У кого на балансе многоквартирный дом

Где можно узнать на чьем балансе стоит многоквартирный дом?.

Мы приобрели квартиру в собственность, во дворе стоят хоз. постройки относящиеся к каждой квартире. Хоз.постройку относящуюся к нашей квартире, предыдущие собственники по устной договоренности«отдали». Документов на постройки ни у кого нет. Можем мы как-то узаконить эту постройку?

1 ответ на вопрос от юристов 9111.ru

Добрый день. Техническая документация на дом должна храниться как БТИ так и в Вашей управляющей компании. В данных документах указана границы прилегающей территории и все что входит в состав имущества дома. В зависимости от того как определены границы и что входит в состав имущества можно узаканивать хоз. постройки. Ситуация не уникальная и практика данных узаканиваний уже наработана.

Право собственности на многоквартирный дом, или Почему жилой фонд нужно списывать с баланса.

Согласно статистическим данным, почти 95% общей площади жилого фонда Украины находится в частной собственности физических и юридических лиц. В данный показатель входят как одноквартирные (односемейные) дома — так называемый «частный сектор», так и многоквартирные дома («многоэтажки»). Но, несмотря на это, большинство до сих пор считают, что многоквартирные дома (особенно советской застройки и в которых до сих пор не создано объединение совладельцев или жилищный кооператив) продолжают находиться в коммунальной собственности соответствующей территориальной общины. И в качестве подтверждения этой позиции подчеркивается тот факт, что дома находятся на балансе местных органов власти (соответствующих коммунальных предприятий). Однако в сегодняшних реалиях термин «балансодержатель жилого фонда» является анахронизмом, который к тому же совершенно игнорирует требования действующего законодательства. Уверены, пора ставить точку в истории пребывания многоквартирных домов на балансе предприятий и организаций, которым с правовой точки зрения это запрещено

Собственность: как было

Термин «балансодержатель» пришел к нам из советского прошлого. Тогда все было устроено вполне разумно и логично: государство строило многоквартирные дома, по ордерам в статусе ответственных квартиросъемщиков в них вселялись жильцы, квартиры продолжали пребывать в государственной собственности, а жильцы с точки зрения гражданско-правовых отношений являлись арендаторами — пользовались государственным имуществом за плату (помните, термин «квартплата» ведь тоже родом из СССР). Для того чтобы квартирный фонд был надлежащим образом учтен, жилые дома передавались на баланс государственных жилищных организаций, обслуживающих их (так называемые ЖЭКи), или учитывались госпредприятиями, чьи работники получали ордера («ведомственное жилье»).

Собственность: как стало

Практически с начала независимости государство на законодательном уровне предпринимало неоднократные меры, чтобы вывести многоквартирный жилой фонд из государственной/коммунальной собственности.

Так, Закон о собственности, принятый в далеком 1991 году, предусматривал возможность получения гражданами — членами ЖСК или проживающими в домах государственного либо общественного жилищного фонда — права собственности на занятые ими помещения.

Данное положение нашло свое развитие в Законе о приватизации жилья: благодаря ему, граждане, проживающие в домах государственного жилищного фонда местных советов и государственных предприятий/организаций, приватизировали свое жилье, в результате чего полученная в собственность квартира выделилась в отдельный, самостоятельный объект права.

Однако законодатель на этом не остановился. В собственность гражданам вместе с квартирами, местонахождение и метраж которых зафиксированы в свидетельстве на право собственности, автоматически передаются вспомогательные помещения дома, его техническое оборудование, элементы внешнего благоустройства.

И дальнейшее нормотворчество придерживалось данного принципа, что видно из предложенной далее подборки нормативно-правовых актов (см. таблицу).

Таблица

Таким образом, собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (физические либо юридические лица, территориальные общины или государство) являются сособственниками всех прочих помещений и домового оборудования. Именно данный постулат и дает нам понять, кто же все-таки является собственником многоквартирного дома, — все владельцы квартир и нежилых помещений сообща исполняют эту роль.

Вооружившись данными познаниями, разберемся теперь с термином «балансодержатель многоквартирного дома» и выясним, почему он не вписывается в действующее правовое поле.

Балансодержатель дома: почему не следует отражать чужое имущество в активах

Сначала определимся с тем, как нынешнее законодательство толкует термин «балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений». В ст. 1 Закона № 1875 содержится следующее определение — это собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником удерживает на балансе соответствующее имущество, а также ведет бухгалтерскую, статистическую и прочую предусмотренную законом отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно закону.

Анализ данной нормы свидетельствует, что ключевой задачей балансодержателя является управление имуществом и обеспечение его надлежащей эксплуатации. Впрочем, при этом лицу, управляющему многоквартирным домом (группой многоквартирных домов), предлагается держать их на балансе, иными словами — отражать жилой фонд в собственных активах. Ибо с точки зрения экономической науки баланс — это сведения об активах, обязательствах и собственном капитале хозяйствующего субъекта.

