходимости);
свидетельство об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации (при наличии такого заключения);
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае его реконструкции;
решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в случае реконструкции многоквартирного жилого дома, в ходе которой не происходит уменьшение размера общего имущества;
согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае реконструкции многоквартирного жилого дома, в ходе которой происходит уменьшение размера общего имущества.
* Прикладываются заявителем по собственной инициативе. Если документы не предоставлены заявителем, они запрашиваются самостоятельно специалистами отдела в государственных органах, при этом в заявлении должны быть указаны реквизиты этих документов.

Требования к составу и содержанию проектной документации представлены в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2008г. № 87.

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 16:09]

постройка есть. Старый дом. Будет переводится в нежилое. Либо сноситься.

всё верно. 14 сот.

Тогда у меня целых два вопроса:

Но, по действующим ПЗЗ, выложенным на официальном сайте администрации, Ж-3 — это «Зона дачной застройки».
https://minstroy.midural.ru/uploads/%D0%9F%D1%80%D.
Статья 22. Вы обязательно уточните этот момент.

2. Если Ваш участок находится в зоне, разрешающей малоэтажную многоквартирную жилую застройку, которая при этом, по факту, является исторически сложившейся индивидуальной застройкой, не исключен тот момент, что администрация готовит этот участок к изъятию для муниципальных нужд в обозримом будущем. Это тоже немаловажно.
P.S. Под участком я имею в виду не конкретно Ваш, а все участки, находящиеся в непосредственной близости. Как в Цыганском посёлке.

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 17:31]

Вот что пишут в ПЗЗ про Ж-3:

Ж-3. Зона дачной застройки
Зона дачной застройки Ж-3 выделена для обеспечения правовых условий
формирования территорий дачных объединений граждан, предназначенных для отдыха, с
правом возведения жилого дачного дома этажностью до 3-х этажей.
Основные виды разрешенного использования:
коммунальное обслуживание;
спорт;
обеспечение внутреннего правопорядка;
земельные участки (территории) общего пользования;
ведение дачного хозяйства.
Вспомогательные виды разрешенного использования:
объекты гаражного назначения;
обслуживание автотранспорта (парковки).
Условно разрешенные виды использования:
культурное развитие;
религиозное использование;
амбулаторно-поликлиническое обслуживание;
дошкольное, начальное и среднее общее образование;
магазины;
связь.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции жилых дачных домов:
226
минимальные и максимальные размеры земельных участков – от 1000 кв. м до 2500
кв. м;
минимальные отступы от границы земельного участка в целях определения мест
допустимого размещения жилого дачного дома определяются документацией по
планировке территории. В случае отсутствия в документации по планировке территории
указания о прохождении линии регулирования застройки либо отсутствия документации по
планировке территории наружная грань жилого дачного дома может располагаться по
створу сложившейся застройки в пределах квартала19. Боковые и задние грани жилого
дачного дома размещаются на расстоянии не менее 3 м от границ земельного участка.
Боковые и задние грани вспомогательных (хозяйственных) строений должны располагаться
на расстоянии не менее 1 м от границ смежных земельных участков;
предельное количество этажей – 3;
предельная высота зданий, строений, сооружений – 12 м;
максимальный процент застройки в границах земельного участка – 20%.
Иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов
капитального строительства:
минимальный процент озеленения и благоустройства в границах земельных участков
жилых дачных домов – 30%;
предельная максимальная этажность объектов амбулаторно-поликлинического
обслуживания – 2 этажа;
предельная максимальная общая площадь объектов амбулаторно-поликлинического
обслуживания – 1000 кв. м;
предельная максимальная этажность магазинов – 2 этажа;
предельная максимальная общая площадь магазинов – 1000 кв. м;
Документацией по планировке территории могут предусматриваться предельные
параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального
строительства, отличающиеся от установленных градостроительным регламентом
территориальной зоны Ж-3.
Внешний вид здания, строения, сооружения (за исключением жилых дачных домов),
расположенного в территориальной зоне Ж-3, должен соответствовать согласованному в
установленном муниципальными нормативными правовыми актами порядке архитектурноградостроительному
облику объекта капитального строительства.

