Что такое апартаменты и зачем они нужны?.
На рынке первичной недвижимости можно встретить несколько категорий объектов с коммерческой и функциональной ценностью, но не все они рассматриваются как жилые. Разница между апартаментами и квартирой, ЖК и МФК устанавливается по ряду признаков, в том числе и юридических. Покупатель жилья в новостройке должен отличать разные виды предложений, чтобы не загнать себя в ловушку, выбраться из которой будет практически невозможно.
Почему апартаменты — не квартира?
Градостроительный кодекс, жилищное законодательство и акты, регулирующие отношения сторон по ДДУ, вводят ряд определений, по которым можно установить признаки жилого объекта. Так, жилым комплексом и входящими в его состав квартирами может называться объект, соответствующий ряду признаков:
корпус, строение возводятся на земельном участке, отведенном для жилищного строительства;
при проектировании закладываются параметры, соответствующие требованиям инсоляции, воздухообмена, распределению площадей по СНиП и ГОСТ для жилых помещений;
застройщик обязан соблюдать инфраструктурные минимумы по обеспечению доступности социальных, сервисных и торговых объектов, учреждений жизнеобеспечения;
к жилому фонду относят квартиры, дома или отдельные комнаты, удовлетворяющие описанным выше требованиям.
Особенности апартаментов и отличия от квартир
Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:
регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.
Итак — апартаменты это коммерческая недвижимость, которая может использоваться для временного проживания. И тут возникает еще несколько тонкостей, не всегда очевидных на этапе приобретения.
Скрытые тонкости владения апартаментами после покупки
Владение помещением в апарт-комплексе имеет особенности, заметно отличающиеся от квартиры. На втором «смысловом слое», в подтексте можно обнаружить интересные тонкости.
Нет взносов на капремонт. Кому-то это может показаться не самым важным, но, когда УК примет решение провести капремонт, придется выложить деньги сразу. Или заранее вносить договор пункт о накоплении УК средств на специальном счете.
Управляющий (УК) вправе производить перерасчеты за поставку энергии, воды и прочих ресурсов, включая в них свои расходы и не обращая внимания на социальные тарифы и сетку тарифов для жилых помещений.
Застройщик продает апартаменты дешево, разница в цене с квартирой может составлять и 40 %, но это происходит за счет сокращения себестоимости объекта — застройщик не создает инфраструктуру, не обязан заниматься вопросами транспортной доступности. Если в ЖК вся социальная инфраструктура создается за счет средств застройщика, то все, что включено в состав МФК или апарт-комплекса, включается и в стоимость апартаментов при покупке. А дальнейшие расходы по содержанию УК может распространять и на собственников.
Не рассматриваются претензии к инсоляции, недостаточной вентиляции, качеству подаваемой воды, так как действуют нормы для коммерческих объектов. Все эти тонкости должны быть обусловлены договором с УК.
Третий смысловой уровень — самый сложный. На нем находятся довольно спорные вопросы, о которых никто не задумывается, пока не начнутся неприятности.
Мы не называем застройщиков и объекты, но предлагаем обратить внимание на проектные декларации новостроек с апартаментами. Там эти помещения могут быть обозначены и как офисы. Что это означает? Покупая такую недвижимость, вы можете столкнуться с ограничениями на использование электрических и газовых плит по правилам пожарной безопасности.
Третий уровень сложности — подводные камни апартаментов
Есть вероятность, что к вам начнут приходить проверяющие, которые будут смотреть на объект как на коммерческий, предъявляя к нему особые требования, например, по установке дверей, и вы будете обязаны их выполнить как собственник офиса. К вам могут применять коммерческие расценки за все — от воды до уборки площадки и использования лифта. Вы не сможете потребовать соблюдения тишины от буйных соседей, поскольку фактически занимаете офисное помещение. Вам могут отключить отопление, не ориентируясь на график для жилых домов. УК может разместить рядом с вами или под вами шумный бар или клуб, не спрашивая разрешения. Кстати, классификация новостроек по категориям касается только жилых объектов. Потому «апартаменты бизнес-класса» — это довольно спорное рекламное утверждение.
