Сколько стоит ЖКХ в апартаментах.
Если сравнивать апартаменты по цене с традиционными квартирами, то стоимость первых может быть на 20% ниже. Это связано с определенными факторами. Девелоперы апартаментов тратятся гораздо меньше при оформлении разрешительной документации. К проектам с апартаментами не предъявляются жестких требований по инфраструктуре, чего нельзя сказать о недвижимости с квартирами. В новых жилых комплексах с квартирами поблизости должен быть детсад и школа. Если инфраструктура развита слабо, застройщик берет на себя все обязательства по строительству социально значимых объектов.
Стоимость оплаты коммунальных услуг на воду в апартаментах обходится на 11-12% дороже по сравнению с обычными квартирами, а оплата тепла выше сразу на 25%. Что касается электричества, усредненный тариф составляет 2,5 руб./кВт ч. В итоге, цена на электроэнергию выше на 30%, чем в квартирах.
Разница в налогах
При расчете имущественного налога, в расчет берется кадастровая стоимость объекта. Владельцу новеньких апартаментов нужно быть готовым к тому, что налогов здесь придется платить больше, чем в обычной квартире. Если налоговая ставка для обычного жилья составляет 0,1-0,5%, то для владельцев апартаментов может достигать 1,5-2 процентов. Помимо этого, на апартаменты не распространяются льготы и привилегии.
Если рассматривать юридическую составляющую, то апартаменты имеют статус нежилых помещений. У владельца нет права оформить недвижимость в собственность. Если ЖК присвоен статус гостиницы, владелец может оформить регистрацию, но временную и всего на 5 лет. Если разобраться во всем досконально, то собственник апартаментов теряет не многое, например, не может оформить льготы, на которые все равно могут претендовать только незащищенные слои населения. Еще возникает сложность, когда владельцы апартаментов записывают детей в школу по месту жительства. Так как прописка временная, в первую очередь рассматривают детей с постоянной регистрацией.
Кто устанавливает тарифы в апартаментах
Тарифы назначает УК девелопера, поэтому в регионах и столице стоимость услуг может кардинально отличаться. Многое зависит и от класса недвижимости. Например, оплата коммунальных услуг обходится дешевле в жилых комплексах эконом и комфорт класса, чем в новостройках бизнес и премиум сегмента. Перед покупкой апартаментов, советуем вам узнать стоимость коммунальных услуг, чтобы это не стало для вас неприятным сюрпризом после переезда.
5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты.
18 августа 2016 г.
Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
1. Почему апартаменты дешевле квартир?
Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.
2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?
Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.
3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?
Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.
Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.
4. Каков юридический статус апартаментов?
Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.
5. Есть ли разница в комфорте?
Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.
Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.
Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.
Апартаменты или квартира для бизнеса посуточной аренды? 10 принципиальных отличий.
Покупка недвижимости, как известно, является одним из самых удачных примеров выгодных инвестиций в бизнес. А все потому, что заветные квадратные метры практически никогда не падают в цене. Многие считают вложения в квартиры для сдачи в аренду символом финансового успеха человека. Трудно не согласиться. Однако зачастую инвесторы упускают из виду еще один вид недвижимости – апартаменты.
Портал НаЧас.ру расскажет, в чем главные отличия апартаментов от квартир, что на сегодняшний момент выгоднее покупать и какие подводные камни могут вас ожидать.
Квартира: что это?.
Самым часто применяемым считают такое определение: квартира – это вид недвижимости, где имеется не менее двух комнат, оборудованных всем необходимым для проживания человека. Здесь обязательно должны быть водопровод, канализация, отопление, а также отдельный вход.
Общая площадь, количество этажей и местоположение – уже дополнительные параметры, благодаря которым рынок квартир обеспечен многообразием.
Но все же есть одно принципиальное отличие от любых других типов строений: квартиры являются частью жилищного фонда.
Апартаменты: что это?.
Понятие апартаментов совсем недавно стало на слуху, и зачастую оно не отражает реальное положение дел и является искаженным в умах населения. Например, для многих апартаменты – то же самое, что и элитная квартира. Спешим развеять ваши предположения: связь между роскошной недвижимостью и апартаментами юридически отсутствует.
Апартаменты – отдельное помещение, оборудованное для жизни: кухней, ванной, туалетом и даже другими комнатами. По сути разницы с квартирой нет. Однако в российском законодательстве такой тип недвижимости не закреплен как часть жилищного фонда.
«Как так может быть?» – спросите вы. Дело в том, что апартаменты строят в административных зданиях: офисах, гостиницах. Изначально они предназначались работникам, которым в силу обстоятельств временно должно было предоставляться жилье. Ярким примером являются командировки.
Но к чему же относят этот тип недвижимости? Здесь все просто: раз это нежилое помещение, значит, коммерческое.
Понятия «квартира» и «апартаменты» теперь ясны, но как принадлежность к жилищному фонду сказывается на собственнике? Давайте разбираться.
Апартаменты и квартира: в чем разница.
Отличие 1
О нем мы говорили выше, но акцентируем ваше внимание еще раз. Апартаменты юридически оформляются так же, как магазины, офисы и складские помещения, поскольку это часть нежилого фонда. Квартиры, напротив, – жилой фонд. Ниже – обстоятельства, которые вытекают из этого.
Отличие 2
В квартире вы можете прописаться, а в апартаментах – нет. Даже временную регистрацию вам получится оформить с трудом. Соответственно вы не сможете ни сделать ИНН, ни открыть счет в банке, ни прикрепиться к государственной поликлинике, ни отдать ребенка в садик и многое другое.
