В каких многоквартирных домах собственники обязаны избрать совет дома

Совет многоквартирного дома.

Статьи по теме

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, СПК, обязаны выбрать совет дома.

Избрание и полномочия

В соответствии с ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирных домах (МКД), в которых не созданы ТСЖ, ЖСК, СПК, обязаны выбрать совет дома.

Функции и полномочия совета:

· обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в МКД;

· выносит на обсуждение общего собрания:

– предложения о порядке пользования общим имуществом (ОИ), включая земельный участок;

– предложения о порядке планирования и организации управления, работ по содержанию и ремонту ОИ;

– проекты договоров, заключаемых собственниками в отношении ОИ и предоставления коммунальных услуг, с представлением заключения по условиям проектов договоров;

· осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту ОИ и за качеством предоставляемых собственникам коммунальных услуг;

· принимает решения об избрании комиссий собственников для подготовки предложений по вопросам управления МКД (коллегиальные совещательные органы управления МКД);

· представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе, предложения по вопросам компетенции совета, избираемых комиссий, и др.

1. В случае если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Часть 1 ст. 161.1 ЖК РФ

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ)

Председатель совета избирается, подотчетен общему собранию собственников помещений МКД (ОСС) и выполняет свои функции по доверенности от собственников помещений МКД.

Функции и полномочия председателя совета:

· вправе вступать в переговоры об условиях проекта договора управления МКД (при непосредственном управлении – об условиях соответствующих договоров) с доведением результатов переговоров до сведения общего собрания собственников помещений МКД;

· на основании доверенности, выданной собственниками, заключает договор управления МКД (договоры, предусмотренные при непосредственном управлении), по которому приобретают права и становятся обязанными все собственники, выдавшие доверенность;

· осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам, подписывает акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту ОИ в МКД, акты о нарушении нормативов качества и периодичности оказания услуг и выполнения работ по тем же договорам, акты о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества;

· направляет в орган местного самоуправления (ОМС) обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств по данному договору;

· выступает в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (по их доверенности).

Совет избирается из числа собственников на общем собрании собственников сроком на два года, количество членов устанавливается с учетом числа подъездов, этажей, квартир. В случае ненадлежащего исполнения обязанностей может быть переизбран досрочно.

ОМС вправе инициировать проведение общего собрания по вопросу избрания совета, в т. ч. председателя (в течение III квартала 2012 г. (в трехмесячный срок с 18.06.2011)).

Разъяснения Минрегиона России от 27.10.2011

· является вспомогательным инструментом, призванным обеспечить реализацию решений общего собрания собственников помещений в МКД;

· позиционируется в качестве дополнительного способа осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении МКД;

· не подменяет собой такие способы управления, как ТСЖ или управляющая организация;

· представляет интересы собственников при заключении договора управления МКД с управляющей организацией;

· контролирует заключение договоров на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию дома (при непосредственном способе управления);

· избирается общим собранием собственников МКД из числа собственников помещений.

Прокомментируем разъяснения Минрегиона России.

Слова “вспомогательный инструмент” и “дополнительный способ” многие восприняли в уничижительном смысле, как ориентир для определения места новой структуры в системе взаимоотношений участников рынка жилищных и коммунальных услуг. Нам представляется такое понимание этих слов несколько упрощенным.

Если проанализировать всю первую фразу, напрашивается иной вывод: решения принимает общее собрание, их реализацию обеспечивает совет многоквартирного дома. То есть призвание совета весьма значительно: точно таким же “вспомогательным инструментом”, только на другом уровне, является правительство – оно тоже реализует решения, принятые надлежащим органом.

Так же можно объяснить словосочетание “дополнительный способ” в сочетании со словами всей второй фразы. Если признать, что основными способами “осуществления общественного контроля и выражения общественного мнения при управлении многоквартирными домами” являются товарищества собственников жилья, жилищные, жилищно-строительные и иные потребительские кооперативы, то новая структура – совет дома, действительно “позиционируется в качестве дополнительного способа” осуществления контроля и выражения мнения жилищной общественности при управлении МКД.

Следует уточнить, что новая структура действительно не подменяет собой ТСЖ и ЖСК – они действуют в сравнительно небольшом количестве домов (10–20%), в то время как в остальном жилищном фонде собственники до сих пор не были объединены для защиты своих интересов в процессе содержания своего жилья. Теперь такую защиту должны обеспечивать советы МКД.