Перевод апартаментов в жилой фонд
Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:
помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.
При покупке апартаментов стоит уточнить у застройщика, намерен ли он сам заняться переводом дома или хотя бы части помещений в жилой фонд. Подобное обещание должно быть закреплено в договоре.
Выгодно ли покупать апарт-объекты в МФК
Итак, покупать апартаменты стоит в случаях, когда речь идет о второй площадке при наличии собственной квартиры. Или для сдачи их в аренду, но тут стоит разобраться в том, какими окажутся налоги, ведь сдается не квартира, а коммерческое помещение. Самым сильным аргументом оказывается разница в цене, которая может быть весьма заметной на этапе покупки, но потом нивелироваться дорогими услугами и другими особенностями апартаментов!
Чем апартаменты отличаются от квартиры?.
При необходимости покупки той или иной недвижимости, как юридическому, так и физическому лицу, будь то в целях проживания, или в иных целях, покупатель сталкивается со всевозможными нюансами и терминологией на рынке недвижимости, в том числе возникает вопрос «чем отличаются апартаменты от квартиры?». В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе, а также изучить все плюсы и минусы квартир и апартаментов.
Что такое и в чем отличие?
На сегодняшний день сложилось такое мнение, что апартаменты – это что-то шикарное, дорогое, «элитное», нежели обычная квартира. Доля правды в этом есть, но, если разобраться, это абсолютно разные понятия. Слово «апартамент» заимствовано из французского и итальянского языков (appartement, apartamento). Переводится как «квартира», но в русском языке имеет чуть другую смысловую нагрузку.
В нормативных документах с юридической точки зрения четкого определения данных понятий не существует, есть лишь условное разделение на рынке недвижимости. Есть упоминание слова «апартамент» в классификации видов гостиничных номеров, которую дает Министерство культуры РФ. Однако ж правовой статус квартир и апартаментов значительно отличается. В законодательстве предусмотрено разделение на жилое и нежилое помещение.
Апартаментами принято считать помещение, относящееся к нежилому фонду, которое можно использовать для проживания без права на постоянную прописку. Например, апартаменты можно благоустроить под элитные гостиницы. Квартира же означает жилое помещение с правом постоянной прописки и сдачей ее в аренду.
Рассмотрим по пунктам основные отличия между апартаментами и квартирой на рынке недвижимости:
Плюсы и минусы
При внимательном изучении таблицы, покупатель, если перед ним стоит дилемма, что приобретать в собственность, квартиру или апартаменты, может выявить риски и преимущества того или иного вида недвижимости, взвесить все «за» и «против». Так, если рассматривать преимущества апартаментов перед квартирами, то они таковы:
- Цена за тот или иной вид недвижимости играет огромную роль в нынешнее время. Если сравнить цены квартир в новостройке и апартаментов, то стоимость квартир может превышать до 30% стоимость апартаментов. Никакого подвоха в этом нет. При строительстве апарт-комплексов, требования к застройщикам по шумоизоляции, освещению и других видов благоустройства не принципиальные, как при постройке жилых домов, что, естественно, влияет на стоимость,
- Возможность перепланировки по усмотрению владельца является значительным преимуществом апартаментов над квартирами. Хозяин может благоустроить помещение, как считает нужным для тех или иных целей,
- По договоренности предоставляются сервисные услуги владельцам апартаментов. За чистотой и уборкой следят специально обученные люди. Нет необходимости самому убираться и менять, например, что-то из сантехники, в случае поломки,
- Если это предусмотрено в договоре, застройщик сам предоставляет эксклюзивный дизайнерский проект. Владельцу, если его все устраивает, нет необходимости самому делать ремонт и заниматься дизайном. В обычных квартирах ремонт чаще делают сами жители.