Отличие 3
Когда строят многоквартирные дома, застройщик обязан обеспечить будущих жильцов всей необходимой инфраструктурой: школами, детскими садами, дорогами и т.д. В случае апартаментов к зданию никакого социального приложения не гарантируется.
Отличие 4
Российское законодательство ставит своей целью защитить покупателя квартиры от рисков (банкротства застройщика, замораживание стройки, финансовых махинаций), поэтому ужесточает требования к строительным компаниям. Например, с 2019 года полностью запрещена долевая застройка. То есть вкладываться в «котлован», как раньше, нельзя.
Отличие 5
Покупка и продажа недвижимости облагается налогами. В случае апартаментов они будут выше (как у коммерческого помещения) – от 0,5 до 2% (в среднем 1%). В квартирах вы платите от 0,1% до 2%, но с вычетом по метражу: минус 10 квадратных метров – для комнаты, минус 20 квадратных метров – для квартиры.
Отличие 6
Коммунальные услуги в апартаментах также придется оплачивать по повышенной ставке. В коммерческие помещения вода, отопление, электричество поступает с учетом налога на добавленную стоимость. Разница с платежами в квартире получается 10-18%.
Отличие 7
Несмотря на отсутствие инфраструктуры у дома с апартаментами, апарт-отели имеют много плюсов для комфортного проживания. Почти всегда в гостиничных комплексах есть салоны красоты, спа-центры, продуктовые магазины и тренажерные залы.
Отличие 8
Апартаменты располагаются в административных помещениях, и поэтому охраняются. Также, как правило, в комплексе всегда имеется рессепш, где вам помогут решить многие вопросы. Другим немаловажным фактом являются особые требования к пожарной безопасности у коммерческих помещений: во всех апартаментах усилена система оповещения, например, имеются громкоговорители.
Отличие 9
Психологический аспект инвестирования также важен в оценке недвижимости. Бывает, что вести бизнес по аренде квартир гораздо труднее, поскольку процесс может усложниться недовольством соседей из-за регулярного присутствия незнакомых людей. Тем более в Госдуме уже рассматривается законопроект по ликвидации «частных» гостиниц. В апартаментах такое вряд ли может произойти, так как этот тип недвижимости активно используется для бизнеса.
Отличие 10
Самое главное преимущество апартаментов – их цена. Она ниже, чем у аналогичных квартир, на 25-30%. В Санкт-Петербурге хорошие апартаменты в шаговой доступности от метро будут стоить в пределах 2,5-3 миллионов рублей.
Обобщим вышеупомянутые различия:
Квартира
Апартаменты
Средняя цена
Налоги
Инфраструктура
Среднее значение коммунальных платежей за месяц
Государственная защита от недобросовестного застройщика
Повышенные требования к безопасности дома
Что лучше для покупки: квартира или апартаменты?.
Начнем с квартир. В среднем доходность со сдачи квартир в Санкт-Петербурге составляет 5% в год. Кстати, не самый плохой результат. Для сравнения – это даже ниже прироста вклада в банке (6-7%).
Рассмотрим пример. Вы покупаете недвижимость за 4 миллиона рублей, ставите месячную аренду 25 тысяч рублей. И прибыль получится 300 тысяч рублей в год, а отбить затраты на покупку выйдет только через 13 лет.
Улучшить ситуацию может покупка квартиры в определенных района города:
- Центральный район. Доходность до 9%, квартира окупится в течение 11, 5 лет.
- Спальные районы с малой застройкой. В Петербурге это Красносельский, Невский и Фрунзенский районы.
- Квартиры около аэропортов и вокзалов.
Советы по большей доходности:
- Не покупайте квартиру в «хрущевках» и «сталинках». Отдайте предпочтение новостройкам.
- Приобретайте недвижимость комфорт-класса с хорошим ремонтом. Или вложите средства в перепланировку эконом-квартир.
- Сдавайте квартиру посуточно. Цену за сутки можно постоянно менять в зависимости от времени и дня недели. И это уменьшит риски простаивания квартиры.
Теперь перейдем к апартаментам. В среднем доходность с апартаментов, по оценке экопомистов, составляет – 12% – 15%.
Почему так получается?
- Апартаменты всегда располагаются в максимальной близости к метро и в удобны районах.
- Они продаются с дизайнерским ремонтом.
- Имеют высокий уровень обслуживания.
- При этом номер в полноценном отеле для гостей все равно обойдется в разы дороже.
Если вы планируете на постоянной основе сдавать апартаменты, будьте готовы к регулярной работе по поиску клиентов.
Однако, по сравнению с квартирами, выбор у владельца все же есть. В апарт-отелях все информационное обеспечение может взять консьерж-сервис. Но, естественно, за процент. В среднем – 20%-30%. Учитывая, что вы можете иметь несколько номеров в отеле, такой подход может оказаться очень перспективным.
Для инвестиций в недвижимость при наличии меньших расходов больше подойдут апартаменты. Исходя из всех отличий, минусы апартаментов касаются именно фактора постоянного проживания, а не сдачи в аренду.
Поэтому на отсутствие инфраструктуры, регистрации, юридической защиты дольщика можно смело закрыть глаза. А увеличенная стоимость коммуналки также не будет сильно влиять на затраты, ведь арендаторы чаще всего меньше расходуют ресурсы.
Кроме того, как показывает практика, даже в несезон заполняемость апарт-отелей может достигать 75%.
Загрузка...