Считается ли двухквартирный дом многоквартирным домом

Является ли мой двухквартирный дом многоквартирным?.

Здравствуйте, я являюсь собственником квартиры в двухквартирном доме.Выходы разные,нет помещений общего пользования, в кадастровом паспорте земельного участка написано:» разрешенное использование — жилой блок блокированной застройки( состоящей из 2 блоков) на отдельном земельном участке».Вопрос — является ли мой дом многоквартирным? Как оформить земельный участок под моим домом?

29 Августа 2016, 15:04 элиза, г. Уфа

Ответы юристов (1)

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего
пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы щего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с
жилищным законодательством.

Статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено следующее:.
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью
собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены

многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты
недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное
указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной
власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный
дом, осуществляется органами государственной власти или органами
местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его
государственного кадастрового учета земельный участок, на котором
расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома
объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую
собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дом «блокированной застройки» посчитали многоквартирным // Гражданская коллегия ВС решала, можно ли снести объект.

Гражданская коллегия Верховного суда (ВС) разбирала вопрос, можно ли считать дом «блокированной застройки» многоквартирным (МКД), чтобы снести его как незаконно построенный. На этом настаивала Ирина Королева из г. Ессентуки, просившая снести двухэтажную постройку на соседнем участке, предназначенном для индивидуальных домов. Первая инстанция ее поддержала, а апелляция отказала в сносе. ВС отправил дело на новое рассмотрение в апелляцию, по-видимому, считая спорный объект незаконно построенным МКД. Другой позиции ранее придерживался Высший арбитражный суд (ВАС), отказавшийся считать таунхаус многоквартирным домом.

Екатерина Водопьянова арендовала участок в Ессентуках и построила на нем двухэтажный дом «блокированной застройки». Судя по всему, речь идет о домах, соединенных друг с другом общей стеной и имеющих самостоятельные выходы. Их еще можно называть «таунхаус». Причем, стоят они на отдельном участке. Ирина Королева (скорее всего, соседка Екатерины Водопьяновой) потребовала снести постройку как самовольную. По мнению истца, участок был предназначен для индивидуального жилищного строительства, а ответчик построил МКД, не получив для этого необходимых разрешений.

Суд первой инстанции требования Ирины Королевой удовлетворил. Суд признал постройку МКД, на возведение которого у Екатерины Водопьяновой разрешения не было. Также она не соблюла правила застройки. Например, отступ от «красной линии» составил не пять метров, а один. Апелляция встала на сторону ответчицы, решив, что строительство двухэтажного объекта без разрешительных документов само по себе не может быть основанием для сноса.

Гражданская коллегия с мнением апелляции не согласилась (дело было рассмотрено 16 мая). По мнению ВС, квалификация строения как дома «блокированной застройки» не означает, что оно не отвечает признакам МКД. Однако апелляция не установила, является ли спорный объект МКД и можно ли в данном случае его строить на участке для индивидуального строительства. Гражданская коллегия отправила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Вопрос о том, можно ли считать подобные дома многоквартирными, уже решался на практике. Например, в июле 2014 года, рассматривая спор о банкротстве застройщика, Президиум ВАС решил, что таунхаус — не МКД, поэтому к застройщику специальные правила о банкротстве не применяются (см. здесь). О том, что отдельно стоящие дома — не МКД, говорил и Конституционный суд, решивший, что собственник домов в коттеджных посёлках не имеют таких же прав на общее имущество, как жители МКД (см. здесь).

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление.

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома совмещенного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной. Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения. В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

2. Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

Постройка имеет не более трех этажей.
Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

Органы БТИ.
Органы местного управления (например, сельский совет).
Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
- Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
- Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.