Недостатками же владения такого рода помещения является:
- Неимение возможности прописаться на постоянной основе. Но многих, кто покупает апартаменты, данный факт не смущает, так как у них уже есть место, где они прописаны и апартаменты покупаются абсолютно для других целей,
- Возможны проблемы с общим имуществом, так как владелец может пользоваться лишь отведенными ему квадратными метрами. Чердаками, подвалами же он пользоваться не имеет право, нежели владельцы квартир по соглашению с ТСЖ и соседями,
- Высокая оплата за коммунальные услуги, которая имеет тенденцию к росту с каждым годом. Также дело обстоит и с налоговыми ставками. Но здесь существуют некоторые особенности. Выше говорилось о том, что налог для апартаментов может составлять до 2% от кадастровой стоимости. Но, если нежилой фонд функционирует как гостиница или отель (а не офис, магазин и т.п.), что юридически оформлено, а также если кадастровая стоимость ее не превышает 300 тысяч рублей, то налог для данного вида недвижимости может составлять 0,5%,
- Застройщик не обязан предоставлять такого рода помещение невдалеке от социальных объектов, так как это не предписано законом.
Необходимо отметить, что перевод нежилых объектов в жилое помещение осуществлять крайне тяжело. Оформить апартаменты в квартиру можно только в судебном порядке с согласия владельцев всего здания.
Какое именно имущество стоит покупать решает покупатель, ссылаясь на свои цели и возможности. Если нужно жилье для большой семьи с правом прописки, или же хочется открыть гостиницу, тем самым наладить бизнес, выбор очевиден.
Цены на коммунальные услуги в Израиле.
Израиль привлекает иммигрантов из стран постсоветского пространства достойным уровнем жизни, великолепной системой здравоохранения, доступностью получения гражданства (для людей с еврейскими корнями). Государство обеспечивает безопасность и социальную защиту населения. Но вот коммунальные услуги в Израиле по российским меркам дороги. Хотя, если при сравнении цен принимать во внимание средний размер зарплат, то финансовое бремя для среднестатистической семьи сопоставимо.
Ежегодные налоги на недвижимость
Гражданину Израиля за владение недвижимостью либо при проведении с ней сделки купли/продажи, нужно будет заплатить следующие налоги:
- «Арнона» – муниципальный налог. Разбить этот сбор можно на 6 разных платежей либо провести единовременную оплату раз в год. На размер “арноны” оказывает влияние тариф, установленный властями конкретного населенного пункта, а также площадь объекта и его местонахождение. Льготы по уплате налога распространяются на:
- лиц, требующих постоянного ухода;
- новых репатриантов (на 3,5 года);
- солдат срочной службы;
- инвалидов ЦАХАЛ (армия Израиля).
- «Мас рехиша» – налог на покупку. Взимается с покупателя недвижимого имущества. Ставка «мас рехиша» устанавливается законом и является величиной, производной от стоимости приобретаемого объекта с разбивкой на определенные ступени по мере возрастания данного показателя – на каждую следующую часть суммы начисляется более высокий налог. Для жителей Израиля налог составляет 0-10 % , а для иностранцев 8-10 %; репатрианты могут воспользоваться льготой в виде пониженной ставки «мас рехиша», приобретая в Израиле недвижимость.
- «Этель ашбаха» – налог на улучшения. Взимается муниципалитетом не только с собственника жилья, но и с арендатора, если эти лица провели работы, направленные на улучшение недвижимости, в результате чего ее стоимость увеличилась. Интересно, что законодательство разрешает владельцу или квартиросъемщику обжаловать сумму платежа.
- «Мас шевах» – налог на прибыль. Действие данного сбора распространяется на увеличение цены недвижимости, то есть на разницу между ценой ее покупки и продажи. Условия для применения налоговых льгот:
- при продажах, проводимых владельцем не чаще 4 лет;
- если продается единственная квартира.
Что включает перечень коммунальных услуг в Израиле
Следует знать, что такие понятия, как ЖЭК, а также центральное отопление в Израиле отсутствуют. Все услуги предоставляют разные фирмы и компании. Соответственно и оплачивать их нужно по разным счетам.
Рассмотрим более подробно основные статьи расходов по содержанию жилых квадратных метров и стоимость коммунальных услуг в Израиле.