Основная деятельность советов будет осуществляться применительно к договорам управления МКД с управляющими организациями, а также к договорам на выполнение работ и предоставление услуг по содержанию домов. В разъяснении не совсем правильно сказано, что такие договоры заключаются только при непосредственном способе управления, тогда как почти повсеместно управляющие организации не осуществляют сами техническую эксплуатацию зданий. С этой целью они привлекают подрядные организации, с которыми заключают соответствующий договор, его условия и реализация имеют большое значение для собственников и также должны ими контролироваться.

Более серьезная ошибка допущена в разъяснении в отношении главной функции совета – контроля со стороны собственников за исполнением договоров. . . .

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в июльском номере журнала «Управление многоквартирным домом»

Совет многоквартирного дома.

Если в МКД не создано ТСЖ либо данный дом не управляется ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом, а в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в этом доме на своем общем собрании обязаны избрать совет МКД из числа собственников помещений в данном доме.

Количество членов совета МКД устанавливается на общем собрании собственников. Количество членов совета МКД устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (если иное не установлено решением общего собрания собственников).

S обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений МКД;

S выносит на общее собрание собственников для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в МКД (в том числе земельным участком, на котором расположен этот дом), о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений относительно общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета МКД, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит ЖК РФ;

S представляет собственникам помещений в МКД предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

S представляет собственникам помещений МКД до рассмотрения на общем собрании свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в МКД комиссии по оценке проектов договоров такое заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

S осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг;

S представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в МКД отчет о проделанной работе;

S осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества МКД в случае принятия общим собранием собственников соответствующего решения.

На общем собрании собственников помещений из числа членов совета МКД избирается председатель совета МКД. Председатель совета МКД осуществляет руководство текущей деятельностью совета и подотчетен общему собранию собственников помещений МКД. Председатель совета МКД:

S до принятия общим собранием собственников решения о заключении договора управления МКД вправе вступить в переговоры относительно условий такого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в ЖК РФ (частях 1 и 2 статьи 164), доводит до сведения общего собрания собственников помещений МКД результаты переговоров;

S на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания, договор управления МКД или иные договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 ЖК РФ. По договору управления МКД приобретают права и обязанности все собственники помещений в данном МКД, предоставившие председателю совета полномочия, удостоверенные доверенностями. Собственники помещений вправе потребовать от УО копии этого договора, а при непосредственном управлении МКД — копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

S осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений в МКД, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении УО обязательств;

S на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений по делам, связанным с управлением этим домом и предоставлением коммунальных услуг;

S осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета МКД в соответствии с решением общего собрания собственников, принятым в соответствии с ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений МКД вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе председателю совета. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты вознаграждения, а также порядок определения его размера.

Совет МКД действует до переизбрания на общем собрании собственников; в случае принятия решения о создании ТСЖ — до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений МКД каждые два года (если иной срок не установлен решением общего собрания). В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет МКД может быть досрочно переизбран общим собранием собственников.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам могут избираться комиссии собственников помещений, которые являются коллегиальными совещательными органами управления МКД.

Полезным для собственников помещений в МКД будет создание комиссий для подготовки предложений по перечню работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества для формирования заказа УО. Если совет дома принял решение подготовить для собственников помещений предложение по перечню работ и услуг, помочь ему могут техническая и финансовая комиссии собственников помещений. Техническая комиссия, в которую могут входить собственники, имеющие строительное или другое инженерное образование, может оценить состояние общего имущества и потребность в работах и ремонтах для его надлежащего содержания. Техническая комиссия может работать самостоятельно или в контакте со специалистами управляющей организации. Результаты ее работы будут отражать взгляд «изнутри» на потребности дома в работах и услугах, что затем в процессе обсуждения с УО поможет сформировать обоснованный перечень работ и услуг по договору управления.

Техническая комиссия может создаваться для работы в течение непродолжительного отрезка времени один раз в году — например, в августе-сентябре для планирования работ на следующий календарный год. В то же время, в течение года для техническая комиссия может содействовать совету МКД в приемке ремонтных работ, выполненных управляющей или подрядной организацией, или для оценки последствий аварийных ситуаций, если при их возникновении нанесен вред общему имуществу.