[Сообщение изменено пользователем 03.08.2018 17:40]

Получение разрешения на строительство дома.

Для застройщика или девелоперской компании прохождение процедуры по получению разрешения для строительства частного жилья, многоквартирного здания, коммерческой недвижимости – один из ключевых этапов подготовки к реализации проекта. Компания «ГеоСтройПроект» осуществляет юридическое, экспертное сопровождение данного процесса в Пензе и Пензенской области. Работаем грамотно, быстро, эффективно.

Что такое разрешение на проведение строительных работ

Регламентируется выдача согласований актами Минстроя, рядом региональных актов и Градостроительным кодексом (ГК РФ). Суть документа сводится к 2 пунктам – получение разрешения на строительство дома, иного недвижимого имущества одновременно:

подтверждает соответствие проекта требованиям градостроительного плана территории (ГПЗУ);
дает право работать с конкретным участком земли.

Когда обязательна согласовательная процедура?

Согласование соответствия проекта утвержденным правилам необходимо при осуществлении любых видов работ, за исключением:

Застройки земли, которая относится к категории садоводческих, или предназначена для ведения дачного хозяйства
Установки боксов, других конструкций, не относящихся к капитальному строительству
Строительных/реконструкционны работ, если в ходе их проведения не затрагиваются капитальные сооружения, установленные границы и прочие элементы, находящиеся в ведении ГК
Устройства временных объектов для обслуживания стройплощадки

Предусмотрены и другие исключения, прописанные как в Градостроительном кодексе, так и в иных актах. Потому перед согласованием дорожной карты получения разрешительных документов мы рекомендуем юридическую консультацию опытных специалистов «ГеоСтройПроект».

Если строить без согласования проекта

Оформленное согласно установленному и одобренному регламенту разрешение строительства дома в Пензе или иной недвижимости дает право проводить строительные работы и распоряжаться их результатом. В этом плане однозначна статья 222 Градостроительного кодекса, согласно которой:

объект, возведенный без согласования, относится к самострою, то есть подлежит либо экспертизе с последующим прохождением все той же согласовательной процедуры, либо сносу за счет собственника;
распоряжение самовольной постройкой невозможно – недвижимость нельзя продать, сдать в аренду или законно эксплуатировать.

Строительство без разрешения на строительство (самовольные постройки) отнесено к административным проступкам. Последние сопровождаются штрафами в сумме 2–5 тысяч рублей.

Как выглядит документ?

Форма разрешения для строительства на участке земли в городе Пенза утверждена ПП №698 от 2005 года. Выглядит документ так.

Виды разрешенных работ

Компания «ГеоСтройПроект» многие годы занимается экспертными и организационными работами по землеустройству. Мы разработаем для вас индивидуальный план, как получить разрешение на строительство разных видов объектов, и будем сопровождать его исполнение до положительного результата. В зависимости от проекта, целей мы оформляем:

право проводить реконструкционные работы или возводить постройки – осуществлять все типы операций (полная реализация проекта);
право выполнять конкретные операции, согласно порядку получения разрешения на строительство (устройство фундамента или установка перекрытий, например).

Где проводится выдача разрешений на строительство

Проверку и согласование строительных проектов в Пензе и Пензенской области осуществляет региональное Управление градостроительства и архитектуры. Компания «ГеоСтройПроект» многие годы сотрудничает с Управлением по разным вопросам.

Мы знаем, как действует административная служба, и какие требования предъявляются к документам, подаваемым ей для рассмотрения. За годы работы мы изучили все особенности получения разрешения в Пензе и знаем, как выйти на положительный результат.

«ГеоСтройПроект» сопровождает вас от формирования списка документов до выдачи на руки обязательной документации. Для запуска процесса нужны:

Заявление о получении разрешения на строительство.
Документы, подтверждающие права на землю.
Проект постройки (пакет проектной документации).
Градостроительный, межевой план участка.
Экспертный отчет по проектной документации.
Согласование проекта.

