Квадратные метры за полцены: чердаки и подвальные помещения. Как получить больше площади за меньшие деньги? Сроки и риски..
На фоне повышения стоимости жилой недвижимости многие граждане постоянно окидывают орлиным взором окружающий ландшафт: нет ли где возможности разжиться вожделенными квадратными метрами и желательно по цене радикально ниже рынка? Один из вариантов, можно сказать, лежит на поверхности: присоединить к квартире, находящейся на первом этаже, подвал. Или – если жилище расположено на последнем этаже – чердак.
В реальности же так поступают очень немногие москвичи. Почему – с этим вопросом разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».
Итак, насколько распространено это явление? Начнем с чердаков. «Еще десять лет назад присоединение к квартирам чердаков было очень популярным, — говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМ-Недвижимость». – Зачастую это делалось нелегально, помещения просто захватывались. Кроме того, если кто-то и брался официально по документам приобрести или взять в долгосрочную аренду помещение общего пользования, это было вполне по силам и по карману среднему жителю столицы».
Однако, продолжает эксперт, в последующие годы власти заметно ужесточили контроль за использованием чердаков, а процедура их легального перевода в жилой фонд сильно усложнилась и подорожала. Лев Литовкин приводит пример: не так давно в компании был клиент, который подыскивал квартиру с перспективой присоединения чердака – ему казалось, что на этом получится сэкономить. В итоге ему подобрали объект на последнем этаже 8-этажной «сталинки» площадью 85 кв. м за 15 млн руб. В специализированной фирме, которая занимается переводом технических помещений в жилье, с него взяли еще половину стоимости квартиры, и около 2 млн покупатель потратил на утепление и ремонт чердака. «В итоге за эти деньги можно было купить квартиру в два раза большей площади», — подводит итог представитель «ИНКОМ-Недвижимость».
«Доля квартир с присоединенными чердаками в Москве невелика и не превышает 5% от общего объема предложения», — считает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.
Теперь о подвалах. Подвалов, присоединенных к квартирам на первых этажах, огромное количество – но в подавляющем большинстве случаев сама квартира переведена в нежилой фонд, и там устроен магазин или офис. А это уже – коммерческая недвижимость, которая находится вне поля зрения нашего журнала.
Нелишние метры
Как владельцы новообразованных двухуровневых квартир распоряжаются полученными площадями? Вариантов несколько. Самый, вероятно, массовый (если это слово вообще применимо к столь малочисленному явлению) сводится к тому, что в бывшем чердаке устраиваются жилые комнаты. Квартира в этом случае компонуется как загородный коттедж: внизу гостиная и прочие «гостевые» зоны, а наверху – приватные помещения.
Среди других вариантов использования Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, упоминает устройство зимнего сада, бильярдной или тренажерного зала. Люди творческих профессий могут организовать наверху свою мастерскую. Иногда помещение используется просто как кладовка – там лежат ставшие ненужными мебель, инструменты, или вещи сезонного использования – шины, велосипеды, лыжи и т.п. Эксперт также добавляет, что присоединенный чердак дает владельцу квартиры еще одну замечательную возможность – установить у себя камин.
Разведка боем
Собственник недвижимости, подумывающий о возможности присоединить к своей квартире чердачное помещение, для начала может примерно прикинуть реальность этого начинания. Первое, что предстоит узнать – не принадлежит ли вожделенный чердак кому-то еще, т.е. нет ли на него права собственности, оформленного в управлении Росреестра. Если ответ для вас положительный (т.е. ничьей собственности нет), то переходим ко второму моменту: не используется ли это помещение коммунальными службами. Если есть что-то (трубы, машинное отделение лифта и т.п.) – в присоединении вам откажут.
Третий аспект, на который советовали обратить внимание эксперты аналитического центра Гильдии риелторов Москвы, – не отнесен ли дом к категории строений, подлежащих реконструкции и сносу. Четвертое – есть ли техническая возможность присоединения. К примеру, потолок вашей квартиры должен быть достаточно прочным, чтобы стать еще и полом присоединенной площади. Ответить на этот и подобные ему вопросы может только архитектор, который спроектировал ваш дом, дав свое техническое заключение. А если здание старое и установить авторство затруднительно – страждущих отправляют в «МосжилНИИпроект» — государственное унитарное предприятие, которое занимается экспертизой проектов перепланировки в домах исторической застройки и в домах, по которым нет информации об организации, разработавшей проект.