Вот тут-то и начинаются законодательные нестыковки. Ведь к активам предприятие (организация) вправе отнести лишь те ресурсы, которые оно контролирует в результате прошлых событий и использование которых, как ожидается, приведет к получению экономических выгод в будущем. Так гласит П(С)БУ 1 «Общие требования к финансовой отчетности». Конечно, для полной картины нам нужно выяснить, как расшифровывается понятие контроль за ресурсами. В стандартах его определение зафиксировано в П(С)БУ 19 «Объединение предприятий», где его толкуют как решающее влияние на финансовую, хозяйственную и коммерческую политику предприятия с целью получения выгод от его действия. Следовательно, признать активами можно лишь те ресурсы, решение об использовании которых юрлицо, руководствуясь своим приоритетным правом, принимает самостоятельно.

К тому же нужно помнить: бухгалтерский учет и финансовая отчетность предприятия (организации) обязаны основываться на базовых принципах, изложенных в Законе № 996, среди которых — принцип осмотрительности. Он предполагает, что методы оценки, применяемые предприятием в учете, должны препятствовать занижению обязательств (расходов) и завышению активов (доходов) предприятия.

Ранее мы уже выяснили следующий момент: многоквартирный дом находится в общей совместной собственности собственников квартир и нежилых помещений. Следовательно, управление многоквартирным домом, ответственность и риски, возникающие при этом, ложатся на плечи сособственников — собственников квартир и нежилых помещений. Данное утверждение вытекает из положений Закона № 417, недавно принятого с целью упорядочения прав и обязанностей сособственников многоквартирных домов в процессе их содержания и управления.

Таким образом, контроль за ресурсом (в данном случае — многоквартирным домом) находится у его собственника — владельцев всех квартир и нежилых помещений. Посему ни государство, ни территориальная община, ни ЖЭКи, ни прочие организации и объединения (в т.ч. ОСМД) не могут быть «балансодержателем», если они не являются единоличными владельцами всего дома, закрепив за собой право собственности на все жилые и нежилые помещения дома. Этот вывод вытекает не только из положений законодательства, но и подтверждается судебными решениями (см., к примеру, постановление Киевского апелляционного хозяйственного суда от 06.03.2012 г. № 2/297).

Итак, термин «балансодержатель», несмотря на его присутствие в некоторых нормативно-правовых актах, не согласуется с общей концепцией реализации прав и обязанностей сособственников многоквартирного дома и требованиями бухгалтерского учета. Следовательно, каждому «жилищному балансодержателю» необходимо проверить состояние своих активов и убрать из них чужое имущество — многоквартирные дома, принадлежащие жителям — собственникам квартир и нежилых помещений.

Как именно это сделать и кто из предприятий (организаций) должен провести анализ своих активов на предмет наличия в них «чужого жилья», читайте в следующей публикации.

Наталия КУЗНЕЦОВА,

бухгалтер-эксперт, г. Киев

Список использованных нормативно-правовых актов:

1. ГК Украины— Гражданский кодекс Украины.
2. Закон о собственности — Закон Украины «О собственности» от 07.02.1991 г. № 687-ХІІ.
3. Закон о приватизации жилья — Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» от 19.06.1992 г. № 2482-ХІІ.
4. Закон № 417 — Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 г. № 417-VIII.
5. Закон № 1875 — Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» от 24.06.2004 г. № 1875-IV.
6. Закон № 996 — Закон Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.1999 г. № 996-ХІV.

Как узнать на чьём балансе находится дом ? старый ЖСК с выплаченным паем. На..

Другие вопросы

Задайте свой вопрос специалистам рынка. Консультанты и риэлторы отвечают на вопросы посетителей сайта по всему спектру вопросов связанных с недвижимостью.

• 03.03.2017 #хочуквартиру в Москве
• 01.02.2017 Вадим Шабалин — что такое «недоквартиры» в новостройках?
• 07.10.2016 Про загородные поселки
• 03.10.2016 Ипотека: сегодня и в ближайшем будущем
• 28.09.2016 Прогноз цен на рынке новостроек Московского региона
• Последние видео

Статьи компаний

Средняя этажность новостроек в массовом сегменте составляет от 18 до 22 этажей

«Метриум»: Число квартир с отделкой в бизнес-классе выросло в 2,7 раз

Новости компаний

• 19:20 «Цены на взлёт! Что ждёт рынок недвижимости в 2019 году?»,
• 16:56 Ход строительства ЖК «Императорские Мытищи»
• 16:47 Ход строительства ЖК «Инновация»
• 16:40 Ход строительства ЖК «Малина»
• 16:21 «Метриум»: Апарт-комплексу «Ленинский 38» присвоен адрес
• Последние новости компаний

Мероприятия

• 7 февраля 2019

Цены на взлет! Что ждет рынок недвижимости в 2019 году?

ПЕРВАЯ ПРАКТИЧЕСКАЯ КОНФЕРЕНЦИЯ РИЭЛТОРОВ

Материалы, размещенные на сайте www.RussianRealty.ru являются исключительной собственностью www.RussianRealty.ru и защищены законодательством РФ об авторском праве. Полное или частичное использование материалов сайта возможно только с гиперссылкой на данный материал.

Сайт использует файлы cookie. Продолжая просмотр сайта вы соглашаетесь с использованием cookie