Содержание общедомового имущества в многоквартирном доме что входит

Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.

КРСОИ вместо ОДН

Р аботы, необходимые для поддержания эксплуатационных характеристик общего имущества МКД выполняются на доме постоянно и с установленной периодичностью, что означает постоянное потребление коммунальных ресурсов.

До 01.01.2017 года собственники помещений могли оплачивать стоимость коммунальных услуг на общедомовое потребление (далее по тексту – ОДН), исходя из показаний общедомового прибора учета. Для этого необходимо было принять решение на общем собрании.

С 01.01.2017 ОДН вошел в состав жилищной услуги и стал называться «коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме». Данные изменения были внесены Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 №1498 «О вопросах предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Новые правила вводились поэтапно. Изначально срок перехода был намечен на 1 апреля 2016 года. Затем старт отодвинули на 1 июля, еще позже — на 1 января 2017 года. Этот люфт был необходим, чтобы управляющие организации и собственники смогли подготовиться к изменениям порядка оплаты.

В настоящее время определение объемов КРСОИ, потребленных в МКД при оказании работ, связанных с содержанием общего имущества, ставится законодательством в зависимость от объемов коммунальных ресурсов потреблённых МКД целом и определенных исходя показаний общедомового прибора учета и суммарного объема индивидуального потребления физических и юридических лиц, расположенных в МКД.

В соответствии с частью 10 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ при первоначальном включении в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме их размер не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленный субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. Для первоначального включения расходов, указанных в части 9 статьи 12 Федерального закона № 176-ФЗ, в плату за содержание жилого помещения не требуется решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По мнению Минстроя России, исходя из буквального толкования данной нормы следует, что размер расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета. Соответственно, в том случае, когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учетом включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

В свою очередь, фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг. Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.

Что входит в общедомовое имущество многоквартирного дома?.

Состав общедомового имущества урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации, в частности это отражено статьей 36 законодательного документа, где установлено право собственности на общее имущество собственников в помещении многоквартирного дома.

Что является общедомовым имуществом?

Общедомовым является то имущество, которое в соответствии с Правилами было определено:

— собственниками помещений многоквартирных домов, с целью выполнения обязанностей по содержанию общего имущества;

— органами государственной власти, для осуществления контроля за содержанием общего имущества;

— органами местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Право собственности на общее имущество многоквартирных домов принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности:

— помещения дома, которые не являются частью квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения – межквартирные лестничные площадки, коридоры, технические этажи, лестницы, лифты и лифтовые шахты, чердаки, подвалы, где имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в конкретном доме;

— другие помещения в многоэтажном доме, не принадлежащие конкретным собственникам и предназначены для удовлетворения потребностей собственников социально-бытового характера, в том числе помещения, предназначенные для организации досуга, детского творчества, занятий физкультурой, спортом и культурного развития.

— крыши, которые ограждают несущие и не несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, санитарно-техническое, электрическое и другое оборудование, которое находится в данном доме за пределами или внутри помещения;

— земельный участок с элементами благоустройства и озеленения, где непосредственно расположен многоквартирный дом, иные объекты, расположенные на указанном земельном участке. Размеры участка, как и границы, определяются согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству, собственники помещений многоквартирного дома имеют право пользоваться, владеть и распоряжаться общим имуществом в доме в пределах, установленных Жилищным и Гражданским кодексами РФ. Уменьшение размера такого имущества возможно только с согласия всех собственников помещения путем его реконструкции. Кроме того, по решению собственников квартир дома, которое может быть принято на общем собрании, объекты общего имущества многоквартирного дома могут передаваться в пользование третьих лиц, при условии, что такие действия не являются нарушением прав и законных интересов физических и юридических лиц.

Земельный участок, на котором расположен дом, может быть обременен правом ограниченного пользования. При разрушении, в частности случайной гибели или сноса многоэтажного дома, собственники жилья сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Понятие общедомового имущества и правила его содержания.

Когда гражданин покупает жилье в многоквартирном доме (МКД), он понимает, что будет пользоваться не только собственной квартирой, а и лестничной клеткой, лифтом, придомовой территорией. Это объекты, которые попадают под определение «общедомовое имущество». Однако этот термин куда шире: в понятие включают объекты, о которых жильцы обычно не задумываются. Что важно знать об общедомовом имуществе и его обслуживании?