Задачей финансовой комиссии может быть оценка количества средств, необходимых для выполнения работ и ремонтов, предложенных технической комиссией или оценка обоснованности и доступности для собственников помещений размера платы по договору управления, предлагаемой УО. Финансовая комиссия может провести анализ стоимости услуг и работ разных управляющих и подрядных организаций в городе, оценить предлагаемые сметы на ремонтные работы.

Выявление и учет мнений собственников помещений, а также информирование их по важным вопросам управления общим имуществом важны не только для вовлечения собственников в процесс принятия решений, но и для обеспечения доверия к деятельности совета дома. Поэтому полезно также создать в доме комиссию по связям с собственниками помещений или две отдельных комиссии — по выявлению мнений и по информированию

собственников. Работу таких комиссий лучше организовать на постоянной основе. Работа комиссии по выявлению мнений собственников по разным вопросам, связанным с управлением МКД, может заключаться в сборе информации от собственников по тем или иным вопросам, разработке анкет и проведении опросов, обобщении результатов опросов и анализе обращений

собственников в совет дома, организации встреч совета с собственниками помещений для обсуждения разных вопросов и т.д.

Задачи комиссии по информированию собственников об управлении МКД и работе совета дома могут заключаться в подготовке по поручению совета дома объявлений,

информационных листков, ведении информационного уголка или даже сайта многоквартирного дома в Интернете.

Возможно создание административной комиссии, которая будет заниматься организационными вопросами при подготовке и проведении общего собрания собственников помещений — подготовке листов регистрации участников собрания, нужного количества бюллетеней голосования, проведение регистрации и т.д.

Кроме того, в многоквартирных домах часто возникают разные вопросы, непосредственно связанные с проживанием в доме или пользованием общим имуществом, которые требуют коллективного решения на общем собрании собственников помещений. Это могут быть вопросы организации площадок для выгула собак, стоянки автомобилей, сдача в аренду части общего имущества или размещение рекламы. Для подготовки решений по таким вопросам также могут создаваться временные комиссии собственников. Но собственники могут создать и специальную комиссию по вопросам пользования общими имуществом, которая будет существовать постоянно, но собираться по необходимости.

Для многих МКД актуальными были бы комиссии по взаимодействию с арендаторами (собственниками) нежилых помещений или согласительные комиссии, задача которых — помощь в разрешении соседских конфликтов, связанных с соблюдением правил проживания и пользования общим имуществом МКД.

Совет многоквартирного дома.

Раздел содержит информацию о составе Совета многоквартирного дома, его полномочиях и обязанностях, а также график работы Совета дома, место и время собеседования членов Совета дома с жителями для обсуждения насущных вопросов жизнедеятельности дома.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ, в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своём Общем собрании обязаны избрать Совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Если в течение календарного года решение об избрании Совета многоквартирного дома собственниками помещений в нём не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме Совета многоквартирного дома, в том числе Председателя Совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

Регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на Общем собрании собственников помещений или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания Правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на Общем собрании собственников помещений многоквартирного дома каждые два года, если иной срок не установлен решением Общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей Совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран Общим собранием собственников.

Количество членов Совета многоквартирного дома устанавливается на Общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Если иное не установлено решением Общего собрания собственников, количество членов Совета многоквартирного дома устанавливается с учётом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Совет многоквартирного дома:

  • обеспечивает выполнение решений Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома;
  • выносит на Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции Совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному Кодексу РФ;
  • представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
  • представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на Общем собрании собственников своё заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом Общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется Советом данного дома совместно с такой комиссией;
  • осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
  • представляет на утверждение годового Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома отчёт о проделанной работе;
  • осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения Общим собранием собственников в соответствии с п.4.2 ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ.

Из числа членов Совета многоквартирного дома на Общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается Председатель Совета многоквартирного дома.

Председатель Совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью Совета многоквартирного дома и подотчётен Общему собранию собственников помещений многоквартирного дома.

Председатель Совета многоквартирного дома:

  • до принятия Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий таких договоров;
  • доводит до сведения Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, относительно условий договоров;
  • на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении Общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие Председателю Совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключённых с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
  • осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключённым договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией своих обязательств;
  • на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
  • осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения Председателю Совета многоквартирного дома в соответствии с решением Общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, принятым в соответствии с п.4.3 ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о выплате вознаграждения членам Совета многоквартирного дома, в том числе Председателю Совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Adblock
detector