Дополнительно

Обычно, это все, что нужно для разрешения. Но существуют исключения, связанные с нюансами кадастрового учета, самого проекта, районом размещения участка.

Если речь о недвижимости, находящейся в собственности нескольких владельцев, требуется согласие всех собственников. При условии, что проект предусматривает отклонение от норм и параметров градостроительного плана, эти отклонения необходимо согласовать отдельно (и приложить согласование).

Разрешение на строительство частного дома

Для получения разрешения на строительство жилого дома частного пользования достаточно:

Заявления.
Подтверждения права собственности на ЗУ.
Плана (межевого, градостроительного) ЗУ.
СПОЗУ (схематическая карта земельного участка с точным указанием места постройки объекта ИЖС).

Вероятные причины возможного отказа

При участии специалистов «ГеоСтройПроект» вероятность положительного ответа приближена к 100%. Но в редких случаях при наличии установленных законом оснований согласующий орган может отказать. Наиболее вероятные причины, согласно административному регламенту:

Недостаточный пакет документов для получения разрешения на строительство дома/иного вида недвижимости
Несоответствие проекта строительным требованиям, правилам/нормам
Стройка на участке, не предназначенном для конкретных видов работ
Ошибки в проектной документации
Просчеты проекта

Решение можно обжаловать в установленном судебном порядке (пензенском суде).

Срок действия

Получение разрешительного документа, ордера на начало работ завершает подготовительный этап к непосредственным строительным операциям. Откладывать их после получения разрешения на строительство не стоит – у документа есть срок действия.

Он отличается в зависимости от списка работ и для капстроительства обычно составляет 10 лет. Наши юристы оперативно подготовят запрос на увеличение этого периода по минимальной цене услуги. Подавать его надо не позднее чем за 2 месяца до окончания действия документа.

Срок получения разрешения на строительство в Пензе

Сколько времени займет процедура? Ответ зависит от типа и количества согласуемых работ, особенностей проекта, размера возводимого объекта, эффективности юридической поддержки, если вы решили заказать посредническое сопровождение процесса.

Без профессиональной поддержки процесс может длиться годами (до 5 и более). Специалисты «ГеоСтройПроект», имея колоссальный опыт согласования различных по своему наполнению проектов, выстраивают индивидуальный прогноз, если вы решили заказать услугу получения разрешения на строительство у нас.

Единого «стандарта» по срокам у нас нет. Есть приблизительные результаты:

капитальная постройка – 0,5–2 года;
реконструкция с перепланировкой – 6–18 месяцев.

Эти сроки актуальны, если земельный участок уже оформлен по всем правилам кадастрового учета.

Стоимость оформления разрешительной документации

Компания «ГеоСтройПроект» работает на комплексный результат и хорошо знает закон, регламентирующий практику согласовательных предстроительных работ. Мы собрали сильную команду, чтобы сэкономить ваше время, деньги, силы. Цена сопровождения всегда обоснована и рассчитывается индивидуально.

В зависимости от конкретных обстоятельств вы можете заказать у нас поддержку на отдельных стадиях или получение разрешения на индивидуальное строительство в Пензе под ключ (от 35 тысяч рублей). В последнем случае от вас нужен только пакет имеющихся документов, мы же возьмем на себя:

сообщение с кадастровой палатой;
разработку планировочной схемы участка;
оформление по установленным правилам плана ЗУ (ГПЗУ);
сбор, оформление и передачу документации уполномоченному органу.

На выходе вы получаете необходимые документы и ордер на начало земляных работ. Обращайтесь к нам за консультацией – специалист оценит приблизительную стоимость сопровождения и наметит четкий план действий. Не откладывайте стройку, звоните нам прямо сейчас по телефону +7 (8412) 24-33-08.

Внесены изменения в законодательство о долевом строительстве многоквартирных домов.

28 сент. 2018 г., 9:41

Новые правила ужесточают требования к компаниям-застройщикам, устанавливают переходный период перед окончательным введением эскроу-счёта, а также определяют дополнительные механизмы защиты прав дольщиков.