Этим, собственно, предварительное изучение ограничивается, и мы переходим к главной проблеме…
Мнения разделились
Поговорку «два юриста – три мнения» все хорошо знают. В московских зданиях проживают, конечно, не сплошь поголовно юристы, но собрания жителей подъездов – это тоже яркие и красочные шоу, на которых по каждому вопросу (нужна ли нам консьержка, сбрасываться ли по 500 рублей на покраску стен в нежно-розовый цвет) разворачиваются жаркие баталии.
К теме нашего разговора это имеет самое непосредственное отношение. Как напоминает Ирина Шугурова, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, согласно Жилищному кодексу РФ, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом. Они принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Так что и распоряжаться ими необходимо с согласия их всех.
Теоретически это должно происходить так: проводится собрание, на котором жильцы постановляют, что не возражают против передачи Иванову с последнего этажа чердачного помещения. На практике все по-другому: то кворум не собран, то кто-то из соседей, имеющих на Иванова зуб за «буржуазность», категорически возражает. В общем, общедомовое собрание – это штука, которая однозначно посильнее «Фауста» Гете будет.
Впрочем, знающие люди пояснили нам, что покупатели чердаков предпочитают «договориться» с председателем ТСЖ с глазу на глаз. Использовать или нет такой путь – каждый решает для себя сам.
Считаем затраты
Денежный вопрос – традиционно один из самых важных в статьях о недвижимости, поэтому поговорим и о нем. Какие траты поджидают нас?
Первое – это, несомненно, уже упоминавшаяся необходимость «договариваться» с председателем ТСЖ. Точных тарифов в таких деликатных вопросах, конечно, назвать нельзя, но совершенно точно, что цифра здесь будет с очень многими нулями. Председатель наверняка посчитает вашу выгоду, прикинет собственные риски (а за подлог возможна ответственность вплоть до уголовной) – и все это отразит в своем «прайс-листе».
Еще две крупные статьи расходов. Уже упоминавшееся техзаключение у авторов дома или в «МосжилНИИпроекте». Здесь с тарифами ясности больше, и удовольствие окажется недешевым – 30-50 тыс. руб. Еще раза в два дороже будет стоить проект перепланировки – не забудем, что это проект не «просто», а такой, который согласится принять Мосжилинспекция.
Ну а прочие траты – в частности, согласования в различных надзорных инстанциях, всевозможные госпошлины – уже можно не принимать в расчет. Тут счет идет на тысячи рублей. Просто тысячи, не сотни тысяч.
Помощники. Небескорыстные…
Как всегда в вопросах, решение которых затруднительно, свою помощь предлагают различные посреднические организации. Их тарифы адвокат Олег Сухов оценивает в $500-1500 за кв. м присоединяемой площади. По мнению экспертов Гильдии риелторов Москвы, расценки чуть выше – 50-60 тыс. руб. за тот же кв. м. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) говорит о $4600 за кв. м, но это когда речь идет об элитных объектах в центре Москвы.
Но главное – это даже не цены, а полное отсутствие гарантий. Вполне может оказаться, что полученные от вас деньги такой посредник потратит, а получить положительное решение не сумеет. «Работа таких фирм не всегда прозрачна и зачастую связана со многими рисками, — отмечает Лев Литовкин («ИНКОМ»). – Чтобы обезопасить себя, мы советуем пользоваться банковской ячейкой, куда закладывается плата за услуги. Доступ к ней исполнитель получает только после предъявления справки из ЕГРП о переводе помещения в новую категорию на нового собственника».
Подвалы в Москве.
Сдается помещение 22 м2 в подвале жилого дома. Есть окошко в помещении. Санузел на этаже. Соседи: склад, два интернет магазина, тату салон, студия звукозаписи. Прямая аренда. Юр. Адрес. Москва, ЦАО, ул.
Продается подвальное помещение 120кв.м в жилом доме, в городе Электроугли 40 км от мкад , отдельный вход в подвал. Можно использовать под мастерскую, склад, бункер, выращивать грибы . Есть необходимые.
