Совет собственников многоквартирного дома плюсы и минусы

Совет собственников многоквартирного дома плюсы и минусы.

Если кто ещё не в курсе, то Федеральным законом от 04.06.2011 г. № 123-ФЗ в Жилищный кодекс РФ введена статья 161.1. Совет многоквартирного дома.

Если собственники МЖД не линивы и их интересует, куда уходят их деньги, то подобный способ управления можно считать «идеальным».

В чём суть: собственники МЖД на общем собрании решают, что в качестве способа управления МЖД они избирают самостоятельное управление домом. Для этих целей избирают Совет многоквартирного дома и его председателя (количество членов Совета решается самостоятельно). После чсего, направляем УО протокол собрания и письмецо о том, что с такого-то числа Вы расторгаете с ними договор управления (здесь вроде как ещё можно с них снять деньги, что Вы им сдавали).
Направляете в РСО письма с просьбойй заключить договора на поставку коммунальных услуг с каждым из жильцов (письмо можно отправить от имени лица, которому жильцы выдадут доверенность действовать в их интересах), заключаете напрямую с РСО договора. Параллельно, заключаете договора с любой организацией на обслуживание вашего общедомового имущества, тут важно, что о цене проще договориться (можно с теми же УО).
У нас в городе уже началась подобная деятельность.

В чём плюсы:
+ всегда занаете на что тратятся Ваши деньги;
+ деньги не пропадут в случае очередного банкротства УО.
+ на каждое действие со стороны подрядчика по содержанию МЖД можно (и даже нужно) составлять акт-приёмку выполненных работ и лично принимать все работы (здесь, точнее действует Совет дома и председатель).
+ каждый жилец самостоятельно несёт ответственность по долгам перед РСО. (по сути ничего и не меняется)
+ на таких условиях работы ОУ не нужно будет банкротиться из-за долгов перед РСО (основная причина банкротств), т.к. РСО теперь работают напрямую с потребителем, ну а УО могут наладить доходный долгосрочный бизнес по оказанию услуг содержания МЖД.

Минусы:
— нужно таки оторвать жопу и проследить за всем самому.
— РСО самой придётся собирать долги с недобросовестных потребителей услуг, что впрочем может повысить собираемость долгов.

Однако возникает один вопрос: как быть с деньгами на ремонт МЖД? Сдавать их организации которая занимается обслуживанием рискованно, уж больно они любят банкротиться. Собирать и хранить самим нельзя в силу налогового законодательства.

Совет многоквартирного дома: права-обязанности и порядок избрания.

Очень часто происходят ситуации, которые говорят о том, что управляющие компании многоквартирного дома не справляются с функцией обслуживания жилища и из-за этого страдают жильцы, а точнее их жильё.

Для того чтобы такие ситуации не происходили или не повторялись, появилась возможность создать совет многоквартирного дома.

В этой статье вы узнаете: «Какой цели служит совет многоквартирника?», «Какие условия и что требуется для создания такого совета?», «В чем плюсы и минусы совета МКД?» и «К чему привели ситуации с такой практикой руководства?»

Зачем мне нужно что-то делать?

Управляющая компания, которая следит за обслуживание МКД, имеет свои права и обязанности. Если рассматривать конкретнее, к обязанностям относится:

Контроль и предупреждение компании отвечающей за обслуживание лифта
Обслуживание прилегающей территории МКД
Ответственность за состояние здания
Ответственность за состояние территории прилегающей к зданию
Ответственность за предметы общественного пользования, прилегающие к территории МКД
И многое другое.

Как и во всех остальных компаниях, в УК работают люди и они не всегда справляются со своими обязанностями, это может быть связанно с различного рода причинами, но суть остается той же – ошибки совершают все.

Отличительной особенностью такой компании является то что заработная плата полностью зависит от оплаты коммунальных услуг и если люди не оплачивают их, значит, заработная плата стремится к значению ниже прожиточного минимума.

И из-за непомерных расходов на тот или иной многоквартирный дом, компания может найти причину для того чтобы отказаться от содержания этого МКД.

Для того чтобы управляющей компании было проще работать и схемы вкладывания денег были прозрачнее, появилась возможность создания совета дома, главной функцией которого является контроль деятельности управляющей компании.

Совет дома хотя и не имеет своей печати или не является юридическим лицом, но все-таки слова высказанные делегатами этого совета имеют свой вес.

Итак, на что же именно имеют право члены совета дома:

Контроль качества выполнения коммунальных услуг. И если управляющая компания плохо справляется с этой задачей, совет дома имеет право выдвинуть требование на улучшение качества того или иного раздела.
Акты по произведению текущего или капитального ремонта МКД должны производиться в присутствии члена совета. Это позволяет избежать коррумпирования человека из управляющей организации, а так же улучшить точность производимых работ, потому что кто как не жилец дома знает проблемные стороны лучше?
Организация собраний с жителями МКД по важным вопросам, относящимся к их жилью.
Решение вопросов по использованию общего имущества МКД (Например: прилегающие к многоквартирному дому земельные участки)
Ну и самое главное это защита собственников от бездействия управляющей организации.

Мы вызываем совет для ответа

Порядок избрания членов совета входит в компетенцию общего собрания собственников жилья. Это собрание должно обязательно соответствовать законным требованиям жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно этому кодексу нужно:

Произвести уведомление всех собственников
Провести собрание в очной, заочной или очно-заочной форме
Оформить протокол собрания, в котором подробно указать произведенное голосование выбора делегатов совета многоквартирного дома.