Кроме того, изменения коснулись схемы финансирования строительных проектов. Законодатель вводит третью сторону в долевом строительстве. Теперь, кроме застройщика и покупателя недвижимости, в схеме появляются банки.

Банки должны быть аккредитованы государством и будут предоставлять ряд услуг застройщику. В частности, вводится услуга эскроу-счётов. Смысл такого нововведения заключается в том, что денежные средства покупателей передаются в банк, который финансирует строительство многоквартирных домов. В период строительства денежные средства резервируются на счёте банка и переводятся застройщику после того, как он выполнит свои обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик свои обязательства не выполнит, денежные средства возвращаются покупателям. Указанная схема окончательно должна быть введена в следующем году и пока не является обязательной. Кроме того, в части организации учёта застройщик обязан будет обеспечить ведение учёта денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Также вводится требование о едином расчётном счёте застройщика. Застройщик, генеральный подрядчик и технический заказчик обязаны открыть банковский счёт в одном уполномоченном банке и осуществлять расчёты между собой только с их использованием.

Таким образом, застройщиков привязывают к одному банку и предписывают вести свою деятельность через одно кредитное учреждение. Более того, банк контролирует соответствие назначения и размера платежа, указанного в распоряжении застройщика.

Застройщик на начальном этапе строительства обязан иметь собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства домов. У него не должно быть других обязательств по кредитам, займам, ссудам (за исключением целевых) вне пределов одного разрешения на строительство. Застройщику запрещено осуществлять выпуск или выдачу ценных бумаг (за исключением акций), предоставлять займы и ссуды.

Также ограничения касаются и хозяйственной деятельности общества. Застройщик не имеет право осуществлять иную деятельность и совершать какие-либо сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов. Застройщику запрещено создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций.

Обязательным условием ведения долевого строительства является отсутствие задолженности перед бюджетом, у застройщика должна отсутствовать недоимка по налогам, сборам, задолженность по иным обязательным платежам.

Установлены ограничения на содержание застройщика. Расходы на оплату труда работников, услуг банка, на аренду помещения застройщика, на рекламу и т.д. не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства.

Вводятся дополнительные механизмы защиты прав дольщиков. Теперь застройщик не менее чем за три дня до регистрации договора долевого участия обязан перечислить в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости каждой квартиры. В ином случае договор не зарегистрируют. Фонд защиты дольщиков будет являться основным гарантом выполнения обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Требование об уплате взноса в компенсационный фонд призвано заменить не всегда работающую систему страхования.

Расширился перечень информации, подлежащей официальной публикации застройщиком при строительстве жилья. В единой информационной системе жилищного строительства в обязательном порядке должны быть размещены сведения об уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд, опубликовано само разрешение на строительство; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок; заключение экспертизы проектной документации; проектная декларация; фотографии строящегося (создаваемого) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома, отражающие его текущее состояние, и т.д.

Кроме того, обязательным станет публикация финансовых документов компании (промежуточная и годовая бухгалтерские отчётности, аудиторское заключение). Полный список обязательной к публикации информации, а также порядок размещения таких сведений установлен приказом Минстроя России от 11.05.2018 № 275/пр.

Строительным компаниям, которые планируют осуществлять долевое строительство, необходимо соответствовать следующим условиям:

1. Наличие опыта (не менее трёх лет) участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности.

2. Застройщик обязан иметь на праве собственности, аренды (субаренды) либо в предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ случаях, на праве безвозмездного пользования земельный участок. При этом привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости возможно только на основании полученного разрешения на строительство.

3. Обязательное указание в наименовании строительной компании слов «специализированный застройщик».

Экспертиза проектной документации стала обязательной, теперь это касается и объектов малоэтажного строительства.

Установлен принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство», застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство (за исключением случаев, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года).

В целом принятые поправки призваны ужесточить ответственность застройщика, увеличить прозрачность финансовых потоков при долевом строительстве, а также уменьшить риски участников.