Домовой комитет (ваад байт)
За уборку многоквартирного дома и придомовой территории, включая уход за зелеными насаждениями, домовому комитету выписываются чеки на полгода либо каждый месяц оплачивается фиксированная сумма. Ее значение в счете зависит от площади общих помещений непосредственно внутри жилого здания, прилегающей к нему территории и от того, много ли на ней насаждений.
Налог “ваад байт” изменяется в диапазоне от 30-40 до 150-200 шекелей/месяц. Но для красивого и большого дома с огромным фойе, вокруг которого находится большой участок с розариями и клумбами, этот сбор может быть даже больше – до 250 шекелей. Проводить коммунальные платежи в Израиле домовому комитету обязаны официальные владельцы квартиры или лица, арендующие ее.
Электроснабжение
Как и в большинстве государств, в Израиле для расчета суммы, которую нужно будет оплатить за электроэнергию, используются данные счетчика. Тарифы на поставку электроэнергии в стране часто подвергаются изменениям.
Так, в начале 2019 года средняя стоимость киловатт/часа увеличилась на 6 % и сейчас оплата электроэнергии в Израиле осуществляется по тарифу 0,49 шекеля/квт (0,14 доллара).
В летние месяцы расход электричества из-за постоянно работающих кондиционеров чуть ли не в 2 раза больше по сравнению с зимой. И даже отсутствие центрального отопления, обусловливающее необходимость использования обогревателей в холодную пору, не меняет это соотношение.
Существуют следующие варианты оплаты:
- перевод денег по почте, без комиссии:
- оплата электричества онлайн. Проводится посредством размещенных в интернете специализированных сайтов. Такие веб-ресурсы работают с кредитными картами всех банковских учреждений Израиля. Но могут быть ограничения на размер перечисляемой суммы, например, не более 10 тыс. шекелей;
- дать поручение на оплату банку, в котором открыт расчетный счет (дополнительно взимается комиссия);
- через муниципалитет: позвонить по телефону и оплатить картой.
Если семья не экономит на комфорте и пользуется кондиционером, в месяц ей придется заплатить примерно 400-500 шекелей (100-135 долларов). Льготникам предоставляется 50-процентная скидка.
Услуга водоснабжения
Парламентской комиссией по внутренним делам в конце 2017 года был утвержден документ, согласно которому стоимость воды в Израиле для населения снизилась на 14,5 %. По мнению главы МВД г-на Арье Дери, это послабление особенно ощутят семьи с небольшим доходом.
Но здесь не все так просто. Из-за того, что в Израиле остро ощущается недостаток воды, в том числе питьевой, ее потребление нормируется. Размер месячной квоты на одно частное лицо составляет 3,5 м3, а на единицу жилья – не меньше 7 м3. Все, что будет потреблено свыше, подлежит оплате по повышенному тарифу.
Таким образом, водоснабжение в Израиле тарифицируется по низкой и высокой ставкам. Ниже приведены цифры для обоих вариантов.
- 6,82 шекеля (1,95 доллара) за 1 м3;
- 12,85 шекеля (3,57 доллара) за 1 м3.
Периодичность поступления счетов – раз в 2 месяца. На одного человека приходится в среднем примерно 50 шекелей. Среднестатистическая семья платит порядка 200-250 шекелей в месяц.
Газоснабжение
В отрасли газоснабжения в Израиле работают несколько десятков конкурирующих фирм. Министерство энергетики с 2015 года размещает в открытом доступе реестр, позволяющий гражданам проанализировать цены, анонсируемые различными компаниями, и сделать оптимальный выбор из действующих в конкретном регионе поставщиков, применяя критерий «тип инфраструктуры».
Центральное газовое снабжение в Израиле реализуется двумя способами:
- из подземного хранилища;
- из наружных газовых баллонов.
Первый вариант хоть и незначительно, но все-таки снижает стоимость услуги. Но в домах старой постройки общепринятым является второй. Он подразумевает обязательное проведение двухмесячной абонентской платы.
В таблице приведена стоимость газа (в долларах).
Загрузка...