Продаю подвальное помещение площадью 8,9 кв.м. в новом монолитно-кирпичном доме в ЖК По адресу: Москва, п.Первомайское ул.Парковая д 9 к3. В подвале имеется окно. Сухой. Собственность оформлена.
Продается подвальное помещение 38 кв.м. неогороженное, можно оборудовать под склад, охраняемая территория. Возможен торг
Арендую помещение в цоколе или павильон в магазине, под небольшой секонд-хенд (от 2 до 10 кв.м) недалеко от метро. На первых порах важна цена (не больше 8тыс/мес) Возможна субаренда. Рассмотрю все предложения
Сниму помещение в цокольном этаже жилого дома около метро, можно во дворах (важно шаговая доступность а не первая линия). Метраж около 50 м. Цена очень критична на первых порах. Планируется магазин с малой.
Обратите внимание! Продаётся торговое помещение площадью 170 кв.м. в цокольном этаже , которое находиться в отдельном, пристроенном к жилому дому помещении общей площадью 340 кв.м. В дальнейшем можно увеличить.
Сдается в аренду помещение на цокольном этаже двух этажного здания. Помещение находиться на Егорьевском шоссе при везде в Красково. Все коммуникации есть (свет, вода, центральное отопление) интернет, видеодомофон.
Продается нежилое помещение свободного назначения, г. Москва, ул. Краснодарская, дом 17, 10 минут пешком от м. Люблино. Расположено в полуподвале жилого 5-этажного кирпичного дома, потолки 3, 3 метра.
Продается нежилое помещение свободного назначения, г. Москва, ул. Краснодарская, дом 17, 10 мин. Пешком от м. Люблино. Расположено в полуподвале жилого 5-этажного кирпичного дома, потолки 3, 3 метра, окна.
Сдам подвальное помещение 168 кв. М. Под магазин, склад, офис. Помещение теплое. С отдельным входом. На 1-ом этаже магазин Магнит. Собственник.
Сдаётся в аренду подвальное помещение после ремонта под склад, производство или магазин.
Это подвал жилого дома. Сдается помещение свободного назначения 158 кв. М. На первой линии домов по Проспекту мира, д. 81. Помещение с ремонтом, отдельный вход со двора, интернет, мгтс, два сан. Узла.
Сдается полуподвальное помещение 95 кв. М. Имеется три кабинета с окнами, кухня, санузел, вход круглые сутки. Евроремонт. Телефон, интернет, доиофон. Система видеонаблюдения.
Продается помещение свободного назначения, готовый арендный бизнес. МО, г. Балашиха, проспект Ленина, д. 3, цокольный этаж/5-этаж. Дома, Горьковское ш., 5 км от МКАД. Общ. Пл. 373 кв. М., со всеми коммуникациями.
Сдается подвал в аренду Площадь 500 м. Кв. Отдельный вход. На первом этаже магазин «Пятерочка» Свободное назначение и планировка в соответствии с требованиями арендатора
Сдается подвал 900 м2 подвал в субаренду, потолки 3.7м, отд. вход, под торговлю, проходное место, м. Бабушкинская. Можно частями. 8-903-00-36-111 Лидия Васильевна.
Сдам в аренду подвальное помещение 105кв.м, для выращивания зелени, лука, цветов.Подробности по телефону
Сниму подвал площадью 10-30кв м под склад в Химках. СРОЧНО!
Плата за подвал многоквартирного дома.
В собственности нежилое помещение и часть подвала многквартирного дома. Мною оплачивалась плата за содержание имущества по площади помещения первого этажа. С недавнего времени УК требует с меня плату с расчетом за площадь и подвального помещения. Обязан ли я оплачивать УК плату за содержание имущества многоквартиного дома в том числе и за подвальное помещения, в котором проходят все коммуникации дома.
Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:
Сегодня мы уже ответили на 824 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.
Добрый день! Да, обязаны, это следует из норм закона
ЖК РФ, Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.
4. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 29.06.2016) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)
40. Потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме (за исключением коммунальной услуги по отоплению) вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).
Потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за ее потребление на общедомовые нужды.
Потребитель коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению, произведенной и предоставленной исполнителем потребителю при отсутствии централизованных систем теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, вносит плату за такую коммунальную услугу, рассчитанную в соответствии с пунктом 54 настоящих Правил.
Загрузка...