В своей деятельности этот небольшой орган местного самоуправления обязан соблюдать все законные требования, выдвинутые в жилищном кодексе РФ.

Для того чтобы все условия выдвинутые в кодексе были соблюдены, мы рассмотрим каждый пункт списка подробнее.

При очной форме собрания уведомление должно быть произведено за десять дней до начала самого собрания. Если это условие не было соблюдено, а собрание и избрание состоялось, и при этом были жильцы, которые не присутствовали на собрании, не участвовали в выборах и они высказывались против проведения собрания именно в этот день, тогда проводимый сбор не является законным и решение можно обжаловать в вышестоящих инстанциях.
Но менталитет наших людей в это время построен таким образом, что почти никогда не удается набрать кворум. Поэтому в жилищном кодексе добавлен такой вид собрания как очно-заочный, и после проведения очного собрания на следующий же день проводится заочное собрание путем доставления избирательных листовок собственникам жилья.
Выборы производятся после того, как все жильцы сдадут свои листовки для их проверки и составления списка делегатов совета МКД. В кодексе не прописано конкретное время за которое жильцы должны произвести выбор, поэтому в листовке, грубо говоря, может быть указано любое время и число.

Итог данного вопроса

Если проводить черту и рассматривать преимущества и недостатки можно с уверенностью сказать, что такой способ управления позволяет исключить по большей части факт коррупции в вопросах капитального или текущего ремонта, что значительно улучшает систему ухода за жильем и увеличивает его долговечность.

Так же совет дома исключает возможность «загаживания собственного колодца», потому что они сами там и живут. Это наоборот позволяет улучшать собственное жильё и делать мир чуточку лучше.

Если вам понравилась данная статья подписывайтесь на наши обновления и рассказывайте о нас вашим друзьям и близким.

21.12.2016 13:58 Просмотров: 18 Плюсы и минусы непосредственного управления

Плюсы и минусы непосредственного управления

Жилищный кодекс РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных форм управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом и управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Казалось бы, это должно решить многие проблемы, но в действительности многие жители столкнулись со значительными трудностями при выборе одного из трех способов управления многоквартирным домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Больше всего вопросов вызывает способ непосредственного управления домом. Если такие способы, как ТСЖ и управление УК, достаточно распространены, с подводными камнями непосредственного управления собственники жилых помещений многоквартирных домов только начали сталкиваться.

Попробуем рассмотреть плюсы и минусы данного способа управления многоквартирным домом.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, последняя обязана быть исполнителем коммунальных услуг. Управляющая организация должна заключить договоры поставки коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, своевременно оплатить ресурсы, потребленные жителями многоквартирного дома, произвести начисление платы за коммунальные услуги населению, сформировать, распечатать, доставить населению квитанции.

При выборе жильцами способа непосредственного управления многоквартирным домом договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения , электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения с ресурсоснабжающей организацией от своего имени. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией, что является безусловным плюсом.

Обслуживание жилья в случае непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо силами привлеченных на объект подрядных организаций, в роли которых может выступать и управляющая компания, но если в доме больше 12 квартир, то собственники должны нанять организацию, например ту же управляющую компанию, и заключить с ней договор подряда (подряда, а не управления. ) на работы и услуги. Такой договор регулируется Гражданским Кодексом РФ, а не статьей 162 Жилищного Кодекса РФ, то есть выполняться будут только те работы и услуги, которые указаны в договоре. И если собственники что-то забыли включить в договор, то даже Государственная жилищная инспекция не поможет. Совету многоквартирного дома или инициативному жильцу придется планировать: какие услуги должны быть в договоре подряда, а может быть даже и не в одном, подрядная организация может не согласиться отвечать за вывоз мусора, внутридомовых газовых сетей, домофонов или чего-нибудь еще. Кроме того, придется исполнять все требования к содержанию общего имущества, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в том числе мероприятия по энергосбережению и ведение технической документации по дому. При этом зарплату за эту работу платить нельзя, так как непосредственное управление тут же превращается в другой способ управления, то есть управляющую организацию. Стороной договора будут 50 % собственников дома. А значит: не пришли 50 % собственников в офис организации для подписания договора-договор никто исполнять не будет. При непосредственном управлении подрядная организация по обслуживанию общего имущества не отвечает за коммунальные услуги (холодную и горячую воду, отопление, канализацию, электроэнергию и газ).

Необходимо отметить и еще ряд существенных недостатков для жителей при выборе этого способа управления домом:

· каждый жилец должен будет заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно, при этом стороной договора являются 50 % собственников, нет нужного процента – договор не заключен. Каждому собственнику придется заключить как минимум 5, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 5 или 10 организаций. Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры?

· законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;

· очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг ( наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей ( не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании?

· не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;

· не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;

· заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.

Кроме этого, при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов, так же дома, в которых собственники выбрали непосредственное управление, не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

В чем же еще преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом перед другими способами управления?

Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Одним из недостатков непосредственного способа управления многоквартирным домом является отсутствие права на получение бюджетных средств для проведения капитального ремонта.

Собственники помещений многоквартирного дома, выбравшие непосредственное управление домом, не могут претендовать на предоставление финансовой поддержки при проведении капитального ремонта, так как в соответствии с законодательством к участию в программе капитального ремонта допускаются лишь дома, выбравшие для себя управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и управляющей организацией.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы непосредственного способа управления.