Основные сведения о термине

Почему важно изначально определиться, что такое общее имущество в многоквартирном доме? Потому, что существует своя специфика в его обслуживании и содержании. Если за своей квартирой собственник обязан следить единолично, то любые помещения и конструкции, которые признаны общими, уже находятся под присмотром всех собственников. Однако не всем ясно, какие именно элементы относятся к этой категории.

Ответ на этот вопрос можно найти в Правилах содержания общего имущества в МКД (постановление от 13.08.2006 № 491, в ред. от 27.02.2017). В этом нормативном правовом документе не только объясняется, какие именно элементы здания считаются общим имуществом, но и расписан порядок осуществления его содержания, указаны лица, несущие расходы по такой статье.

Если говорить простыми словами, то общими считаются все элементы, которые находятся за пределами частной собственности, то есть все жильцы могут считать себя совладельцами фундамента и крыши, ограждений и несущих плит.

Также в это понятие включаются все помещения, которые не входят в состав квартир, не важно, являются они жилыми или нет. Стоит понимать, что под данную категорию попадают также инженерные сети и коммуникации. Причем это будут трубы и прочее оборудование, которое находится как непосредственно внутри здания, так и за его пределами. Исключение — только коммуникации, обслуживающие одно жилое помещение, поскольку оно по факту принадлежит одному владельцу.

В общее имущество многоквартирного дома входят земля, на которой стоит здание, и прилегающий к нему участок, так как он тоже используется для обеспечения комфорта проживающих. На нем могут располагаться объекты благоустройства, которые в дальнейшем будут использоваться совместно.

Детальное изучение разных категорий

Однако не всем жильцам понятно, какие именно плиты входят в состав общего имущества, а какие могут считаться их собственностью. Очень популярный вопрос, который возникает у горожан: является ли балкон их личным местом для отдыха или не стоит его благоустраивать, так как им могут пользоваться все жители дома совместно. Ответ будет простым: все внутреннее пространство жилого помещения предназначено для личного пользования. Так что можно и нужно его облагораживать. А вот балконная плита перекрытия является общим имуществом, поэтому она требует бережного обращения.

В помещения общего пользования входит множество объектов. К этому перечню непременно относят:

подъезд;
вестибюль;
лестницу и лестничные площадки;
лифт и лифтовую шахту (если он есть в МКД);
проходы и эвакуационные пути;
колясочные;
чердаки, технические этажи.

Любые коммуникации и оборудование, которое не находится непосредственно в квартире, включают в состав общего имущества многоквартирного дома. Это электрические, телефонные, сигнализационные сети. Что входит в эту категорию? Безусловно, вентиляционные устройства и канализация, газопровод и водопровод.

Если говорить о земельном участке, то объектами совместного использования будут являться скамейки и беседки, зелень на его территории. Правда, документально он не всегда числится за жильцами. Это свойственно для новостроев, которые уже внесены в кадастр вместе с землей, а жителям зданий более ранних лет строительства приходится добиваться оформления документации в соответствии с современными нормами и стандартами.

Сложности в обслуживании

Чаще всего проблемы с содержанием объектов совместного пользования возникают из-за незнания элементарных законодательных основ и злоупотреблений со стороны управляющих компаний. От жильцов МКД требуется грамотное составление договора с такой организацией (его образец можно скачать на нашем сайте).

В соглашении традиционно прописывают пункт о том, что обслуживанием имущества, используемого совместно, занимается управляющая компания. А это влечет ответственность за исполнение ею своих обязанностей. Однако и это не всегда служит гарантией, что организация будет добросовестно подходить к своим функциям или не станет злоупотреблять доверием жильцов.

Случаются прецеденты, когда общее имущество в многоквартирном доме передается третьим лицам без согласия, а то и без ведома других жильцов. Но это противозаконное действие, особенно когда собственники продолжают платить за такие помещения или объекты, а на них наживаются коммерсанты. Яркий пример — передача подвала магазину или салону красоты.

Стоит понимать, что законодательно не всегда просто регулировать конфликты, возникающие в сфере управления и обслуживания имущества, которым жильцы пользуются совместно. Это объясняется тем, что состав МКД бывает разным. Основной вывод, который можно сделать — общим будет признано имущество, которое остро необходимо для обеспечения комфортного проживания. Это его основное назначение, вот почему жильцы и платят за его содержание.